вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@nag.court.gov.ua
"15" січня 2019 р. Справа№ 925/315/18
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Хрипуна О.О.
суддів: Суліма В.В
Чорногуза М.Г.
при секретарі судового засідання Король Я.П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Повного товариства "Універсал"
на рішення господарського суду Черкаської області від 29.05.2018
(повний текст складено - 01.06.2018)
у справі № 925/315/18 (суддя Потапенко В.В.)
за позовом Повного товариства "Універсал"
до Черкаської міської ради
про розірвання договору оренди
ПТ "Універсал" звернулося до господарського суду Черкаської області з позовом до Черкаської міської ради про розірвання договору оренди землі від 28.10.2005 на підставі ч. 2 ст. 19, ч. 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі".
Рішенням господарського суду Черкаської області від 29.05.2018 в позові відмовлено повністю з огляду на недоведеність позовних вимог.
Суд виходив з того, що у договорі сторони обумовили функціональне використання земельної ділянки і після завершення будівництва, а тому немає правових підстав для розірвання договору в односторонньому порядку.
Не погодившись з рішенням, ПТ "Універсал" звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити, розірвати договір оренди землі між ПТ "Універсал" та Черкаською міською радою щодо земельної ділянки площею 1292 кв.м. по вул. Смілянській, 2/1 в м. Черкаси; судові витрати по сплаті судового збору стягнути з відповідача на користь позивача.
В обґрунтування вимог та доводів апеляційної скарги ПТ "Універсал" посилається на неправильне застосування судом норм матеріального права.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 05.07.2018 відкрито апеляційне провадження у справі.
25.06.2018 на виконання Указу Президента України № 454/2017 від 29.12.2017 "Про ліквідацію апеляційних господарських судів та утворення апеляційних господарських судів в апеляційних округах", яким ліквідовано Київський апеляційний господарський суд, утворено Північний апеляційний господарський суд в апеляційному окрузі, що включає Київську, Сумську, Черкаську, Чернігівську області та місто Київ.
Відповідно до ч. 6 ст. 147 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" у разі ліквідації суду, що здійснює правосуддя на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (відповідних адміністративно-територіальних одиниць), та утворення нового суду, який забезпечує здійснення правосуддя на цій території, суд, що ліквідується, припиняє здійснення правосуддя з дня опублікування в газеті "Голос України" повідомлення голови новоутвореного суду про початок роботи новоутвореного суду.
03.10.2018 в газеті "Голос України" № 185 (6940) опубліковано повідомлення голови Північного апеляційного господарського суду про початок роботи новоутвореного суду. Зважаючи на викладене Київський апеляційний господарський суд припинив здійснення правосуддя.
Частиною 5 ст. 31 ГПК України передбачено, що у разі ліквідації або припинення роботи суду справи, що перебували у його провадженні, невідкладно передаються до суду, визначеного відповідним законом або рішенням про припинення роботи суду, а якщо такий суд не визначено - до суду, що найбільш територіально наближений до суду, який ліквідовано або роботу якого припинено.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.10.2018 справу № 925/315/18 за апеляційною скаргою ПТ "Універсал" на рішення господарського суду Черкаської області від 29.05.2018 прийнято до провадження колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі Хрипуна О.О. (головуючий), Агрикової О.В., Чорногуза М.Г., справу призначено до розгляду на 27.11.2018.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.11.2018, у зв'язку з перебуванням судді Агрикової О.В. на лікарняному, для розгляду справи сформовано колегію у складі: головуючий суддя Хрипун О.О., судді: Чорногуз М.Г., Сулім В.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.11.2018 справу № 911/517/18 прийнято до провадження колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у новому складі, розгляд справи ухвалено здійснювати в раніше призначеному судовому засіданні.
В судовому засіданні оголошувалась перерва до 15.01.2019.
В судовому засіданні представник позивача вимоги та доводи апеляційної скарги підтримав та просив її задовольнити.
Представник відповідача в судовому засіданні просив рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення з огляду на її необґрунтованість.
У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Колегія суддів, розглянувши наявні матеріали, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку фактичних обставин даної господарської справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права встановила наступне.
Як встановлено місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, 28.10.2005 між ПТ "Універсал" (Черняк, Гармаш, Гоцуляк, Луценко) та Черкаською міською радою (орендодавець) був укладений договір оренди землі, на умовах якого орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 27.10.2005 № 8-670 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 1292 кв.м по вулиці Смілянській, 2/1 в м. Черкаси для розміщення житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною стоянкою для автомобілів. За цільовим призначенням земельна ділянка відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови.
Договір був укладений до 27.10.2030 (п. 3.1 договору).
Згідно із п. 2.1 договору в оренду (без права передачі її в суборенду) передається земельна ділянка площею 1292 кв.м. За функціональним використанням земельна ділянка відноситься до категорії земель:
- на період будівництва до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі, зайняті поточним будівництвом);
- після завершення будівництва до категорії земель змішаного використання (землі житлової забудови та комерційного використання).
У пункті 4.1 договору сторони обумовили розрахунок орендної плати як на період будівництва, так і після завершення будівництва.
12.12.2005 ПТ "Універсал" уклало договір з Корпорацією "Житлобуд-1", за яким передало корпорації функції замовника в частині організації будівництва, укладення договорів та інших документів, будівництва та фінансування, введення в експлуатацію і оформлення документів на право власності житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною стоянкою для автомобілістів по вул. Смілянська, 2/1.
Позивач вказує, що 17.11.2017 Корпорації "Житлобуд-1" видано сертифікат серії ЧК № 162173200283, яким Управління державного архітектурно-будівельного контролю Черкаської міської ради засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта (житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною стоянкою для автомобілістів по вул. Смілянська, 2/1) проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації. Вказаний сертифікат виданий на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації від 10.11.2017.
Корпорація "Житлобуд-1" листами від 27.12.2017, від 12.02.2018 зверталась до департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради з проханням припинити дію договору оренди землі від 28.10.2005 відповідно до абз. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" у зв'язку з завершенням будівництва.
Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради листами від 01.02.2018, від 05.03.2018 вказав на необхідність погашення заборгованості орендаря з орендної плати за землю та роз'яснив, що для вирішення питання припинення права користування земельною ділянкою необхідно звернутись до Черкаської міської ради (Центр надання адміністративних послуг департаменту управління справами Черкаської міської ради) з відповідною заявою та переліком документів.
Наявний у справі опис № 1477-3 прийняття документів свідчить про звернення ПТ "Універсал" до Черкаської міської ради для вирішення питання про припинення права користування земельною ділянкою (в разі добровільної відмови).
Доказів розгляду Черкаською міською радою звернення ПТ "Універсал" про припинення права користування земельною ділянкою суду не надано.
За твердженням відповідача, немає жодних правових підстав для припинення або розірвання договору оренди від 28.10.2005.
За загальним правилом ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Як встановлено місцевим господарським судом, договір не передбачав права орендаря на односторонню відмову від договору у разі закінчення будівництва.
Пунктом 12.2 договору передбачені підстави припинення дії договору. Серед них немає такої підстави як закінчення будівництва.
Згідно із п. 12.3 договору його дія припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (п. 12.4 договору).
Колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що припинення дії договору оренди землі у разі відмови землекористувача від права користування та у разі розірвання договору є різними юридичними діями, які вчиняються за різних правових підстав та призводять до різних правових наслідків. Позивач, з огляду на умови договору, помилково ототожнює право відмови землекористувача від права користування з правом дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін, посилаючись на приписи ч. 3 ст. 651 ЦК України.
Стаття 31 Закону України "Про оренду землі" встановлює правові підстави припинення договору оренди землі. Так, згідно із ч. 1 ст. 31 договір оренди землі припиняється в разі:
закінчення строку, на який його було укладено;
викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
ліквідації юридичної особи - орендаря;
відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
В частині 2 ст. 31 вказано, що договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Окрему підстава припинення договору оренди землі наведено у ч. 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі": договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
В частині 4 наведеної статті вказано, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання унормовано в ст. 32 Закону України "Про оренду землі", частиною першої якої передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Частина 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
Згідно із п. 3 ч. 1 ст. 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі відмови землекористувача від права користування. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення відповідно до ст. 417 ЦК України. Зокрема, якщо знесення будівлі, що розміщена на земельній ділянці заборонено законом (житлові будинки), суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою, серед іншого, визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі на новий строк.
Пунктом "а" ч. 1 ст. 141 ЗК України унормовано, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.
Відповідно до ч. 4 ст. 142 ЗК України власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.
Матеріали справи не містять відповідного рішення міської ради про припинення користування земельною ділянкою, а також доказів повідомлення міською радою органи державної реєстрації про таке припинення.
Позивач стверджує, що земельна ділянка виділялась під будівництво житлового будинку і після завершення будівництва ним не використовується, її землекористувачем є ОСББ "Будинок мрій 2/1".
Проте, матеріали справи не містять доказів фактичного припинення користування орендарем орендованою земельною ділянкою, враховуючи розміщення на ній об'єкта нерухомості, замовником будівництва якого є орендар, та відсутність доказів передачі збудованого об'єкта іншому власнику.
Твердження позивача про те, що земельна ділянка виділялася лише під будівництво житлового будинку, як мотивовано зазначив суд першої інстанції, спростовуються умовами договору. Так, згідно із п. 1.1 договору земельна ділянка була передана для розміщення житлового будинку. У п. 2.1 договору сторони обумовили її функціональне використання і після завершення будівництва. Також у договорі (п. 4.1) сторони обумовили і розмір орендної плати після завершення будівництва.
За встановлених обставин, на думку колегії суддів, висновок місцевого суду про відсутність правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог відповідає нормам чинного законодавства, фактичним обставинам справи і наявним у ній матеріалам, а доводи апеляційної скарги його не спростовують.
З огляду на викладене, підстав для зміни або скасування рішення місцевого суду не вбачається.
Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Повного товариства "Універсал" на рішення господарського суду Черкаської області від 29.05.2018 у справі № 925/315/18 залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду Черкаської області від 29.05.2018 у справі № 925/315/18 залишити без змін.
3. Матеріали справи № 925/315/18 повернути до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів в порядку, визначеному ст.ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.
Головуючий суддя О.О. Хрипун
Судді В.В. Сулім
М.Г. Чорногуз