09.02.10 Справа № 2/52-09.
За позовом: Публічного акціонерного товариства “Банк “Фінанси та кредит” в особі Філії “Полтавське РУ” АТ “Банк “Фінанси та кредит”, м. Полтава
до відповідача: Приватної фірми “Валентина”, м. Суми
про розірвання договору оренди та відшкодування затрат на поліпшення приміщення
СУДДЯ Соп'яненко О.Ю.
Секретар судового засідання Литвиненко О.А.
Представники сторін:
від позивача: Пономарьов І.О.
від відповідача: не прибув.
Суть спору: позивач просить розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 10.10.2007 р., укладений між позивачем та відповідачем, з моменту вивільнення 05.10.2009 р. приміщення за адресою: м. Суми, пров. 9-го Травня, 10-А, на підставі ст. 784 ЦК України та у зв'язку з істотною зміною обставин, стягнути з відповідача 45038 грн. 07 коп. вартості поліпшення орендованого майна, здійсненого з дозволу орендодавця.
Відповідач відзив на позовну заяву не подав, в судові засідання не прибув. Про час і місце розгляду справи відповідач був повідомлений судом 31.12.2009 р., що підтверджується повідомленням про вручення рекомендованого поштового відправлення № 766348.
Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав і наполягає на їх задоволенні.
Справа на підставі ст. 75 ГПК України розглядається за наявними у ній матеріалами.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача та дослідивши наявні докази по справі, суд встановив:
Відповідно до умов договору оренди нерухомого майна від 10.10.2007 р., укладеного між сторонами по справі, відповідач (орендодавець) зобов'язується передати, а позивач (орендар) прийняти у строкове платне користування частину нежитлового приміщення на першому поверсі, що розташоване в м. Суми по пров. 9-го Травня, 10-А, площею 154,0 кв.м. від загальної площі 465,0 кв.м. Майно передається в оренду з метою використання орендарем для відкриття та функціонування Сумської обласної дирекції Філії “Слобожанське РУ” ВАТ “Банк “Фінанси та кредит” (п. п. 1.1, 1.5 договору оренди).
Акт прийому-передачі майна - нежитлового приміщення площею 154,0 кв.м. був підписаний сторонами 01.11.2007 р.
Відповідно до нової редакції Статуту, зареєстрованої державним реєстратором 30.09.2009 р., змінено назву банку з Відкритого акціонерного товариства “Банк “Фінанси та кредит” на Публічне акціонерне товариство “Банк “Фінанси та кредит”.
Договір оренди від 10.10.2007 р. підписаний повноважними представниками сторін, відповідає вимогам, передбаченим ст. ст. 628, 639, 759 ЦК України щодо змісту та форми договору, не розірваний сторонами та не визнаний недійсним в судовому порядку.
Строк оренди майна згідно з п. 1.6 договору становить 5 років, починаючи з дати фактичного прийняття майна орендарем, тобто до 01.11.2012 р.
Пунктом 9.3 договору встановлено, що цей договір може бути розірвано за погодженням сторін. Документом, який свідчить про розірвання договору за погодженням сторін, вважається Акт приймання-передачі майна, підписаний сторонами.
Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
24.09.2009 р. позивачем на адресу відповідача був надісланий лист за № 12/055 з пропозицією про розірвання договору за згодою сторін, який отриманий відповідачем 02.10.2009 р. Відповідач надіслав у відповідь лист № 26 від 05.10.2009 р., у якому зазначив, що діючим між орендарем та орендодавцем договором оренди не передбачена можливість дострокового розірвання договору в односторонньому порядку на вимогу орендаря без наявності порушень з боку орендодавця, а тому орендар безпідставно вимагає дострокового розірвання договору оренди, припинення зобов'язань за ним та підписання акту приймання-передачі нежитлового приміщення. Крім того, відповідачем була надіслана претензія № 27 від 05.10.2009 р., у якій він вимагав припинити дії з порушення визначених договором оренди договірних зобов'язань з незаконного перепланування орендованого приміщення та безпідставного його повернення орендодавцю; привести орендоване приміщення у відповідність до розділу 4 договору та технічних характеристик, визначеним у акті приймання-передачі приміщення в оренду; сплатити орендну плату у повному обсязі.
Якщо сторони, як визначено ч. 4 ст. 188 ГК України, не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Позивач в обгрунтування позовної вимоги про розірвання договору оренди зазначає, що у зв'язку з скрутною економічною ситуацією, що склалася в Україні, позивачем було проведено скорочення штату з 15 до 2 одиниць, площа, що орендувалася за договором оренди від 10.10.2007 р., практично не використовувалася, а тому було прийнято рішення про вивільнення приміщення та розірвання договору оренди.
Частиною 1 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду за наявності одночасно умов, передбачених ч. 2 ст. 652 ЦК України.
Суд погоджується з тим, що на даний час наявні одночасно всі чотири умови, передбачені вказаною вище статтею Цивільного кодексу України, за яких суд може розірвати договір.
Зокрема, при укладенні договору сторони виходили з того, що така різка та глобальна фінансова криза, така зміна обставин не настане і позивач, укладаючи договір оренди приміщення площею 154,0 кв.м., реально не міг передбачити настання фінансової кризи, оскільки з жовтня 2007 р. по жовтень 2008 р. фінансово-економічний ринок України був стабільним.
Вказана зміна обставин зумовлена причинами, які позивач, як заінтересована сторона, не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності.
Подальше виконання умов договору порушує співвідношення майнових інтересів сторін, оскільки позивач вимушений сплачувати орендну плату в розмірі 27720 грн. за 154,0 кв.м. площі, яку фактично не використовує, а відповідач, враховуючи настання фінансової кризи та неспроможність орендаря сплачувати орендну плату, буде позбавлений доходу, на який розраховував при укладенні договору.
Із положень договору оренди від 10.10.2007 р. та його суті не випливає, що ризик зміни обставин, а саме: настання фінансово-економічної кризи несе позивач, який є стороною, заінтересованою у розірванні договору оренди.
05.10.2009 р. позивачем за участі заступника начальника Управління ЖПКТ та Б Супрун І.В. та гр-на Герасименка А.П. був складений Акт обстеження технічного стану і факту опломбування нежитлового приміщення площею 154,0 кв.м. за адресою: м. Суми, пров. 9 Травня, 10-А, відповідно до якого приміщення, що позивач орендував за договором від 10.10.2007 р., було звільнено та опломбовано.
Відповідач ухиляється від прийняття нежитлового приміщення та його утримання, тоді як згідно ст. 322 ЦК України на ньому лежить тягар утримання майна.
Господарські договори відповідно до ч. 7 ст. 179 ГК України укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів. Частиною 5 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Таким чином, наявність вказаних вище обставин у їх сукупності є підставою для розірвання договору оренди від 10.10.2007 р. Оскільки позивач звільнив орендоване приміщення 05.10.2009 р., суд вважає за необхідне розірвати договір оренди саме з 05.10.2009 р., оскільки визначення іншої дати розірвання договору потягне для позивача настання несприятливих наслідків, зокрема, у вигляді сплати орендної плати, що порушить принцип справедливості, добросовісності і розумності, визначений ч. 6 ст. 3 ЦК України.
Відповідно до ст. ст. 32 - 34 ГПК України кожна сторона повинна довести суду ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, позивач, з урахуванням всіх обставин справи, подав суду належні докази та пояснення, які об'єктивно і у визначеному законом порядку підтвердили його позицію, тому вимоги позивача підлягають задоволенню.
Обгрунтовуючи позовні вимоги в частині стягнення з відповідача 45038 грн. 07 коп. позивач зазначає, що згідно з п. 4.4 договору оренди якщо орендар за власний рахунок здійснив поліпшення майна, які неможливо відокремити від майна інакше, як із завданням шкоди, то у разі припинення чи розірвання договору ці поліпшення залишаються у власності орендодавця, а їх вартість підлягає компенсації орендареві за кошторисом. З дозволу орендодавця (лист від 02.11.2007 р.) позивачем були здійснені поліпшення майна, вартість яких складає з урахуванням амортизації 45038 грн. 07 коп. Вказані поліпшення неможливо відокремити від майна без завдання йому шкоди.
Ухвалами від 25.12.2009 р. та 26.01.2010 р. суд зобов'язував позивача надати обгрунтований розрахунок суми стягнення, однак позивач без поважних причин не виконав вимогу суду.
За таких обставин, враховуючи, що ненадання обгрунтованого розрахунку суми стягнення унеможливлює розгляд вимоги позивача про стягнення з відповідача 45038 грн. 07 коп., керуючись п. 5 ч. 1 ст. 81 ГПК України суд залишає вимогу позивача в цій частині без розгляду.
Відповідно до ст. ст. 44, 49 ГПК України на відповідача покладаються витрати по сплаті держмита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу пропорційно задоволеним позовним вимогам.
Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 44, 49, 75, 81, 82-85 ГПК України, суд -
1. Позов задовольнити частково.
2. Розірвати договір оренди нежитлових приміщень від 10.10.2007 р., укладений між Відкритим акціонерним товариством “Банк “Фінанси та кредит” (04050, м. Київ, вул. Артема, 60; код 09807856) та Приватною фірмою “Валентина” (40030, м. Суми, вул. О. Дундича, 11; код 14018742), з моменту вивільнення 05.10.2009 р. приміщення площею 154,0 кв.м. за адресою: м. Суми, пров. 9-го Травня, 10-А.
3. Позовні вимоги частині стягнення 45038 грн. 07 коп. - залишити без розгляду.
4. Стягнути з Приватної фірми “Валентина” (40030, м. Суми, вул. О. Дундича, 11; код 14018742) на користь Публічного акціонерного товариства “Банк “Фінанси та кредит” в особі Філії “Полтавське РУ” АТ “Банк “Фінанси та кредит” (36014, м. Полтава, вул. Жовтнева, 77; код 26435422) 85 грн. 00 коп. витрат по сплаті державного мита та 37 грн. 76 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
5. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.
СУДДЯ О.Ю. СОП'ЯНЕНКО
В судовому засіданні оголошені вступна та резолютивна частини рішення.
Повний текст рішення підписаний 15.02.2010 р.
Суддя