26 червня 2018 року
м. Київ
Справа № 916/2519/16
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Молпродукти"
на постанову Одеського апеляційного господарського суду (головуючий -С.В. Таран, судді: Л.О. Будішевська, М.А. Мишкіна) від 16.01.2018
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Молпродукти"
про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 19 997 грн. 69 коп.
Учасники справи:
представник позивача - не з'явився,
представник відповідача - не з'явився.
Короткий зміст позовних вимог
1. 14.09.2016 Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - Позивач) подав позовну заяву про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 20/70 від 11.07.2002 (у новій редакції від 22.06.2006, далі - Договір), укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (нині - Позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Молпродукти" (далі - Відповідач); виселення Відповідача з нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 95,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Хмельницького Богдана, 3 на користь Позивача; стягнення з Відповідача на користь Позивача заборгованості з орендної плати в сумі 18 184 грн. 14 коп. та пені в сумі 1813 грн. 55 коп.
2. Позовна заява мотивована тим, що Відповідач вчиняє істотне порушення умов Договору - систематично не сплачує орендну плату, в результаті чого Відповідач допустив виникнення заборгованості за період з 01.03.2016 по 31.07.2016, сума заборгованості становить 18 184 грн. 14 коп., а сума пені, нарахована відповідно до умов договору оренди та вимог законодавства - 1813 грн. 55 коп. Вказані обставини є законодавчо визначеною підставою для розірвання Договору, стягнення заявлених сум боргу та пені та для виселення Відповідача з орендованого приміщення.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
3. 28.09.2017 Господарський суд Одеської області вирішив припинити провадження у справі в частині вимог про стягнення сум заборгованості та пені в розмірі 19 997грн. 69 коп. та відмовити Позивачу у задоволенні вимог про розірвання Договору та виселення Відповідача з орендованого приміщення. Рішення суду першої інстанції в частині припинення провадження у справі мотивоване тим, що під час розгляду справи у суді Відповідач здійснив оплату основної суми боргу і пені. В частині вимог про розірвання договору оренди та виселення суд вказує на ненадання Позивачем доказів на підтвердження тверджень про істотне порушення Відповідачем умов Договору, що може бути підставою для його розірвання, у зв'язку із чим, враховуючи тривалість орендних відносин між сторонами та факт оплати заборгованості, відсутні підстави для розірвання Договору та виселення Відповідача.
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
4. 16.01.2018 Одеський апеляційний господарський суд вирішив рішення Господарського суду Одеської області від 28.09.2017 в частині відмови у задоволенні вимог про розірвання договору оренди та виселення Відповідача з орендованого приміщення скасувати та позовні вимоги в цій частині задовольнити: розірвати Договір та виселити Відповідача з нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 95,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Хмельницького Богдана, 3, на користь Позивача; а в решті рішення суду першої інстанції залишити без змін. Рішення апеляційного суду мотивоване тим, що тривала несплата Відповідачем орендної плати є істотним порушенням Договору та є достатньою підставою для його розірвання, оскільки порушення з боку орендаря - Відповідача, носило систематичний характер, факт погашення заборгованості не має правового значення для вирішення спору. При цьому суд відхилив доводи Відповідача стосовно нікчемності додаткових угод до договору оренди, укладених з Позивачем, оскільки на момент укладення таких додаткових угод, умовами яких передбачався строк оренди менш ніж на три роки, нотаріальне посвідчення таких угод не вимагалось.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. 08.02.2018 Відповідач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Одеського апеляційного господарського суду від 16.01.2018 і залишити в силі рішення Господарського суд Одеської області від 28.09.2017.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. Позивачем не дотриманий порядок розірвання договору оренди, оскільки норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не містять норм щодо порядку розірвання договору оренди, а за нормами ЦК України та ГК України передбачений порядок розірвання договору оренди, який передбачає направлення однією стороною пропозиції про це другій стороні договору, що не мало місце у спірних правовідносинах.
7. Встановлені місцевим судом факти тривалих орендних відносин між сторонами та сплати Відповідачем заборгованості за договором свідчать, що Позивачу не було нанесено збитків або шкоди, що є предметом обов'язкового дослідження та встановлення судами при вирішенні питання щодо істотності порушення умов договору оренди.
8. Додаткові угоди до Договору є нікчемними, оскільки мають бути нотаріально посвідченні, що не мало місце стосовно вказаних договору та угод, а тому чинним є Договір в редакції від 22.06.2006 із орендною платою в розмірі 622 грн. на місяць, а не в розмірі 3029 грн. 47 на місяць, як було зазначено в нікчемному додатковому договорі № 3 від 08.10.2015.
Позиція Позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу
9. Доводи заперечень касаційної скарги є аналогічні доводам, викладеним в постанові апеляційного суду.
Позиція Верховного Суду
10. Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
В контексті доводів Позивача та заперечень скаржника (пункт 7) щодо шкоди, завданої Позивачу Відповідачем, внаслідок якої Позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні Договору, а відповідно заперечення істотного порушення Відповідачем Договору Суд зазначає таке.
Частиною 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній, як на дату укладення Договору та передання в оренду майна за цим договором, так і в чинній редакції) передбачено, що однією із істотних умов договору оренди є орендна плата з урахуванням її індексації.
Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди комунального майна орендну плату, то основний інтерес орендодавця полягає в отриманні орендної плати за договором оренди. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди комунального майна.
Як встановлено судами попередніх інстанцій, в розділі 2 та пункті 4.2 Договору сторони погодили серед обов'язків орендаря (Відповідача) внесення орендної плати за використання орендованих приміщень. Договір посвідчено нотаріально.
Місцевим господарським судом встановлено, що сторонами укладено низку додаткових угод до Договору, зокрема додатковий договір № 3 від 08.10.2015, яким строк дії Договору продовжено до 08.09.2018, а місячну орендну плату збільшено до 3718,98 грн. з ПДВ. Вказаний додатковий договір не був нотаріально посвідчений.
Відповідно до частини 1 статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Згідно з частиною 1 статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
При цьому відповідно до частини 2 статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У цій справі жодна із сторін про ухилення іншої сторони від нотаріального посвідчення додаткового договору № 3 не стверджувала, доказів на підтвердження цього не надавала. Таким чином помилковим є наведення місцевим господарським судом у тексті свого рішення норми частини 2 статті 220 ЦК України для обґрунтування свого рішення. Помилковим є також посилання на те, що внесені до ЦК України зміни, внаслідок яких було встановлено, що договір найму будівлі або капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, а тому станом на дати укладення додаткових угод до Договору законом не вимагалось нотаріального посвідчення таких договорів, тому, за висновком місцевого господарського суду, відсутні правові підстави для визнання таких додаткових угод нікчемними на підставі статті 220 ЦК України.
Суд звертає увагу на те, що норма частини 1 статті 654 ЦК України пов'язує форму, у якій повинна вчинятись зміна чи розірвання договору, не з формою, яка є обов'язковою для відповідного договору на час вчинення зміни чи розірвання, а з формою, у якій договір вчинено.
Враховуючи, що у цій справі Договір було посвідчено нотаріально, додаткові угоди, якими вносились зміни до Договору також повинні були бути посвідчені нотаріально. Таким чином, місцевий та апеляційний суди повинні були виходити з того, що додатковий договір № 3 є нікчемним, а тому відсутні підстави стверджувати, що має місце істотне порушення умов Договору, якщо таке порушення обґрунтовується несплатою орендної плати у розмірі, встановленому додатковим договором № 3.
Відповідно відсутні підстави для задоволення вимоги про виселення Відповідача, оскільки такі вимоги обґрунтовані саме несплатою орендної плати. Натомість про існування інших обставин, з якими закон пов'язує припинення договору оренди державного або комунального майна, зокрема обставин, визначених у частині 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Позивач не заявляв і таких обставин судами не встановлено.
Дійшовши викладеного висновку, Суд погоджується з рішенням суду першої інстанції, що вимога про виселення Відповідача з орендованого приміщення не підлягає задоволенню, як похідна від вимоги про розірвання Договору.
11. Таким чином висновки в постанові апеляційного суду про наявність підстав для розірвання Договору та виселення Відповідача з орендованих приміщень зроблені з неправильним застосуванням наведених норм статей 220, 651, 654 ЦК України, а висновки в скасованому апеляційним судом рішенні Господарського суду Одеської області від 28.09.2017 зроблені хоча і з помилковим застосуванням норм матеріального права, однак не призвели до прийняття неправильного рішення.
12. У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 4 частини 1 статті 308 та статті 312 ГПК України оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає скасуванню як незаконна, а скасоване нею рішення суду першої інстанції - залишенню в силі.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Молпродукти" задовольнити.
2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 16.01.2018 у справі № 916/2519/16 скасувати, рішення Господарського суду Одеської області від 28.09.2017 залишити в силі.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий К. М. Пільков
Судді Т. Б. Дроботова
Ю. Я. Чумак