06 лютого 2019 року
м. Київ
Справа № 925/1596/17
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
учасники справи:
позивач - Черкаської міської ради
представник позивача - Луговський О.С.
відповідач - Приватне підприємство "Дніпробуд - Центр"
представник відповідача - Бердник В.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Черкаської міської ради
на постанову Київського апеляційного господарського суду у складі Гончарова С.А. - головуючого, Скрипки І.М., Шаптали Є.Ю. від 17 травня 2018 року та рішення Господарського суду Черкаської області у складі Дорошенко М.В. від 26 лютого 2018 року
Історія справи
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Черкаська міська рада звернулась до суду із позовом до Приватного підприємства "Дніпробуд-Центр" про розірвання договору оренди землі від 28.12.2007. Позовні вимоги вмотивовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов'язань за укладеним між сторонами договором оренди землі від 28.12.2017 щодо своєчасної та повної сплати орендної плати за землю та щодо своєчасного початку будівельних робіт на орендованій земельній ділянці.
2. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
2.1. 20.12.2007 Черкаська міська рада, як орендодавець, і Приватне підприємство "Дніпробуд-Центр", як орендар, на підставі рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007№ 4-251 уклали договір оренди землі (далі договір від 28.12.2007), який 09.01.2007 був зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 09.01.2008 №040877500005.
2.2. Згідно умов договору орендодавець, надає орендарю, а останній приймає у строкове платне користування на умовах оренди строком на 49 років земельну ділянку площею 12 176 кв. м. під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу), що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови та знаходиться у м. Черкаси біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського, а за функціональним використанням відноситься: на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво і після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови.
2.3. Згідно з п. 15 договору від 28.12.2007 земельна ділянка передається в оренду під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу) біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського.
2.4. Серед передбачених п. 31 договору від 28.12.2007 зобов'язань орендаря підпункт "л" цього пункту передбачає зобов'язання розпочати будівельні роботи не пізніше 1 року з дати прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007 №4-283 про надання земельної ділянки.
2.5. Пунктом 38 договору від 28.12.2007 передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
2.6. За підписаним обома сторонами актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.01.2008 орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування спірну земельну ділянку.
2.7. Судами також встановлено, що до договору вносились зміни в частині розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки та розміру орендної плати.
2.8. На підтвердження неналежного виконання відповідачем зобов'язань за договором від 28.12.2017 щодо своєчасної та повної сплати орендної плати за землю позивач подав до господарського суду зроблений Департаментом фінансової політики Черкаської міської ради розрахунок заборгованості відповідача зі сплати орендної плати за землю від 09.2017 №2236/18-08.
2.9. За вказаним розрахунком заборгованість відповідача зі сплати орендної плати за землю за договором від 28.12.2017 за період оренди з травня 2015 року по вересень 2017 року включно становить 142 392 грн. 12 коп. При цьому відповідач щомісячно сплачував орендну плату, крім грудня 2015 року, січня та лютого 2016 року.
2.10. Станом на день прийняття господарським судом рішення, відповідач за платіжним дорученням від 21.02.2018 року №13 повністю сплатив вказану у розрахунку Департаменту фінансової політики Черкаської міської ради суму заборгованості у розмірі 142 392 грн. 12 коп.
3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 26.02.2018, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.05.2018, в задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.
3.2. Рішення судів мотивовані тим, що у ПП "Дніпробуд-Центр" відсутній податковий борг за 2015-2017 роки, в тому числі борг по орендній платі за землю комунальної форми власності, у зв'язку з чим суди дійшли висновку про недоведеність позивачем істотного порушення відповідачем умов договору від 28.12.2007 і, що позивач, як орендодавець, значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору. Самі факти сплати орендної плати не в повному обсязі не можуть вважатися достатньою підставою для розірвання договору оренди землі.
3.3. Щодо другої самостійної підстави для розірвання договору, на яку посилається позивач, то судами встановлено, що за умовами договору від 28.12.2007 встановлений обов'язок орендаря розпочати будівельні роботи на спірній земельній ділянці протягом одного року з дати прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007 №4-283. Проте позивач не доказав, що ним таке рішення, а саме від 20.12.2007 року №4-283, приймалося. Зважаючи, що договір оренди від 28.12.2007 пов'язує початок відліку строку на забудову земельної ділянки з моментом прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007 №4-283, яке не приймалося, тому порушення строків забудови в даному випадку не вбачається.
3.4. Крім того, суди зазначили, що відсутність забудови на спірній земельній ділянці не є свідченням нецільового використання землі, у зв'язку з чим зазначені обставини не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги
4.1. Не погоджуючись із вказаними рішеннями, Черкаська міська рада подала касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані рішення скасувати, прийняте нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Аргументи учасників справи
5. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
5.1. Черкаська міська рада вважає, що оскаржувані рішення по справі прийняті із неправильним застосуванням норм матеріального справа, а саме ст. 32 Закону України "Про оренду землі", статті 141 Земельного кодексу України, статей 651,782 Цивільного кодексу України. Скаржник зазначає, що в порушення умов договору та взятих на себе зобов'язань відповідач систематично не сплачував орендну плату в період з грудня 2015 по лютий 2016, а в подальшому сплачував орендну плату не в повному обсязі, у зв'язку з чим на момент звернення до суду заборгованість склала 142 392,12 грн.
5.2. Іншою підставою розірвання договору оренди землі в судовому порядку є невиконання відповідачем п. 31 договору в частині здійснення будівельних робіт у встановлені строки (з урахуванням необхідності розробки, погодження проекту, отримання необхідних висновків та дозволів, проведення будівельних робіт).
Скаржник зауважує, що станом на сьогоднішній день, ПП "Дніпробуд - Центр" взагалі не розпочав будівельні роботи на орендованій земельній ділянці. В свою чергу, у відповідача відсутні об'єктивні причини за наявності яких останній не міг би розпочати будівництво, оскільки, враховуючи положення статті 24 Закону України "Про планування і забудову територій", рішення міської ради про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування і є дозволом на будівництво цього об'єкта.
Отже, невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк порушує права Черкаської міської ради щодо ефективного розпорядження земельними ділянками комунальної власності, що є підставою для дострокового припинення права користування землею шляхом розірвання договору землі.
6. Позиція Приватного підприємства "Дніпробуд - Центр", викладена у відзиві на касаційну скаргу
6.1. Приватне підприємство "Дніпробуд - Центр" проти задоволення касаційної скарги заперечує, оскільки вважає її безпідставною та необґрунтованою, зазнаючи, що несплата орендної плати відповідачем в період з грудня 2015 року по лютий 2016 року не дає підстав для висновку про завдання орендодавцю істотної шкоди, в свою чергу, на даний час відповідно до довідки Державної фіскальної служби у відповідача відсутній податковий борг, в тому числі, борг по орендній платі за спірну земельну ділянку.
6.2. Щодо іншої підстави розірвання договору оренди, а саме порушення строків забудови, Приватне підприємство "Дніпробуд - Центр" зазначає, що останнім такий строк не порушувався, оскільки відлік такого строку відповідно до умов договору починається з моменту прийняття рішення Черкаською міською радою від 20.12.2007 №4-283, яке стосовно ПП "Дніпробуд-Центр" не приймалося.
7. Норми права, які підлягають застосуванню
7.1. Частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України
Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору
7.2. Стаття 24 Закону України "Про оренду землі" Орендодавець має право вимагати від орендаря:
- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
- дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
- своєчасного внесення орендної плати.
7.3. Стаття 25 Закону України "Про оренду землі"
Орендар земельної ділянки зобов'язаний:
- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-куль турного призначення;
- у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.
7.4. Стаття 141 Земельного кодексу України
Підставами припинення права користування земельною ділянкою є:
а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;
в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних
підприємств, установ та організацій;
г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним
вимогам;
ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;
е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду,
які розташовані на земельній ділянці;
є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.
7.5. Стаття 143 Земельного кодексу України
Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку уразі:
а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель
радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення
земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами,
засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого
шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення
встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також
використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в
строки, встановлені вказівками (приписами) центрального органу виконавчої
влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду
(контролю) в агропромисловому комплексі;
в) конфіскації земельної ділянки;
г) примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;
ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки;
д) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без
громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.
7.6. Стаття 782 Цивільного кодексу України
Право наймодавця відмовитися від договору найму
1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Позиція Верховного Суду
8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
8.1. Предметом спору у даній справі є вимога Черкаської міської ради про розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі від 28.12.2007. Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує (1) систематичною несплатою відповідачем орендної плати та (2) неповною сплатою відповідачем орендної плати та (3) порушенням строків початку будівельних робіт, передбачених договором, на орендованій земельній ділянці.
8.2. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди мотивували своє рішення відсутністю у відповідача на момент розгляду справи податкового боргу та боргу з орендної плати за 2015-2017 роки згідно довідки Державної фіскальної служби України, у зв'язку з чим суди дійшли висновку, що позивач, як орендодавець, значною мірою не був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору. В свою чергу, самі факти сплати орендної плати не в повному обсязі не можуть вважатися достатньою підставою для розірвання договору оренди землі. При цьому, судом першої інстанції було встановлено факт відсутності сплати орендної плати за грудень 2015, січень та лютий 2016 років, суд апеляційної інстанції на вказане увагу не звернув.
8.3. Верховний Суд вважає такі висновки передчасними з огляду на наступне.
8.4. Пункт "д" статті 141 Земельного кодексу України, частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" та пункт 38 договору від 20.12.2007 передбачають можливість розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених умовами договору, зокрема, у разі систематичної несплати орендної плати за землю, що узгоджується з положеннями частини другої статті 651 Цивільного кодексу України щодо можливості розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін в інших випадках, встановлених договором або законом.
8.5. Тобто, приймаючи рішення у справі, суди мали встановити наявність або відсутність факту систематичного порушення відповідачем умов договору щодо сплати орендної плати протягом періоду його дії.
8.6. Крім того, факт порушення відповідачем умов договору у вигляді систематичної несплати орендної плати (у разі встановлення такого факту судами) не є самостійною правовою підставою для розірвання судом договору оренди землі, оскільки разом з положеннями пункту "д" статті 141 Земельного кодексу України, застосуванню також підлягають приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, з урахуванням яких суди, врахувавши всі обставини справи у сукупності, мають також надати оцінку критерію істотності такого порушення.
8.7. Аналогічна правова позиція міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №912/1385/18.
8.8. Аналізуючи питання дослідження доводів позивача та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд дійшов висновку про те, що судами повно та всебічно не досліджено питання наявності/відсутності істотного порушення відповідачем умов договору оренди земельної ділянки у вигляді систематичної несплати орендної плати.
8.9. Розглядаючи справу по суті, суди мають враховувати, що систематичність, у даному випадку, передбачає два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
8.10. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 12 грудня 2012 р. № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 р. № 6977цс16.
8.11. Враховуючи викладене, постановлені у справі судові рішення не можна визнати законними і обґрунтованими, в зв'язку з чим вони підлягають скасуванню.
8.12. Відповідно до ст. 300 ГПК України Верховний Суд розглядає справи за правилами перегляду судових рішень у касаційному порядку, тому не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку.
8.13. Відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості встановлювати обставини справи та перевіряти докази перешкоджає ухвалити нове рішення, а тому справу слід передати на новий розгляд суду першої інстанції.
8.14. З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню підлягає частково, а справа має бути передана на нових розгляд, згідно ст. 129 ГПК України, розподіл судових витрат зі справи, у тому числі сум судового збору за подання скарги про перегляд рішення в апеляційному і у касаційному порядку, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
8.15. Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд -
1. Касаційну скаргу Черкаської міської ради задовольнити частково.
2 Рішення Господарського суду Черкаської області від 26 лютого 2018 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 17 травня 2018 року у справі №925/1596/17 скасувати.
3. Справу № 925/1596/17 направити на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Міщенко І.С.
Судді Берднік І.С.
Суховий В.Г.