Справа №: 272/455/18
Провадження № 2/272/20/19
22 травня 2019 року
Андрушівський районний суд Житомирської області в складі:
головуючого судді - Карповця В.В.,
за участі секретаря судового засідання - Степанчук Т.В.,
розглянувши у відкритому cудовому засіданні в місті Андрушівка цивільну справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "ХЛІБОРОБ" до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖИВА НИВА", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів Житомирська обласна філія КП "Центр державної реєстрації",про визнання недійсним договору оренди землі; про визнання поновленим договору оренди землі, суд, -
встановив:
Позивач звернувся до суду з позовом в якому зазначив, що 15 червня 2007 року між ним СТОВ "ХЛІБОРОБ" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, загальною площею 3,0585 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 . Відповідно до умов вищевказаного договору ОСОБА_1 передала в оренду СТОВ «ХЛІБОРОБ» зазначену земельну ділянку строком на десять років, державну реєстрацію договору було здійснено 10.10.2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 040720200031. В поданій позовній заяві позивач вказав, що у відповідності до положень вказаного договору оренди землі, а також згідно з ч. 1, 2, 3, 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», до закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, а саме 06 вересня 2017 року на адресу ОСОБА_1 було направлено лист - повідомлення, в якому СТОВ «ХЛІБОРОБ» повідомило орендодавця ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До вказаного листа - повідомлення також додано проект додаткової угоди від 06.09.2017 року, якою передбачений строк оренди землі - до 10 жовтня 2027 року, а орендна плата визначена у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106 грн. 64 коп. Крім того, п. 4 вказаної додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом 3 банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 грн. в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди. Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 отримала вказаний вище лист - повідомлення разом з додатковою угодою 09.09.2017 року. При цьому, 12.09.2017 року ОСОБА_1 направила на адресу СТОВ "ХЛІБОРОБ" заяву, в якій повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки площею 3,0585 га від 15 червня 2007 року. В подальшому, позивачу стало відомо про те, що 22 листопада 2017 року ОСОБА_1 передала зазначену земельну ділянку належну їй на праві власності в оренду ТОВ "ЖИВА НИВА", що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. На думку позивача, направлена орендодавцем ОСОБА_1 заява від 12 вересня 2017 року не має жодних правових наслідків та не може позбавити орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі, адже жодної відповіді ОСОБА_1 на пропозицію СТОВ «ХЛІБОРОБ» щодо поновлення договору оренди на новий строк на адресу товариства не надходило, що на думку позивача суперечить положенням чинного законодавства та свідчить про порушення переважного права СТОВ «ХЛІБОРОБ» на поновлення договору оренди.
Враховуючи вищезазначене, позивач просить суд, визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "ЖИВА НИВА" 22.11.2017 року, загальною площею 3,0585 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 та зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38377957 від 28.11.2017 року; Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38377957 від 28.11.2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Богушем Олександром Васильовичем; Визнати поновленим договір оренди землі, укладений 15.06.2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 3,0585 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 , зареєстрованого в державному реєстрі земель 10.10.2007 року за №040720200031; визнати укладеною додаткову угоду від 06.09.2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року між СТОВ «ХЛІБОРОБ» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 3,0585 га, що розташована на території Степківської сільської ради, Андрушівського району, Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 , за умовами якої строк дії договору продовжено до 10 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 11106,64 грн. Судові витрати покласти на відповідачів.
25 травня 2018 року від представника відповідача ТОВ "ЖИВА НИВА" на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній вказав, що позовні вимоги СТОВ “ ХЛІБОРОБ" є незаконними, необгрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. В обгрунтування поданого відзиву зазначено, що орендодавець ОСОБА_1 . заявою від 12 вересня 2017 року у встановленому Законом порядку повідомила позивача про прийняте рішення, яким заперечувала про продовження договору оренди земельної ділянки від 15 червня 2007 року. На думку представника відповідача вказаної вище заяви поданої ОСОБА_1 достатньо для законної відмови від поновлення договору з первісним орендарем, тобто позивачем, та свідчить про відсутність з боку відповідачів порушення переважного права позивача на поновлення договору від 15 червня 2007 року (а.с.42-46).
12 червня 2018 року від представника позивача СТОВ "ХЛІБОРОБ" на адресу суду надійшла відповідь на відзив ТОВ "ЖИВА НИВА" в якому представник позивача вказав, що ОСОБА_1 було грубо порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, яким позивач мав намір скористатись та зробив для цього всі передбачені чинним законодавством дії з дотриманням процедури, викладеної в ст.33 Закону України "Про оренду землі". Крім того, в поданій відповіді на відзив представник позивача вказав, що фактично відповідач ОСОБА_1 протягом місяця з моменту отримання пропозиції позивача, не повідомляла про прийняте рішення чи про свої заперечення щодо запропонованих позивачем умов поновлення договору оренди землі на новий строк (а.с.56 -60).
Представник позивача СТОВ «ХЛІБОРОБ» в судове засідання не з'явився, надіслав на адресу суду клопотання в якому розгляд справи просить провести у його відсутність, позовні вимоги підтримує в повному обсязі. Подане ним раніше клопотання про зупинення цивільної справи просить не розглядати.
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з'явилася, про дату, час та місце розгляду справи вважається повідомленою належним чином. Про причини неявки суд не повідомила, клопотань про відкладення розгляду справи не подавала.
Представник відповідача ТОВ "ЖИВА НИВА" в судове засідання не з'явився, надіслав на адресу суду заяву в якій розгляд справи просить провести без його участі.
Представник третьої особи на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Житомирської обласної філії КП "Центр державної реєстрації" яку ухвалою суду від 27 липня 2018 року було залучено до участі в розгляді справи, в судове засідання не з'явився, будучи належним чином повідомленим про дату, час та місце розгляду справи. Про причини неявки суд не повідомив, заяви про відкладення розгляду справи та інших клопотань не подавав.
У відповідності до положень ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося у зв'язку з неявкою в судове засідання всіх учасників справи.
Дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку. Згідно матеріалів справи, а саме копії Державного акту на право власності на земельну ділянку виданого Андрушівською районною державною адміністрацією 15 червня 2007 року вбачається, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,0585 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 , яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області (а.с.17). 15 червня 2007 року між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "ХЛІБОРОБ" було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передала СТОВ "ХЛІБОРОБ" у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 3,0585 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 (а.с.14-15). Актом прийому передачі земельної ділянки від 15.06.2007 року підтверджується факт передачі ОСОБА_1 належної їй на праві власності земельної ділянки орендарю Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю "ХЛІБОРОБ" (а.с.16). Державну реєстрацію вищевказаного договору оренди земельної ділянки було здійснено 10 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру» та зареєстровано в державному реєстрі земель за № 040720200031.
Відповідно до положень укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ "ХЛІБОРОБ" договору оренди земельної ділянки від 15.06.2007 вбачається, що він був укладений строком на 10 років. В разі коли в останній рік оренди за 1 місяць до закінчення терміну дії договору сторони не повідомили один одного в письмовій формі про свої наміри розірвати договірні відносини то цей договір вважається продовженим на той же термін та на тих же умовах з послідуючим переукладанням (п.8, 9 договору оренди). Згідно п.22 передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5 - ти денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі. Відповідно до п.43 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Згідно ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ч.1 ст.210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Відповідно до статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Із врахуванням вищевказаних вимог закону та обставин справи, судом встановлено, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 10 жовтня 2017 року.
При цьому, 06 вересня 2017 року позивачем Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "ХЛІБОРОБ" було направлено на адресу відповідача ОСОБА_1 лист - повідомлення про поновлення договору оренди землі, в якому орендар СТОВ «ХЛІБОРОБ» повідомило орендодавця ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До вищевказаного листа був доданий проект Додаткової угоди від 06.09.2017 року до договору оренди землі від 15.06.2007 року, в якому запропоновано ОСОБА_1 продовжити дію договору оренди землі на строк 10 років, тобто до 10 жовтня 2027 року, на тих самих умовах, що передбачені договором та цією додатковою угодою, якщо інше не передбачено законодавством України. Також, додатковою угодою було збільшено орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 грн. Окрім того, п.4 зазначеної додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3000 (три тисячі) грн., в якості винагороди орендодавцю за підписання даної додаткової угоди (а.с.18-20). Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вбачається, що відповідач ОСОБА_1 отримала вказаний вище лист - повідомлення разом з додатковою угодою 09.09.2017 року (а.с.21).
Згідно матеріалів справи також вбачається, що 12 вересня 2017 року орендодавець ОСОБА_1 направила на адресу СТОВ «ХЛІБОРОБ» заяву, в якій повідомила про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки площею 3,0585 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 від 15 червня 2007 року (а.с.22). В подальшому, а саме 22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ЖИВА НИВА" було укладено договір оренди спірної земельної ділянки площею 3,0585 га, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1 , строком на 7 років, з орендною платою 10 % державної оцінки земельної ділянки, яка обчислюється з урахуванням індексації та підлягає перегляду один раз на рік. Вказаний договір було зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38377957 від 28.11.2017 року (а.с.23).
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Статтями 6, 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Свобода договору, насамперед, передбачає неприпустимість примусу щодо вступу у договірні відносини та можливість вільного вибору особою, яка бажає укласти договір, майбутнього контрагента, а також можливість сторін вільно визначати умови (зміст) договору, який вони укладають.
Частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендаря до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа - повідомлення про поновлення договору оренди орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, яка передбачена ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та строків.
У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Частиною 6 статті 33 Закону України « Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, при поновленні договору оренди з підстав, визначених ст. 33 Закону України «Про оренду землі», якою передбачено два випадки пролонгації договору оренди землі, в обов'язковому порядку має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця на поновлення договору оренди. Переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, передбаченої вказаною нормою, й лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Саме таким чином в даному випадку діє принцип свободи договору, закріплений положеннями цивільного законодавства.
У постанові Верховного Суду від 10 квітня 2018 року (справа №594/376/17) міститься правовий висновок про те, що для застосування ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч.ч.2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 379/338/16-ц, у постановах Верховного суду від 19 вересня 2018 року (справа №683/3656/16-ц), від 20 вересня 2018 року (справа №384/648/17-ц), від 17 жовтня 2018 року (справи №395/1425/16-ц, №395/1437/16-ц), які згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України підлягають врахуванню судом при виборі і застосуванні норми права.
В ході розгляду справи судом встановлено, що після отримання листа - повідомлення та проекту додаткової угоди позивача СТОВ "ХЛІБОРОБ" про намір поновити договір оренди, відповідач ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки направила СТОВ «ХЛІБОРОБ» письмову заяву від 12 вересня 2017 року, в якій зазначила про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки. Зміст заяви ОСОБА_1 містить чітку й однозначну позицію останньої про небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем й розцінюється як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті ст.33 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, між СТОВ "ХЛІБОРОБ" та ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що вбачається із змісту листів сторін, тому СТОВ «ХЛІБОРОБ» втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.
Враховуючи вищезазначене, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення вимоги про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "ЖИВА НИВА", і відповідно відсутність підстав для задоволення решти позовних вимог, які є похідними від вимоги про визнання недійсним договору оренди землі та не потребують додаткового правового обґрунтування.
Керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 76, 80 - 81, 89, 141, 259, 263, 264, 265, 268, 354 ЦПК України, ст.ст. 124, 125, 126, 152 ЗК України; ст.ст.13, 15, 31, 33 Закону України «Про оренду землі»; ст.ст. 3, 11-15, 16, 20, 319, 626 - 628, 792, 777 ЦК України, суд, -
вирішив:
Відмовити в задоволенні позову Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "ХЛІБОРОБ" до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖИВА НИВА", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів Житомирська обласна філія КП "Центр державної реєстрації",про визнання недійсним договору оренди землі; про визнання поновленим договору оренди землі.
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
При цьому, у відповідності до підпункту 15.5. пункту 15 розділу XIII Перехідних положень Цивільного процесуального кодексу України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно - телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи до Житомирського апеляційного суду через Андрушівський районний суд Житомирської області.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст судового рішення складено 23 травня 2019 року.
Суддя:В. В. Карповець