ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 2/30409.02.10
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Харків»
до Закритого акціонерного товариства «ЮРИДИЧНИЙ
КОНСАЛТИНГОВИЙ ЦЕНТР»;
Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної
інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти
нерухомого майна
про розірвання договору, визнання права власності та
зобов'язання вчинити дії
Суддя Домнічева І.О.
Представники:
Від позивача Прилепа Р.А.
Від 1-го відповідача Дранчук І.Я.
Від 2-го відповідача не з'явився
Обставини справи:
Позовні вимоги заявлені про: розірвання Договору №12/07 про спільне інвестування від «12»липня 2006 року, укладеного між Позивачем та Відповідачем-1; визнання права власності на самочинно реконструйоване нежиле приміщення -службове-виробниче, загальною площею 1 119, 8 (одна тисяча сто дев'ятнадцять цілих вісім десятих) кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А за Позивачем; зобов'язання Відповідача-2 скасувати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно -нежиле приміщення, загальною площею 1 011, 1 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А, скасувати запис в реєстровій книзі №3п-101 за реєстровим номером 312-П та закрити реєстраційну справу об'єкту; зобов'язати Відповідача-2 зареєструвати право власності на самочинно реконструйоване нерухоме майно - нежиле приміщення -службово-виробниче, загальною площею 1 119, 8 (одна тисяча сто дев'ятнадцять цілих вісім десятих) кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А за Позивачем та завести нову реєстраційну справу.
Ухвалою суду від 3 листопада 2009 року відкрито провадження з розгляду справи та призначено судове засідання на 17 листопада 2009 року.
В судовому засіданні 17 листопада 2009 року Представником Позивача Прилепою Р. А. було заявлено клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи. Судом було оголошено перерву та призначено судове засідання на 19 листопада 2009 року.
Ухвалою суду від 19 листопада 2009 року призначено судову будівельно-технічну експертизу та зупинено провадження у справі.
Після отримання висновку експерта, ухвалою суду від 26 січня 2010 року призначено судове засідання на 02 лютого 2010 року.
Позивачу на праві приватної власності належить нерухоме майно: нежиле приміщення -службове виробниче, загальною площею 1 011, 1 (одна тисяча одинадцять цілих і одна десята) кв.м, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А, на підставі Договору купівлі-продажу нежилих приміщень при викупі від «12»червня 2002 року, та зареєстрованого в реєстрі за №2-12-01. Право власності на згадане вище нежитлове приміщення зареєстроване Відповідачем-2 08 липня 2002 року та записано в реєстрову книгу №3п-101 за реєстровим №312п.
10 січня 2003 року між Позивачем (Замовником) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЕФЕСТ»(Генпідрядник) було укладено Договір генерального підряду б/н. Відповідно до умов Договору Генпідрядник зобов'язався виконати комплекс загально будівельних, монтажних і спеціальних робіт на Об'єкті (нежиле приміщення за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2 літера А) в повному обсязі і передати його Замовнику готовим у встановлений строк, а Замовник (Позивач) зобов'язується прийняти будівельно-монтажні роботи належної якості і оплатити їх за умовами Договору.
За результатами проведених Генпідрядником робіт у період з лютого по листопад 2003 року, між ним та Позивачем було складено Акти приймання виконаних підрядних робіт.
В результаті проведених робіт змінилися характеристики об'єкту нерухомості, а загальна площа нежилого приміщення, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2 літера А, збільшилася на 108, 7 кв.м. та складає 1 119,80 кв.м. Позивач вказав, що доказом цього зокрема є акт приймання-передачі приміщень б/н від 01 грудня 2003 року.
Загальна вартість робіт проведених за договором генерального підряду б/н від 10 січня 2003 року склала 2 058 002,03 грн. (два мільйони п'ятдесят вісім тисяч дві гривні 03 коп.). Позивач свої зобов'язання виконав в повному обсязі і оплатив вищезазначені роботи в повному обсязі, що підтверджується платіжними дорученнями, які наявні у матеріалах справи.
В результаті проведеної Відповідачем-2 поточної інвентаризації було встановлено, що станом на 04 серпня 2009 року загальна площа нежилого приміщення, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2 , літера А складає 1 119,80 (одна тисяча сто дев'ятнадцять цілих вісім десятих) кв.м.
Згідно винесеної судом ухвали, була проведена судова будівельно-технічна експертиза. Проведення експертизи доручено Київському науково -дослідному інституту судових експертиз На вирішення експерта були поставлені наступні запитання: 1) чи виконувалась реконструкція нежилого, службово-виробничого приміщення, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А? 2) якщо виконувалась реконструкція, то в який проміжок часу? 3) чи завершено будівництво (реконструкція) нежилого, службово-виробничого приміщення, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А? 4) чи змінилась загальна площа нежилого приміщення в результаті проведення його реконструкції, і якщо змінилась, то яким чином? 5) які нежитлові приміщення створені (побудовані) внаслідок реконструкції, нежилого, службово-виробничого приміщення, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А? 6) чи можливо використовувати за призначенням нежиле, службово-виробниче приміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А під час їх реконструкції?
Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.
З урахуванням висновку експерта, пояснень сторін, та інших доказів наявних у матеріалах справи судом встановлено наступне.
Для вирішення питання щодо того, чи виконувалась реконструкція досліджуваних нежилих приміщень, було порівняно документи технічних інвентаризацій цих приміщень станом на 04.01.2005 року та 04.08.2009 року, а також акти приймання виконаних робіт, складені за формою КБ-2в на загальну суму 2 058 002,03 грн.
При цьому встановлено наступне: 1) згідно наданої до дослідження експерта виконавчої документації вбачається за можливе стверджувати, що приміщеннях за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А, згідно договору підряду б/н від 10 січня 2003 року виконувалися будівельні роботи, замовником яких був Позивач, підрядником -ТОВ «Гефест»; 2) порівнянням даних акту технічного стану нерухомості №532 від 14 листопада 2001 року та даних технічної інвентаризації досліджуваних приміщень станом на 04.08.2009 року встановлено, що за цей період змінилися техніко-економічні показники приміщень, а саме їх кількісний склад та загальна площа приміщень; 3) перелічені у актах КБ-2 роботи відносяться до тих робіт, що виконуються під час проведення капітальних ремонтів (заміна електротехнічних та санітарно-технічних мереж, оздоблювальних покриттів, тощо) та реконструкцій (розбирання та облаштування перегородок, стін, сходів, перекриттів підвісних стель), що відповідає вимогам нормативно-технічної літератури, п. 4.4. КДП-204/12 Україна 193-91 «При проведенні реконструкції будівель мусять одночасно виконуватися необхідні роботи по ремонту».
Враховуючи викладене, можливо стверджувати, що у нежилих, приміщеннях, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А виконувались будівельні роботи по реконструкції. Роботи виконувались без дозволу на їх проведення та належно затвердженого проекту.
Згідно даних акту технічного стану нерухомості № 532 від 14 листопада 2001 року приміщення були такими, що не відповідають стану на сьогоднішній день, а згідно даних технічної інвентаризації на 04.08.2009 досліджувані приміщення були вже реконструйовані. Договір підряду на виконання будівельних робіт у досліджуваних приміщеннях, замовником яких було ТОВ «Харків», підрядником -ТОВ «Гефест», укладено 10 січня 2003 року. Акт приймання -передачі завершених реконструкцією приміщень датований 01 серпня 2006 року. У п. 4 вказаного акту зазначено, що будівельні роботи проводилися в період з лютого 2003 року по листопад 2003 року. Акти приймання виконаних робіт датовані березнем-червнем 2005 року.
А тому можливо стверджувати, що будівельні роботи по реконструкції нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А проводились в період з лютого 2003 року по листопад 2003 року.
Як вбачається з висновку експерта, будівельні роботи по реконструкції нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А завершені, але акт про приймання приміщень до експлуатації, після проведення в них робіт по реконструкції Позивачем надано не було та він відсутній в матеріалах справи.
Внаслідок реконструкції відбулися зміни площ приміщень будівлі по літ «А»( підвал, перший поверх, антресоль, другий поверх) наступним чином:
Площа приміщень згідно акту технічного стану нерухомості № 532 від 14 листопада 2001 року - 1 011, 1 кв.м.; Площа приміщень згідно паспорта БТІ від 04.08.2009 р - 1 119, 8 кв.м.. Таким чином загальна площа нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А після проведення в них робіт по реконструкції збільшилася на 108,7 кв.м.
Згідно роз'яснень Державного комітету з будівництва та архітектури України, викладених в листі від 30.04.2003 року №7/7-401 постанова будівлі на капітальний ремонт (в даному випадку на реконструкцію із одночасним виконанням робіт по капітальному ремонту) передбачає виведення на час проведення ремонту будівлі з експлуатації.
Також про виведення з експлуатації будівлі на час проведення її реконструкції передбачається і іншими нормативно-правовими актами відповідно до прийнятого проектного рішення, зокрема:
1) ДБН А.3.1-5-96 «Організація будівельного виробництва».
2) СНиП III-4-80* «Правила производства и приемки работ. Техника безопасности в строительстве».
Тому, використовувати за призначенням нежилі, службово-виробничні приміщення, розташовані за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А під час їх реконструкції було неможливо. На момент розгляду справи, після проведення в приміщеннях робіт по їх реконструкції, нежитлові приміщення розташовані за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А, в експлуатацію в установленому законом порядку введені не були.
Суд, враховуючи наведене вище, прийшов до висновків, що у нежилих приміщеннях, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А виконувались будівельні роботи по реконструкції в період з лютого 2003 року по листопад 2003 року, внаслідок яких було творено інші приміщення, перелік яких із зазначенням площ наведено у висновку експерта та документах технічної інвентаризацій приміщень станом на 04.08.2009 року
Будівельні роботи по реконструкції нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А, фактично є завершені, проте приміщення не введені в експлуатацію в порядку передбаченому законом.
Оскільки об'єкт нерухомості в якому, в результаті проведення будівельних робіт збільшилася його загальна площа, належить Позивачу на праві приватної власності, а отже тому реєстрація прав на нього за Позивачем - жодним чином не порушує права третіх осіб.
Судом також встановлено, що 12 липня 2006 року між Позивачем та Відповідачем-1 було укладено Договір №12/07 про спільне інвестування.
Відповідно до умов Договору про спільне інвестування, його предметом є участь його Сторін у спільному інвестиційному проекті, з подальшим отриманням Відповідачем відповідної частки в Об'єкті інвестування, який належить Позивачу на праві приватної власності, на умовах і в порядку, визначених цим договором.
За умови виконання Відповідачем-1 узятих на себе за Договором №12/07 про спільне інвестування зобов'язань по внесенню грошових коштів у розмірі 2 000 000,00 (два мільйони) гривень останній має отримати у власність частку в розмірі 20% (двадцяти відсотків) загальної площі нерухомого майна: нежилого приміщення -службове виробниче, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А, яка визначатиметься за результатами інвентаризації, проведеної бюро технічної інвентаризації.
Однак, як встановлено судом, Відповідач-1 свої зобов'язання за Договором №12/07 про спільне інвестування не виконав, та не вніс інвестиції на реалізацію інвестиційного проекту. Це свідчить про істотне порушення останнім його умов. На претензію Позивача з пропозицією розірвати Договір та надати гарантійний лист відповіді не надав. На думку Позивача, такі дії Відповідача свідчать про невизнання ним права власності Позивача на 100 % належного йому та реконструйованого за власні кошти нерухомого майна - нежилого приміщення , загальною площею 1119,8 кв. м за адресою : м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, 1/2 літ «А». Існування ж Договору № 12/07 про спільне інвестування ставить під сумнів, та передбачає можливість в подальшому оспорювання права власності Відповідача-1 на вищезазначений об'єкт нерухомого майна..
Представник Відповідача-1 заявив про невизнання ним права власності за Позивачем на 100% (сто відсотків) реконструйованого за власні кошти нежилого приміщення -службове-виробниче приміщення, загальною площею 1 119, 8 (одна тисяча сто дев'ятнадцять цілих вісім десятих) кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А та ставив під сумнів проведення Позивачем робіт по реконструкції.
Судом також встановлено, що з метою реєстрації права власності на нерухоме майно Позивач звертався до Відповідача-2 з проханням зареєструвати за ним право власності на нежиле приміщення -службове-виробниче приміщення, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А, як на об'єкт самочинного будівництва, однак уповноважений представник Відповідач-2 в усній формі відмовив у здійсненні реєстрації права власності. Відмова була мотивована відсутністю правовстановлюючого документа на підставі якого здійснюється реєстрація. Представник Відповідача-2 факт звернення Позивача до Відповідача-2 підтвердив, проте про причини такої відмови не зазначив.
Вислухавши пояснення сторін та проаналізувавши їх в сукупності із матеріалами справи, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги Позивача необхідно задовольнити частково, виходячи з наступних підстав.
Пунктом 2.6 Договору про спільне інвестування, укладеного між Позивачем та Відповідачем-1 передбачено, що договір може бути достроково розірваний будь-якою зі Сторін у судовому порядку на підставах, встановлених чинним законодавством.
Статтею 651 Цивільного кодексу України ( частина 2) передбачено, що Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно із ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права.
Частиною п. 1 ст. 376 Цивільного кодексу встановлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України «Про планування і забудову території», забудова територій полягає в розміщенні та здійсненні будівництва нових об'єктів, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, впорядкування існуючих об'єктів містобудування, розширення та технічного переоснащення підприємств (далі - будівництво).
Правилами забудови м. Києва, затвердженими рішенням Київської Міської Ради від 27 січня 2005 року N 11/2587, передбачено, що реконструкція, це перебудова існуючих об'єктів і споруд (будов) цивільного або виробничого призначення з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, надання послуг, збільшення виробництва продукції та підвищення її якості та ін., пов'язана зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій та їх елементів, зміною основних техніко-економічних показників.
Відповідно до ч. 1 ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державні реєстрації. В прикінцевих положеннях Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»зазначено, що реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації. (п. 5. Розділу V «Прикінцеві положення»вказаного закону).
Відповідно до ч. 3 ст. 182 ЦК України відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації можуть бути оскарженні до суду.
Згідно ч. 1 ст. 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Щодо вимог позивача в частині зобов'язання Відповідача-2 скасувати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно -нежиле приміщення, загальною площею 1 011, 1 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А, скасувати запис в реєстровій книзі №3п-101 за реєстровим номером 312-П? закрити реєстраційну справу об'єкту, а також в частині зобов'язання Відповідача-2 завести нову реєстраційну справу, то суд визнає їх необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.
На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України,-
Позовні вимоги задовольнити частково.
Розірвати Договір №12/07 про спільне інвестування від «12»липня 2006 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Харків»(код ЄДРПОУ 21452812) та Закритим акціонерним товариством «ЮРИДИЧНИЙ КОНСАЛТИНГОВИЙ ЦЕНТР»(код ЄДРПОУ 30437482).
Визнати право власності на самочинно реконструйоване нежиле приміщення -службове-виробниче приміщення, загальною площею 1 119, 8 (одна тисяча сто дев'ятнадцять цілих вісім десятих) кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А за Товариством з обмеженою відповідальністю «Харків»(код ЄДРПОУ 21452812) без введення його в експлуатацію.
Зобов'язати Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна»зареєструвати право власності на нежиле приміщення -службове-виробниче приміщення, загальною площею 1 119, 8 (одна тисяча сто дев'ятнадцять цілих вісім десятих) кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Басейна/Крутий узвіз, буд. 1/2, літера А за Товариством з обмеженою відповідальністю «Харків»(код ЄДРПОУ 21452812).
В іншій частині позовних вимог відмовити.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.
СуддяІ.О.Домнічева