ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
21.02.2018Справа № 910/5435/17
Господарський суд міста Києва у складі судді Баранова Д.О. за участю секретаря судового засідання Зарудньої О.О., розглянувши матеріали господарської справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Юга-Групп" (01601, м. Київ, вул. Володимирська, 46)
до Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 46)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, 32-а)
про зобов'язання вчинити дії
від позивача: Харіна Т.Г. - представник
від відповідача: Глобенко Л.В. - представник
від третьої особи: Ткаченко О.О. - представник
Товариство з обмеженою відповідальністю "Юга-Групп" звернулося до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради про зобов'язання останнього внести зміни до договору оренди земельної ділянки № 66-6-00277 від 23.06.2005, що укладений між позивачем та відповідачем із урахуванням змін, встановлених угодою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованої Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради та договором про поновлення договору оренди земельної ділянки за реєстровим № 3415, вважаючи укладеною угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 66-6-00277 від 23.06.2005 в редакції, запропонованій позивачем, а також про зобов'язання відповідача зареєструвати у встановленому порядку угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 66-6-00277 від 23.06.2005.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.05.2017 (суддя Чебикіна С.О.) у справі № 910/5435/17, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.07.2017 у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Юга-Групп" відмовлено.
Постановою Вищого господарського суду України від 24.10.2017 постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.07.2017 у справі № 910/5435/17 та рішення Господарського суду міста Києва від 24.05.2017 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.11.2017 справу № 910/5435/17 прийнято до свого провадження суддею Барановим Д.О. та призначено її до розгляду на 29.11.2017.
У судовому засіданні 29.11.2017 оголошено перерву до 13.12.2017 в порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.12.2017 розгляд справи відкладено на 22.12.2017 в порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України у зв'язку з неявкою представника позивача.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.12.2017 суд ухвалив розглядати справу № 910/5435/17 за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі відповідно до пункту 9 Розділу ХІ "Перехідні положення" ГПК України в редакції Закону України від 03.10.2017 за № 2147VІІІ, чинної з 15.12.2017, підготовче засідання призначено на 17.01.2018.
У підготовчому засіданні 17.01.2018 судом були оголошено перерву до 24.01.2018 в порядку статті 183 Господарського процесуального кодексу України.
Ухвалами Господарського суду міста Києва від 24.01.2018 відмовлено у задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Юга-Групп" про зміну предмету позову, а також закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду на 07.02.2018.
У зв'язку з перебуванням судді Баранова Д.О. на лікарняному судове засідання призначене на 07.02.2018 не відбулося.
Ухвалою Господарського суду міста Києва 12.02.2018 справу призначено до розгляду на 21.02.2018.
У даному судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги та просив суд їх задовольнити.
Представник відповідача заперечив щодо задоволення позовних вимог з підстав відкладених у відзиві, що був поданий до Господарського суду 10.01.2018.
Представник третьої особи просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог з підстав викладених у поясненнях, що були подані до суду 15.01.2018.
У судовому засіданні 21.02.2018 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, Господарський суд міста Києва -
17.03.2005 рішенням Київської міської ради № 184/2760 вирішено оформити Товариству з обмеженою відповідальністю "Юга-Групп" права користування земельною ділянкою для реконструкції гуртожитку під житловий будинок на вул. Будівельників, 30 у Дніпровському районі м. Києва, за умови виконання п. 2 цього рішення, право короткострокової оренди на 3 роки земельної ділянки площею 0, 816 га для реконструкції гуртожитку під житловий будинок на вул. Будівельників, 30 у Дніпровському районі м. Києва за рахунок земель, відведених відповідно до рішення Київської міської ради від 29.04.2004 № 237/1447 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею".
Так, пунктом 2.3. вказаного рішення було передбачено передача позивачем Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 5% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 65 рішення Київської міської ради від 28.12.2004 № 1050/2460 "Про бюджет міста Києва на 2005 рік".
Згідно п. 2.6.вказаного рішення, питання пайової участі потрібно вирішити відповідно до рішення Київради від 27.02.2003 № 271/431 "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва".
23.06.2005 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Юга-Групп" (надалі - орендар) та Київською міською радою (надалі - орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 17.03.2005 № 184/2760 "Про оформлення товариству з обмеженою відповідальністю "Юга-Групп" права користування земельною ділянкою для реконструкції гуртожитку під житловий будинок на вул. Будівельників, 30 у Дніпровському районі м. Києва, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором (п. 1.1. договору).
Згідно п. 2.1. договору об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Будівельників, 30 у Дніпровському районі м. Києва, розміром 8160 кв.м., цільове призначення - для реконструкції гуртожитку під житловий будинок, кадастровий номер 8000000000:66:222:0001.
Договір укладено на 3 роки (п. 3.1. договору).
Відповідно до підпункту 10 п. 8.4. договору, орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київські міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п.1 рішення Київської міської ради від 28.12.2004 за № 1050/2460 "Про бюджет міста Києва на 2005 рік".
Згідно підпункту 15 п. 8.4. договору орендар зобов'язаний відповідно до рішення Київської міської ради від 28.12.2004 за № 1050/2460 "Про бюджет міста Києва на 2005 рік" сплатити до цільового фонду міського бюджету м. Києва у термін не пізніше одного місяця з моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5% витрат будівництва загальної площі житлового будинку, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 01 січня 2005 року.
Угодою про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 30.06.2005 № 66-6-00277, зареєстрованою Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київські міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 05.03.2008 за № 66-6-00456 у книзі записів державної реєстрації договорів, внесено зміни до п. 2 договору щодо цільового призначення та до п. 3 в частині укладення договору на 6 років.
Так, 31.08.2016 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юга-Групп" на підставі статті 792 ЦК України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", п. 6 ст. 34 Порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в м. Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 № 63/9120 (зі змінами та доповненнями, внесеними рішенням Київської міської ради від 04.03.2015 № 195/1060), витягу з протоколу № 13 засідання постійної комісії КМР з питань містобудування, архітектури та землекористування від 29.06.2016 та висновку постійної комісії КМР з питань містобудування, архітектури та землекористування до кадастрової справи № А-22195, укладено договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1 якого поновлено на 6 років договір оренди земельної ділянки, укладений між орендарем та орендодавцем та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської місткої ради (Київської міської державної адміністрації) 30.06.2005 за № 66-6-00277, з урахуванням угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованої Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київські міської державної адміністрації) 05.03.2008р. за № 66-6-00456, строк дії якого закінчився.
З матеріалів справи вбачається, що лише після підписання договору про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки, 12.10.2016 позивач звернувся до відповідача з заявою від 11.10.2016 за вих. №11_10/16/1 щодо укладення угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.06.2005, якою просив скасувати підпункти 10 та 15 п. 8.4. договору у відповідності до вимог ч. 7 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
При цьому до вказаної заяви позивачем не було надано проекту угоди про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 23.06.2005 № 66-6-00277 (а.с. 35-36), як не було надано цього проекту до жодного із звернень позивача до відповідача після підписання 31.08.2016 договору про поновлення договору оренди земельної ділянки.
Підписуючи договір про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки, позивач був обізнаний з вимогами Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" і не надсилав жодних заперечень щодо спірних підпунктів 10 та 15 п.8.4 договору спірного договору.
Однак в угоді від 31.08.2016 про поновлення строку дії договору на 6 років сторонами не вносились зміни до підпунктів 10 та 15 пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки від 23.05.2005.
Зміст зазначених підпунктів був узгоджений сторонами ще в 2005 році під час підписання договору, і не суперечив діючому на той час законодавству.
Укладення між сторонами 31.08.2016 договору про поновлення договору 2005 року на 6 років та внесення змін до деяких пунктів договору, що не зачіпають зміст підпунктів 10 та 15 п. 8.4 договору, не свідчить про укладення нового договору оренди земельної ділянки або договору про пайову участь.
Відтак, як вбачається з матеріалів справи, рішенням Господарського суду міста Києва від 24.05.2017 відмовлено в позові.
Вказане рішення залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.07.2017.
В той час постановою Вищого господарського суду України від 24.10.2017 постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.07.2017 у справі № 910/5435/17 та рішення Господарського суду міста Києва від 24.05.2017 скасовано, справу направлено на новий розгляд.
У вказаній постанові судом касаційної інстанції встановлено, що здійснюючи судовий розгляд справи, господарські суди обох інстанцій не врахували та не надали оцінки спірним правовідносинам в контексті наведених норм, зокрема: статей 1, 3 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на дату укладення спірного договору), приписів статті 4 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції), Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а саме, частинам 1- 3 статті 40 якого (у редакції, чинній на час укладення угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки), що набув чинності 12.03.2011, приписам частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", пунктам 2, 7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та ст. 651 Цивільного кодексу України.
Судом також було вказано про те, що обмежившись посиланням на те, що укладений між сторонами договір оренди землі не потребує приведення його у відповідність до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та внесення до нього відповідних змін, господарськими судами попередніх інстанцій належним чином не було досліджено правову природу спірних правовідносин, з огляду на предмет та підставу позову, достеменно не з'ясували та не встановили чи відносяться спірні умови договору оренди земельної ділянки у даному випадку (зокрема, зобов'язання позивача передати відповідні площі у будинку Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до умов договору пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, чи не є такими; не з'ясували правову природу спірного договору як договору, що містить елементи (умови) різних договорів, зокрема, щодо передачі відповідних площ у будинку (абзац 10 підпункту 8.4 пункту 8 договору). Та також було зазначено, що вказаний пункт договору було включено на підставі рішень Київської міської ради від 17.03.2005 № 184/2760 та згідно з пунктом 65 рішення Київської міської ради від 28.12.2004 № 1050/2460 "Про бюджет міста Києва на 2005 рік", що не було враховано судами при розгляді спору, втім як вказує суд касаційної інстанціє є суттєвим для правильного вирішення даного спору.
Так, судом касаційної інстанції вказано, що при новому розгляді слід врахувати наведене вище та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.
Як вбачається із поданих позивачем 11.12.2017 письмових пояснень, останній зазначає про те, що підставою позовних вимог є невідповідність окремих умов договору оренди земельної ділянки, що був укладений 23.06.2005, а саме п.п. 10 та п.п. 15 п. 8.4. договору оренди вимогам ч. 7 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та п. 7 розділу 5 Прикінцевих положень вказаного Закону.
Як зазначає позивач, сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із змісту змішаного договору.
Саме тому, умови передбачені п.п. 10, 15 п. 8.4. договору оренди щодо сплати коштів із посиланням на пункт 65 рішення Київської міської ради від 28.12.2004 за № 1050/2460 "Про бюджет міста Києва на 2005 рік" та передачу 5% загальної площі житла, свідчить про укладення договору про пайову участь в даній частині, а не про укладення договору оренди.
Як стверджує позивач, будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.
Відтак, на переконання позивача, зважаючи на те, що п.п. 10,15 п. 8.4. договору оренди на даний час суперечать ч. 7 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", то мають буди виключені з договору оренди незалежно від волі сторін, враховуючи п. 7 розділу 5 Прикінцевих положень "Про регулювання містобудівної діяльності" та у зв'язку з тим, що відповідачем не було приведено договір у відповідність до вимог закону, на підставі ст. 651 ЦК України, то оскаржувані пункти договору оренди можуть буди виключені за рішенням суду шляхом затвердження нової редакції договору.
Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України вказано, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Проаналізувавши зміст укладеного між сторонами договору б/н від 23.06.2005, суд дійшов висновку, що за своєю правовою природою він є змішаним договором, оскільки він містить елементи різних договір - договору оренди та договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Відповідно до статей 3, 4 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на дату укладення спірного договору) оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави.
За приписами статті 5 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції) орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради.
Відповідно до статті 14 Закону України "Про оренди землі" умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України. Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Згідно з абзацом 12 пункту 1.6.1 додатку №1 до рішення Київської ради від 27.02.2003 р. №271/431 "Про пайову участь (внесків) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва" (у відповідній редакції) договір про сплату пайового внеску між містом (управлінням) та інвестором (забудовником) є угодою про розмір та форму пайового внеску інвестора (забудовника), терміни (графік) сплати, умови індексації, майнові та інші права сторін, відповідальність сторін, інше.
За приписами статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (стаття 628 Цивільного кодексу України).
12.03.2011 р. набув чинності Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності", згідно з частиною 7 статті 40 якого передбачено, що органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.
Якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом (пункт 7 розділу V Прикінцеві положення Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.
Разом з тим, як вказує відповідач у відзиві, що був поданий 10.01.2018 та встановлено судом, обов'язковою умовою поновлення договору оренди землі на новий строк є наявність волевиявлення орендаря на використання свого переважного права щодо поновлення договору, яке має бути виражено своєчасно та оформлено належним чином, а саме шляхом надсилання орендарем проекту додаткової угоди орендодавцеві (частини 2, 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", втім позивач звернувся до Київської міської ради із заявою від 11.10.2016 за вих. №1110/16/1 щодо укладення угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 23.06.2005, якою просив скасувати підпункти 10 та 15 п.8.4 договору у відповідності до вимог ч. 7 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" лише після підписання договору про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки 12.10.2016.
При цьому до вказаної заяви позивачем не було надано проекту угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 30.06.2005 № 66-6-00277, як не було надано цього проекту до жодного із звернень позивача до відповідача після підписання 31.08.2016 договору про поновлення договору оренди земельної ділянки.
Так, підписуючи договір про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки, позивач був обізнаний з вимогами Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" і не надсилав жодних заперечень щодо спірних підпунктів 10 та 15 п. 8.4. договору.
Відповідно до ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Частина 2 вказаної статті передбачає, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Однак в угоді від 31.08.2016 про поновлення строку дії договору на 6 років сторонами не вносились зміни до підпунктів 10 та 15 пункту 8.4. договору оренди земельної ділянки від 23.05.2005.
Приписи статті 181 Господарського кодексу України визначено загальний порядок укладання господарських договорів.
Відтак, господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.
В той же час, як встановлено судом, позивачем не було надано протоколу розбіжностей, як під час підписання договору оренди від 23.06.2005, так і договору від 31.08.2016 про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки.
Що стосується висновків, суду касаційної інстанції щодо зокрема необхідності врахування і надання оцінки спірним правовідносинам в контексті наведених норм, а саме, відповідно до статей 1, 3 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на дату укладення спірного договору) оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
За приписами статті 4 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції) орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
12.03.2011 набув чинності Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" частинами 1- 3 статті 40 якого (у редакції, чинній на час укладення угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки) передбачено, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону. Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою 4 цієї статті. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.
Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. Встановлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати: 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для нежитлових будівель та споруд; 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для житлових будинків (частини 5, 6 статті 40 цього ж Закону).
Водночас, згідно з частиною 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.
Аналогічну норму щодо заборони органам місцевого самоврядування вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі, здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів, крім пайової участі (внеску) замовника, вперше було встановлено статтею 271 Закону України "Про планування і забудову територій" (у редакції Закону України від 16.09.2008 року "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" та подальших редакціях).
Пунктами 2, 7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" визначено, що закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону. Якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
То слід зазначити, що системний аналіз норм законодавства України дає підстави дійти висновку, що закон пов'язує можливість зміни договору безпосередньо не лише з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 вказаного Кодексу, при істотній зміні обставин. Згідно з частинами 1 та 2 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону; замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті. Частиною 7 статті 40 цього ж Закону визначено, що органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.
При цьому вказаний Закон не передбачає звільнення забудовників від зобов'язань, які виникли за раніше укладеними договорами, а лише передбачає можливість існування цих зобов'язань виключно в грошовій формі.
В той час, приписи пункту 5 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", згідно з якими величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.
Так, п.п. 3.3 рішення Київської міської ради від 15.11.2016 № 411/1415 "Про затвердження Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва" Департамент економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) є єдиним органом, уповноваженим здійснювати розрахунок пайової участі та укладання, зміну та розірвання договорів про пайову участь (з урахуванням особливостей інших положень цього Порядку).
Крім того, судом встановлено, що між сторонами у справі не укладався окремий договір пайової участі у створенні соціальної та інженерної-транспортної інфраструктури міста Києва із визначенням розміру пайового внеску.
Відтак, підсумовуючи викладене, оскільки окремий договір про пайову участь, як того передбачає Закон та п.п. 13 п. 8.4 договору, між сторонами не укладено, а договір оренди від 23.06.2005 містить елементи договору про пайову участь ( п.п. 10, 15 п. 8.4), то позовні вимоги про внесення змін до договору від 23.06.2005 шляхом виключення підпунктів 10, 15 п.8.4. фактично є вимогами про припинення договору про пайову участь.
Згідно ст. 653 Цивілього кодексу України, у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.
Отже внесення змін до договору передбачає зміну зобов'язань сторін та зміну умов такого договору, а не його припинення.
Проте, суд констатує, що обов'язок щодо участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту не змінився, а змінилась лише форма і порядок такої участі.
Відтак, сторони повинні були вносити зміни до договору від 23.06.2005 шляхом приведення пунктів договору в частині пайової участі у відповідність до п.7 ст. 40 Закону в частині визначення грошової форми та порядку такої участі, а не шляхом їх виключення.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідно до ст.ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Враховуючи все вищевикладене, дослідивши обставини справи та докази у даній справі, суд вважає, що позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, в зв'язку із чим в задоволені позову відмовляє.
Керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Юга-Групп" про зобов'язання вчинити дії відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено: 03.03.2018
Суддя Д.О. Баранов