Номер провадження: 22-ц/785/5248/18
Номер справи місцевого суду: 511/1200/17
Головуючий у першій інстанції Іванова О. В.
Доповідач Гірняк Л. А.
05.07.2018 року м. Одеса
Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:
Головуючого- Гірняк Л.А.
Суддів- Сегеди С.М., Цюри Т.В.
За участю секретаря- Лопотан В.І.
розглянула у відкритому судовому засіданні м. Одеса апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Обрій - МТС» на рішення Роздільнянського районного суду Одеської області від 11 квітня 2018 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_5 до Товариства з Обмеженою Відповідальністю «Обрій - МТС», третя особа - Відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації договору оренди,-
23.06.2017 року ОСОБА_5 звернулася до суду з вищезазначеними позовними вимогами в котрих зазначала, що 01.01.2013 року між її покійною матір'ю - ОСОБА_6 та ТОВ «Обрій-МТС» було укладено договір оренди земельної ділянки. Після смерті матері вона прийняла спадщину, в тому числі і спірну земельну ділянку. Позивачка вважає, що договір оренди землі не містить всіх істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», а саме: не містить порядкового номеру; не вказано розмір земельної ділянки; відсутня нормативно грошова оцінка земельної ділянки; розмір орендної плати є зазначенням як 3% від вартості земельної ділянки та без врахування індексу інфляції та документально не підтверджений; відсутня умова порядку внесення орендної плати; не зазначені умови збереження стану землі; відсутня паспортизація земельної ділянки; умови повернення земельної ділянки зазначені як не гіршому порівняно з тим, у якому одержана земельна ділянка; не зазначені умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; не визначені умови поліпшення об'єкту оренди; не зазначені умови перегляду орендної плати та умов щодо дій відповідача щодо продовження строків дії договору; крім того, умови договору не містять будь-якого підтвердження, що орендар і орендодавець дійшли згоди щодо істотних умов договору, а також до договору не було додано акт визначення меж земельної ділянки у натурі; а наданий акт не містить дати його складання, номер та місце його реєстрації; не додано кадастровий план або схема, які є невід'ємною частиною договору оренди землі, а сам договір не відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України. У зв'язку з вищенаведеним позивач просить суд винести рішення, яким:
- визнати недійсним договір (номер відсутній) від 01.01.2013 року про оренду земельної ділянки між ОСОБА_6 та ТОВ «Обрій -МТС» в особі директора Добровольського Д.О., площею 7,577 га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 09.10.2015 року належить ОСОБА_5, ІНФОРМАЦІЯ_1 та розташована на території Яковлівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області за цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
- зобов'язати відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної Державної адміністрації Одеської області скасувати Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 7,577 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташований на території Яколівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області між власником ОСОБА_6(орендодавець) та ТОВ «Обрій -МТС» в особі директора Добровольського Д.О.,(орендатор), який було зареєстровано у Реєстраційній службі Роздільнянсього району Одеської області 17.10.2013 року.
Рішенням Родільнянського районного суду Одеської області від 11 квітня 2018 року позовні вимоги ОСОБА_5 до Товариства з Обмеженою Відповідальністю «Обрій - МТС», третя особа - Відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації договору оренди - задоволено.
Визнано недійсним договір (номер відсутній) від 01.01.2013 року про оренду земельної ділянки, укладений між ОСОБА_6 та ТОВ «Обрій -МТС» в особі директора Добровольського Д.О. кадастровий номер НОМЕР_1, яка згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 09.10.2015 року належить ОСОБА_5, ІНФОРМАЦІЯ_1 та розташована на території Яковлівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області за цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
Зобов'язано відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної Державної адміністрації Одеської області скасувати Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 7,58 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташований на території Яколівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області, укладений між власником ОСОБА_6 (орендодавець) та ТОВ «Обрій -МТС» в особі директора Добровольського Д.О., (орендатор), який було зареєстровано у Реєстраційній службі Роздільнянсього району Одеської області 17.10.2013 року.
В апеляційній скарзі ТОВ «Обрій-МТС» просить скасувати зазначене рішення з ухваленням нового,яким відмовити в задоволенні позовних вимог.
Сторони в судове засідання не з'явились,про час та місце розгляду справи сповіщені належним чином.
В силу ст.372 ЦПК України судова колегія вважає можливим розглянути справу за їх відсутності.
АРГУМЕНТИ(ДОВОДИ)СТОРІН
В своїй заяві заявник посилається на те, що зазначене рішення є незаконним та необґрунтованим, судом було неповно встановлені обставини,які мають значення для справи та неправильно встановлені обставини мають значення для справи та висновок районного суду не відповідає обставинам по справі ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права. При цьому зазначає, що задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_5 в частині скасування державної реєстрації Договору,суд першої інстанції виходив з помилкового висновку про встановлення факту проведення державної реєстрації Договору так як реєстрація проведена не Договору, а права оренди земельної ділянки. Заявник посилається на порушення судом вимоги ст.15 ЗУ «Про оренду землі» так як зазначені умови не є істотними , вичерпний перелік котрих зазначений в п.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі» .
Крім того заявник зазначає, зо договір оренди землі підписаний попереднім власником з котрою і було досягнуто згоди щодо всіх істотних його умов.
Районний суд проігнорував рішення Роздільнянського районного суду Одеської області від 10.11.2016 року,котре вступило в законну силу 01.03.2017 року в котрому вже встановлено,що спірний договір оренди розроблений на підставі типового договору оренди землі,затвердженого Постановою КМУ від 03.03.2014 року № 220, та в ньому визначені всі істотні умови: термін оренди, розмір та форма орендної плати, права ,обов'язки та відповідальність сторін тощо.
Судом встановлено, що 01.06.2004 року ОСОБА_6 отримала Державний акт на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2, виданий на підставі рішення 17 сесії ХХІІІ скликання Яковлівської сільської ради від 31.01.2001 року № 69.(а.с.120) з додатком до акта про перенесення в натуру меж земельної ділянки від 20.03.2003 року.(а.с.120-122).
01 січня 2013 року ОСОБА_6 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Обрій» в особі директора Добровольського Д.О., уклала договір оренди землі, згідно якого передала земельну ділянку площею 7,58га, яка має кадастровий № НОМЕР_1, розташована на території Яковлівської сільської ради Роздільнянського району в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва терміном на 7 років, що підтверджується договором оренди землі від 01.01.2013року ( а.с.11-13).
Договір зареєструваний у Реєстраційній службі по Роздільнянському району Роздільнянського міжрайонного управління юстиції в Одеській області, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вчинено запис від 06.10.2013року за № 10349573.( а.с.123).
Свої зобов'язання за договором оренди ОСОБА_6 виконала та передала відповідачу вищезазначену земельну ділянку, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 7,58га, яка розташована на території Яковлівської сільської ради Роздільнянського району, що підтверджується актом про приймання-передачі земельної ділянки (а.с.14).
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_6 померла, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_3, виданим 14.11.2014 року Відділом державної реєстрації актів цивільного стану реєстраційної служби по Роздільнянському району Роздільнянського міжрайонного управління юстиції в Одеській області, актовий запис №755 (а.с.10).
Після смерті ОСОБА_6 її донька ОСОБА_5 (позивач по справі) успадкувала і стала власником спірної земельної ділянки, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом, серії НАР 485014, посвідченого приватним нотаріусом Роздільнянського районного нотаріального округу Одеської області Патраманською Л.М. 09.10.2015 року в реєстрі за реєстровим №45425995(а.с.8;9).
Згідно Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 09.10.2015 року за № 45425995 ОСОБА_5 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є власником земельної ділянки загальної площею 7,577га, кадастровий номер НОМЕР_1, яка розташована на території Яковлівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.( а.с.8).
Відповідно до інформації відділу у Роздільнянському районі головного управління держгеокадастру в Одеській області нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва відповідно до Схеми поділу земель колективної власності на земельні частки (паї) КСП «Нива» з урахуванням індексації становить: станом на 01.01.2013 року - 112494,87грн; станом на 01.01.2017 року - 168601,68грн.(а.с.15).
З заяв адресованих до ТОВ «Обрій -МТС», вбачається, що ОСОБА_5 з 2015 року повідомляла керівництво ТОВ «Обрій -МТС» про те, що вона не має наміру продовжувати з ними відносини та бажала забрати із їх користування земельні ділянки кадастровий номер НОМЕР_5 серії НОМЕР_4 від 23.06.2006 року та кадастровий номер НОМЕР_1, повідомляла їх, що укладати новий договір не буде, встановила межі та самостійно буде обробляти земельну ділянку.(а.с.37-39;124;125).
Рішенням Роздільнянського районного суду від 10.11.2016 року ОСОБА_5 було відмовлено в задоволені позову у повному обсязі до ТОВ «Обрій-МТС» про розірвання договору оренди земельної частки (паю) (а.с. 28-29).
З довідки про розрахунки по орендній платі по договору оренди землі від 01.01.2013 року вбачається, що з 01.08.2013 року по 27.11.2017 року нараховано 26965,76грн., видано 22137,52грн.(а.с.126).
Відповідно Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 17.10.2013 року проведено реєстрацію права оренди земельної ділянки.(а.с.185-213).
Визнаючи недійсним договір оренди земельної ділянки,укладений між ОСОБА_6 та ТОВ «Обрій-МТС» від 01.01.2013 року районний суд виходив з порушення вимог ч. 4 ст. 15 Закону « Про оренду землі». При цьому зазначив, що до Договору не долучено кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт приймання-передачі об'єкта оренди. та відсутня дата підписання даного акту. Районний суд вважав що вказані пункти в договорі, зокрема: «орендна плата», «умови збереження», «умови поліпшення» не розкривають сутність та не узгоджуються з законом, а підписаний Договір містить візуальну різницю з реєстраційної служби. Одночасно районний суд виходив з порушення положень частини ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод посилаючись на те, що право власності на майно у вигляді правомірних очікувань користуватись орендованим майном,так і самого майнового права( пава оренди) є об'єктом правового захисту.
Систематизуючи норми зазначеного законодавства,районний суд дійшов висновку, що при укладені договору оренди було допущено істотні порушення умов договору, а тому визнається судом недійсним з скасуванням державної реєстрації .
Судова колегія не погоджується з таким судженням суду з наступних підстав.
За змістом частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого - вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Таким чином, у даному спорі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови - об'єкта оренди суд повинен установити, чи дійсно порушуються права орендодавця у зв'язку з відсутністю в договорі таких умов, визначити істотність таких умов, а також з'ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав позивача.
Вищезазначене узгоджуються з правовими позиціями, викладеними у Постановах ВСУ від від 25.12.2013 р. по справі № 6-78цс13, від 21.01.2015 р. по справі № 6-215цс14, від 04.02.2015 р. по справі № 6-233цс14, від 21.09.2016 р. по справі № 6-1512цс16 згідно яких встановлено, шо виходячи з того, що відповідно до статті З ЦПК України та статті 15 ЦК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити, чи дійсно порушує право орендодавця відсутність у договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі", визначити істотність цих умов, а також з'ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав орендодавця.
Відповідно до ст. 15 Закону вiд 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, тощо. А невід'ємною частиною договору оренди землі є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди тощо. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК (ч. 1 ст. 215 ЦК).
Судом зазначено, що із матеріалів реєстраційної справи, копію якої долучено до справи, вбачається, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки, укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію.
Позивач мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, його волевиявлення було спрямоване на укладання договору, до договору оренди земельної ділянки додано копію державного акта.
Відповідно до законодавства при складанні, видачі та реєстрації цього акта було виготовлено кадастровий номер земельної ділянки,план , опис меж, де зазначено сусідніх землекористувачів. ( а.с. 11,120).
За приписом ч.1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» згідно яким орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Бажання позивача самостійно використовувати земельну ділянку не передбачено ст.15 закону України «Про оренду землі» та ст.215 ЦК України у якості правової підстави для визнання Договору недійсним.
Рішенням Роздільнянського районного суду Одеської області від 10.11.2016 р. ОСОБА_5 було відмовлено у задоволені її позовних вимог, тобто судом не було встановлено фактів порушень прав позивача з боку ТОВ «ОБРІЙ-МТС».( а.с.28,29)
Зазначеним рішенням встановлено, що він розроблений на підставі типового Договору оренди землі, затвердженого Постановою КМУ від 03 березня 2004 року № 220 та у ньому визначені та зафіксовані письмово всі істотні умови,зокрема термін оренди, розмір та форма орендної плати,права та обов'язки та відповідальність сторін тощо.
Отже, апеляційний суд приходить до висновку про наявність достатньої інформації щодо об'єкта оренди, яка дозволяє ідентифікувати предмет договір та про відсутність порушення прав Позивача та погодження між колишнім її власником та відповідачем при укладенні договору оренди землі всіх істотних умов, у тому числі й об'єкта оренди, а тому районний суд дійшов помилкового висновку щодо його недійсності з підстав частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України.
Враховуючи системний аналіз ст.ст. 203,215 ЦК України ст. 15 Закону України " Про оренду землі" судова колегія дійшла висновку, що умови які зазначає позивачка . а саме:відсутність порядкового номеру; розміру земельної ділянки; нормативно грошова оцінка земельної ділянки; розмір орендної плати є зазначенням як 3% від вартості земельної ділянки та без врахування індексу інфляції; відсутність умов щодо порядку внесення орендної плати та збереження стану землі її паспортизація; повернення земельної ділянки у стані не гіршому чим одержана; відсутність умов повернення земельної ділянки орендодавцеві; не визначення умов поліпшення об'єкту оренди; не зазначення умов перегляду орендної плати та умов щодо дій відповідача щодо продовження строків дії договору не відносяться до істотних , а тому суд першої інстанції помилково визнав недійсним договір оренди.
З врахуванням того, що вимоги щодо зобов'язання відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної Державної адміністрації Одеської області скасувати Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 7,577 га, кадастровий номер НОМЕР_1, розташований на території Яколівської сільської ради Роздільнянського району Одеської області між власником ОСОБА_6(орендодавець) та ТОВ «Обрій -МТС» в особі директора Добровольського Д.О.,(орендатор), який було зареєстровано у Реєстраційній службі Роздільнянсього району Одеської області 17.10.2013 року є похідними, судова колегія приходить до висновку про відсутність підстав їх задоволення.
Визнаючи незаконним договір оренди земельної ділянки районний суд застосував норми ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. 1
При цьому суд зазначив, що попередження свавільного захоплення власності орендодавця позбавило позивача безперешкодного користування своїм майном, яке захищається ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Судова колегія вважає, що судом першої інстанції неправильно застосовано ст. 1 Першого протоколудо Конвенції у спірних правовідносинах, виходячи з наступного.
Так, згідно з частиною 1 статті 1 Першого Протоколу кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Положення ст. 1 Першоо Протоколу містить три правила:
перше правило має загальний характер і проголошує принцип мирного володіння майном; друге - стосується позбавлення майна і визначає певні умови для визнання втручання у право на мирне володіння майном правомірним;
третє - визнає за державами право контролювати використання майна за наявності певних умов для цього.
Вирішуючи питання про те, чи відбулося порушення ст. 1 Першого протоколу Конвен в даній справі, суду потрібно було визначити:
- чи мало місце втручання в мирне володіння майном та яким є характер такого втручання; -чи відбулося позбавлення майна.
Застосовуючи положення частини 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції судом залишив поза увагою той факт, що позивачка ОСОБА_5 є власником земельної ділянки загальної площею 7,577га, в порядку спадкування за законом після смерті матері, а договір оренди земельної ділянки за своєю природою не передбачає переходу прав власності на неї до орендаря -Товариства з Обмеженою Відповідальністю «Обрій - МТС»
Посилаючись на рішення Європейського Суду з прав людини, а саме рішення у справі "Іатрідіс проти Греції" від 25.03.1999 р., заява №311107/96, п.54, рішення у справі "Спорронг і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982 року, "Новоселецький проти України" від 11.03.2003 року, "Федоренко проти України" від 01.06.2006 року, рішення у справах "Хендісайд проти Сполученого Королівства" від 07.12.1976 року, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства"від 21.01.1986 року, рішення ССПЛ у справі "Стретч проти Сполученого Королівства" від 24 червня 2003 року, суд першої інстанції не зробив аналізу фактичних обставин цих справ у порівнянні зі справою, яка розглядалась судом першої інстанції.
У наведених у рішенні суду фрагментах рішень ЄСПЛ мова здебільш йде про втручання держави в право особи на мирне володіння своїм майном, порушення державою ст. 1 Першого протоколу, позбавлення власності в інтересах суспільства, дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства і правами власника. У зазначених рішення ЄСПЛ судом фактичні обставини справи зовсім інші ніж ті, що розглядалися судом першої інстанції.
Посилання на практику Європейського Суду з прав людини повинно бути пов'язано з фактичними обставинами конкретної справи, а не обмежуватися переліком рішень Європейського Суду з цитуванням окремих фрагментів із рішень ЄСПЛ
При цьому судом першої інстанції не встановлено, у чому саме полягало втручання у право особі, хто саме здійснив таке втручання, і які інтереси суспільства при цьому повинні бути враховані з розумною пропорційністю.
Застосування рішення ЄСПЛ повинно бути обґрунтованим: адекватним, виваженим, виправданим.
Беручи до уваги, що позивачка є власником орендованої ТОВ "Обрій МТС" спірної земельної ділянки,котру отримала в порядку спадкування суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про порушення ст.1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
З врахуванням вищезазначеного та у відповідності до приписів ст.376 ч.1 п. 2,4 ЦПК України рішення підлягає скасуванню та ухваленням нового,про відмову в задоволенні позову.
Відповідно до вимог ст.141 ч.1 ЦПК України судова колегія повертає заявникові понесені судові витрати при сплаті судового збору в сумі 1920 грн,так як вони документально підтверджені.
Керуючись ст. 367, 368, 374,376 ,381, 382,384,390 ЦПК України, судова колегія,- ПОСТАНОВИЛА:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Обрій - МТС» задовольнити.
Рішення Роздільнянського районного суду Одеської області від 11 квітня 2018 року скасувати .
В позові ОСОБА_5 до Товариства з Обмеженою Відповідальністю «Обрій - МТС», третя особа - Відділ надання адміністративних послуг Роздільнянської районної державної адміністрації Одеської області про визнання недійсним договору оренди земельної
ділянки та скасування державної реєстрації договору оренди- відмовити.
Стягнути з ОСОБА_5 на користь Товариства з Обмеженою Відповідальністю «Обрій - МТС» понесені судові витрати в розмірі 1 920 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та підлягає оскарженню безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст складено 16.07.2018 року
Головуючий суддя - Л.А. Гірняк
Судді - С.М. Сегеда
Т.В.Цюри