Постанова
Іменем України
21 березня 2018 року
м. Київ
справа № 487/1398/15-ц
провадження № 61-1175св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Стрільчука В. А.,
суддів: Карпенко С. О.,
КузнєцоваВ. О.,
ОлійникА. С. (суддя-доповідач),
УсикаГ. І.,
учасники справи:
позивач - Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк»,
відповідачі: ОСОБА_4, ОСОБА_5,
третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК»,
розглянув касаційну скаргу у порядку спрощеного позовного провадження Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 02 березня 2016 року у складі судді Щербини С. В. та ухвалу Апеляційного суду Миколаївської області від 25 квітня 2016 року у складі колегії суддів: Прокопчук Л. М., Темнікової В. І., Маляренко І. Б.,
У лютому 2015 року Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк») звернулось до суду із позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_5, третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК»(далі - ТОВ «Телец-ВАК»), про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Позов мотивовано тим, що 21 вересня 2007 року між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ОСОБА_4 укладено договір кредиту № 640/557-К557, відповідно до умов якого позичальник отримав кредит для фінансування будівництва за договором «Про участь у Фонді фінансування будівництва» № 04-09/07 від 21 вересня 2007 року у розмірі 66 618,00 євро на строк до 20 вересня 2022 року зі сплатою 11,8 % річних.
З метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором, того ж дня, між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» і ОСОБА_4 укладено іпотечний договір, відповідно до якого передано в іпотеку банку майнові права на незакінчене будівництво - трикімнатну квартиру АДРЕСА_1.
Позивач вказував, що позичальник неналежно виконував зобов'язання за кредитним договором, тому станом на 12 січня 2015 року утворилась заборгованість у загальному розмірі 2 151 438,99 грн.
Після завершення будівництва та введення багатоповерхового жилого будинку за адресою: АДРЕСА_1 (будівельна адреса АДРЕСА_1) в експлуатацію 18жовтня2010 року. ОСОБА_4ухилився від вчинення дій щодо реєстрації іпотеки та перенесення обтяжень на зазначене вище майно. Проте, за пунктом 1.9 іпотечного договору та відповідно до положень статті 27 Закону України «Про заставу» збудована нерухомість продовжувала бути предметом іпотеки.
ПАТ «Укрсоцбанк» стало відомо про те, що квартира АДРЕСА_1, майнові права на незакінчену будівництвом якої є предметом іпотеки за іпотечним договором від 09 жовтня 2007 року, на теперішній час належить ОСОБА_5 на підставі договору купівлі-продажу від 15 серпня 2011 року, який було укладено з ТОВ «Телец-ВАК».
Посилаючись на умови іпотечного договору та вимоги закону, ПАТ «Укрсоцбанк» просило в рахунок часткового погашення вищевказаної кредитної заборгованості ОСОБА_4 звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_1, шляхом визнання за банком права власності на це нерухоме майно за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки субєктом оціночної діяльності, з отриманням дублікатів правовстановлюючих документів на нерухомість у відповідних установах, підприємствах або організаціях незалежно від форм власності та підпорядкування, з можливістю здійснення банком всіх передбачених нормативно правовими актами держави дій, необхідних для реєстрації права власності предмету іпотеки (Т.1, а.с.1-6, 68-73).
Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 02 березня 2016 року в позові ПАТ «Укрсоцбанк» відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, обтяження іпотекою збудованої квартири не зареєстровано, сторони не уклали додаткової угоди до іпотечного договору щодо змін у предметі іпотеки замість майнових прав на відповідне нерухоме майно, як це передбачено пунктом 1.9 іпотечного договору. Дійшовши висновку про безпідставність позову, суд вважав, що ОСОБА_5, набувши право власності на об'єкт вже завершеного будівництва, на підставі договору купівлі-продажу, укладеного не з ОСОБА_4, не набув статусу іпотекодавця, що виключає можливість застосування положень статті 23 Закону України «Про іпотеку».
Ухвалою Апеляційного суду Миколаївської області від 25 квітня 2016 року апеляційну скаргу ПАТ «Укрсоцбанк» відхилено, рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції, що звернути стягнення шляхом визнання права власності на спірну квартиру, яка належить ОСОБА_5, за банком, який на підставі іпотечного договору з іпотекодавцем ОСОБА_4 мав зареєстровані обтяження в Державному реєстрі іпотек лише на майнові права на незакінчену будівництвом квартиру та за відсутності обтяження іпотекою спірної квартири, не можна. Тому, дія договору іпотеки відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» не поширюється на збудоване нерухоме майно, оскільки сторони іпотечного договору не вчинили дій щодо виконання умов іпотечного договору в частині реєстрації обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості та укладення додаткової угоди про зміну предмета іпотеки.
У червні 2016 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернулось до суду з касаційною скаргою на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 02 березня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Миколаївської області від 25 квітня 2016 року.
13 липня 2016 року ухвалою судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ПАТ «Укрсоцбанк».
21 грудня 2016 року ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ призначено справу до судового розгляду.
11 січня 2018 року вказану справу разом із матеріалами касаційного провадження передано до Верховного Суду.
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України, у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Касаційну скаргу ПАТ «Укрсоцбанк» мотивовано тим, що у результаті зміни адреси об'єкта будівництва, в якому знаходиться спірна квартира та реєстрації за ТОВ «Телец-ВАК» права власності на квартиру АДРЕСА_1 нотаріусом при вчиненні договору купівлі-продажу від 15 серпня 2011 року, укладеного між ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_5 не було виявлено наявності записів про заборону відчуження.
Крім того, суди не звернули уваги, що згідно із статтею 50 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після закінчення будівництва об'єкт інвестування продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, водночас іпотечний договір є чинним і не потребує внесення змін та доповнень до нього.
Разом з тим, у випадку переходу права власності від іпотекодавця до третьої особи без згоди іпотекодержателя законодавством України визначений єдиний можливий порядок захисту його прав, який полягає у зверненні стягнення на предмет іпотеки.
У вересні 2016 року до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ надійшло заперечення ТОВ «Телец-ВАК» на касаційну скаргу, в яких зазначило, що на дату укладення спірного договору купівлі-продажу, а саме станом на 15 серпня 2011 року, у Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек були відсутні записи про заборону на відчуження та обтяження іпотекою спірної квартири. Оскільки судами встановлено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, обтяження іпотекою збудованої квартири не зареєстровано, сторони не уклали додаткової угоди до іпотечного договору щодо змін у предметі іпотеки, тому обґрунтованим є висновок, що не можна звернути стягнення на спірну квартиру, як об'єкт нерухомості, що належить ОСОБА_5, адже банк на підставі іпотечного договору має зареєстровані обтяження лише на майнові права на незакінчену будівництвом квартиру.
Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги та заперечення на неї, колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що касаційна скарга ПАТ «Укрсоцбанк» не підлягає задоволенню з таких підстав.
Судами першої та апеляційної інстанції встановлено, що 21 вересня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Телец Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Телец Капітал») та ОСОБА_4 укладено договір № 04-09/07 про участь у Фонді фінансування будівництва, за умовами якого за останнім закріплено об'єкт інвестування - квартира АДРЕСА_1 (Т. 1, а.с. 44-51). Будівництво багатоповерхового житлового будинку на вказаною адресою здійснювалось забудовником ТОВ «Телец-ВАК» на підставі договору № 1 про організацію спорудження об'єкта будівництва від 01 серпня 2007 року, укладеного між цим товариством та ТОВ «ФК «Телец Капітал» (Т. 1, а.с. 101-103). Вказаний договір визнано недійсним рішенням господарського суду Миколаївської області від 21 жовтня 2011 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20 грудня 2011 року (Т. 1, а.с.113-119).
Договір № 04-09/07 про участь у Фонді фінансування будівництва міжТОВ «ФК «Телец Капітал» та ОСОБА_4 не оспорювався.
21 вересня 2007 року між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк») та ОСОБА_4 укладено договір кредиту № 640/557-К557, відповідно до умов якого ОСОБА_4 отримав кредит для фінансування будівництва по договору «Про участь у Фонді фінансування будівництва» № 04-09/07 від 21 вересня 2007 року в розмірі 66 618,00 євро на строк до 20 вересня 2022 року зі сплатою 11,8 % річних (Т. 1, а.с. 12-16), в який в подальшому були внесені зміни (Т. 2, а.с. 119-124).
Цього ж дня укладена додаткова угода до договору про участь у Фонді фінансування будівництва від 21 вересня 2007 року, яким цей договір було доповнено третьою стороною - Акціонерно - комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк»(а.с. 52-54).
21 вересня 2007 року на забезпечення виконання вищевказаного кредитного договору між Акціонерно - комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» і ОСОБА_4 укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Матвєєвою І. М., відповідно до якого передано в іпотеку банку майнові права на незакінчене будівництво - трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (предмет іпотеки). Згідно з пунктом 1.2 вказаного договору за згодою сторін вартість предмета іпотеки визначена в сумі 577 080,00 грн, що складала за курсом Національного банку Українина дату оформлення кредиту 81 450,95 євро (Т.1, а.с. 17-22).
Пунктами 4.1., 4.5.3. цього договору передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобовязання, іпотекодержатель має права задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобовязань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Предмет іпотеки (майнові права на незакінчену будівництвом квартиру) приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Матвєєвою І. М. було обтяжено забороною.
ОСОБА_4 отримав кредитні кошти, повністю оплатив залишкову кількість вимірних одиниць об'єкта інвестування, проте у порушення умов договору свої зобов'язання за кредитним договором належно не виконував, у зв'язку з чим станом на 12 січня 2015 року утворилась заборгованість у загальному розмірі 2 151 438,99 грн (Т. 1, а.с.8-10, 74-77).
З листа Управління державної архітектурно будівельної інспекції у Миколаївській області № 1014-748-15 від 17 лютого 2015 року вбачається, що ТОВ «Телец - ВАК» видано Сертифікат відповідності № МК000387 від 18 жовтня 2010 року закінченого будівництвом об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, який підтверджує готовність об'єкта до експлуатації «Багатоповерховий житловий будинок», нове будівництво, АДРЕСА_1 (будівельна адреса АДРЕСА_1) (Т. 1, а.с. 55-56).
Судами першої та апеляційної інстанції встановлено, що ОСОБА_4 право власності на квартиру не оформив та не зареєстрував у встановленому порядку, а навпаки листом повідомив ТОВ «Телец-ВАК» про неможливість повернення нею кредитних коштів банку та відмову від прав на отримання квартири на користь цього товариства (без згоди на це банку) (Т. 1, а.с. 108).
Протоколом № 24 зборів учасників ТОВ «ФК «Телец Капітал» від 22 грудня 2010 року було прийнято рішення про відкріплення об'єктів інвестування квартир від довірителів та припинення управління коштами, зокрема і ОСОБА_4 (Т. 1, а.с. 120-121).
Відповідно до акту № 3 прийому-передачі майнових прав по відкріпленим об'єктам інвестування по об'єкту будівництва - багатоповерховий житловий будинок за адресою вул. Чигрина,94 ТОВ ФК «Телець Капітал»» передав, а ТОВ «Телець-ВАК» прийняв майнові права, в тому числі на трикімнатну квартиру № 2 загальною площею 128,26 кв.м (Т. 1, а.с. 122).
Право власності на квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 126,7 кв.м, було зареєстровано за ТОВ «Телец-ВАК» на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно САЕ № 203686, виданого виконавчим комітетом Миколаївської міської ради м. Миколаєва 23 лютого 2011 року та зареєстрованого в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно в БТІ м. Миколаєва 24 лютого 2011 року за номером запису 23351 в книзі 148, реєстраційний номер майна 32976206.
15 серпня 2011 року на підставі посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Матвєєвою І. М. договором купівлі-продажу ТОВ «Телец-ВАК» продало вказану квартиру ОСОБА_5 (Т. 1, а.с. 111).
На час укладення цього договору та ухвалення рішення судом, у Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек записи про заборону на відчуження та про обтяження іпотекою спірної квартирі відсутні (а.с.51-52, 112).
Дії іпотекодавця ОСОБА_4 з відступлення майнових прав на квартируТОВ «Телец-ВАК» та право власності ОСОБА_5 на квартиру позивач не оспорював.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
Отже, іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобов'язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов'язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов'язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов'язань або зменшити їх.
Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку (стаття 19 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до положень статті 50 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у разі закінчення будівництва, зміни або розірвання іпотечного договору банк вносить в установленому законом порядку зміни щодо обтяження нерухомості іпотекою.
Нотаріус за повідомленням банку накладає заборону на відчуження збудованої нерухомості, яка є предметом іпотеки, якщо це передбачено іпотечним договором.
Пунктом 1.9 іпотечного договору від 09 жовтня 2007 року передбачено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в пункті 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав - відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно.
Зазначеною додатковою угодою можуть бути передбачені інші умови за згодою сторін (наприклад, зміни, пов'язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема, площі, планування приміщень, тощо). Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з пунктом 1.10 цього договору.
Судами першої та апеляційної інстанції встановлено, що після завершення будівництва та прийняття житлового будинку в експлуатацію, позивачем не було зареєстровано обтяження спірної квартири, сторони іпотечного договору не уклали додаткової угоди щодо зміни предмета іпотеки.
Враховуючи встановлені у справі обставини, з урахуванням розумності, справедливісті та добросовісністі виконання сторонами своїх зобов'язань, суди дійшли правильного висновку, що ПАТ «Укрсоцбанк» не було вчинено дій щодо виконання умов іпотечного договору, реєстрації обтяження іпотекою новозбудованої нерухомості, а також не було укладено додаткової угоди до іпотечного договору про зміну предмета іпотеки.
Доводи касаційної скарги про зміну адреси об'єкта будівництва, у зв'язку з чим не було виявлено наявності записів про заборону відчуження, про ігнорування судами положення статті 50 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та про дійсність для ОСОБА_5 іпотеки не спростовують висновків судів про відмову в позові про звернення стягнення на спірну квартиру, адже дії іпотекодавця ОСОБА_4 з відступлення майнових прав на квартиру ТОВ «Телец-ВАК» та право власності ОСОБА_5 на квартиру позивач не оспорював, відомості про заборону на час відчуження та про обтяження іпотекою спірної квартири були відсутні.
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
За таких обставин колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанції - без змін.
Керуючись статтями 400, 409-415 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» залишити без задоволення.
Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 02 березня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Миколаївської області від 25 квітня 2016 року - залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий В. А. Стрільчук
Судді: С. О. Карпенко
В.О. Кузнєцов
А.С. Олійник
Г. І. Усик