79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
24.01.2019 Справа №914/1736/18
м. Львів
Господарський суд Львівської області у складі судді Матвіїва Р.І., за участю секретаря судового засідання Сала О.А., розглянувши матеріали справи
за первісним позовом: Фізичної особи-підприємця Марфіян Інни Яківни, м. Трускавець, Львівська область,
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Вальчук Романа Олександровича, м. Трускавець, Львівська область,
предмет позову: розірвання договору оренди та стягнення заборгованості в сумі 165 030,13 грн.,
підстава позову: порушення виконання зобов'язань по договору оренди нерухомого майна №3-В-17 від 01.10.2017 року,
та за зустрічним позовом: Фізичної особи-підприємця Вальчука Романа Олександровича,
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Марфіян Інни Яківни, м. Трускавець, Львівська область,
про визнання недійсним договору оренди №3-В-17 від 01.10.2017 року,
за участю представників:
позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом): Марфіян Інна Яківна - особисто, Комар Михайло Володимирович - адвокат на підставі ордеру серії ЛВ № 140951 від 24.09.18р.,
відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом): не з'явився.
19.09.2018 року на розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна Фізичної особи-підприємця Марфіян Інни Яківни до Фізичної особи-підприємця Вальчук Романа Олександровича про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості в сумі 139 818,72 грн., з яких 30 000,00 грн. плата за користування майном, 57 823,93 грн. вартість спожитих та не оплачених комунальних послуг, 94,79 грн. пеня, 51 900,00 грн. - штраф.
Ухвалою суду від 20.09.2018 року позовну заяву залишено без руху. Ухвалою суду від 01.10.2018 року відкрито провадження у даній справі, підготовче засідання призначено на 24.10.18 року.
22.10.2018 року відповідачем подано відзив на позовну заяву, 05.11.2018 року - доповнення до відзиву на позовну заяву.
23.10.2018 року позивачем подано заяву про збільшення позовних вимог, яку прийнято судом, про що винесено відповідну ухвалу від 07.11.2018 року.
23.10.2018 року відповідачем подано зустрічний позов, який залишено судом без руху згідно з ухвалою від 07.11.2018 року, та прийнято до провадження спільно з первісним позовом згідно з ухвалою від 28.11.2018 року.
24.10.2018 року позивачем за первісним позовом подано відповідь на відзив, 01.11.2018 року та 11.12.2018 року - відзив на зустрічний позов, 07.11.2018 року - відповідь на доповнення на відзив.
07.11.2018 року судом продовжено строк підготовчого провадження у справі на 30 днів.
17.12.2018 року Фізичною особою-підприємцем Вальчуком Р.О. подано письмові пояснення та клопотання про зупинення провадження у справі, у задоволенні якого судом відмовлено, про що винесено відповідну ухвалу.
У судовому засіданні 17.12.2018 року за згодою сторін закрито підготовче провадження та розпочато розгляд справи по суті.
21.01.2019 року відповідачем за первісним позовом подано клопотання про звільнення його від сплати штрафу.
У судове засідання 24.01.2019 року з'явилися представники позивача за первісним позовом, відповідач за первісним позовом явки представника не забезпечив, у клопотанні від 21.01.2019 року просив проводити розгляд справи 24.01.2019 року без його участі.
Учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності (ч.3 ст.196 ГПК України).
Враховуючи наведене, суд зазначає, що неявка представника сторони за наведених умов не є перешкодою для вирішення справи по суті в даному судовому засіданні.
У судовому засіданні 24.01.2019 року судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Спір за первісним позовом між сторонами виник з підстав порушення, на переконання позивача, зобов'язань по договору оренди нерухомого майна в частині своєчасної сплати орендної плати. Так, позивач стверджує, що починаючи з червня 2018 року, орендар всупереч пунктам 2.2., 2.4., 2.6., 2.7., 4.1.5 договору не сплачує орендну плату, припинив оплачувати комунальні послуги. Відтак, вважає допущення орендарем істотного порушення умов договору оренди невнесення орендної плат протягом червня-серпня 2018р., що є достатньою правовою підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю. За твердженнями позивача, він скеровував ФОП Вальчуку Р.О. повідомлення про дострокове розірвання договору оренди, однак, отримав відмову в поверненні орендованого майна. Крім цього, стягнення суми орендної плати за три місяці, позивачем також нараховано пеню, штраф, а також витрати на комунальні послуги.
Відповідач заперечив позовні вимоги, вважає, що зобов'язання по договору оренди припинилося внаслідок поєднання боржника та кредитора в одній особі. Так, відповідач зазначив, що погодивши з орендодавцем проведення реконструкції нежитлових приміщень під кафе-бар, готовність об'єкта до експлуатації після завершення реконструкції, здійснив поліпшення орендованих приміщень, які, на його думку, призвели до створення нової речі, в якій йому належить частка у праві спільної часткової власності, пропорційна понесеним витратам. Разом з тим, подав клопотання про звільнення його від сплати штрафу, а щодо заборгованості по оплаті орендної плати зазначив, що 02.06.2018 року та 04.06.2018 року передавав Граблюк Марині Михайлівні для подальшої передачі Марфіян І.Я. грошову суму у розмірі 70 000,00 грн. та 10 000,00 грн. в рахунок оплати орендної плати за червень-серпень 2018 року та відшкодування витрат орендодавця на оплату експлуатаційних витрат, і упродовж червня-липня 2018 року орендодавець жодних претензій щодо несвоєчасної оплати орендних платежів не пред'являла. За фактом обману орендар звертався до Трускавецького відділення поліції Дрогобицького відділу поліції ГУ Національної поліції у Львівській області з заявою про кримінальне правопорушення за ч.1 ст.190 КК України (долучено Витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань).
Спір за зустрічним позовом між сторонами виник з підстав недотримання, на переконання позивача за зустрічним позовом, вимог щодо узгодження усіх істотних умов договору оренди при його укладенні. Так, позивач стверджує, що згідно з умовами укладеного договору орендарю було передано нежитлове приміщення загальною площею 83,9 м2, за адресою м. Трускавець, вул. Степана Бандери, 12А. Акт приймання-передання в оренду приміщення, що є невід'ємною частиною договору, відображає лише площу, яке передається в оренду, без конкретизації складу, вартості приміщення, без зазначення поверху, де знаходиться орендоване приміщення. Додатком до цього договору є поверховий план майна, який на дату укладення договору (01.10.2017р.) не відображав площі приміщень чи частин приміщень, переданих в оренду, оскільки внаслідок проведеної реконструкції орендованих приміщень, на дату укладення договору, відбулося перепланування внутрішніх стін та перегородок. Тому, оскільки сформульована сторонами умова договору про предмет договору є свідченням відсутності такої умови в договорі взагалі, позивач вважає, що в договорі відсутня така істотна умови як предмет договору.
Відповідач за зустрічним позовом заперечив зазначені позивачем обставини та просив відмовити у задоволені зустрічного позову.
ОБСТАВИНИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ З МАТЕРІАЛІВ СПРАВИ
31.10.2011 року Суб'єкт підприємницької діяльності Марфіян Інна Яківна та Фізична особа-підприємець Вальчук Роман Олександрович уклали договір оренди №3, згідно з яким предметом оренди було нерухоме майно, загальною площею 183,9 м2, за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери,12А, для об'єкта громадського харчування, зі строком дії до 01.10.2013 року включно.
01.10.2017 року Суб'єкт підприємницької діяльності Марфіян Інна Яківна (надалі по тексту рішення - позивач за первісним позовом, згідно з договором - орендодавець) та Фізична особа-підприємець Вальчук Роман Олександрович (надалі по тексту рішення - відповідач за первісним позовом, згідно з договором - орендар) уклали договір оренди №3-В-17 (надалі по тексту рішення - договір), який є предметом опорювання у даній справі. Згідно з п.1.1 вказаного договору орендодавець зобов'язується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування наступне нерухоме майно: нежитлове приміщення, загальною площею 83,9 м2, за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери, 12А, для розміщення об'єкта громадського харчування.
01.10.207 року орендарем та орендодавцем підписано акт приймання-передання майна - приміщення, загальною площею 83,9 м2, розміщені на 2 поверсі, за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери,12А.
Договором (п.2.2) погоджено плату за кожен місяць користування майном - 10 000 грн. 00 коп. без ПДВ. У плату за користування майном не входять витрати орендодавця на оплату комунальних послуг та інших експлуатаційних витрат.
Згідно з п.6.1 договором «договір укладено строком на місяців, що діє з « 01» жовтня 2017 р. до « 31» березня 2018 р. включно».
Свідоцтвом про право власності та витягом про державну реєстрацію прав від 12.10.2011 року підтверджується право власності Марфіян Інни Яківни на нерухоме майно - приміщення магазину, площею 139,2 кв. м., за адресою Львівська область, м. Трускавець, вул. С. Бандери, будинок 12 А, приміщення магазину літ. « 1», 2А, про що також внесено 20.10.2017 року реєстраційний запис про право власності (№22989531) до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. Аналогічними доказами (свідоцтво про право власності, витяг про державну реєстрацію прав, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності) підтверджується право власності Марфіян Інни Яківни на нерухоме майно - офісні приміщення, площею 133,4 кв. м., літ. « 2», 2А, за адресою Львівська область, м. Трускавець, вул. С. Бандери, будинок 12 А. Крім цього, згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку, виданим Марфіян Інні Яківні 11.02.2009 року, за нею на підставі договору купівлі-продажу закріплено право власності на земельну ділянку, площею 0,048 га, розташованої у м. Трускавець, вул. С. Бандери,12а, що також відображено у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 25.10.2017 року.
Згідно з договором про постачання електроенергії №35608 від 04.11.2011 року та акту розмежування балансової належності електромереж та експлуатаційної відповідальності сторін ПАТ «Львівобленерго» продає підприємцю Марфіян І.Я. електричну енергію за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери,12а.
13.07.2018 року Фізичною особою-підприємцем Марфіян Інною Яківною надіслано Фізичній особі-підприємцю Вальчуку Роману Олександровичу повідомлення про дострокове розірвання договору оренди №3-В-17 від 01 жовтня 2017 року у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди № З-В-17 від 01 жовтня 2017 року, керуючись пунктом 3.2.2 договору оренди та враховуючи що орендодавець ФОП Марфіян Інна Яківні має намір використовувати нежитлове приміщення для власних потреб. Тому, орендодавець просив провести до 30 липня 2018 року повний розрахунок по сплаті орендної плати та комунальних послуг; повернути ФОП Марфіян Інна Яківні орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання-передачі.
У відповідь на повідомлення орендар повідомив, що оскільки жодна із сторін договору не подавала заяви про його припинення, орендодавець не заявив вимогу про розірвання договору ні в усній, ні в письмовій формі, орендар продовжував користуватися майном та сплачував орендні платежі, то даний договір було продовжено ще на 6 місяців на тих самих умовах до 30 вересня 2018р.
У період липень-жовтень 2018 року ФОП Марфіян І.Я. отримала наступні рахунки на загальну суму 83 100,46 грн.: за липень 2018 року за водопостачання та водовідведення на суму 929,79 грн. (оплачено згідно з квитанцією від 30.07.2018 року), за липень 2018 року за активну електроенергію в сумі 11 573,70 грн. (оплачено згідно з квитанцією від 12.07.18 року) та за реактивну електроенергію 65,12 грн., за серпень 2018 року рахунок за водопостачання та водовідведення на суму 1 143,00 грн. (оплачено згідно з квитанцією від 31.08.2018 року), за серпень 2018 року за активну електроенергію в сумі 43 455,00 грн. та за реактивну електроенергію в сумі 722,44 грн. (оплачено згідно з квитанціями від 07.09.2018 року), за вересень 2018 року за водопостачання та водовідведення на суму 953,48 грн., на суму 41,46 грн. (оплачено згідно з квитанцією від 26.09.2018 року), за вересень 2018 року за активну електроенергію в сумі 17 277,42 грн. (оплачено згідно з квитанцією від 05.10.2018 року), за жовтень 2018 року за водопостачання та водовідведення на суму 1 885,35 грн. (оплачено згідно з квитанцією від 19.10.2018 року), на суму 5 053,55 грн. (оплачено згідно з квитанцією від 19.10.2018 року).
До позовної заяви також долучено копію рахунку №08-ВК від 11.08.2018 року, адресованого ФОП Вальчуку Р.О., який включав орендну плату за липень, серпень 2018 року, вартість водопостачання, водовідведення, електроенергії за липень 2018 року, передоплату електроенергії за серпень 2018 року, на загальну суму 59 266,03 грн., проте, докази надіслання чи вручення такого не подано.
Дослідивши представлені суду докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає первісні позовні вимоги підставними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, а позовні вимоги зустрічним позовом - такими, що задоволенню не підлягають, з огляду на наступне.
Пункт 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України передбачає, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Як встановлено вище, між сторонами існують правовідносини оренди нежитлового приміщення.
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
З описаних вище обставин справи вбачається, що договір оренди укладено строком до 31 березня 2018 року включно. Докази повернення орендодавцю майна (підписаний сторонами акт приймання-передачі) після закінчення строку дії договору відсутні.
Відповідно до ст.764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Докази звернення орендодавця до орендаря у встановлений законом строк, у даному випадку протягом квітня 2018 року, із запереченнями щодо користування орендарем майном відсутні. Відтак, оскільки повідомлення орендодавцем зроблено лише в липні 2018 року, тобто з пропуском визначеного вище строку, правомірними є твердження орендаря, висловлені у відповіді на повідомлення орендодавця від 13.07.2018 року, про те, що даний договір поновлено ще на той самий строк, тобто до 30 вересня 2018 року. Крім цього, суд звертає увагу, що відсутні докази повернення майна і на час закінчення поновленого строку дії договору (поданий відповідачем акт приймання-передачі майна від 02.10.2018 року не підписаний іншою стороною - орендодавцем), тобто, орендар продовжував користуватися орендованим майном надалі.
Відповідно, за вказаний період у ФОП Вальчук Р.О. були наявні всі права та обов'язки орендаря, зокрема, вносити плату за кожен місяць користування майном у розмірі 10 000 грн. (п.2.2), сплачувати витрати на комунальні послуги та інші експлуатаційні витрати (п.2.8), за невчасну сплату орендної плати за користування майном сплачувати штраф у розмірі 3% відсотків від розміру однієї місячної орендної плати за кожен день протермінування платежу (п.5.5).
Так, договором сторони передбачили порядок здійснення оплати орендної плати наступним чином. Згідно з п. 2.4 при здійсненні оплати орендар у призначенні платежу обов'язково вказує цей договір, період, за який здійснюється оплата, номер рахунку (у разі його виставлення), а також вид платежу - (плата за користування майном, витрати на комунальні послуги та інші експлуатаційні витрати, неустойка тощо). Відповідно до п.2.6 та п.2.7 орендар сплачує плату за користування майном шляхом щомісячних перерахувань грошових коштів на поточний рахунок орендодавця з урахуванням умов, встановлених п.2.7. даного договору. Обов'язок орендаря зі сплати плати за користування майном виконується за перший та останній місяць користування майном - шляхом авансової оплати у розмірі не менше розміру плати за користування майном, вказаної у п. 2.2. цього договору, протягом 3 (трьох) банківських днів з моменту отримання відповідного рахунку (його факсокопії); за другий та кожен наступний місяць користування майном - шляхом щомісячної, до 10 (десятого) числа поточного місяця, авансової оплати в розмірі не менше розміру плати за користування майном, вказаної у п. 2.2. цього договору.
Враховуючи погодження сторонами таких умов здійснення оплати, безпідставними є твердження орендаря стосовно відсутності заборгованості по орендних платежах, які ґрунтуються на здійсненні ним готівкових розрахунків за участю Граблюк Марини Михайлівни. Відсутні докази погодження сторонами іншого порядку внесення орендної плати, ніж у спосіб, обумовлений договором, - до 10 числа поточного місяця шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок орендодавця. Як вбачається із зібраних у справі доказів, здійснення орендарем оплати по 10 000,00 грн. до 10.06.2018 року, до 10.07.2018 року, до 10.08.2018 року не підтверджено жодними належними документами.
Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі (ч. 1, ч. 4 ст. 286 ГК України).
Відповідно до ч. 1 ст.526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Частиною 1 ст. 612 Цивільного кодексу України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Враховуючи наведене, суд вважає, що обгрунтованим є твердження позивача про нездійснення відповідачем за первісним позовом договірних зобов'язань щодо здійснення щомісячних платежів по орендній платі протягом червня-серпня 2018 року на загальну суму 30 000,00 грн.
Як зазначено вище, за невчасну сплату орендної плати за користування майном орендар зобов'язаний сплачувати штраф у розмірі 3% відсотків від розміру однієї місячної орендної плати за кожен день протермінування платежу.
Згідно з ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною 1 ст. 612 Цивільного кодексу України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (п. 3 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частини 1 статті 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.
Статтею 549 Цивільного кодексу України передбачено, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.
За змістом частин четвертої і шостої статті 231 ГК України у разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов'язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов'язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).
Судом встановлено, матеріалами справи підтверджено, а іншою стороною спору не спростовано, що орендна плата за червень, липень, серпень 2018 року в сумі 10000,00 грн. щомісяця не здійснювалась. Відповідно, з 11.06.2018 року, з 11.07.2018 року, з 11.08.2018 року орендар вважався таким, що мав прострочення на суму 10 000,00 грн. щомісяця, на які за відповідні періоди (починаючи з моменту виникнення прострочення і по дату звернення з позовом до суду) позивачем правомірно нараховано штраф у сумі 51 900,00 грн. відповідно до умов договору. Судом перевірено правильність здійснення розрахунку штрафу, у зв'язку з чим вважає, що вимога про його стягнення є обгрунтованою.
Щодо клопотання відповідача про звільнення його від сплати штрафу, суд зазначає наступне. Так, сторона стверджує, що згідно з положеннями п.п. 2.7, 2.8 договору усі оплати за користування майном, а також витрати на комунальні послуги та інші експлуатаційні витрати проводяться на підставі виставлених орендодавцем рахунків. Проте, всупереч цим нормам та незважаючи на звернення про пред'явлення рахунків, орендодавець не виставляв орендарю жодного рахунку на оплату орендної плати чи експлуатаційних платежів. Причиною неналежного виконання зобов'язання, на переконання сторони, є безпідставна вимога позивача про сплату орендних платежів готівкою і як наслідок, заперечення такої сплати, що і стало підставою для нарахування штрафу.
Так, ч. 3 ст. 219 ГК України передбачає, що якщо правопорушенню сприяли неправомірні дії (бездіяльність) другої сторони зобов'язання, суд має право зменшити розмір відповідальності або звільнити відповідача від відповідальності.
Аналізуючи зазначені відповідачем ФОП Вальчуком Р.О. підстави для звільнення його від сплати штрафу, суд звертає увагу, що, по-перше, положення договору про виставлення орендодавцем рахунків стосується платежів по комунальних послугах та експлуатаційних витратах, а не порядку здійснення орендних платежів. Так, згідно з аналізу положень п.п. 2.6, 2.7 вбачається, що орендна плата здійснюється до 10 числа поточного місяця на поточний рахунок орендодавця без прив'язки до виставлення чи отримання рахунків. Тобто, відсутність рахунків по сплаті орендних платежів не звільняла орендаря від обов'язку здійснювати такі оплати у встановлені договором строки, за порушення яких орендар несе відповідальність, погоджену умовами договору. По-друге, згідно з умовами договору та відповідно до здійсненого позивачем розрахунку штраф нарахований за допущення прострочення платежів по орендній платі. Факт такого прострочення встановлено судом вище з обгрунтуванням у тому числі безпідставності тверджень відповідача про здійснення готівкових розрахунків з орендодавцем. Суд повторно зазначає, що належних доказів, які б підтвердили факт здійснення оплати орендної плати за червень-серпень 2018 року, у матеріали справи сторонами не подано. Тому, суд не вважає доведеними твердження про те, що порушення строків оплати допущене внаслідок неправомірних дій орендодавця, а відтак, не вважає доведеною необхідність звільнення орендаря від сплати штрафу за допущене порушення умов договору.
Згідно з п. 2.9 договору сторонами погоджено, що плата за користування майном, а також сума витрат, визначена згідно з п. 2.8 цього договору, перераховані несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягають індексації та сплаті орендодавцю відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі 2% від суми заборгованості з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати. Перевіривши здійснений позивачем розрахунок пені за прострочення орендних платежів за червень-серпень 2018 року, суд зазначає, що такий проведено правильно, відтак, сума пені 94,79 грн. є обґрунтованою.
Крім заборгованості по орендній платі, позивач за первісним позовом стверджує, що в орендаря наявна також заборгованість по комунальних платежах. Судом вище встановлено, що за період липень-жовтень 2018 року ФОП Марфіян І.Я. отримала рахунки по водопостачанню, водовідведенню та електроенергії на загальну суму 83 100,46 грн. та оплатила вказані рахунки на загальну суму 83 035,34 грн., яку заявлено до стягнення з відповідача за первісним позовом.
Так, згідно з п.2.8 договору орендар оплачує орендодавцю витрати на комунальні послуги та інші експлуатаційні витрати (на утримання та експлуатацію приміщень, за електроенергію, теплову енергію, водопостачання та водовідведення, послуги радіо, утримання пожежної сигналізації, вивіз сміття, дезинсекцію та інше) відповідно до розрахунку експлуатаційних витрат шляхом перерахування орендодавцю суми цих витрат окремо на підставі виставленого орендодавцем рахунку (його факсокопії).
Разом з тим, п.4.1.11 договору передбачено обов'язок орендаря самостійно отримувати у орендодавця рахунки для оплати та інші необхідні документи.
Так, у матеріалах справи відсутні докази виставлення орендодавцем орендарю рахунків за період липень-жовтень 2018 року по водопостачанню, водовідведенню та електроенергії (до копії рахунку №08-ВК від 11.08.2018 року, адресованого ФОП Вальчуку Р.О., на загальну суму 59 266,03 грн. не долучено доказів надіслання чи вручення особисто). Водночас, відсутні докази звернення чи отримання орендарем у орендодавця відповідних рахунків. Даючи правову оцінку умовам договору (п.2.8 та п.4.1.11), виходячи з принципів свободи договору, добросовісності, розумності та справедливості зобов'язань, враховуючи розумні очікування сторін договору та усвідомлення настання правових наслідків укладеного договору не лише в частині орендних платежів, а й витрат на комунальні послуги, а також недопустимість односторонньої відмови від договірних зобов'язань, суд вважає, що оплата витрат комунальних послуг та інших експлуатаційних витрат не може ставитись в залежність від волі орендаря на звернення до орендодавця з вимогою отримати відповідні рахунки на оплату. Відтак, аналіз наведених положень в їх сукупності дає підстави вважати, що понесені орендодавцем витрати на водопостачання, водовідведення та електроенергію підлягають відшкодуванню орендарем.
Заперечення відповідача за первісним позовом про те, що у нежитлових приміщеннях за адресою вул. С. Бандери, 12А знаходяться та провадять господарську діяльність й інші суб'єкти господарювання, не спростовують висновків суду, адже не підтверджені достатніми та достовірними доказами. Так, договір оренди № 2-17 від 05.02.2017 року, укладений орендодавцем із ФОП Граблюк М.М., стосовного нежитлових приміщень за аналогічною адресою, вичерпав свою дію 04.02.2018 року згідно з п. 6.1 такого договору, копія якого надана відповідачем за первісним позовом, та достроково розірваний 15.07.2018 року, що визнає позивач за первісним позовом і на підтвердження чого долучає копію повідомлення від 13.07.2018 року про дострокове розірвання договору оренди від 05.02.2017 року. Заперечення стосовно неможливості визначення з рахунків на оплату, що виставлялися на ім'я ФОП Марфіян І.Я. за адресою м. Трускавець, вул. Бориславська, 44, кв.11, об'єкта обслуговування Водоканалом та Обленерго спростовуються наявністю в матеріалах справи договором про постачання електроенергії № 35608 від 04.11.2011 року, актом розмежування балансової належності електромереж та експлуатаційної відповідальності сторін, актом обстеження водопровідної та каналізаційної мережі від 04.10.2018 року на підставі договору № 459.
За твердженнями ФОП Марфіян І.Я., відповідач користувався та споживав електроенергію для самовільно встановленого дерев'яного кіоску (прибудованої дерев'яної споруди), на підтвердження чого подав листи виконавчого комітету Трускавецької міської ради від вересня, серпня 2018 року про відсутність в Управлінні містобудування, архітектури та землекористування інформації щодо дерев'яної прибудови до нежитлової будівлі по вул. С. Бандери,12А, про притягнення до адміністративної відповідальності власника кіоску біля трансформаторної підстанції, встановленого без дозвільних документів, та про неотримання Вальчуком Р. дозвільних документів для здійснення виносної торгівлі біля ресторану «Корчма козацька» за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери,12А. Суд звертає увагу, що в межах даного спору не дає оцінку діям орендаря по самовільному чи не самовільному встановленню дерев'яного кіоску (прибудованої дерев'яної споруди) та не обгрунтовує свої висновки відповідними листами виконавчого комітету Трускавецької міської ради, оскільки дослідження та встановлення таких обставин не входить до предмету спору у даній справі. Разом з тим, значні витрати на водовідведення та електроенергію за спірний період можуть бути пов'язані з функціонуванням закладу громадського харчування - ресторану «Корчма», що було видом діяльності орендаря, що останнім і не заперечується.
Твердження відповідача за первісним позовом про те, що зобов'язання по договору оренди припинилося внаслідок поєднання в одній особі нового власника майна та орендаря суд вважає необґрунтованим у зв'язку з наступним. Перш за все, суд звертає увагу, що предметом спору в даній справі є виконання зобов'язань по договору оренди від 01.10.2017 року. Обґрунтування відповідача за первісним позовом зводяться до обставин здійснення ним реконструкції об'єкта оренди по попередньому договору від 31.10.2011 року та поліпшення речі, переданої у найм, проте, такі не є предметом дослідження в межах даної справи і встановлення факту здійснення/не здійснення відповідної реконструкції, набуття чи ненабуття права власності на новозбудовану чи поліпшену річ, як і оцінку наданим деклараціям про готовність об'єкта до експлуатації, про початок виконання робіт, робочому проекту влаштування кафе в існуючому приміщенні, звіту про проведення технічного обстеження будівлі та експертній оцінці від 06.02.2014 року, суд не здійснює. Відповідні факти іншою стороною спору заперечуються. Поліпшення наймачем речі, переданої у найм, регламентоване ст.778 ЦК України, однак, суд зазначає, що дослідження відповідної обставини в межах даного судового провадження не здійснює, а орендарем не надано доказів того, що майно, яке є предметом оренди по спірному договору, перебуває у нього на праві співвласності, як і не доведено, що нерухоме майно, загальною площею 83,9 м2, за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери,12А, є тим майном, що створювалось, за його твердженням, ним у процесі реконструкції орендованого раніше майна. Більше того, якщо врахувати твердження про створення нової речі в процесі реконструкції - 2012 рік, до складу якої (речі) входить об'єкт оренди по спірному договору, то наведене не узгоджується з волевиявленням сторони та доцільністю укладення договору оренди у 2017 році. Доказів зміни власника в процесі дії договору оренди від 01.10.2017 року також не подано.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору (позиція Верховного суду у постанові від 03.07.2018 р. у справі N 908/109/17).
Так, статтею 782 ЦК України, передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Визначена наведеною статтею можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця. Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору (позиція Верховного суду у постанові від 29.08.2018 року у справі №908/1399/17).
Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди майна як невнесення орендної плати є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку. Разом із тим, у разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв'язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців позивачу необхідно довести, власне, факт такої несплати та її триваючий характер (протягом трьох місяців).
Позивачем за первісним позовом доведено невнесення орендних платежів протягом червня-серпня 2018 року, що має наслідком неотримання орендодавцем очікуваного за договором, що у свою чергу розцінюється як істотне порушення умов договору та порушенням прав орендодавця. Враховуючи наведені вище встановлені обставини щодо прострочення внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд у контексті з наведеними нормативними та рекомендаційними положеннями, вимога про розірвання договору оренди від 01.10.2017 року є обґрунтованою та підлягає задоволенню.
Договором сторони визначили, що у разі припинення або розірвання договору орендар у триденний строк зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у належному стані, не гіршому, ніж на момент передання його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу (п.4.1.7).
Відтак, враховуючи встановлення підстав для розірвання договору оренди, наявні також підстави для повернення об'єкта оренди позивачу за первісним позовом. Тобто, вимога про зобов'язання ФОП Вальчука Романа Олександровича звільнити і повернути нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою м. Трускавець, вул. Степана Бандери, 12А, також підлягає задоволенню. Як вже зазналося вище, на даний час відсутні докази повернення майна, поданий відповідачем акт приймання-передачі майна від 02.10.2018 року суд не може врахувати як належний доказ, адже такий не підписаний іншою стороною - орендодавцем.
Щодо зустрічних позовних вимог про визнання недійсним договору оренди №3-В-17 від 01.10.2017 року, суд зазначає наступне.
Як стверджує позивач за зустрічним позовом, ФОП Вальчук Роман Олександрович здійснює підприємницьку діяльність, зокрема, надання послуг мобільного харчування, у зв'язку з чим з 2011 року між ним та відповідачем за зустрічним позовом існують орендні правовідносини. 31.10.2011 року сторони уклали договір оренди нежитлового приміщення, загальною площею 183,9 м2, за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери,12А, зі строком дії до 01.10.2013 року включно. Позивач стверджує, що за згодою орендодавця у 2011-2012 роках було проведено реконструкцію орендованих приміщень, внаслідок чого були утворені нові приміщення, що за своїм плануванням, технічними характеристиками, змістом та цільовим призначенням істотно відрізняються від приміщень, переданих в оренду. 01.10.2017 року сторони уклали договір оренди №3-В-17 про передачу в оренду нежитлового приміщення, загальною площею 83,9 м2, за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери, 12А. На переконання орендаря, акт приймання-передачі в оренду приміщення відображає лише площу приміщення, яке передається в оренду, без конкретизації складу, вартості приміщення, без зазначення поверху, де знаходиться орендоване приміщення; сторони реально не розуміли, яке конкретно приміщення передається та де воно знаходиться, крім цього, такого приміщення чи його частини на дату укладення договору не існувало, а поверховий план, що є додатком до договору, складений ще у 2010 році до проведеної реконструкції приміщення.
Заявляючи вимогу визнати договір №3-В-17 недійсним, позивач за зустрічним позовом посилається на наступні нормативні положення. Відповідно до ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Відповідно до ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Відповідно до ст.761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. А відповідно до ч. 8 ст.181 ГК України, у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). З наведеного позивач робить висновки, що об'єктом оренди може бути будь-яке майно, що має індивідуальні ознаки, в тому числі нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окремо індивідуально визначене майно, а також визначення конкретного майна є істотною умовою договору. Проте, під час укладення договору 01.10.2017 року сторони не досягли згоди щодо усіх його істотних умов, зокрема, не визначили об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).
Зазначені підстави суд вважає необґрунтованими і такими, що спростовуються встановленими вище обставинами справи. По-перше, матеріалами справи підтверджено, що 01.10.2017 року укладено договір оренди №3-В-17 про передачу в оренду нежитлового приміщення, загальною площею 83,9 м2, за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери, 12А, і в той же день орендарем та орендодавцем підписано акт приймання-передання майна - приміщення, загальною площею 83,9 м2, розміщені на 2 поверсі, за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери,12А. Вказані документи, як договір, так і акт, підписані орендарем без зауважень, а відтак, підтверджені, погоджені, прийняті до виконання. Крім цього, акт приймання-передачі лише засвідчує факт передачі об'єкта оренди, погодженого сторонами в договорі, від орендодавця до орендаря, і імперативних законодавчих вимог до його оформлення чи реквізитів (конкретизації складу, вартості приміщення) не встановлено. З досліджених матеріалів справи суд доходить висновку, що сторони договору визначили об'єкт оренди, достатній для розуміння та використання, докази наявності у орендаря претензій чи зауважень щодо невідповідності об'єкта оренда його очікуванням чи умовам договору відсутні, відтак, в оспорюваному договорі погоджено істотну умову - об'єкт оренди, а твердження позивача за зустрічним позовом не відповідають обставинам справи. Також суд зазначає, що доводи про проведення реконструкції орендованих по договору від 2011 року приміщень, які іншою стороною спору не визнаться, не стосуються предмету договору оренди, що оскаржується, не входять в предмет доказування в межах даної справи, а відтак не оцінюються судом.
По-друге, посилання позивача за зустрічним позовом на положення ст. 203 ЦК України в тій частині, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків є безпідставним у співвідношенні з фактичними обставинами справи. Згідно з ч.ч. 1,3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до ч.1 ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Таким чином, для визнання правочину недійсним необхідна одночасна наявність двох обставин: недодержання саме в момент вчинення правочину чинного на момент такого вчинення законодавства; порушення вчиненням такого правочину прав або охоронюваних законом інтересів суб'єктів цивільних або господарських правовідносин. При цьому, оскільки законність спірного правочину в даному випадку оцінюється саме в момент його вчинення, то і порушення прав або охоронюваних інтересів суб'єктів цивільних або господарських правовідносин повинно і може мати місце лише в момент вчинення такого правочину.
Як встановлено вище, реальні наслідки укладення договору оренди від 01.10.2017 року настали, зокрема, орендодавець отримував орендну плату, на що розраховував при укладенні договору, а орендар користувався у своїй діяльності нежитловим приміщенням, що також було метою укладення договору оренди, та сплачував належним чином орендні платежі до травня 2018 року. Наведене спростовує твердження про наявність підстав, передбачених ч.5 ст.203 ЦК України, як підставу для визнання недійсним договору оренди.
По-третє, щодо обґрунтувань позовних вимог положеннями ч. 8 ст. 181 ГК України, суд вказує наступне. Пленум Вищого господарського суду України в постанові № 11 від 29.05.2013 року «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними», на п.2.6 якого посилається позивач за зустрічним позовом, роз'яснює, що не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (договір, який не укладено). У зв'язку з наведеним господарським судам необхідно встановлювати, чи є оспорюваний правочин вчиненим та з якого моменту (статті 205 - 210, 640 ЦК України, частини друга - п'ята, сьома статті 180 ГК України тощо). Зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас господарським судам необхідно враховувати таке. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним. Сама лише відсутність у договорі тієї чи іншої істотної умови (умов) може свідчити про його неукладення, а не про недійсність (якщо інше прямо не передбачено законом, як-от частиною другою статті 15 Закону України "Про оренду землі").
Суд повторно зазначає, що матеріалами справи підтверджено погодження сторонами об'єкта оренди - нежитлового приміщення, загальною площею 83,9 м2, розміщені на 2 поверсі за адресою м. Трускавець, вул. С. Бандери, 12А, для розміщення об'єкта громадського харчування, як і дотримання сторонами факту передачі відповідного майна в користування. Тому відсутні підстави для висновків про неукладеність договору оренди. Більше того, з урахуванням наведених роз'яснень оцінка оскаржуваному правочину надана судом вище при перевірці тверджень позивача про невідповідність договору вимогам ч.5 ст.203 ЦК України, за наслідками чого не встановлено підстав для визнання договору недійсним.
Відповідно ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідно ст. 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Відповідно ст. 79 Господарського процесуального кодексу України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Враховуючи досліджені та встановлені вище обставини справи, суд доходить висновку про підтвердженість достатніми доказами та обгрунтованість вимог позивача за первісним позовом, неспростованість їх іншою стороною, що дає підстави для задоволення таких позовних вимог у повному обсязі. Натомість вимоги позивача за зустрічним позовом не підтверджені матеріалами справи, заявлені безпідставно, та задоволенню не підлягають.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір за позовні вимоги за первісним позовом (дві вимоги немайнового характеру та одна вимога майнового характеру, ціною 165 030,13 грн.) покладається на відповідача за первісним позовом у повному обсязі. При цьому, 343, 87 грн., не доплачені позивачем, підлягають стягненню в дохід державного бюджету України, а 5 655,58 грн., сплачені позивачем згідно з квитанціями від 14.09.2018 року та від 22.10.2018 року, підлягають відшкодуванню Фізичній особі-підприємцю Марфіян І.Я. Сплачений позивачем за зустрічним позовом судовий збір за результатами вирішення зустрічного позову залишається за Фізичною особою-підприємцем Вальчуком Р.О.
Керуючись ст. ст. 74, 76-80, 129, 237, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
вирішив:
1. Позовні вимоги за первісним позовом задовольнити повністю.
2. Розірвати договір оренди № 3-В-17 від 01.10.2017р., укладений між Фізичною особою-підприємцем Марфіян Інною Яківною (82200, АДРЕСА_2, код ЄДР НОМЕР_1) та Фізичною особою-підприємцем Вальчуком Романом Олександровичем (АДРЕСА_3, код ЄДР НОМЕР_2).
3. Зобов'язати Фізичну особу-підприємця Вальчука Романа Олександровича (АДРЕСА_3, код ЄДР НОМЕР_2) звільнити і повернути Фізичній особі-підприємцю Марфіян Інні Яківні (82200, АДРЕСА_2, код ЄДР НОМЕР_1) нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою м. Трускавець, вул. Степана Бандери, 12А за актом приймання-передачі.
4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Вальчука Романа Олександровича (АДРЕСА_3, код ЄДР НОМЕР_2) на користь Фізичної особи-підприємця Марфіян Інни Яківни (82200, АДРЕСА_2, код ЄДР НОМЕР_1) 30 000,00 грн. плати за користування майном, 83 035,34 грн. вартості спожитих та не оплачених комунальних послуг, 94,79 грн. пені, 51 900,00 грн. - штрафу, 5 655,58 грн. в рахунок відшкодування сплаченого судового збору.
5. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Вальчука Романа Олександровича (АДРЕСА_3, код ЄДР НОМЕР_2) в дохід державного бюджету 343, 87 грн. судового збору.
6. У задоволенні позовних вимог за зустрічним позовом відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення складене 27.02.2019 року.
Суддя Матвіїв Р.І.