"15" лютого 2010 р.Справа № 18/138-2417
Господарський суд Тернопільської області
у складі
Розглянув матеріали справи:
за позовом Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, вул. Коперника, 1, м. Тернопіль
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Янтар" ЛТД, бул. Шевченка, 21, м. Тернопіль
про :
- стягнення з ТОВ "Янтар ЛТД" заборгованості по орендній платі в сумі 28 209,21 грн. та пені в сумі 1 298,82 грн.;
- зобов'язання ТОВ "Янтар ЛТД" звільнити нежитлове приміщення комунальної власності по бул. Т.Шевченка, 23, площею 106,8 м2.
За участю представників сторін:
позивача: Коковської І.А. -начальника юридичного відділу, довіреність № 60 від 10.12.2008 р.
відповідача: Бочана І.П., довіреність № 48 від 18.05.2009 р.
В судовому засіданні учасникам судового процесу роз'яснено їх процесуальні права та обов'язки, передбачені статтями 20, 22, 81-1 ГПК України. Технічна фіксація судового процесу не здійснюється.
Суть справи: Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради звернувся до господарського суду Тернопільської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Янтар" ЛТД про стягнення з ТОВ "Янтар ЛТД" заборгованості по орендній платі в сумі 28 209,21 грн. та пені в сумі 1 298,82 грн.; зобов'язання ТОВ "Янтар ЛТД" звільнити нежитлове приміщення комунальної власності по бул. Т.Шевченка, 23, площею 106,8 м2.
Ухвалою господарського суду від 29.12.2009 р. порушення провадження у даній справі та її розгляд призначено на 28.01.2010 р. У судовому засіданні 28.01.2010 р. судом оголошено перерву в межах встановленого ст. 69 ГПК України строку вирішення спору до 11.02.2010 р. У судовому засіданні 11.02.2010 р. судом оголошено перерву в межах встановленого ст. 69 ГПК України строку вирішення спору до 15.02.2010 р.
В обґрунтування позовних вимог, підтриманих повноважним представником у судових засіданнях, позивач обґрунтовує тим, що відповідач виконав взяті на себе зобов'язання згідно договору оренди № 3202 від 19.06.2008 р. не належним чином, зокрема за період дії договору оренди несвоєчасно та не в повному обсязі вносив орендну плату за користування майном комунальної власності, чим допустив заборгованість, яка станом 20.11.2009 р. становить 28 209,21 грн., та на яку, згідно п. 3.9. договору нарахована пеня, яка станом на 14.12.2009 р. становить 1 298,82 грн. Крім того, у зв'язку із припиненням дії договору 31.05.2009 р., відповідач не звільнив нежитлове приміщення та не передав його по акту приймання -передачі орендодавцю, а продовжує користуватися ним без будь -яких правових підстав на те. В підтвердження викладеного додає договір оренди № 3202 від 19.06.2008 р., додаток до договору від 10.02.2009 р., додаток до договору від 26.02.2009 р., лист № 806-у від 26.06.2009 р., претензії № 1213-у від 30.09.2009 р. та № 1399-у від 18.11.2009 р., акт обстеження нежитлових приміщень від 22.09.2009 р., розрахунок орендної плати та пені, інші документи, належним чином засвідчені копії яких знаходяться у матеріалах справи.
Представник відповідача в судових засіданнях проти позовних вимог заперечив, просить суд в позові відмовити. Зокрема стверджує, що укладений між сторонами договір оренди № 3202 від 19.06.2008 р. підписаний позивачем з протоколом розбіжностей в частині орендної плати, а саме на думку відповідача, орендна плата згідно вказаного договору не повинна перевищувати 10% вартості орендованого майна, тому що статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. Стверджує, що протокол розбіжностей до договору оренди № 3202 від 19.06.2008 р. прийнятий позивачем без заперечень, оскільки останній не звернувся у двадцятиденний строк до суду для врегулювання розбіжностей між сторонами, як це передбачено положеннями ст. 181 ГК України. А лист позивача від 18.08.2008 р. про незгоду останнього із запропонованим протоколом розбіжностей, представлений у судовому засіданні, до відповідача ніколи не надходив, оскільки фіскальний чек пошти про його відправку датований 19.08.2008 р. не є належним та допустимим доказом такого поштового відправлення, оскільки дата повідомлення і його поштове відправлення повинні співпадати, щоб мати доказову силу.
Розглянувши матеріалі справи, дослідивши норми чинного законодавства, заслухавши представників сторін, судом встановлено наступне.
19.06.2008 р. між Виконавчим комітетом Тернопільської міської ради, а управління комунальної власності, правонаступником якого є Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, як уповноважений орган по укладенню договорів оренди (надалі - орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Янтар ЛТД" (надалі -орендар) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 3202 (надалі -договір).
За умовами даного договору (п. 1.1.) орендодавець на підставі патенту № 61 від 05.04.1996 р. передав, а орендар 01.01.2008 р. прийняв у строкове, платне користування окреме індивідуально визначене майно (нежитлові приміщення) комунальної власності площею 106,3 м2, розміщене за адресою м. Тернопіль, бульвар Т.Шевченка, 23, на першому поверсі, вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку/висновком про вартість майна станом на 30.06.2007 р. і становить за незалежною оцінкою 385 010 грн. Майно передається в оренду з метою використання під ювелірний магазин.
Згідно п. п. 1.2., 5.1. договору надане в оренду майно орендар може використовувати лише для потреб, визначених у п. 1.1. даного договору.
Орендна плата, згідно п. 3.1. договору визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 (зі змінами та доповненнями) (надалі -Методика розрахунку), або за результатами конкурсу на право оренди комунального майна. Річна орендна плата (Опл) розраховується за формулою: Опл = ВпЧСор, де Вп - вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн.; Сор - орендна ставка за використання нерухомого майна. Сума до оплати за перший місяць оренди становить без ПДВ 11 086,80 грн.
Орендна плата за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць оренди і перераховується орендарем на рахунок орендодавця не пізніше 15 числа наступного місяця (п. 3.2. договору).
Орендар зобов'язується своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату (п. 5.3. договору).
Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни орендної ставки, зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України (п. 3.8. договору).
За несвоєчасне або не в повному обсязі внесення орендної плати орендар сплачує пеню (від несплаченої суми) в розмірі 0,5 %, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, що діяла в період, за який стягується пеня, за кожен день прострочення (включаючи день оплати) (п. 3.9. договору).
Відносини між орендарем і орендодавцем припиняються з дати зазначеної в договорі оренди та акті передачі-приймання орендованого майна від орендаря до орендодавця. Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі (п. 2.7. договору).
Договір укладено строком на один рік та діє з 01.01.2008 р. по 31.12.2008 р. включно (п. 10.1 договору).
Сторонами в п. 10.3. договору встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору, після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
Додатком від 10.02.2009 р. до договору оренди № 3202 сторони продовжили термін дії договору до 31.05.2009 р.
Додатком від 26.02.2009 р. до договору оренди № 3202 сторони, у зв'язку з виготовленням нової інвентарної справи та допущеною помилкою в звіті про незалежну оцінку об'єкта оренди, сторони внесли зміни в п. 1. даного договору, виклавши в його в наступній редакції: "площа приміщення -106,8 м2, перший поверх", що зумовило перерахування розміру орендної плати, яка згідно розрахунку за перший місяць оренди становить 11 138,95 грн. Орендар зобов'язаний провести оплату за частину орендованих приміщень площею 0,5 м2 з 01.07.2007 р. по 31.12.2007 р. Додаток вступає в дію з 01.01.2008 р. і є невід'ємною частиною договору.
Таким чином, між позивачем та відповідачем у справі в силу даного договору, ст. 759 ЦК України, ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ (надалі -Закон) виникли зобов'язання з договору оренди комунального майна, згідно якого орендодавець (позивач у справі) передав орендарю (відповідачу у справі) майно у користування за плату на певний строк та на умовах визначених договором.
Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що перебуває у комунальній власності регулюються вищезазначеним Законом, який передбачає істотними умовами договору, в тому числі визначених ст. 10 Закону -орендну плату, порядок її сплати, виконання зобов'язань сторонами, відповідальність сторін, а також інші умови, передбачені договором за згодою сторін.
Укладеним договором оренди сторони досягли згоди по всіх його істотних умовах, визначили предмет договору, умови передачі та повернення орендованого майна, розмір та порядок сплати орендної плати, права та обов'язки сторін по договору, відповідальність і вирішення спорів за договором та строк його чинності, умови зміни та припинення.
Згідно п. 1 ст. 193 ГК України, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.
Згідно ст. 11 ЦК України, договір є однією з підстав виникнення зобов'язань.
Враховуючи, що сторони є вільними в укладенні договору (ст. 627 ЦК), і зміст договору складається з умов, які визначаються на розсуд та за погодженням сторін, та умов, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК), договір укладений (підписаний сторонами) є обов'язковим для виконання кожної із сторін (ст. 629 ЦК).
У відповідності до вимог ст. ст. 526, 598 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться та припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
Так, як стверджує представник позивача та підтверджується матеріалами справи протягом користування орендованим приміщенням, а саме за період з січня 2008 року по червень 2009 року, відповідачем порушувались умови договору, а саме - всупереч п. 5.3. договору, ст. 18 Закону, останній не в повному обсязі вносив орендну плату, заборгованість по якій становить 28 209,21 грн. (розрахунок знаходить в матеріалах справи).
Відповідно до умов договору, а саме п. 3.9. договору, позивачем за сплату орендної плати не в повному обсязі відповідачу нарахована пеня, розмір якої станом на 14.12.2009 р. становить 1 298,82 грн., що підтверджується наявними в матеріалах справи обґрунтованим розрахунком пені.
Крім того, позивачем неодноразово (30.09.2009 р., 18.11.2009 р.) направлялись відповідачу претензії про необхідність сплати заборгованості, пені.
Що стосується з цього приводу заперечень відповідача, суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Ч. 2 ст. 35 ГПК України передбачено, що факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони. Ці факти мають для суду преюдиціальний характер. Так, рішенням господарського суду Тернопільської області від 29.09.2009 р. у справі № 11/50-1558 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Янтар ЛТД" до відповідача -Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради про стягнення 165 548,00 коп. збитків, завданих порушенням договірних зобов'язань в позові відмовлено. Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 24.12.2009 р. дане рішення залишено без змін, а апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Янтар ЛТД" без задоволення. У даному рішенні, крім іншого, встановлено, що протокол розбіжностей до договору оренди № 3202 від 19.06.2008 р. запропонований орендарем ТОВ "Янтар ЛТД" був відхилений орендодавцем Департаментом економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради. Відтак, даний факт не підлягає доказуванню, позаяк його істинність вже встановлено у рішенні господарського суду Тернопільської області від 29.09.2009 р. у справі № 11/50-1558, і немає необхідності встановлювати його знову та піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу.
За таких обставин, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги в частині стягнення з відповідача заборгованості по сплаті орендної плати в сумі 28 209,21 грн. та пені в сумі 1 298,82 грн. підлягають до задоволення як такі, що підтверджені матеріалами справи та не спростовані належними та допустимими доказами відповідачем.
Відповідно до п. 10.6. договору, ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Відповідно до п. 10.3. договору, ст. 17 Закону встановлено місячний термін після закінчення строку договору, протягом якого сторони можуть заявити про відмову від договору, зміну чи продовження його на новий термін.
Строк дії договору -до 31.05.2009 р. включно. (згідно додатку від 10.02.2009 р. до договору).
26.06.2009 р. позивач у листі № 806-у повідомив відповідача про те, що договір оренди № 3202 від 19.06.2008 р. не буде продовжено на новий строк, у зв'язку з чим просить звільнити приміщення комунальної власності площею 106,8 м2, розміщене за адресою м. Тернопіль, бульвар Т.Шевченка, 23, на першому поверсі і в 10-ти денний термін передати по акту приймання -передачі позивачу. Відтак договір оренди № 3202 від 19.06.2008 р. припинив свою дію 31.05.2009 р.
У відповідності до вимог п. 1 ст. 27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Згідно із ч. 3 ст. 397 ЦК України фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду. Відповідно до ст. 398 ЦК України право володіння на чуже майно виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом.
Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійснені ним права користуватися та розпоряджатися своїм майном.
Згідно акту обстеження нежитлових приміщень 22.09.2009 р. комісією встановлено, що приміщення знаходиться в задовільному технічному стані і використовується ТОВ "Янтар ЛТД" без договору оренди, термін дії якого закінчився 31.05.2009 р.
У відповідності до п. 4 ст. 291 ГК України, правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України
За приписами ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
П.п. 2.4., 5.18. договору встановлено, у разі припинення цього договору, або по закінченні терміну дії договору, або якщо договір не продовжений, орендар зобов'язаний в 10-ти денний термін повернути орендодавцю майно з проведенням санітарної побілки, збереженими всіма конструктивними елементами і оснащенням, без якого це приміщення не може бути надане іншому орендарю для негайного використання. Весь інвентарі обладнання, встановлені орендарем за його рахунок, які не можуть бути відокремлені без пошкодження конструкцій будівлі, переходять у власність орендодавця без відшкодування понесених затрат (за винятком приватизації орендованого майна). Передача приміщення і ключів від нього оформляються актом приймання-передачі.
З огляду на наведене, суд задовольняє вимоги позивача в частині зобов'язати ТОВ "Янтар ЛТД" звільнити нежитлове приміщення комунальної власності по бул. Т.Шевченка, 23, площею 106,8 м2, як такі що ґрунтуються на вимогах чинного законодавства та підтверджуються матеріалами справи.
Згідно вимог ст. ст. 32, 33 ГПК України, доказами у справі є будь -які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідно до вимог ст. 49 ГПК України державне мито та витрати на інформаційно -технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача.
Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 1, 2, 4, 12, 32-34, 35, 43, 44, 49, 82-85, 115-117 ГПК України, господарський суд,
1. Позов задоволити.
2. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Янтар" ЛТД (бул. Шевченка, 21, м. Тернопіль) на користь Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради (вул. Коперника, 1 м. Тернопіль):
- 28 209 (двадцять вісім тисяч двісті дев'ять) грн. 21 коп. заборгованості по орендній платі;
- 1 298 (одну тисячу двісті дев'яносто вісім) грн. 82 коп. пені;
- 380 (триста вісімдесят) грн. 08 коп. державного мита;
- 236 (двісті тридцять шість) грн. витрат на інформаційно -технічне забезпечення судового процесу.
3. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Янтар" ЛТД (бул. Шевченка, 21, м. Тернопіль) звільнити нежитлове приміщення комунальної власності по бул. Т.Шевченка, 23, площею 106,8 м2.
4. Наказ видати стягувачеві після набрання судовим рішенням законної сили.
Сторони вправі подати апеляційну скаргу, а прокурор внести апеляційне подання на рішення місцевого господарського суду, яке не набрало законної сили протягом десяти днів з дня його підписання 22 лютого2010 року, через місцевий господарський суд.
Суддя