Україна
30 листопада 2009 р. справа № 2а-252/08/0570
час прийняття постанови:
Донецький окружний адміністративний суд в складі:
головуючого судді Шальєвої В.А.
при секретарі
при секретарі Яковецькій О.В., Химич М.В.
за участю представника позивача ОСОБА_2
представника відповідача Нікуліної І.О., Несторова Г.Г., Паніотова С.П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судового засідання в м. Донецьку, по вул. 50 Гвардійської девізії, 17, адміністративну справу за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради про визнання дій протиправними, зобов'язання укласти договір купівлі-продажу нежилого приміщення,
Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернулась до суду з адміністративним позовом до Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради про визнання дій протиправними, зобов'язання укласти договір купівлі-продажу нежилого приміщення, мотивуючи свої вимоги тим, що 12 березня 2002 року між приватним підприємцем ОСОБА_3 та Представництвом Фонду Державного майна України в м. Донецьку був укладений договір оренди нерухомого майна. У зв'язку з одруженням та перереєстрацією приватний підприємець ОСОБА_3 стала фізичною особою підприємцем ОСОБА_1, відповідача було змінено на Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради. Відповідно до договору оренди відповідач передав позивачу в строкове платне користування на визначений строк вбудоване приміщення загальною площею 98,40 кв.м., яке розташовано за адресою АДРЕСА_1, на термін з 12.03.2002 року по 12.03.2007 року включно. Передача приміщення в користування була здійснена за актом прийому-передачі від 12.03.2002 року. 13.03.2002 року позивачем була подана заява щодо здійснення невід'ємних поліпшень орендованого приміщення та отримано дозвіл. Рішенням Донецької міської ради від 16.02.2001 року № 12/25 Про приватизацію об'єктів комунальної власності м. Донецька у 2001-2002 роках» нежиле приміщення, що розташовано за адресою АДРЕСА_1 було включено до переліку об'єктів, що підлягають приватизації.
Також, протягом строку дії договору оренди рішенням Донецької міської Ради від 14.05.2003 року № 399/1 будинку АДРЕСА_1 було надано іншу адресу, а саме АДРЕСА_2.
14 листопада 2006 року, під час дії договору, позивачем надано заяву до відповідача про викуп орендованого приміщення. 20 листопада 2006 року Управління комунальних ресурсів Донецької міської Ради надало до Комунального підприємства «Служба єдиного замовника Київського району м. Донецька» листа за № 1727-п про надання документів, яким повідомляє про прийняте рішення про приватизацію орендованого приміщення шляхом викупу об'єкта.
Оскільки за відповідачем належним чином не було оформлено право власності на приміщення в порядку, визначеному законом, то позивачем на підставі довіреності були здійснені дії, необхідні для отримання Управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради свідоцтва про право власності на приміщення. При оформленні права власності була уточнена площа приміщення, яка складає 111,9 кв.м.
Так, фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 були подані усі необхідні документи для укладення договору купівлі-продажу приміщення до відповідача. 15 березня 2007 року позивачем отриманий лист Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради з повідомленням, що підготовка для приватизації зупинена у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди.
Протягом одного місяця від дати закінчення терміну дії договору оренди, фізична особа-підприємець ОСОБА_1 не отримувала від Управління комунальних ресурсів листів про припинення або зміну договору оренди, тобто у відповідності до ст. 764 Цивільного Кодексу України, договір був продовжений на той самий термін і на тих самих умовах. 17 квітня 2007 року позивачем було направлено листа до відповідача про поновлення процесу приватизації, але Управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради було надано відповідь від 11.04.2007 року за № 628-а про неможливість продовження дії договору оренди.
Позивач вважає такі дії відповідача неправомірними, оскільки відповідь була надана після спливу встановленого законом строку та вважає, що договір оренди є чинним на цей час, виконується обома сторонами. Просить визнати дії Управління комунальних ресурсів неправомірними щодо зупинення процесу приватизації шляхом викупу нежилого приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, зобов'язати Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради укласти договір купівлі-продажу нежилого приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.
У судовому засіданні позивачем були доповнені позовні вимоги, так, позивач просить визнати неправомірними дії Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради щодо зупинення процесу приватизації шляхом викупу нежилого приміщення, спонукати Управління комунальних ресурсів Донецької міської рад поновити та закінчити процес приватизації шляхом укладення з фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 договору купівлі-продажу нежилого приміщення.
Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, надав пояснення, аналогічні позову.
Представники відповідача у судовому засіданні заперечували проти позову, пояснивши, що відповідно до ст. 763 Цивільного Кодексу України, договір найму укладається на строк, встановлений договором, а саме до 13.03.2007 року, що також передбачено самим договором. Рішенням Донецької міської ради від 16.02.2001 року № 12/25 спірне нежитлове приміщення було включено до переліку об'єктів, що підлягають приватизації. Указом Президента України від 30.12.1994 року № 827/944 «Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації України» визначено, що переважне право на викуп мають тільки недержавні юридичні особи, громадяни України, що є орендарями нежитлового приміщення. На цей час дії договору оренди від 12.03.2002 року закінчився, що робить неможливим провести приватизацію. Також, дії з приватизації не повинні перевищувати двохмісячний строк з моменту затвердження органами місцевого самоврядування переліку про внесення об'єкта в програму приватизації. Фізична особа-підприємець не скористувалась своїм правом щодо своєчасності звернення до органу приватизації з відповідною пропозицією, тому не доведення процесу приватизації до остаточного завершення відбулось з її вини. Просив відмовити у задоволені позовних вимог у повному обсязі. У судове засідання 30 листопада 2009 року представник відповідача не прибув, про час та місце судового засідання повідомлений належним чином, про що свідчить розписка про отримання судової повістки, заяви про відкладення судового засідання не надходило. За таких обставин, на підставі ст. 128 Кодексу адміністративного судочинства, суд визнав за можливе розглянути справу за відсутністю представника відповідача.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази по справі, суд приходить до висновку що адміністративний позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1, 3 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування», сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Представницькі органи місцевого самоврядування, сільські, селищні, міські голови, виконавчі органи місцевого самоврядування діють за принципом розподілу повноважень у порядку і межах, визначених цим та іншими законами.
Згідно до ч. 1 ст. 11 Закону, виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи.
Таким чином, Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради є виконавчим органом міської ради та здійснює свої повноваження відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування».
Відповідно до ст. 1 вказаного Закону, право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Згідно до ч.2 ст. 6 Закону, орендарями згідно з цим Законом можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.
Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.
Відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває у комунальній власності, визначено Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
Судом встановлено, що 12 березня 2002 року між Представництвом фонду державного майна України у м. Донецьку та приватним підприємцем ОСОБА_3 укладено договір оренди нежитлового приміщення вбудованої будівлі загальною площею 98,40 кв.м., яке розташовано за адресою АДРЕСА_1 (а.с. 7-10).
13 березня 2002 року позивачем подано клопотання до Представництва фонду державного майна України у м. Донецьку з проханням надання дозволу на поліпшення орендованого приміщення, на що надано дозвіл (а.с. 15).
Статтею 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.
Наказом регіонального відділення Фонду Державного майна України від 09.09.2005 року № 1229 на підставі постанови Кабінету Міністрів України № 179 від 12.03.2005 року прийнято рішення про ліквідацію представництва ФДМУ у м. Донецьку та створено ліквідаційну комісію. Рішенням Донецької міської ради від 05.11.2004 року № 14/2 функції та повноваження органа приватизації об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Донецька передані управлінню комунальних ресурсів Донецької міської ради.
Відповідно до додаткової угоди, яка вступає в силу з 26.10.2004 року, до договору оренди внесено зміни в частині зазначення розрахункових рахунків. Відповідно до цієї угоди, орендодавцем є Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради (а.с. 17).
Відповідно до додаткової угоди від 13.10.2006 року, яка вступила в силу з 12.10.2006 року, до договору оренди внесено зміни щодо зазначення орендатора. Відповідно до угоди, орендатором є приватний підприємець ОСОБА_1 (а.с. 13).
Рішенням Донецької міської ради від 16.02.2001 року № 12/25 Про приватизацію комунальної власності м. Донецька у 2000-2001 роках продовжено строк дії програми приватизації об'єктів комунальної власності, до якого було включено нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1 (а.с.16-17).
Також рішенням виконавчого комітету Донецької міської ради № 399/1 від 14.05.2003 року житловому будинку АДРЕСА_1 надано нову адресу: АДРЕСА_2 (а.с. 18).
Частиною 5 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування» передбачено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Відповідно до ч. 1 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного майна», покупцями об'єктів приватизації можуть бути: громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства.
14.11.2006 року суб'єкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 подала заяву до Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради про приватизацію нежитлового орендованого приміщення (а.с. 19), у зв'язку з чим відповідачем було надіслано листа до Комунального підприємства «Служба єдиного замовника у Київському районі м. Донецька» про прийняте рішення про приватизацію шляхом викупу об'єкта (а.с. 20) та лист до Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації м. Донецька» про виготовлення технічного паспорту, витяг з реєстру права власності, свідоцтво про право власності на вбудоване приміщення СПД ОСОБА_1 для оформлення договору купівлі-продажу приміщення. Сплату за оформлення документів проводитиме СПД ОСОБА_1 (а.с. 21).
Так, відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно, приміщення за адресою м. Донецьк, в. Зв'ягільського, 59, належить Територіальній громаді м. Донецька в особі Донецької міської ради. Форма власності комунальна, площа 111,9 кв.м. (а.с. 22-23).
Пунктом 9 Указу Президента України від 30.12.1994 року № 827/94 Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації України визначено, що під час приватизації майна шляхом викупу ціна продажу приміщень, у яких розташовані об'єкти малої приватизації, визначається за результатами експертної оцінки, порядок проведення якої встановлюється Фондом державного майна України.
Відповідно до ч. 1 ст. 12 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», особливості визначення ціни продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.
Пунктом 51 Закону України «Про програму приватизації на 2000-2002 рік» передбачено надання орендарю права на викуп орендованого майна у випадку, коли орендарем з погодження орендодавця, здійснюється за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке не можливо відділити від відповідного об'єкту без спричинення йому втрати, вартістю не менш як 25 відсотків остаточної вартості орендованого приміщення.
Так, відповідно до висновку Донецького науково-дослідного інституту судових експертиз № 411/23, вбудоване приміщення площею 111,9 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_2, не відноситься до технічного приміщення житлового будинку в якому розташовано. Функціональне призначення цього приміщення на час обстеження не пов'язано з обслуговуванням будинку та прибудинкової території, у приміщенні, що обстежується розташовано ательє з пошиву одягу (а.с. 75-76).
Відповідно до аудиторського висновку про поліпшення основних засобів від 25 грудня 2006 року, що відсоток здійснення орендарем ФОП ОСОБА_1 невід'ємних поліпшень по відношенню до залишкової вартості орендованого майна площею 98,4 кв.м. складає -54,65% (а.с. 77-80).
Відповідно до висновку Донецького обласного центру експертизи та оцінки від 25 вересня 2007 року № 15-10/07, оціночна вартість об'єкта приватизації, з урахуванням того, що орендарем проведено поліпшення об'єкта приватизації більш ніж на 25 відсотків від остаточної балансової вартості складає 318721 грн. (а.с. 92-149).
Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 були подані усі необхідні документи для приватизації та оформлення договору купівлі-продажу приміщення, але листом від 15 березня 2007 року йому було повідомлено про призупинення дій щодо приватизації у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди (а.с. 27). Також позивачем було надіслано листа на ім'я начальника Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради про продовження строку оренди до завершення викупу приміщення та підписання договору купівлі-продажу, яке отримано відповідачем 15.03.2007 року та на заяві є резолюція начальника (а.с. 28). Письмової відповіді на зазначену заяву позивач не отримав.
Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», термін договору оренди визначається за погодженням сторін.
У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Статтею 26 Закону чітко вказані причини припинення договору оренди, так, одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Отже, враховуючи вищевикладене, позивач правомірно продовжував користуватись нежитловим приміщенням та здійснював оплату за оренду, відповідно до договору оренди.
Управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради був направлений лист від 11.04.2007 року з вимогою повернення майна орендодавцю по акту прийому-передачі та зазначенням, що перераховані платежі за оренду після закінчення строку дії договору будуть прийматись як неустойка за користування майном. Укладення нового договору оренди можливе лише на конкурсних основах (а.с. 44-45). Відповідно до листа Українського державного підприємства поштового зв'язку «Укрпошта», рекомендовані листи, направлені відповідачем на ім'я ОСОБА_1 повернені на адресу відправника для уточнення адреси (а.с. 46).
Відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Оскільки Управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради приймалась орендна плата від позивача без заперечень, суд приходить до висновку, що у відповідача були відсутні заперечення щодо користування фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 орендованим нежитловим приміщенням.
Указом Президента України Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації України визначено, що переважене право на викупу мають тільки недержавні юридичні особи, громадяни України, які є орендарями нежитлових приміщень.
Оскільки суд прийшов до висновку, що договір оренди нежитлового приміщення вважається продовженим на той самий строк та на тих самих умовах, то фізична особа-підприємець є орендарем цього приміщення, а отже, має встановлене Законом переважне право на його приватизацію шляхом викупу.
Відповідно до ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік», у 2007 році передачі в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Аналогічні вимоги є й у Законі України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Відповідно до ст. 7 Закону України «Про приватизацію державного майна» державну політику в сфері приватизації здійснюють Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим, що становлять єдину систему державних органів приватизації в Україні. Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим діють на підставі Закону України «Про Фонд державного майна України», цього Закону, інших законів України з питань приватизації.
Так, Фонд державного майна України є органом державної влади і, відповідно, його діяльність має підпорядковуватись вимогам Конституції України та вимогам Закону України «Про Фонд державного майна України».
При цьому суд бере до уваги прецеденту практику Європейського суду з прав людини, яка в силу ст. 17 Закону України «Про виконання рішення та застосування практики Європейського суду з прав людини» є пріоритетним джерелом права для національного суду. В рішенні по справі «Свято-Михайлівська Партія проти України» від 14.06.2007 року (заява № 77703/01) суд встановив принципи діяльності державної влади. Європейський суд в зазначеному рішенні наголошує, що «закон» має бути сформульований з достатнім ступенем передбачуваності, щоб надати громадянину можливості в розумній, залежно від обставин справи, мірі передбачити наслідки певної дії. Ступінь передбачуваності в значній мірі залежить від змісту акту, який розглядається, сфери, яким наділені органи державної влади і права, гарантовані Конвенцією. Визначення дискреційних повноважень, яким наділені органи державної влади в сфері основоположних прав, у спосіб, що фактично робить ці повноваження необмеженими, суперечило б принципу верховенства права.
За таких обставин, враховуючи положення постанови Пленуму Вищого адміністративного суду України від 06.03.2008 року за № 2 щодо застосування ч. 1 ст. 2 Кодексу адміністративного судочинства України, суд дійшов до висновку щодо недотримання відповідачем вимог законодавства стосовно порядку, способу та меж реалізації повноважень, що виключає їх законність та правомірність при зупиненні процесу приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, є неправомірними. Таким чином, у відповідача відсутні підстави для не поновлення та не закінчення процесу приватизації шляхом укладення з позивачем договору купівлі-продажу нежитлового орендованого приміщення.
Згідно п. 1 ч. 3 ст. 2 Кодексу адміністративного судочинства України у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до ч. 1 ст. 9 зазначеного Кодексу суд при вирішенні справи керується принципом законності, відповідно до якого органи державної влади, органи місцевого самоврядну, їхні посадові і службові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
У відповідності до вимог ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Таким чином, суд вважає, що дії відповідача в даному випадку були незаконні, безпідставні, здійснені не в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
З урахуванням викладених обставин, суд задовольняє позовні вимоги Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про визнання дій Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради протиправними, зобов'язання укласти договір купівлі-продажу нежилого приміщення задовольнити.
Згідно ст. 94 КАС України судові витрати на користь позивача підлягають стягненню з Державного бюджету України.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 8, 9, 10, 11, 159, 160, 161, 162, 163 Кодексу адміністративного судочинства України, суд
Позов Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради про визнання дій протиправними, зобов'язання укласти договір купівлі-продажу нежилого приміщення задовольнити.
Визнати неправомірними дії Управління Комунальних ресурсів Донецької міської ради щодо зупинення процесу приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.
Зобов'язати Управління комунальних ресурсів Донецької міської ради поновити та закінчити процес приватизації шляхом укладення з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.
Стягнути з Державного бюджету України на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 судові витрати в розмірі 3 (три) грн. 40 коп.
Повний текст постанови виготовлений 5 грудня 2009 року.
Заява про апеляційне оскарження постанови суду подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі - з дня складення в повному обсязі - до Донецького апеляційного адміністративного суду через Донецький окружний адміністративний суд.
Апеляційна скарга на постанову суду подається до Донецького апеляційного адміністративного суду через Донецький окружний адміністративний суд протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження.
Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання зяви про апеляційне оскарження.
Суддя Шальєва В.А.