33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
"12" грудня 2017 р. Справа № 906/608/17
Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:
Головуючого судді Тимошенко О.М.
судді Коломис В.В. ,
судді Мамченко Ю.А.
при секретарі Саган І.О.
за участю представників сторін:
від позивача - ОСОБА_1;
від відповідача 1 - не з'явився;
від відповідача 2 - ОСОБА_2, ОСОБА_3,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача ГУ Держгеокадастру України у Житомирській області на рішення господарського суду Житомирської області від 23.10.17 р. у справі № 906/608/17
за позовом Головне управління Держгеокадастру України у Житомирській області
до Чуднівської районної державної адміністрації
до Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К."
про визнання недійсною додаткової угоди від 22.01.2010р. до договору оренди землі від 01.11.2005р.
Рішенням господарського суду Житомирської області від 23.10.2017 р. у справі № 906/608/17 (суддя Кудряшова Ю.В.) в позові відмовлено.
Мотивуючи прийняте рішення суд першої інстанції зазначив, що в 2015 році відповідачем - ТОВ «А.Т.К.» подано до реєстраційної служби Бердичівського міськрайонного управління юстиції Житомирської області договір оренди від 01.11.2005 р. та додаткову угоду про внесення змін до нього від 22.01.2010 р. для здійснення реєстрації/перереєстрації речового права - права оренди земельної ділянки відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речового права та їх обтяжень». Державним реєстратором були вчинені реєстраційні дії щодо речових прав оренди ТОВ «А.Т.К.» на земельну ділянку. Отже, посилання позивача на відсутність реєстрації додаткової угоди від 22.01.2010 р. до договору оренди землі від 01.11.2005 р. не відповідають дійсності та не можуть бути підставою для визнання її недійсною.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить останнє скасувати як незаконне та необгрунтоване, оскільки суд невірно дав оцінку дійсним обставинам справи. Зокрема вказує, що відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається. Заумовами ст. 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Оскільки договір оренди землі від 01.11.2005 р. був зареєстрований в органах Держкомзему, відповідно додаткова угода повинна вчинятися в тій самій формі, що й договір оренди землі. Однак, спірна додаткова угода від 22.10.2010 р. про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині терміну дії договору, не була зареєстрована в органах Держкомзему згідно порядку, що діяв на момент її укладення. Таким чином, остання укладена з порушенням діючого на той момент законодавства, що свідчить про її недійсність.
В судовому засіданні представник апелянта підтримав доводи апеляційної скарги та просить її задоволити.
Відповідач 1 - Чуднівська районна державна адміністрація в судове засідання явку представника не забезпечила. В наданих до суду письмових поясненнях вказує, що додаткова угода була укладена сторонами в період дії базового договору оренди та її державна реєстрація була здійснена в період строку дії базового договору оренди землі, а тому доводи апелянта щодо недійсності договору оренди землі являються безпідставними.
Відповідач 2 - ТОВ «А.Т.К.» письмового відзиву на апеляційну скаргу не подав. В судовому засіданні представники відповідача заперечили проти доводів апелянта з підстав, викладених у поданих до суду першої інстанції поясненнях. Просять відмовити в задоволенні скарги та залишити рішення місцевого господарського суду без змін.
До дня судового засідання від апелянта надійшло клопотання від 11.12.2017 р. про залучення до участі в справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, громадян, яким Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області надало дозволи на розроблення документації із землеустрою для ведення особистого селянського господарства відповідно до долученого списку.
Безпосередньо в судовому засіданні представником апелянта підтримано вказане клопотання.
Розглянувши подане клопотання з врахуванням висловлених доводів та зеперечень присутніх в засіданні представників сторін, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення поданого клопотання. При цьому судом взято до увагу те, що надання дозволу на розроблення документації із землеустрою щодо відведення земельних ділянок у власність, відповідно до чинного законодавства у сфері земельних правовідносин, не наділяє особу будь-якими правами чи обов'язками по відношенню до земельної ділянки, а тому посилання заявника на можливий вплив рішення суду на права та обов'язки таких осіб не відповідає змісту ст. 27 ГПК України. Відтак, в задоволенні клопотання судом відмовлено.
За умовами ст. 101 ГПК України в процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обгрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу та відзив на неї, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як свідчать обставини справи, позивач звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." і Чуднівської районної державної адміністрації про визнання недійсною додаткової угоди від 22.01.2010 р. до договору оренди землі від 01.11.2005 (кадастровий номер 1825882800:09:000:0112). Позовні вимоги мотивовано тим, що додаткова угода від 22.01.2010 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині терміну дії договору, укладена між TOB "A.T.K." та Чуднівською РДА, не була зареєстрована в органах Держкомзему згідно Порядку, що діяв на час її укладання, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах №174 від 02.07.2003 "Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель". Відповідно до цього наказу реєстрація договорів оренди та змін до них здійснювалася реєстраторами державного реєстру земель - структурними підрозділами Центру ДЗК, які мають доступ та вносять відомості до бази даних АС ДЗК, ведуть Поземельну книгу, здійснюють видачу та реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди) землі, а також ведуть книгу реєстрації. Таким чином, позивач вважає, що відсутність запису про реєстрацію додаткової угоди від 22.01.2010 до договору оренди землі від 01.11.2005 в Чуднівському районному відділі Житомирської регіональної філії Центру ДЗК в Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, свідчить про її недійсність.
05.10.2017 р. від позивача до суду надійшло клопотання про вихід за межі позовних вимог, оскільки норми законодавства щодо зміни розпорядника земель при реєстрації враховані не були, зокрема, при реєстрації права власності та права оренди за ТОВ "А.Т.К.", державний реєстратор повинен був врахувати те, що розпорядником даної земельної ділянки є Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області, а не Чуднівська РДА.
Відповідачі вважають, що погоджені між сторонами зміни до договору оренди землі, які прописані у додатковій угоді від 22.01.2010 р., є дійсними та зареєстровані у встановленому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно" порядку. Крім того, постановою Окружного адміністративного суду м. Києва від 23.05.2017 у справі №826/1684/17, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 26.07.2017, визнано протиправним та скасовано наказ Міністра юстиції України № 3715/5 від 20.12.2016 року про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та зобов'язано Департамент державної реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції України відновити становище, що існувало до видачі незаконного наказу, шляхом поновлення в державному реєстрі скасованої державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме права оренди землі ТОВ "А.Т.К." за рішеннями державних реєстраторів прав на нерухоме майно Бердичівського міськрайонного управління юстиції Житомирської області від 25.11.2015 року №26459297, №26462171, №26461451; від 02.10.2015 року №24988850; від 28.12.2015 року №27585122. Також зазначив, що позивач не навів у позовній заяві жодної з підстав для визнання додаткової угоди від 22.01.2010 р. недійсною. Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 р. №174 "Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель" втратив чинність на підставі Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства № 408 від 07.07.2012 р. Також зазначили, що ні законом, ні підзаконним нормативно-правовим актом, як на час виникнення орендних відносин та їх реєстрації, так і на час перереєстрації договору оренди із відповідними змінами, не визначено та не встановлено конкретного терміну для здійснення відповідно реєстрації або перереєстрації речових прав на нерухоме майно.
За результатами розгляду вищевказаного спору, суд першої інстанції встановив, що в 2015 році відповідачем - ТОВ “А.Т.К.” подано до реєстраційної служби Бердичівського міськрайонного управління юстиції Житомирської області договір оренди від 01.11.2005 р. та додаткову угоду про внесення змін до нього від 22.01.2010 р. для здійснення реєстрації/перереєстрації речового права - права оренди земельної ділянки відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речового права та їх обтяжень”. Державним реєстратором були вчинені реєстраційні дії щодо речових прав оренди ТОВ “А.Т.К.” на земельну ділянку. Отже, посилання позивача на відсутність реєстрації додаткової угоди від 22.01.2010 р. до договору оренди землі від 01.11.2005 р. не відповідають дійсності та не можуть бути підставою для визнання її недійсною.
Колегія суддів вважає, що висновки місцевого господарського суду не в повній мірі відповідають обставинам справи з наступних підстав.
Як стверджується матеріалами справи, 01.11.2005 між Чуднівською районною державною адміністрацією (орендодавець/відповідач-1) та Товариством з обмеженою відповідальності "А.Т.К." (орендар/відповідач-1) укладено договір оренди землі (а.с. 167-172), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування землі сільськогосподарського призначення для здійснення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться на території Жеребківської сільської ради Чуднівського району (п.1.1 договору).
За умовами договору в оренду передаються наступні земельні ділянки із земель запасу Жеребківської сільської ради площею 271,5373 га (п.2.1 договору).
Договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації (п.14.1 договору).
Усі зміни та доповнення до цього договору здійснюються за взаємною згодою сторін, після чого цей договір, якщо це є обов'язковим відповідно до законодавства України, підлягає перереєстрації в уповноваженому органі (п.14.4 договору).
Даний договір був зареєстрований у Державному реєстрі земель за №040522400370 від 21.11.2005 р.
Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк, у порядку, визначеному даним договором (п.3.1 договору).
Розмір орендної плати визначений сторонами у пункті 4 договору.
01.11.2005 р. складено акт прийому-передачі земельної ділянки, переданої в оренду згідно договору оренди земельної ділянки від 01.11.2005 р. (а.с. 173).
08.05.2009 р. між тими ж сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 01.11.2005 р. щодо зміни розміру орендної плати. Вказана додаткова угода зареєстрована в Державному реєстрі земель за № 040922400028 від 09.06.2009 р.
22.01.2010 р. між Чуднівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 01.11.2005 р. щодо продовження строку дії договору оренди землі до 31.12.2025 року (а.с. 176). Докази державної реєстрації додаткової угоди відсутні.
На момент укладення додаткової угоди остання відповідала вимогам чинного законодавства. Разом з цим, земельні правовідносини регулювались положеннями ст.ст. 18, 20 Закону України “Про оренду землі” відповідно до яких укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.
Вказані норми кореспондуються з положеннями ст. 210 ЦК України, за якими правочин підлягає державній реєстрації у випадках, встановлених законом та є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Пунктом 14.4 договору оренди землі від 01.11.2005 р. визначено, що усі зміни та доповнення підлягають реєстрації в уповноваженому органі.
Таким чином, додаткова угода від 22.01.2010 року підлягала державній реєстрації, як і основний договір в органах Держкомзему згідно Порядку, що діяв на час її укладання, а саме - затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах №174 від 02.07.2003 "Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель".
Після прийняття Законів України "Про державний земельний кадастр", “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” в новій редакції, внесення змін до Закону України "Про оренду землі", Земельного кодексу та ряду інших нормативних актів, з 01.01.2013 р. орендодацями земельних ділянок державної власності сільськогосподарського призначення визначено центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи, а положення закону про державну реєстрацію договорів оренди землі виключено. Натомість, відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" проводиться реєстрація права оренди.
Враховуючи наведене, повноваження Чуднівської районної державної адміністрації, як орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 01.11.2005 р., припинились з 01.01.2013 року.
Оскільки державна реєстрація додаткової угоди від 22.01.2010 р. не була проведена в порядку, встановленому законом на момент її укладення (або до внесення законодавчих змін в земельних правовідносинах з огляду на відсутність визначеного строку для здійснення державної реєстрації), відповідно остання так і не набула чинності. Відтак, визначені нею положення не набрали юридичної сили (чинності) і не можуть змінювати права та обов'язки сторін за основним договором.
Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Зокрема: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Зважаючи на викладені вище обставини, судом першої інстанції було підставно враховано п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06.11.2009 р. № 9, яким роз'яснено, що згідно із статтями 210 та 640 ЦК України не є вчиненим правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Таким чином, позовні вимоги про визнання недійсною додаткової угоди від 22.01.2010 р. до договору оренди землі від 01.11.2005 р. задоволенню не підлягають, оскільки остання не є вчиненою через відсутність державної реєстрації.
Одночасно колегією суддів відзначається, що проведення реєстраційних дій відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не можна ототожнювати з державною реєстрацією правочину, оскільки за змістом ч. 1 ст. 2 та ч. 1 ст. 19 даного Закону державна реєстрація речових прав - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав, яка проводиться зокрема на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом. Тобто, предметом реєстрації є право, а не правочин.
Державна реєстрація договорів оренди землі, яка здійснювалась в Україні до 01.01.2013 року, полягала у реєстрації відповідного письмового документа з зазначеними у ньому реквізитами (зокрема, дата, номер договору, сторони тощо), тобто письмової форми, якою сторони договору визначали свої правовідносини. Лише після проведення державної реєстрації договір набував чинності та з цього моменту між сторонами виникали встановлені правовідносини.
Відтак, висновок суду першої інстанції про те, що посилання позивача на відсутність державної реєстрації додаткової угоди від 22.10.2010 р. не відповідає дійсності, оскільки в 2015 році державним реєстратором проведено дії щодо реєстрації речових прав оренди ТОВ «А.Т.К.» на земельну ділянку (кадастровий номер 1825882800:09:000:0112, загальною площею 271,5373 га), є помилковим.
Обставини щодо неправомірності проведення державним реєстратором дій по реєстрації речових прав оренди ТОВ «А.Т.К.» на земельну ділянку (кадастровий номер 1825882800:09:000:0112, загальною площею 271,5373 га) на підставі оспорюваної додаткової угоди від 22.10.2010 р. викладено позивачем в клопотанні від 05.10.2017 р. про вихід судом за межі позовних вимог на підставі ст. 83 ГПК України.
Колегія суддів погоджується з позицією суду першої інстанції стосовно залишення вказаного клопотання без розгляду, оскільки останнє за своїм змістом є заявою про зміну підстави позову. Разом з цим, така заява відповідно до ст. 22 ГПК України могла бути подана лише до початку розгляду судом першої інстанції справи по суті та з дотриманням вимог ст.ст. 54, 57 ГПК України, чого позивачем виконано не було.
Таким чином, дослідження зазначених позивачем фактів неправомірності дій державного реєстратора судом не здійснюється.
Відповідно до абзацу 6 пункту 12 постанови Пленуму ВГСУ від 17.05.2011 р. № 7 «Про деякі питання практики застосування розділу ХІІ Господарського процесуального кодексу України» не підлягає скасуванню судове рішення, якщо апеляційною інстанцією буде з'ясовано, що його резолютивна частина є правильною, хоча б відповідні висновки місцевого господарського суду й не були належним чином обгрунтовані у мотивувальній частині рішення. Водночас апеляційний господарський суд у мотивувальній частині своєї постанови не лише вправі, а й повинен зазначити власну правову кваліфікацію спірних відносин та правову оцінку обставин справи.
З огляду на вищенаведене колегія суддів вважає, що відсутність належного обгрунтування не може бути підставою для скасування рішення господарського суду Житомирської області від 23.10.2017 р. у справі № 906/608/17, оскільки його резолютивна частина є правильною. Відтак, в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін.
Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, суд,-
1. Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру України у Житомирській області залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду Житомирської області від 23.10.2017 р. у справі № 906/608/17 залишити без змін.
3. Постанову може бути оскаржено в касаційному порядку.
Головуючий суддя Тимошенко О.М.
Суддя Коломис В.В.
Суддя Мамченко Ю.А.