номер провадження справи 27/121/17
09.07.2019 Справа № 908/2091/17
м.Запоріжжя Запорізької області
Господарський суд Запорізької області у складі судді Дроздової С.С. при секретарі судового засіданні Шолоховій С.В., розглянувши матеріали справи
За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс” (69041, м. Запоріжжя, вул. Адміралтейська, буд. 5, кв. 2)
до відповідача: Запорізької міської ради (69105 м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105 м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206)
про відшкодування вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 274 832 грн. 70 коп.
за участю
представника позивача: Погрібна С.О, ордер ЗП № 085499 від 01.07.2016.
представник відповідача: Єфімова Н.О., дов. № 01/03-20/00935 від 01.04.2019.
представник третьої особи: Єфімова Н.О., дов. № 13/01-01-10 від 01.04.2019., Тучкова С.М., довіреність № 15/01/01-10 від 10.06.2019.
вільний слухач: ОСОБА_1 О. ОСОБА_2 , паспорт НОМЕР_1 від 24.06.1997р.
Товариство з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс”, м. Запоріжжя звернулось до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Запорізької міської рад, м. Запоріжжя та Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя про стягнення з Запорізької міської ради ринкову вартість невід'ємних поліпшень в сумі 274 832 грн.70 коп. проведених позивачем за власний рахунок, за договором оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006, укладеним між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя та Товариством з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс”, м. Запоріжжя.
Відповідно до Положення про автоматизовану систему документообігу суду, затвердженого рішенням Ради суддів України № 30 від 26.11.2010, автоматичним розподілом справ між суддями від 23.10.2017, справу № 908/2091/17 передано на розгляд судді Дроздовій С.С.
Ухвалою суду від 25.10.2017 порушено провадження у справі № 908/2091/17, присвоєно справі номер провадження 27/121/17 та призначено судове засідання на 21.11.2017.
Від представника відповідачів надійшло заперечення на позовну заяву № 352/02-02 від 21.11.2017 (вх. № 08-06/27906 від 21.11.2017), відповідно до якого зазначено про відмову в задоволенні позову.
У судовому засіданні 21.11.2017 оголошувалася перерва до 12.12.2017, на підставі ст. 77 ГПК України, з метою надання сторонами додаткових доказів та документів, які необхідні для повного, всебічного та об'єктивного розгляду справи по суті.
Ухвалою суду від 12.12.2017 у справі № 908/2091/17 призначено судову оціночну будівельну експертизу проведення якої доручено експертам Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз (69063, м. Запоріжжя, вул. Олександрівська, 13).
15.12.2017 відповідно до ухвали Господарського суду Запорізької області від 12.12.2017, винесеної на підставі ст. ст. 41, 42 ГПК України, матеріали справи № 908/2091/17 (номер провадження № 27/121/17) направлено на адресу Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз (69063, м. Запоріжжя, вул. Олександрівська, 13) для проведення оціночної будівельної експертизи.
01.02.2018 на адресу Господарського суду Запорізької області завідувачем ЗВ ДНДІСЕ МУЮ направлено лист (до відома) з вимогою забезпечити виконання оплати проведення експертизи в порядку передбаченому чинним законодавством, відповідно до рахунку № 521 від 16.01.2018, оригінал вказаного рахунку направлено на адресу Товариство з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс” (69041 м. Запоріжжя, вул. Адміралтейська, буд. 5, кв. 2).
Крім того, на адресу суду направлено клопотання судового експерта Пастухова В.О. про надання додаткових матеріалів, необхідних для проведення експертизи у справі.
Ухвалою суду від 02.02.2018 провадження у справі № 908/2091/17 поновлено для розгляду клопотання судового експерта про надання додаткових матеріалів, необхідних для проведення експертизи у справі.
Клопотання судового експерта Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз (69063, м. Запоріжжя, вул. Олександрівська, 13) про надання додаткових матеріалів, необхідних для проведення експертизи у справі задоволено. Погоджено строк виконання експертизи № 3653/654-17 по господарській справі № 908/2091/17 у термін, що перевищує 90 календарних днів.
Провадження у справі № 908/2091/17 зупинено до отримання результатів проведення оціночної будівельної експертизи та надходження матеріалів справи № 908/2091/17 господарського суду Запорізької області.
23.04.2018 на адресу Господарського суду Запорізької області надійшло клопотання № 14/6538654/219 від 06.04.2018 (вх. № 08-08/7529/18) судового експерта Пастухова В.О. про надання доступу до об'єкта дослідження.
Ухвалою суду від 25.04.2018 клопотання судового експерта Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз (69063 м. Запоріжжя, вул. Олександрівська, 13) про надання доступу до об'єкту дослідження та узгодження дати огляду об'єктів дослідження, яке необхідно для проведення експертизи у справі було задоволено.
27.02.2019 р. на адресу господарського суду Запорізької області повернуто матеріали справи № 908/2091/17 та надано висновок експерта № 653/654-17 за результатами проведення судової оціночно-будівельної та будівельно-технічної експертизи у справі № 908/2091/17.
Згідно із Законом України № 2147-VIII від 03.10.2017 “Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів” який набрав чинності 15.12.2017 р., внесено зміни до Господарського процесуального кодексу України та викладено його в новій редакції.
За приписами п. 9 ч. 1 розділу ХІ “Перехідних положень” Господарського процесуального кодексу України (у редакції Закону України № 2147-VIII від 03.10.2017) справи у судах першої та апеляційної інстанцій, провадження у яких порушено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Ухвалою суду від 01.03.2019 провадження у справі № 908/2091/17 поновлено з 19 березня 2019, підготовче засідання призначено на 19 березня 2019.
Проти позову Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради заперечив на підставах викладених у письмовому відзиві № 42/02-03 від 13.03.2019 (вх. № 08-08/5092/19 від 13.03.2019), відповідно до якого зазначено, висновок експерта не відповідає нормативно-правовим актам України, дійсними обставинами та матеріалами справи, а позов не підлягає задоволенню, позивачем не доведено настання подій при яких компенсуються витрати на поліпшення об'єкта оренди, вимоги до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради відсутні.
Ухвалою суду від 19.03.2019, відповідно до ст. 183 ГПК України, підготовче засідання відкладено на 15.04.2019.
02.04.2019 р. від позивача надійшла відповідь на відзив (вх. № 08-08/6668/19) Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, відповідно до якої зазначено, що позивач не погоджується з доводами відповідача-2 та вказав, що відповідач не надав документи, що призначення судового експерта відбулось не у визначений законом порядок, а висновки відповідача-2 не можуть братись до уваги, оскільки він не є експертом та не є на то повноважним в даному судовому процесі. Просив суд задовольнити позовні вимоги.
15.04.2019 у підготовчому засіданні представник позивача звернувся до суду з усним клопотання про долучення до матеріалів справи відповіді б/н від 02.04.2019 (вх. № 08-08/6668 від 02.04.2019) на відзив відповідача-2.
Крім того, надав суду заяву б/н від 15.04.2019 (вх. № 08-08/7654/19 від 15.04.2019) в порядку ч. 2 ст. 46 ГПК України, про збільшення розміру позовних вимог.
Просить стягнути з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради ринкову вартість невід'ємних поліпшень в сумі 982 725 грн. 00 коп. проведених позивачем за власний рахунок, за договором оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006, укладеним між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя та Товариством з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс”, м. Запоріжжя.
15.04.2019 у підготовчому засіданні представник позивача звернувся до суду з усним клопотання про долучення до матеріалів справи відповіді б/н від 02.04.2019 (вх. № 08-08/6668 від 02.04.2019) на відзив відповідача-2.
Крім того, надав суду заяву б/н від 15.04.2019 (вх. № 08-08/7654/19 від 15.04.2019) в порядку ч. 2 ст. 46 ГПК України, про збільшення розміру позовних вимог.
Просить стягнути з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради ринкову вартість невід'ємних поліпшень в сумі 982 725 грн. 00 коп. проведених позивачем за власний рахунок, за договором оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006, укладеним між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя та Товариством з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс”, м. Запоріжжя.
Дана заява не була прийнята судом, про що зазначено в ухвалі від 15.04.2019.
Ухвалою суду від 15.04.2019, відповідно до ст. 183 ГПК України, підготовче засідання відкладено на 08.05.2019.
22.04.2019 від Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради надійшло письмове заперечення на відповідь на відзив № 52/02-03 від 19.04.2019 (вх. № 08-08/8205/19), відповідно до якого зазначено про невідповідність визначеної судовим експертом ринкової вартості невід'ємних поліпшень матеріалам даної справи
08.05.2019 представник позивача підтримав заяву б/н від 15.04.2019 (вх. № 08-08/7654/19 від 15.04.2019) в порядку ч. 2 ст. 46 ГПК України, про збільшення розміру позовних вимог.
Просить стягнути з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради ринкову вартість невід'ємних поліпшень в сумі 982 725 грн. 00 коп. проведених позивачем за власний рахунок, за договором оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006, укладеним між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя та Товариством з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс”, м. Запоріжжя.
Представник відповідачів -1, -2 надав суду заперечення № 52/02-03 від 19.04.2019 (вх. № 08-08/820519 від 22.04.2019) на відповідь на відзив (міститься в матеріалах справи).
Проти заяви позивача щодо збільшення розміру позовних вимог, вважає її процесуально необґрунтованою, оскільки крім збільшення розміру позовних вимог позивач також змінює свої вимоги, а саме при звернені з позовом він ставив вимоги до відповідача-1, а при збільшені суми позову вимоги ставить до відповідача-2.
Заслухавши клопотання, доводи та заперечення представників сторін суд відкладає вирішення питання щодо прийняття заяви про збільшення розміру позовних вимог на наступне засідання.
Ухвалою суду від 08.05.2019 судом відповідно до ст. 177 ГПК України, строк підготовчого засідання продовжено на 30 днів, на підставі ст. 183 ГПК України, підготовче засідання відкладено на 11.06.2019.
11.06.2019 в підготовчому засіданні представник позивача звернувся до суду з заявою про уточнення (збільшення) позовних вимог до заяву б/н від 15.04.2019 (вх. № 08-08/7654/19 від 15.04.2019) в порядку ч. 2 ст. 46 ГПК України, просить суд у солідарному порядку стягнути з Запорізької міської ради, м. Запоріжжя та Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя ринкову вартість невід'ємних поліпшень у сумі 980 725 грн. 00 коп., за договором оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006, укладеним між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя та Товариством з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс”, м. Запоріжжя.
Представник заперечив проти заяви позивача щодо уточнення заяви про збільшення розміру позовних вимог, вважає її процесуально необґрунтованою, оскільки в уточненні позовних вимог (фактично збільшення розміру позовних вимог) позивач змінює свої вимоги, що не передбачено нормами господарського процесуального кодексу України.
В підготовчому засіданні 11.06.2019 представник позивача звернувся до суду з заявою, якою повідомив суд, що заяви про збільшення розміру позовних вимог від 15.04.2019 та про уточнення (збільшення) позовних вимог до заяви б/н від 15.04.2019 (вх. № 08-08/7654/19 від 15.04.2019) вручену в судовому засіданні 11.06.2019 не підтримує, просить суд надати час для належного оформлення уточнення своїх вимог відповідно до норм ГПК України.
У підготовчому засіданні 11.06.2019, на підставі ст. 183ГПК України, судом оголошено перерву до 19.06.2019, про що винесено відповідну ухвалу.
Представник позивача звернувся до суду з письмовим клопотанням б/н від 12.06.2019 р. (вх. № 08-08/12144/19 від 12.06.2019) про виключення неналежного співвідповідача та залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, в обґрунтування посилається на те, що згідно з ч.2 ст.182 ГПК України, у підготовчому засіданні суд у разі необхідності заслуховує уточнення позовних вимог та заперечень проти них та розглядає відповідні заяви: вирішує питання про вступ у справу інших осіб, заміну неналежного відповідача, залучення співвідповідача...
Крім того, позивач звернувся до суду з заявою б/н від 12.06.2019 (вх.№ 08-08/12147/19 від 12.06.2019) з заявою про збільшення розміру позовних вимог в порядку ч. 2 ст. 46 ГПК України, просить суд стягнути з Запорізької міської ради, ринкову вартість невід'ємних поліпшень у сумі 980 725 грн. 00 коп., за договором оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006, укладеним між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя та Товариством з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс”, м. Запоріжжя.
Заява позивача про збільшення розміру позовних вимог прийнята судом, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 46 ГПК України, позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог - до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження.
Розгляду підлягають позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача ринкову вартість невід'ємних поліпшень у сумі 980 725 грн. 00 коп., за договором оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006, укладеним між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя та Товариством з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс”, м. Запоріжжя.
19.06.2019 сторони звернулись до суду з клопотанням (вх. № 08-08/12641/19 від 19.06.2019) в порядку ч. 6 ст. 183 ГПК України про розгляд справи по суті у той самий день після закінчення підготовчого засідання.
Ухвалою суду від 19.06.2019 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс” задоволено. Виключено Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя зі складу учасників процесу, як відповідача-2. Залучено Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя до участі у справі у якості третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача. Підготовче провадження у справі закрито. Призначено справу до розгляду по суті у той самий день після закінчення підготовчого судового засідання. Оголошено перерву в судовому засіданні до 09.07.2019.
У судовому засіданні 09.07.2019 справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
У судовому засіданні 09.07.2019, відповідно до ст. 222 Господарського процесуального кодексу України здійснювалося повне фіксування судового засідання з допомогою звукозаписувального технічного засобу.
Технічна фіксація здійснюється на комплексі "Акорд".
Суддею оголошено, яка справа розглядається, склад суду, та роз'яснено представникам позивача та відповідача, які прибули в судове засідання, їх права, у тому числі право заявляти відводи.
Відводів складу суду не заявлено.
09.07.2019 представник позивача підтримав заявлені вимоги, на підставах викладених у позовній заяві. Просить суд задовольнити позовні вимоги.
09.07.2019 представник відповідача в засіданні суду заперечив проти задоволення позовних вимог, просив суд в позові відмовити.
В засіданні суду 09.07.2019 здійснено безпосереднє дослідження доказів, поданих учасниками спору (ст. 210 ГПК України).
У судовому засіданні 09.07.2019, на підставі ст. 217 ГПК України суд закінчив з'ясування обставин та перевірки їх доказами і перейшов до судових дебатів - ст. 218 ГПК України.
Заслухавши представників сторін, після судових дебатів, дослідивши докази, суд вийшов з нарадчої кімнати та згідно ст. 240 Господарського процесуального кодексу України оголосив вступну та резолютивну частини рішення, повідомив строк виготовлення повного тексту рішення та роз'яснив порядок і строк його оскарження.
Розглянувши матеріали справи та оцінивши надані докази, вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, суд
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, способами захисту цивільних прав та інтересів може бути - визнання права.
Цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
З огляду на статтю 509 Цивільного кодексу України вбачається, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 ЦК України.
У відповідності до пункту 1 частини 2 статті 1 Цивільного кодексу України договір - є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків. Цивільні права і обов'язки виникають як з передбачених законом договорів, так і з договорів, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.
Договір - це категорія цивільного права, яка визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. До зобов'язань, що виникають з договорів, застосовуються загальні положення про зобов'язання, якщо інше не випливає із закону або самого договору. Як і будь-який право чин, він є вольовим актом, оскільки виражає спільну волю сторін, що втілюється у договорі. Змістом договору є, власне, ті умови, на яких сторони погоджуються виконувати договір, і вони мають дотримуватися взятих на себе зобов'язань.
У відповідності до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
15.02.2006 між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради (Орендодавець), що діє на підставі «Положення про управління комунальною власністю Запорізької міської ради», затвердженого рішенням міської ради від 26.12.2001 №23 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» (Орендар) був укладений Договір оренди нежилого приміщення №1322 (Договір).
В Договорі Управління комунальної власності Запорізької міської ради зазначено як «Орендодавець», в витягах з Державного реєстру правочинів по даному Договору «Орендодавцем» зазначена Територіальна громада міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради (ЄДРПОУ 04053915), з зв'язку з цим Запорізька міська рада в даній справі є Відповідачем та також Орендодавцем.
Відповідно до п. 1.1. Договору, Орендодавець на підставі наказу управління Комунальної власності Запорізької міської ради від 19.12.2005 №305 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення (надалі - Об'єкт), загальною площею 128,95 кв.м.: коридор 10, пл. 11,5 кв.м.; коридор 11, пл.7,4 кв.м.; комора 12, пл.3,5 кв.м.; кімнату 13, пл.9,4 кв.м.; комора 14, пл.5,0 кв.м.; кімната 15, пл.20,3 кв.м.; кабінет 16, пл.9,9 кв.м.; роздягальня 17, пл.6,2 кв.м.; коридор 18, пл.8,3 кв.м.; комора 19, пл.9,7 кв.м.; кімната 20, пл.11,0 кв.м.; в загальному користуванні коридор 4, пл.53,5 кв.м., які розташовані в окремо стоячій будівлі - літ. В на території Центральної лікарні Орджонікідзевськокого району у м.Запоріжжі, бул.Шевченка, 25, що знаходяться на балансі комунальної установи «Центральна лікарня Орджонікідзевсьісого району», вартість яких визначена у звіті про оцінку та становить за належною оцінкою 88 154,0 грн. станом на 30.11.2005. Зазначені вище приміщення належать Територіальній громаді міста Запоріжжя на підставі рішення № 7 Запорізької міської ради від 29.04.1991, має реєстраційний №7173442, зареєстровано в реєстраційній книзі №4 ОП МЕТІ за №738, що підтверджується витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданим Орендним підприємством «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» 27.01.2006 за №9683997.
Згідно з п.1.2 Договору, приміщення використовується Орендарем на правах оренди під офіс.
Відповідно до п.2.4 Договору, передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в п. 1.1 даного Договору та звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, та відповідно з вимогами актів виконавчої влади та місцевого самоврядування.
Пунктами 3.1 та п.3.2 Договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, та рішення Запорізької міської ради від 28.04.2004 №46 і складає 17 630,80 грн. на рік згідно з розрахунком (Додаток 1 до Договору). Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Відповідно до п.п. 5.5, 5.6 Договору, Орендар зобов'язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого приміщення та утримувати його в належному технічному стані. Капітальний ремонт виконується по узгодженню з Орендодавцем. Виконувати перепланування або реконструкцію орендованого приміщення (влаштування додаткових виходів, віконних пройомів та інш.) тільки з письмової згоди Орендодавця, головного управління архітектури і містобудування міської ради та відповідних організацій, володіючих інженерними комунікаціями в даному районі.
Відповідно до п. 6.3 Договору, Орендар має право: реконструкція, технічне переоснащення і поліпшення об'єкту оренди, якщо такі роботи сприяють підвищенню його вартості, здійснюється Орендарем за умови обов'язкового попереднього погодження з Орендодавцем. Для погодження Орендар також надає перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення робіт.
Також пунктом 10.5 Договору передбачено, що в разі розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за: рахунок власних коштів з дозволу Орендодавця, визнаються власністю Орендаря, якщо ці поліпшення можливо відокремити без шкоди для приміщення. Якщо Орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою Орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, вартість вказаних поліпшень компенсується у порядку, передбаченому чинним законодавством. Вартість покращень орендованого майна, які здійснені без згоди Орендодавця та які неможливо відокремити без шкоди для приміщення, відшкодуванню не підлягають.
Відповідно до п. 10.1. Договору, цей Договір укладено строком на 5 років. Моментом обчислення строку Договору є день його нотаріального посвідчення та передачі приміщення за Актом приймання-передачі.
15.02.2006 сторонами підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення.
В подальшому умови договору змінювались шляхом укладення сторонами додаткових угод та додаткових договорів до нього.
Додатковою угодою від 30.07.2007 пункт 3.1 Договору був викладений в наступній редакції: « 3.1 Орендна плата визначається на підставі рішень виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.02.2006 №63 та Запорізької міської ради від 28.04.2007 №31, і складає 25 145,81 грн. на рік згідно з розрахунком (Додаток 2 до Договору), який є невід'ємною частиною даної додаткової угоди».
Додатковою угодою від 25.01.2010 доповнено пункт 3.3 Договору підпунктом 3.3.1 в наступній редакції: «Відповідно до рішення Запорізької міської ради від 23.12.2009 №44 «Про надання пільг щодо орендної плати» орендарю з 23.01.2010 по 30.06.2010 включно надається пільга з орендної плати, а саме: орендні ставки, які затверджені рішенням Запорізької міської ради від 28.04.2007 №31, застосовуються у розмірі 65 відсотків від встановленого обсягу».
31.12.2010 була укладена додаткова угода до Договору щодо зміни: «По тексту договору оренди виключити Балансоутримувача - Комунальну установу «Центральна лікарня Орджонікідзевського району».
У п.10.5. розділу 10 «Строк дії та умови зміни, розірвання договору оренди приміщення» після слів «У разі розірвання Договору...» читати «.. чи приватизації орендованих нежитлових приміщень...».
31.12.2010 між КУ «Центральна лікарня Орджонікідзевського району» та Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради підписано акт прийому-передачі, відповідно до якого зазначено, що на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 27.03.2008 №120/6 «Про виключення нежитлових приміщень будівлі (літ.В) по бул.Шевченка,25 з переліку об'єктів охорони здоров'я» Комунальна установа «Центральна лікарня Орджонікідзевського району» в особі головного лікаря Туліної Галини Іванівни, яка діє на підставі Статуту, передає, а Управління комунальної власності Запорізької міської ради в особі начальника управління Теслюка Володимира Яковича, який діє на підставі Положення про управління, затвердженого рішенням міської ради від 26.12.2001 №23, приймає у відання нежитлові приміщення №№10-20 будівлі (літ.В) по бул АДРЕСА_1 , площею 128,95 кв.м., вартістю 88 154,0 грн., згідно з незалежною оцінкою станом на 30.11.2005.
28.07.2011 Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради, Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен-Плюс» був укладений Додатковий договір до Договору №1322, у відповідності до якого на підставі рішень Запорізької міської ради від 18.02.2011 № 6 «Про структуру виконавчих органів Запорізької міської ради, загальну численність апарату Запорізької міської ради та її виконавчих органів», від 06.04.2011 №20 «Про передачу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради окремих повноважень щодо управління об'єктами права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя», замінено Орендодавця у Договорі №1322 від 15.02.2006 з Управління комунальної власності Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.
Додатковим договором від 21.01.2012 до Договору пункт 1.1 розділу 1 «Предмет договору» викладений в наступній редакції: «Орендодавець на підставі наказу управління комунальної власності Запорізької міської ради від 19.12.2005 №305 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення №2, розташоване в будівлі - літ.В, яке складається з кімнат №1 (10,2 кв.м.), №2 (26,6 кв.м,), №3 (9,9 кв.м.), №4 (7,7 кв.м.), №5 (23,7 кв.м.), №6 (22,8 кв.м.), №7 (19,0 кв.м.), загальною площею по приміщенню №2 - 119,9 кв.м., місцезнаходження: АДРЕСА_2 . АДРЕСА_1 , АДРЕСА_1 . Характеристики об'єкта оренди підтверджуються витягом з реєстру права власності на нерухоме майно, виданого Товариством з обмеженою відповідальністю «запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» від 07.02.2012 за № 33096876. Вартість об'єкта оренди визначена у звіті про оцінку, зробленого Тозариством з обмеженою відповідальністю «Оціночно-консалтингова фірма «Бїзнес-Експерт-Сервіс» 30.09.2011 і становить 276 538,00 грн., без урахування ПДВ.
Відповідно до п. 3.1 Договору в редакції Додаткового договору від 21.02.2012, орендна плата визначається на підставі постанови КМУ від 04.10.1995 №786 «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу», рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.02.2006 №63 та рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 №47, і складає 49 776,84 грн. на рік згідно з розрахунком, який є невід'ємною частиною цього договору.
Додатковим договором від 22.02.2016 пункти 3.1, З.2, 3.3 Договору викладені в новій редакції, так річна орендна плата була збільшена до 60 462,0 грн., згідно з розрахунком, наведеним у додатку №4 до Договору; орендна плата за січень 2016 року встановлена у розмірі 7 467,19 грн.; на період з лютого 2016 року по грудень 2016 року включно місячна орендна плата встановлена у розмірі 5 038,50 грн.
Додатковим договором від 12.02.2016 продовжено дію Договору на 5 років, а саме до 15.02.2021.
До останнього додаткового договору директором Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради були затверджені висновки про вартість об'єкта оцінки, у відповідності до яких ринкова вартість об'єкта оцінки без урахування ПДВ станом на 31.01.2016 склала 335 900,0 грн.
Позивач посилався на те, що Договір №1322 був укладений із застереженням, що саме Центральна лікарня Орджонікідзевського району надавала дозвіл на надання ТОВ «Борисфен Плюс» в довгострокову оренду частини приміщення харчоблоку на умовах капітального ремонту та обладнання всього харчоблоку лікарні, оскільки дане приміщення не використовувалось, так як було в занедбаному стані, що підтверджується листом Центральної лікарні Орджонікідзевського району від 21.10.2005 та Технічним висновку про стан будівельних конструкцій харчоблоку Центральної лікарні Орджонікідзевського району та можливості його використання, копії яких містяться в матеріалах справи.
ТОВ «Борисфен Плюс» провело капітальний ремонт не тільки орендованої частини харчоблоку, але і іншої частини харчоблоку, що дозволило міський лікарні в подальшому використовувати у господарській діяльності дану будівлю.
Дозволи на проведення капітального ремонту, проектування та реконструкції були надані ТОВ «Борисфен Плюс» не тільки Центральною лікарнею Орджонікідзевського району, але і Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради, про що свідчать: лист Центральної лікарні Орджонікідзевського району від 06.06.2006 №486/01-11, Наказ управління комунальної власності Запорізької міської ради від 14.06.2006 №154, лист управління комунальної власності Запорізької міської ради від 16.03.2011 №371.
Відповідно до бухгалтерської довідки, складеної 02.03.2012 аудитором ОСОБА_3 , ТОВ «Борисфен Плюс» на протязі 2007-2009 років здійснено поліпшення - реконструкцію та капітальний ремонт своєї частини нежитлового приміщення для організації офісу по АДРЕСА_2 на загальну суму 186 000 грн. 21 коп.
В 2008 році на прохання Головного лікаря Комунальної установи «Центральна лікарня Орджонікідзевського району» був проведений ремонт їдальні лікарні (тобто іншої частини нежитлового приміщення по бул. Шевченко, 25 АДРЕСА_3 м. Запоріжжі) на загальну суму 88 832 грн. 00 коп. знову ж таки за рахунок ТОВ «Борисфен Плюс».
Таким чином, загальна сума невід'ємних поліпшень орендуємого майна в цінах 2008 року складає: 186 000,21 + 88 832,0 = 274 832,7 грн.
Дозвіл на виконання будівельних робіт наданий Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 15.04.2008 під номером 215з; декларація про готовність об'єкта до експлуатації зареєстрована Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 29.12.2011 під номером ЗП 14211119048, акти виконаних підрядних робіт за серпень 2007 року (на 44 270,50 грн.), вересень 2008 року (на 88 832,0 грн.), жовтень 2009 року (141 729,71 грн.) були узгоджені Головним лікарем Комунальної установи «Центральна лікарня Орджонікідзевського району».
Крім того, позивач посилається на те, що в вересні 2012 року ТОВ «Борисфен Плюс» був замовлений та виконаний ліцензійною проектною організацією проект установки вузла обліку теплової енергії нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, бул. Шевченко, 25 (харчоблок) на загальну суму 13 250 грн. 00 коп., що дозволило економити теплову енергії не тільки ТОВ «Борисфен Плюс», але і лікарні (копія довідки ТОВ «Борисфен Плюс» від 20.09.2016 №20/1 та Акт прийому в експлуатацію приладу обліку теплової енергії додається).
Як вказано позивачем та вбачається судом, рішенням Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 №908/2415/16 позов Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, пред'явлений до ТОВ «Борисфен Плюс» про розірвання договору оренди та виселення - задоволено; вирішено розірвати спільний договір оренди від 05.02.2006 №1322; звільнити нежитлове приміщення №2, яке складається з кімнат №№1-7, загальною площею 119,9 кв.м., розташоване в будівлі літ.В на АДРЕСА_2 , шляхом виселення ТОВ «Борисфен Плюс» із зазначеного приміщення.
Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 по справі №908/2415/16 апеляційну скаргу ТОВ «Борисфен Плюс» задоволено; рішення господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №908/2415/16 скасовано та прийнято нове рішення у даній справі, яким відмовлено Запорізькій міській раді у позові до ТОВ «Борисфен Плюс» у повному обсязі.
Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017 по справі №908/2415/16 касаційну скаргу Запорізької міської ради по даній справі задоволено, скасовано постанову Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 та залишено в силі рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016.
В зв'язку з розірванням за рішенням суду Договору №1322, ТОВ «Борисфен Плюс» листом від 03.04.2017 №03/04/17-1 звернулось до Запорізької міської ради з проханням створити комісію для визначення долі невід'ємних поліпшень у вартості орендованого приміщення згідно з Договором оренди нежитлового приміщення від 15.02.2006 №1322, укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ «Борисфен Плюс».
Заступник директора Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради листом від 14.04.2017 №2062/01/01-07/2660 повідомив, що оскільки рішення щодо включення об'єкта по бул АДРЕСА_1 до переліку об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації Запорізькою міською радою не приймалось, то у департаменту комунальної власності та приватизації не має правових підстав для створення комісії щодо визначення долі невід'ємних поліпшень у вартості орендованого приміщення по АДРЕСА_4 . АДРЕСА_1 .
Після проведення судової оціночно-будівельної та будівельно-технічної експертизи, позивач збільшив позовні вимоги, оскільки відповідно до дослідницької частини ринкова вартість невід'ємних поліпшень проведених ТОВ «Борисфен плюс» складає 980725 грн., яку просить стягнути з відповідача, як вартість проведених невід'ємних поліпшень орендованого майна.
Відповідно до ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України.
Згідно ч. 1 ст. 173 Господарського кодексу України, господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Підстави виникнення господарських зобов'язань визначені в ст. 174 ГК України. Зокрема, господарські зобов'язання можуть виникати:
з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать;
внаслідок заподіяння шкоди суб'єкту або суб'єктом господарювання, придбання або збереження майна суб'єкта або суб'єктом господарювання за рахунок іншої особи без достатніх на те підстав;
внаслідок подій, з якими закон пов'язує настання правових наслідків у сфері господарювання.
При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, що визначено ч. 2 ст. 175 ГК України.
Частинами 1-3 ст. 193 ГК України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК).
За умовами ст. 96 ЦК України юридична особа самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями.
Згідно з ст.28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.
Відповідно до ст.23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар має. право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у ст. 778 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) Так за приписами ст. 778 ЦК Украйни наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Згідно зі ст. 776 ЦК України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право, зокрема, відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту.
Зазначена норма кореспондується зі ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).
Поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження методики оцінки майна» від 10.12.2003 № 1891, невід'ємні поліпшення орендованого майна - це здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості. Тобто поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.
Відповідно до висновків експерта «Слід зазначити, що додатково документально підтверджується перелік та об'єми виконаних робіт у суміжному приміщенні - столовій, відповідно до акту приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2008 року, але фактично перевірити виконання цих робіт не надавалося за можливе, оскільки під час огляду об'єкта дослідження не було надано доступу», «Відповідно до дослідницької частини та дослідницької частини по третьому питанню, вартість фактично виконаних робіт з будівництва (ремонту, реконструкції) об'єктів складає: по орендованому приміщенню 199250,20 грн.; по суміжному із орендним приміщенням 88832 грн. Оскільки питання, яке поставлено на вирішення експерта, узагальнене, то вартість фактично виконаних робіт з будівництва (ремонту, реконструкції) об'єктів складає: 199250,20 + 88832 = 288082,20 грн.».
Відповідно до п. 1.1 Договору, предметом договору були нежитлові приміщення загальною площею 128,95 кв.м.: коридор 10 площею 11,5 кв.м., коридор 11 площею 7,4 кв.м., комора 12 площею 3,5 кв.м., кімната 13 площею 9,4 кв.м., комора 14 площею 5,0 кв.м., кімната 15 площею 20,3 кв.м., кабінет 16 площею 9,9 кв.м., роздягальня 17 площею 6,2 кв.м., коридор 18 площею 8,3 кв.м., комора 19 площею 9,7 кв.м., кімната 20 площею 11,0 кв.м.; в загальному користуванні коридор 4 площею 53,5 кв.м., які розташовані в окремо стоячій будівлі - літ. В, на території Центральної лікарні Орджонікідзевського району у м. Запоріжжі, бул. Шевченка, 25 та знаходяться на балансі комунальної установи «Центральна лікарня Орджонікідзевського району».
Додатковим договором від 21.02.2012 сторони домовились, що Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення № 2, розташоване в будівлі літ. В, яке складається з кімнат № 1 (10,2 кв.м.), № 2 (26,6 кв.м.), № 3 (9,9 кв.м.), № 4 (7,7 кв.м.), № 5 (23,7 кв.м.), № 6 (22,8 кв.м.), № 7 (19,0 кв.м.), загальною площею по приміщенню № 2 -119,9 кв.м.
Слід зазначити, що «суміжне нежитлове приміщення - столова», не було предметом договору оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006 по бул АДРЕСА_1 , а тому вартість невід'ємних поліпшень, здійснених ТОВ «Борисфен плюс» у суміжному приміщенні - столовій, не може розглядатися як невід'ємні поліпшення орендованого майна та не є предметом розгляду в даній судовій справі.
Також висновки експерта по четвертому питанню: «Відповідно до дослідницької частини по четвертому та п'ятому питаннях, ринкова вартість невід'ємних поліпшень, проведених товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» за власний рахунок за договором оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006, укладеним між; Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та ТОВ «Борисфен плюс», визначений дохідним підходом складає 980 725 грн. не відповідають матеріалам судової справи та нормам діючого законодавства України з огляду на наступне.
Згідно абзацу 2 п. 73 Методики оцінки майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року № 1891 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25 листопада 2015 року № 1033), для визначення ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід'ємних поліпшень, що здійснені орендарем (концесіонером), та його ринковою вартістю на дату оцінки, визначеною грунтуючись на припущенні, що воно не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) дорівнює величині, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря (концесіонера) у здійснення ідентифікованих невід'ємних поліпшень.
Відповідно до абзацу 6 п. 73 зазначеної Методики оцінки майна порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).
Згідно Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України 27.02.2004 № 377 ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця (п. 2.1. Порядку).
Відповідно до п. 3.2 зазначеного Порядку розраховується ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна як різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.7 цього Порядку.
Згідно п. 3.7 Порядку у разі отримання в результаті розрахунку позитивної величини ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна вона порівнюється з фактично сплаченою сумою коштів орендаря у здійснення ідентифікованих поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.6 цього Порядку. Фактично сплаченою сумою коштів орендаря визнаються сплачені (перераховані) орендарем кошти у здійснення ідентифікованих поліпшень орендованого нерухомого майна, суми зобов'язань орендаря, що виникли внаслідок операцій з фінансування зазначених поліпшень і не погашені орендарем на дату оцінки. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна Приймається такою, що не перевищує вищезазначену суму коштів.
Пунктом 67 Методики оцінки майна «ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна визначається в сумі, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря у здійсненні ідентифікованих невід'ємних поліпшень».
Відповідно до Висновку про вартість майна, затвердженого департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради від 20.12.2018, на основі наданих в роботу ПП «Дніпротех і К°» вихідних даних, що містяться у додатках до Звіту, з урахуванням загальних положень та обмежуючих умов, із застосуванням діючих методик та стандартів, в результаті виконаних розрахунків станом на 31.03.2018 року отримане наступне значення ринкової вартості об'єкта оцінки без ПДВ: 88 984,00 грн.
Відповідно до пункту 13 розділу 1.5 Звіту по незалежній оцінці об'єкта: невід'ємні поліпшення, здійснені орендарем на об'єкті оренди - нежитловому приміщенні №2, яке складається з кімнат №№ 1-7 загальною площею 119,9 кв.м., розташованому в будівлі літ. В за адресою: АДРЕСА_5 , м. АДРЕСА_2 25. Слід звернути увагу «на невідповідність в документації стосовно генерального підрядника: у Декларації про готовність об'єкта до експлуатації, генеральним підрядником по виконанню робіт з реконструкції вказано ПП «Горизонт», однак за наданими СОД договорами підряду № 327 від 02.07.2007 року та № 69/12 від 01 серпня 2009 року, підрядниками виступають інші підприємства.».
Відповідно до п. 15 Декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 28.12.2011 № ЗП 142111190 кошторисна вартість будівництва за затвердженою проектною документацією становить 65,5 тис. гривень, у тому числі витрати на будівельно-монтажні роботи 58,2 тис. гривень.
Судом встановлено, що матеріали справи не містять та позивачем не доведено про їх наявність, документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали (будматеріали), конструкції тощо.
В п. 2 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891, зазначено, що невід'ємні поліпшення орендованого майна - здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення технічного стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.
Відповідно до абз. 4, 5 п. 57 Методики оцінки майна, для визначення ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід'ємних поліпшень, що здійснені орендарем (концесіонером), та його ринковою вартістю, визначеною на дату оцінки, ґрунтуючись на припущенні, що воно не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) дорівнює величині, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря (концесіонера) за здійснення ідентифікованих невід'ємних поліпшень.
У разі наявності умови щодо компенсації орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок його коштів за час оренди, розмір такої компенсації визначається відповідно до статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».
Згідно ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджуються висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначається суб'єктом оціночної діяльності. Надання згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або місцевою радою. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід'ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об'єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід'ємних поліпшень.
Згідно з приписами ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Отже, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.
Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов'язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит.
Відповідно до п. 6.3 Договору, Орендар має право: реконструкція, технічне переоснащення і поліпшення об'єкту оренди, якщо такі роботи сприяють підвищенню його вартості, здійснюється Орендарем за умови обов'язкового попереднього погодження з Орендодавцем. Для погодження Орендар також надає перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення робіт.
Також пунктом 10.5 Договору передбачено, що в разі розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за: рахунок власних коштів з дозволу Орендодавця, визнаються власністю Орендаря, якщо ці поліпшення можливо відокремити без шкоди для приміщення. Якщо Орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою Орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, вартість вказаних поліпшень компенсується у порядку, передбаченому чинним законодавством. Вартість покращень орендованого майна, які здійснені без згоди Орендодавця та які неможливо відокремити без шкоди для приміщення, відшкодуванню не підлягають.
Судом встановлено, що в матеріалах справи міститься дозвіл на виконання будівельних робіт № 215з від 15.04.2008, які мали були проведені ПП «Горизонт» до 15.12.2009, строк дії даного дозволу до 15.12.2009.
Як вбачається з матеріалів справи, договори підряду по проведенню робіт були укладені в 2017 році, що є раніше ніж було надано дозвіл на виконання таких робіт. Також, суд зазначає, що акти виконаних підрядних робіт з боку підрядника підписані сторонами, які не зазначені в дозволі, доказів виконання підрядних робіт саме ПП «Горизонт» матеріали справи не містять.
Належного дозволу на виконання робіт ( оригінал не надано суду для огляду), укладеного у відповідності до умов Договору та чинного законодавства України матеріали справи не містять.
Порядок визначення витрат орендаря на поліпшення орендованого майна, що є комунальною власністю територіальної громади м. Запоріжжя, врегульований Положенням про порядок визначення витрат орендаря на поліпшення орендованого майна та умов їх компенсації, затвердженим рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 01.08.2011 №342.
Пунктом 3.1 зазначеного Положення про порядок визначення витрат орендаря на поліпшення орендованого майна та умов їх компенсації, затвердженого рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 342 від 01.08.2011 передбачено, що в залежності від подальшого використання майна, договір оренди якого припиняється або розривається, витрати на здійснення орендарем поліпшень об'єкта оренди, якщо інше не встановлено договором, компенсуються: при приватизації об'єкту оренди орендарем, що провів поліпшення, за рахунок зменшення вартості майна, визначеної шляхом незалежної оцінки, на суму, що дорівнює ринковій вартості невід'ємних поліпшень, але не більшу, ніж фактично витрачені орендарем кошти на їх проведення; при проведенні конкурсу, аукціону - за рахунок коштів, одержаних від продажу майна на аукціоні, за конкурсом, якщо орендар не брав в них участь, або брав участь, але не став переможцем; при передачі майна в оренду іншому суб'єкту підприємницької діяльності - шляхом викупу їх зазначеним суб'єктом у попереднього орендаря, що здійснив поліпшення за їх ринковою вартістю та (або) в межах фактично витрачених коштів на їх проведення (на придбання матеріалів, конструкцій, робіт, послуг тощо).
Матеріали справи не містять належних доказів настання будь-якої із зазначених подій.
Враховуючи вищевикладене, судом встановлено, що матеріали справи та наведене вище спростовує позицію та твердження позивача, останнім не доведено належними засобами доказування порушення його прав з боку відповідача.
Частиною 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.
Цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.
Згідно статті 42 Конституції України кожен має право на підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом.
Підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку (ст. 42 Господарського кодексу України).
Підприємницька діяльність здійснюється суб'єктами господарювання, підприємці мають право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, яку не заборонено законом.
Відповідно до ст.ст. 7, 13 Господарського процесуального кодексу України правосуддя в господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності, підпорядкування, місцезнаходження, місця створення та реєстрації, законодавства, відповідно до якого створена юридична особа, та інших обставин. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.
Відповідно до статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст.ст. 73, 77 ГПК України).
Враховуючи, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними конкретними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування, судом визнається, що позивачем в позовній заяві не були доведені обставини, не надано належних та допустимих доказів на їх підтвердження, які б свідчили про обґрунтованість позовних вимог. Докази, подані позивачем, не підтверджують обставини, на які позивач посилається в обґрунтування позовних вимог.
За таких обставин, у задоволенні позовних вимог слід відмовити.
В порядку ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається на позивача.
Керуючись ст.ст. 42, 46, 123, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю “Борисфен Плюс”, м. Запоріжжя до Запорізької міської ради, м. Запоріжжя відмовити.
Рішення оформлено та підписано 19.07.2019.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення розміщено в Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою у мережі Інтернет за посиланням: http://reyestr.court.gov.ua.
Суддя С.С. Дроздова