15.07.2019 року м. Дніпро Справа № 912/3394/18
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Вечірко І.О. (доповідач)
судді Кузнецов В.О., Чус О.В.
секретар Крицька Я.Б.
представники:
від позивача: Константінов О.Ф., адвокат;
від відповідача: Ламанова А.І., представник, була присутня в судовому засіданні 04.07.2019 року
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну
скаргу Фермерського господарства "Олександрівське"
на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 25.04.2019 року (повний текст підписано 06.05.2019 року)
у справі № 912/3394/18 (суддя - Вавренюк Л.С., м. Кропивницький)
за позовом Фермерського господарства "Олександрівське", с. Олександрівка Олександрійського району Кіровоградської області
до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, м. Кропивницький
про визнання незаконним рішення, визнання додаткової угоди укладеною
1. Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 25.04.2019 року у задоволенні позову відмовлено повністю.
2. Підстави, з яких порушено питання про перегляд судового рішення та узагальнені доводи учасників справи.
Фермерське господарство "Олександрівське" подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення, яким позов про визнання незаконним рішення, визнання додаткової угоди укладеною - задовольнити у повному обсязі.
2.1. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги позивач посилався на те, що рішення суду першої інстанції є незаконним, необґрунтованим, судом допущено невірне застосування норм матеріального права та порушено норми процесуального права. За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з надання проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору. Місцевий господарський суд помилково дійшов до висновку та підтримав позицію відповідача щодо передчасного звернення позивача до відповідача з листом-повідомленням з огляду на те, що відповідач не мав змоги встановити належне виконання умов договору протягом усього терміну його дії з боку позивача. З урахуванням того, що договір укладено сторонами на 10 років, позивач вважає, що строк тривалістю у 8 місяців до закінчення терміну дії договору є розумним для звернення до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі. Крім того, орендар набув право на поновлення договору оренди землі на новий строк. У суду були всі наявні підстави для визначення строку звернення позивача до відповідача з листом-повідомленням за 8 місяців до закінчення строку дії договору, як по закінченню договору оренди землі, оскільки це є менше ніж 1/10 частини строку дії укладеного сторонами договору. З обставин справи вбачається, що відповідач не скористався своїм правом на зміну та узгодження нових істотних умов при поновленні договору на новий строк, в той же час, позивач виразив абсолютну згоду на такі дії, про що зазначено у листі-повідомленні про поновлення договору оренди землі. Не правомірним є також висновок суду першої інстанції про те, що права позивача на поновлення договору оренди землі не порушені на час розгляду справи з підстав того, що договір не припинив свого строку дії. Згідно висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 13.02.2019 року у справі № 924/504/17, норми статті 33 Закону України "Про оренду землі" дозволяють продовжувати орендні правовідносини, але у першому випадку - це право повинно бути реалізовано до закінчення дії договору оренди на підставі звернення орендаря, а у другому - воно може настати у разі продовження орендарем користування землею за відсутності заперечення іншої сторони протягом визначеного строку після закінчення строку договору оренди, але у будь-якому випадку з укладенням додаткової угоди. Помилково встановивши відсутність порушеного права позивача на поновлення договору оренди землі та не визначивши рішення відповідача у листі від 10.07.2018 року як відмову в укладенні додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, поза увагою суду першої інстанції залишився факт грубого порушення вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо процедури розгляду листа орендаря про поновлення договору оренди землі, яка чітко регламентована частиною 5 статті 33 вказаного Закону, що є у свою чергу порушенням норм матеріального права та процесуального права в частині неповного з'ясування обставин справи. У виниклих між сторонами правовідносинах, відповідач допустив порушення процедури, передбаченої частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", в той же час як орендар належним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди землі та вчасно звернувся з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі.
2.2. Узагальнені доводи інших учасників провадження у справі.
Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу просив залишити в силі рішення Господарського суду Кіровоградської області від 25.04.2019 року у справі № 912/3394/18. Посилався на те, що рішення суду першої інстанції є обґрунтованим та законним. Матеріали справи не містять доказів на підтвердження наявності відповідного порушення відповідачем переважного права позивача на отримання права оренди земельної ділянки, яка визначена предметом договору. Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту, матиме місце при укладенні договору оренди: з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку не досягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб. Позивачем не наведено обґрунтовані обставини наявності порушеного права, передбаченого частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Лист відповідача від 10.07.2018 року не є відмовою в укладенні додаткової угоди про поновлення договору, яка може бути оскаржена в порядку частини 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Кінцевим терміном дії спірного договору оренди землі від 09.02.2009 року є 29.04.2019 року. Орендар звернувся з пропозицією укласти додаткову угоду 04.07.2018 року, тобто за вісім з половиною місяців до закінчення дії договору.
3. Апеляційне провадження.
3.1. Процедура апеляційного провадження в апеляційному господарському суді.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.05.2019 року апеляційну скаргу прийнято до розгляду, розгляд справи призначено у судовому засіданні 18.06.2019 року.
У зв'язку з відрядженням головуючого судді Вечірка І.О. та судді Кузнецова В.О. 18.06.2019 року ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 03.06.2019 року розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні на 04.07.2019 року.
В судовому засіданні 04.07.2019 року оголошено перерву до 15.07.2019 року.
Під час розгляду апеляційної скарги представник позивача надав пояснення в обґрунтування доводів апеляційної скарги, а представник відповідача проти доводів апеляційної скарги заперечував.
3.2. Фактичні обставини справи, встановлені судом апеляційної інстанції.
09.02.2009 року між Олександрійською районною державною адміністрацією (Орендодавець) та ФГ "Олександрівське" (Орендар) підписано договір оренди землі (надалі - Договір), за умовами якого в оренду передано земельну ділянку загальною площею 19,77 га, у тому числі рілля 19,77 га, яка розташована на території Олександрівської сільської ради. Кадастровий номер НОМЕР_1 .
Договір зареєстровано у Олександрійському районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.04.2009 року за № 040938000007.
Договір укладено на десять років та в пункті 7 Договору передбачено, що після закінчення строку дії Договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
За Актом приймання-передачі земельної ділянки від 29.04.2009 року позивачу передано в оренду відповідну земельну ділянку.
04.07.2018 року ФГ "Олександрівське" звернулось до ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням від 04.07.2018 року про поновлення Договору оренди землі. До вказаного листа-повідомлення додано проект додаткової угоди про поновлення Договору терміном на 10 років на тих самих умовах, що передбачені Договором.
Позивач за змістом додаткової угоди пропонував поновити Договір на 10 років (на той самий строк) та залишити інші умови незмінними.
Лист-повідомлення позивача від 04.07.2018 року отримано ГУ Держгеокадастру 04.07.2018 року, про що свідчить відмітка відповідача на листі про отримання.
На вказаний лист-повідомлення ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області надіслано на адресу ФГ "Олександрівське" лист від 10.07.2018 року № Ф-9281/0-4654/0/17-18 (далі - лист від 10.07.2018 року), в якому запропоновано позивачу звернутися у строк, визначений Договором оренди землі, та подати документи відповідно до вимог законів та прийнятих до них нормативно-правових актів.
Посилаючись на невиконання відповідачем вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", позивач просив визнати незаконним рішення, викладене в листі ГУ Держгеокадастру у Кіровоградській області від 10.07.2018 року № Ф-9281/0-4654/0/17-18 щодо відмови в укладанні додаткової угоди та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення Договору в редакції позивача.
Враховуючи недоведеність порушення переважного права позивача на поновлення договору на час звернення із позовом до суду; помилковість твердження позивача про те, що лист від 10.07.2018 року № Ф-9281/0-4654/0/17-18 відповідача є його рішенням, яке може бути визнано незаконним; недоведеність того, що лист від 10.07.2018 року № Ф-9281/0-4654/0/17-18 є відмовою в укладенні додаткової угоди; а також враховуючи відсутність досягнення згоди між сторонами щодо істотних умов договору для його поновлення в порядку частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", господарський суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову Фермерського господарства "Олександрівське".
3.3. Оцінка апеляційним господарським судом доводів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
Згідно із частиною 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною 4 статті 4 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.
Матеріали справи свідчать, що 09.02.2009 року між Олександрійською районною державною адміністрацією (Орендодавець) та ФГ "Олександрівське" (Орендар) підписано договір оренди землі, за умовами якого в оренду передано земельну ділянку загальною площею 19,77 га, у тому числі рілля 19,77 га, яка розташована на території Олександрівської сільської ради. Кадастровий номер НОМЕР_1 .
У відповідності до змін, внесених до земельного законодавства України, та з утворенням територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) згідно постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 року № 5, повноваження по розпорядженню землями сільськогосподарського призначення державної форми власності здійснюють відповідні територіальні органи Держгеокадастру.
Згідно із статтею 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
Матеріали справи свідчать, що земельна ділянка, яка є предметом Договору, розташована на території Кіровоградської області, належить до категорії земель сільськогосподарського призначення державної форми власності, а тому повноваження по розпорядженню такою земельною ділянкою відносяться до компетенції Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області, що не оспорюється сторонами.
Таким чином, орендодавцем землі, що отримана позивачем в оренду за Договором, є Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області. Вказані обставини не є підставою для припинення дії відповідного договору.
Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.
Згідно з частиною 1 статті 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Виходячи з положень статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі", які діяли на час підписання Договору, строк дії Договору від 09.02.2009 року, пунктом 37 якого передбачено, що Договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації, починається після державної реєстрації Договору.
Суд першої інстанції правомірно встановив, що строк дії Договору закінчується 29.04.2019 року.
За загальним правилом наслідками закінчення строку дії договору оренди землі, згідно статті 31 Закону України "Про оренду землі", є припинення договору оренди землі.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6).
Таким чином, норми статті 33 Закону України "Про оренду землі" дозволяють продовжувати орендні правовідносини, але у першому випадку - це право повинно бути реалізовано до закінчення дії договору оренди на підставі звернення орендаря, а у другому - воно може настати у разі продовження орендарем користування землею у відсутності заперечення іншої сторони протягом визначеного строку після закінчення строку договору оренди, але у будь-якому випадку з укладенням додаткової угоди.
Як вбачається із матеріалів справи, позивач 04.07.2018 року, тобто за 8,5 місяців до закінчення дії договору направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору, до якого додав проект додаткової угоди до Договору від 09.02.2009 року. У листі-повідомленні позивач повідомив відповідача про готовність до узгодження істотних умов та строку дії договору при його поновленні на новий строк. Зазначений лист відповідач отримав 04.07.2018 року. Таким чином, слід погодитися з доводами позивача, що орендар земельної ділянки належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами Договору оренди землі від 09.02.2009 року та не суперечить положенням частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти наступним чином:
1. Орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, в свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря.
2. Може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому, необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору щодо яких орендодавець пропонує зміни.
Як вбачається з матеріалів справи у відповідь на лист-повідомлення позивача від 04.07.2018 року Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом від 10.07.2018 року запропонувало звернутися у визначений Договором та Законом України "Про оренду землі" строк і надати документи відповідно до вимог законів та прийнятих до них нормативно-правових актів.
Лист відповідача від 10.07.2018 року № Ф-9281/0-4654/0/17-18 не є безпосередньо рішенням Управління Держгеокадастру, яке може бути оскаржено в суді, та не породжує будь-яких юридичних наслідків для позивача. Будь-яких змін до діючого Договору або нових істотних його умов відповідачем взагалі не пропонувалось, як і не було відмовлено орендарю в укладенні додаткової угоди до Договору.
За таких обставин, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову в частині визнання недійсним рішення, що викладене в листі відповідача від 10.07.2018 року, оскільки вказаний лист відповідача не може бути розцінений судом як відмова орендодавця від укладення додаткової угоди до Договору.
Отримання позивачем листа відповідача від 10.07.2018 року не позбавляло позивача права та можливості звернення в подальшому до відповідача з метою узгодження сторонами нових істотних умов діючого Договору. Зазначена можливість сторонами на день звернення позивача до суду з даним позовом не була втрачена.
Щодо вимоги позивача про визнання укладеною додаткової угоди на умовах позивача апеляційний господарський суд дійшов висновку, що суд першої інстанції правомірно звернув увагу на те, що додаткова угода про поновлення договору оренди може бути визнана укладеною відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" виключно в разі входження сторін у процес узгодження її істотних умов.
Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди. то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.
Матеріали справи не містять доказів, які свідчать що відповідач надав своє погодження або пропозиції щодо істотних умов Додаткової угоди. Таким чином, сторони не увійшли у такий процес узгодження.
Колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується із висновком місцевого господарського суду про те, що позивач не довів, що станом на день звернення до суду - 26.12.2018 року, відповідачем порушене чи невизнане чи оспорюється переважне право позивача на поновлення договору, оскільки Договір від 09.02.2009 ще діяв та продовжував діяти до 29.04.2019 року.
З матеріалів справи вбачається, що, як на час звернення позивача до суду з даним позовом, так само й на час прийняття судом першої інстанції рішення у даній справі, позивач продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою, площею 19,77 га, кадастровий номер НОМЕР_1 на підставі діючого договору оренди від 09.02.2009 року, зареєстрованого 29.04.2009 року у Олександрійському районному відділі КРФ ДП "Центр державного земельного кадастру" за № 040938000007, що свідчить про те, що право позивача, як орендаря не є порушеним, а тому не підлягає захисту.
За наведених обставин, надаючи правову кваліфікацію доказам, поданих сторонами з урахуванням фактичних і правових підстав позовних вимог і заперечень на них, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку щодо наявності підстав для відмови у задоволенні позову.
Наведені скаржником в апеляційній скарзі доводи не можуть бути підставою для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки вони спростовуються встановленими у справі обставинами та не доводять порушення або неправильного застосування місцевим господарським судом норм матеріального чи процесуального права.
3.4. Висновки апеляційного господарського суду за результатами розгляду апеляційної скарги.
Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга має бути залишена без задоволення, а рішення суду першої інстанції має бути залишено без змін.
3.5. Розподіл судових витрат.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на особу, яка подала апеляційну скаргу.
Керуючись статтями 275-282 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Фермерського господарства "Олександрівське" - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 25.04.2019 року у справі № 912/3394/18 - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів.
Повний текст постанови виготовлено та підписано 19.07.2019 року.
Головуючий суддя _________________ І.О. Вечірко
Суддя _________________ В.О. Кузнецов
Суддя _________________ О.В. Чус