справа № 2- 467/10 р.
іменем України
01 лютого 2010 року Центрально-Міський районний суд міста Горлівки Донецької області у складі: головуючого - судді Перетятька О.Ю.
при секретарі Шульгун Г.В.,
за участю позивача ОСОБА_1
представника позивача ОСОБА_2,
представників відповідача ОСОБА_3, ОСОБА_4,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк», третя особа на стороні відповідача приватний нотаріус Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_5 про визнання недійсним іпотечного договору,
Позивач 04.06.2009 р. звернувся в суд з позовом до ЗАТ комерційний банк «ПриватБанк» (під час розгляду справи змінено найменування відповідача - перейменовано в публічне акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк»), а також залучено до участі в розгляді справи в якості третьої особи на стороні відповідача приватний нотаріус Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_5 з позовом про визнання недійсним іпотечного договору. Свої вимоги (з урахуванням доповнення позовних вимог(а.с. 122)) мотивував наступними обставинами. 09 жовтня 2007 р. між нею та відповідачем укладено іпотечний договір № GOIBG40000000571, відповідно до умов іпотечного договору з метою належного виконання обов'язків, що випливають із Договору про іпотечний кредит № GOIBG40000000571 від 09.10.2007 р.(надалі за текстом) вона передала в іпотеку ЗАТ Комерційний банк «ПриватБанк» нерухоме майно житлового призначення - 3 - кімнатну квартиру на земельній ділянці з усіма об'єктами, функціонально пов'язаними з цим нерухомим майном, загальною площею 0,0517 га, що знаходяться за адресою: Донецька обл., м. Горлівка, вул. Горького, б. 36, кв.2 (надалі - «Предмет іпотеки»). Обтяження майна іпотекою було зареєстровано 09.10.2007 р. у Державному реєстрі іпотек за реєстраційними номерами. У зв'язку із укладанням іпотечного договору в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна реєстратором були зроблені відповідні реєстраційні записи про реєстрацію заборони відчуження. Проте вважає, що при укладанні іпотечного договору було порушено норми ст. ст. 1,3, 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки в іпотечному договорі сторони зазначили, що предмет іпотеки належить іпотекодавцеві на підставі договорів купівлі - продажу від 09.10.2007 р., укладених між позивачкою та ОСОБА_6 та посвідчених приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_5, за реєстровими номерами 3026 та 3027. Однак право власності на квартиру виникло з моменту його реєстрації в КП «Горлівське міське бюро технічної інвентаризації» - 11.10.2007 р. , а Державний акт на право власності на земельну ділянку, також передану в іпотеку, видано 11.03.2008 р.(в той же час, згідно ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку виникає після одержання її власником документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку та його державної реєстрації. Право власності на земельну ділянку посвідчується державними актами). Тому на момент укладання іпотечного договору вказане вище нерухоме майно не могло виступати предметом іпотеки, оскільки не відповідало ознакам, передбаченим ст. 5 Закону України «Про іпотеку», так як на момент укладання договору на нього не могло бути звернуто стягнення. Крім того, діючий іпотечний договір не містить істотних умов, передбачених ст. 18 Закону України «Про іпотеку». Так, за змістом п. 2 вказаної статті до істотних умов іпотечного договору відноситься зміст та розмір основного зобов'язано, у забезпечення якого встановлюється іпотека. Проте в іпотечному договорі до змісту основного зобов'язання сторони включили обов'язок іпотекодавця по сплаті відсотків за користування кредитом у розмірі 15 % річних. Втім, такий розмір основного зобов'язання дійсності не відповідає, оскільки сьогодні залишається чинною процентна ставка, відмінна від тієї, яка зазначена в іпотечному договорі. В подальшому представник позивача уточнив позовні вимоги та їх підстави. Зазначив, що в порушення п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» та п. 92 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» спірний іпотечний договір не містить таких суттєвих умов договору, як розмір основного зобов'язання, зокрема, змінену процентну ставку по кредиту в розмірі 30 % річних. З огляду на те, що згідно зі ст. 3 названого Закону України іпотека має похідний характер від основного зобов'язання, то його зміна зобов'язує сторони змінити суттєві умови похідного договору, однак сторони не внесли відповідні зміни до іпотечного договору. Отже, відсутня одна із істотних умов договору іпотеки. Також всупереч п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» сторонами не визначено цільове призначення земельної ділянки, переданої в іпотеку. Тому відповідно до ч. 2 ст. 18 названого Закону України наявні підстави для визнання договору іпотеки недійсним. З огляду на обставини справи юридичним наслідком визнання недійсним іпотечного договору є виключення з Державного реєстру іпотек реєстраційних записів про обтяження нерухомого майна іпотекою та зняття заборони відчуження об'єктів нерухомого майна у встановленому законодавством порядку. Просили визнати недійсним іпотечний договір № GOIBG4000000571, укладений 09.10.2007 р. між закритим акціонерним товариством комерційним банком «Приватбанк» та ОСОБА_1, посвідчений 09.10.2007 р. приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за номером у реєстрі 3031, застосувавши наслідки недійсного правочину: виключити з Державного реєстру іпотек реєстраційні записи про обтяження нерухомого майна іпотекою, вчинені 09.10.2007 р. на підставі іпотечного договору ВКА № 492560 від 09.10.2007 р. за реєстраційними номерами 6164018 та 6164019; зняти заборону відчуження об'єктів нерухомого майна, зареєстровану 09.10.2007 р. в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна на підставі іпотечного договору ВКА № 492560 від 09.10.2007 р. та стягнути з відповідача судові витрати(а.с. 122).
У судовому засіданні позивач та його представник наполягали на позовних вимогах, мотивуючи їх аналогічно викладеному в позовній заяві. Пояснили, що вони не заперечують проти того, що вказаний в договорі об'єкт нерухомості може бути предметом іпотеки, проте в договорі мало бути зазначено, що право власності на квартиру виникне в подальшому. Зміни процентної ставки відбулася двічі (25 % - в серпні 2008 р., а пізніше - 30 % річних), однак на час укладання договору діяла ставка за кредитним договором 15 %.
Представники відповідача позов не визнав, вважаючи, що порушень при його укладанні допущено не було. Щодо цільового призначення земельної ділянки, то в договорі іпотеки зазначено його предметом квартиру, тому окремого визначення призначення земельної ділянки в договорі не має бути.
Третя особа на стороні відповідача у судовому засіданні пояснила, що позов не визнає, оскільки договір іпотеки був укладений відповідно до вимог законодавства. В подальшому в судове засідання не явився, будучи належним чином повідомленим про час та місце розгляду справи, подавши заяву з проханням розглянути справу в її відсутності(а.с. 131), тому суд завершив розгляд справи в її відсутності.
Суд, заслухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши матеріали справи в їх сукупності, вважає встановленим наступне.
09.10.2007 між закритим акціонерним товариством комерційним банком «Приватбанк» та ОСОБА_1, укладений договір про іпотечний кредит № GOIBG4000000571, відповідно до якого кредитор (ЗАТ комерційний банк «ПриватБанк») зобов'язався надати позичальнику(ОСОБА_1В.) грошові кошти в сумі 359812 грн. 50 к., а позичальник зобов'язався прийняти, належним чином використати та повернути кредит в сумі 359812,50 грн., сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 15 % річних(а.с. 6-9).
09.10.2007 між закритим акціонерним товариством комерційним банком «Приватбанк»(іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець), укладений іпотечний договір № GOIBG4000000571, посвідчений приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрований в реєстрі за № 3031(а.с.10-13). Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» іпотечний договір повинен містити, зокрема, такі істотні умови: зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання Відповідно до розділу «Терміни та тлумачення» визначено основне зобов'язання як зобов'язання, що виникають з Договору про іпотечний кредит від 09.10.2007 р. № GOIBG4000000571, в тому числі, повернути іпотеко держателю кредит у розмірі 359812 грн. 50 к. у строки та на умовах, визначених у Договорі про іпотечний кредит; сплатити іпотекодержателю відсотки за користування кредитом в розмірі 15 % річних у строки та на умовах, визначених у Договорі про іпотечний кредит. Згідно ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Частиною 2 статті 18 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу . Отже, для визнання правочину недійсним, суд має встановити недодержання вимог закону саме в момент вчинення правочину. Таке ж тлумачення закону міститься в п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», в якому вказано, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. З наведеного вище вбачається, що в спірному іпотечному договорі сторони визначили зміст і розмір основного зобов'язання саме на момент укладання договору іпотеки. Подальші зміни розміру відсотків за користування кредитом не можуть бути підставою для визнання договору недійсним на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України, ч.2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку».
В пункті 1.1 іпотечного договору визначено описання предмету іпотеки. Зазначено, що іпотекодавець з метою належного виконання зобов'язання, що випливає з Договору про іпотечний кредит передає, а іпотекодержатель приймає в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно житлового призначення, а саме : 3 - кімнатну квартиру на земельній ділянці зі всіма об'єктами функціонально пов'язаними з цим нерухомим майном загальною площею 85,20 кв. м, жилою площею 61,40 кв. м, а також земельна ділянка площею 0,0517 га, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1(далі - предмет іпотеки). Пунктом 1.2 зазначеного договору визначено, що предмет іпотеки належить іпотекодавцеві на підставі договорів купівлі - продажу, укладених між іпотекодавцем та ОСОБА_6, посвідчених приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_5 09.10.2007 р. за реєстровими №№ 3026, 3027. Із тексту договору, досліджених судом інших матеріалів справи слідує, що предметами цього договору є як квартира, так і, окремо, земельна ділянка. Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. В даному випадку право власності позивача на квартиру вникло на підставі договору від 09.10.2007 р. купівлі - продажу квартири на земельній ділянці, укладеного ОСОБА_6 (продавець) та ОСОБА_1(покупець), відповідно до якого продавець передав у власність, а покупець прийняла у власність придатну для використання належну продавцю жилу квартиру, яка розташована в АДРЕСА_2 на земельній ділянці. На вказаній земельній ділянці розташовані житловий будинок А-І, житловою площею 61,40 кв.м, загальною площею 85,20 кв. м, та прибудови: тамбур а5, ганок а6, козирок а7, гараж И, гараж К, сарай Л, вбиральня М, сарай П, навіс Р., сарай С, житлова прибудова А1-І, споруди 7-ІІ, І-ІІІ, навіс Ч, навіс ОСОБА_7 договір посвідчений 09 жовтня 2007 р. приватним нотаріусом Горлівського міського нотарільного округу за реєстром № 3026, даний договір зареєстрований у Державному реєстрі правочинів 09.10.2007 р.(а.с. 53, 54). Право ж власності на нерухоме майно зареєстровано за ОСОБА_1 в КП «Горлівське міське бюро технічної інвентаризації» 11.10.2007 (а.с. 55). Окремо від цього правочину між ОСОБА_1 та ОСОБА_6Є укладений договір купівлі - продажу земельної ділянки від 09.10.2007 р., посвідчений приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим № 3027. На підставі цього договору ОСОБА_1 11.03.2008 р. виданий Державний акт на право власності на земельну ділянку площею 0,0517 га, яка розташована по вул. Горького, 36/2, з цільовим призначенням земельної ділянки будівництво і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд(а.с. 56). Отже, квартира та земельна ділянка є самостійними предметами договору іпотеки. Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації , право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Тому право власності виникає саме з моменту державної реєстрації договору 09.10.2007 р., а не правова власності на саме майно, оскільки законодавець відрізняє ці поняття. Окрім того, навіть якщо виходити з дати реєстрації права власності в КП «Горлівське міське бюро технічної інвентаризації», то і в цьому випадку це не може бути підставою для визнання іпотечного договору недійсним, оскільки згідно з ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору , за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору. Таким чином, і в том випадку, якщо право власності на квартиру виникло б з 11.10.2007 р.(з моменту реєстрації в КП «Горлівське міське бюро технічної інвентаризації», а не з моменту реєстрації договору 09.10.2007 р. в Державному реєстрі правочинів), то і в цьому випадку квартира є предметом іпотеки.
Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» в договорі іпотеки має міститься опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення. У спірному договорі міститься достатній опис квартири як предмета іпотеки. Доводи про те, що в договорі не зазначено, що квартира стане власністю іпотекодавця в подальшому і це є свідченням порушення вимог п. 3 ч. 1 названої статті не засновані на законі, оскільки таке ознака не відноситься до достатньої для його ідентифікації. Тому в задоволенні позову в частині визнання недійсним іпотечного договору щодо квартири слід відмовити.
В той же час, щодо земельної ділянки, то в договорі не зазначено її цільове призначення і згідно із ч. 2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» це є підставою для визнання договору в цій частині недійсним. При цьому суд виходить із положень ст. 217 ЦК України, за якими недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. В даному випадку квартира могла бути предметом іпотеки, оскільки земельна ділянка є самостійним об'єктом права власності, тому недійсність правочину в частині іпотеки земельної ділянки не тягне за собою недійсність всього правочину.
Не підлягають задоволенню вимоги в частині виключення з Державного реєстру іпотек реєстраційні записи про обтяження нерухомого майна іпотекою, вчинені 09.10.2007 р. на підставі іпотечного договору ВКА № 492560 від 09.10.2007 р. за реєстраційними номерами 6164018 та 6164019; зняття заборони відчуження об'єктів нерухомого майна, зареєстровану 09.10.2007 р. в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна на підставі іпотечного договору ВКА № 492560 від 09.10.2007 р. з наступних підстав. Відповідно до ст. 4 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України. Проте ані ст. 18 Закону України «Про іпотеку», ані ст. 216 ЦК України не передбачений такий спосіб захисту права судом у разі визнання недійсним іпотечного договору на підставах, встановлених ч.2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» як виключення судом з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів.
За таких обставин, позов підлягає частковому задоволенню. Слід визнати недійсним іпотечний договір № GOIBG40000000571, укладений 09.10.2007 р. між Закритим акціонерним товариством комерційним банком «Приватбанк» та ОСОБА_1 в частині передачі в іпотеку в забезпечення виконання зобов'язань по договору про іпотечний кредит від 09 жовтня 2007 р. № GOIBG40000000571 нерухомого майна у вигляді земельної ділянки площею 0,0517 га, що знаходиться за адресою: м. Горлівка, вул. Горького, будинок 36, квартира, 2, посвідчений приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 3031. В іншій частині позовних вимог слід відмовити.
Оскільки позов задоволено частково, то відповідно до ст. 88 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати по сплаті судового збору в сумі 4 грн. 50 к. та витрати на інформаційно - технічне забезпечення розгляду цивільних справ у розмірі 18 грн. 75 к.
На підставі викладеного, ст.ст. 203, 215, 217, 334, 377 ЦК України, ст.ст. 18 Закону України «Про іпотеку», керуючись ст. ст. 10-11, 57-60, 88, 212 - 217 ЦПК України,
Позов ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк», третя особа на стороні відповідача приватний нотаріус Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_8 про визнання недійсним іпотечного договору , задовольнити частково.
Визнати недійсним іпотечний договір № GOIBG40000000571, укладений 09.10.2007 р. між Закритим акціонерним товариством комерційним банком «Приватбанк» та ОСОБА_1 в частині передачі в іпотеку в забезпечення виконання зобов'язань по договору про іпотечний кредит від 09 жовтня 2007 р. № GOIBG40000000571 нерухомого майна у вигляді земельної ділянки площею 0,0517 га, що знаходиться за адресою: м. Горлівка, вул. Горького, будинок 36, квартира, 2, посвідчений приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрований в реєстрі за № 3031.
В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.
Стягнути з Публічного акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 4 грн. 50 к., по сплаті витрат на інформаційно - технічне забезпечення розгляду цивільних справ в сумі 18 грн. 75 к.
Рішення суду набирає законної сили, якщо після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження (десяти днів з дня проголошення рішення) заяву про апеляційне оскарження не буде подано або якщо було подано таку, але апеляційна скарга не була подана у строк, встановлений ст. 294 ЦПК України (протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження).
Рішення може бути оскаржене в Апеляційний суд Донецької області через Центрально-Міський районний суд міста Горлівки шляхом подання заяви про оскарження протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження.
Суддя О.Ю. Перетятько