ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ 61022 м. Харків, пр. Науки, буд.5, тел./факс 702-10-79 inbox@lg.arbitr.gov.ua _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
04 грудня 2017 року Справа № 913/770/17
Провадження №26/913/770/17
За позовом Старобільської міської ради Луганської області, м. Старобільськ Луганська область
до відповідача ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 комбінат Втормет", м. Луганськ
про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості
Суддя Масловський С.В.;
У засіданні брали участь:
від позивача: ОСОБА_2, представник за довіреністю № 1650 від 04.11.2016,
ОСОБА_3, представник за довіреністю № 989 від 24.04.2017,
від відповідача: представник не прибув.
В судовому засіданні 04.12.2017 судом у відповідності до статті 85 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
29.09.2017 Старобільська міська рада Луганської області звернулась до Господарського суду Луганської області з позовом до ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 комбінат Втормет" про розірвання договору оренди землі №1 від 09.02.2005 та стягнення заборгованості в сумі 350760,43 грн.
Ухвалою Господарського суду Луганської області від 29.09.2017 порушено провадження у справі та її розгляд призначено на 17.10.2017, ухвалою від 17.10.2017 розгляд справи відкладено на 14.11.2017.
20.10.2017 позивач через канцелярію Господарського суду Луганської області подав доказ доплати судового збору на суму 1600,00 грн - оригінал платіжного доручення №913 від 11.10.2017.
09.11.2017 позивач через канцелярію Господарського суду Луганської області подав супровідний лист з довідкою ОСОБА_2 ОСОБА_4 у Луганській області №170/9/12-33 від 25.09.2017 та копію розрахунку нарахування пені.
14.11.2017 позивач на електронну адресу суду надав клопотання про продовження строку розгляду справи та клопотання про відкладення розгляду справи, з огляду на необхідність підготовки додаткових доказів в обґрунтування позовних вимог.
Суд, розглянувши клопотання відповідача, про продовження строку розгляду справи та про відкладення розгляду справи задовольнив їх.
Ухвалою Господарського суду Луганської області від 14.11.2017 зобов'язано відділ Держгеокадастру у Старобільському районі Луганської області надати витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Старобільськ, вулиця Новорубіжна, 80.
01.12.2017 відділ Держгеокадастру у Старобільському районі Луганської області через канцелярію Господарського суду Луганської області подав витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
04.12.2017 в судове засідання представник відповідача не прибув, хоча належним чином був повідомлений про дату, час та місце судового засідання.
Представники позивача в судовому засіданні позов підтримали повністю, просили задовольнити.
Суд зазначає про те, що відповідач не був обмежений у своїх процесуальних правах надати відзив на позов та письмові пояснення по суті спору через канцелярію суду або шляхом їх направлення на адресу суду поштовим відправленням.
Справа розглядається в порядку ст.75 Господарського процесуального кодексу України за наявними в ній матеріалами.
Розглянувши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суду Луганської області,-
08.07.2004 рішенням Старобільської міської ради Луганської області №16/52 ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 комбінат Втормет" було передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначенням на 49 років для обслуговування бази по переробці металолому, загальною площею 2,5577 га, яка знаходиться: м. Старобільськ, Луганська область, вул. Новорубіжна, 80.
09.02.2005 між Старобільською міською радою, як орендодавцем, та ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 комбінат Втормет", як орендарем, було укладено договір оренди землі №1 відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Старобільської міської ради №16/52 від 08.07.2004 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, яка знаходиться: м. Старобільськ, Луганська область, вул. Новорубіжна, 80 (п.1.).
Умовами договору сторони погодили, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,5577 гектарів, у тому числі: забудовані землі - 2,5577 га, в т.ч.: під проїздами, проходами та площадками - 2,2431 га (п.2.); на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна: капітальні будівлі, площею 809 кв. м, споруди, площею 918 кв. м, а також інші об'єкти інфраструктури: проїзди, проходи, площадки (2,2431 га), під зеленими насадженнями (0,1419 га) (п.3.); договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8.); орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5878, грн 45 коп. (п.9.); обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п.10.); орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно 1/12 частини орендної плати за землю протягом 30 календарних днів, слідуючих за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (п.11.); розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря; в інших випадках, передбачених законом (п.12.); у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, яка нараховується на суму боргу із розрахунку 120% річних облікової ставки НБУ, діючої на день виникнення такого боргу або на день його погашення, залежно від того, яка з величин таких ставок с більшою, за кожний календарний день прострочення у його сплаті (п.13.); передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням технічної документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду (п.17.); дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 37.); за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору (п.41.).
Актом прийому - передачі земельної ділянки від 09.02.2005 орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку площею 2,5577 га за адресою вул. Новорубіжна, 80.
Відповідно до акту обстеження стану орендованої земельної ділянки та дотримання умов використання земельної ділянки від 26.06.2017, комісією встановлено, що на земельній ділянці, яка передана в оренду за договором №1 від 09.02.2005 будь-яка господарська діяльність не ведеться. Зазначено, що стан земельної ділянки значно погіршився та запропоновано завернутися до суду з метою припинення дії договору у зв'язку з неналежним виконанням умов цього договору.
Листом №170/9/12-33 від 25.09.2017 ОСОБА_2 ОДПІ ГУ ДФС у Луганській області повідомила Старобільску міську раду на запит №1695 від 11.07.2017 про надання інформації у вигляді довідки про відсутність заборгованості з орендної плати за землю у ТОВ "ОСОБА_2 комбінат Втормет", що за період 2013-2017 років ТОВ "ОСОБА_2 комбінат Втормет" податкові декларації з орендної плати за землю не надавало. За відсутності інформації стосовно земельної ділянки за договором №1 від 09.02.2005 не можливо надати довідку про відсутність заборгованості.
Листом №266/9/12-33 від 07.11.2017 ОСОБА_2 ОДПІ ГУ ДФС у Луганській області повідомила Господарський суд луганської області, що згідно ІТС «Податковий блок» за період 2013-2017 років ТОВ "ОСОБА_2 комбінат Втормет" податкові декларації з орендної плати за землю не надавало. За відсутності інформації стосовно земельної ділянки за договором №1 від 09.02.2005 не можливо надати довідку про стан заборгованості орендних платежів.
Відповідно до витягу з технічної документації станом на 01.01.2017 вартість нормативної грошової оцінки земельної ділянки складає 3543693,35 грн.
Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Договір оренди землі №1 від 09.02.2005 за своєю правовою природою є договором оренди землі, що перебуває у комунальній власності.
На відносини, пов'язані із орендою земель комунальної власності поширюється дія Закону України «Про оренду землі» в редакції від 01.01.2005.
Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом (частини 1, 8 вказаної норми).
За змістом ст. 1 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 01.01.2005, чинній на дату укладення договору, оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 01.01.2005, об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради. (ч. 2 ст. 4Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.
Згідно з положеннями частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Законом України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні щодо даних правовідносин, передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором оренди земельної ділянки.
В силу ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Пунктом «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Як на тому наголошено у п. 2.23. Постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» зазначено, що розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Разом з тим, доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.
Як визначено частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За змістом пункту частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).
Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Судом встановлено, що відповідно до листів №170/9/12-33 від 25.09.2017 та № 266/9/12-33 від 07.11.2017 ОСОБА_2 ОДПІ ГУ ДФС у Луганській області повідомила, що згідно ІТС «Податковий блок» за період 2013-2017 років ТОВ "ОСОБА_2 комбінат Втормет" податкові декларації з орендної плати за землю не надавало. За відсутності інформації стосовно земельної ділянки за договором №1 від 09.02.2005 не можливо встановити інформацію про стан заборгованості орендних платежів.
Позивачем в порушення приписів ст.ст.33, 34 Господарського процесуального кодексу України не надано суду доказів на підтвердження розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та з наданих позивачем документів неможливо розрахувати орендну плату за 2016 та 2017 роки відповідно вимогам Закону України «Про оцінку земель».
Разом із тим слід зазначити, що згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.
Статтею 20 Закону України “Про оцінку земель” в редакції від 15.07.2004 передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно зі ст.23 Закону України “Про оцінку земель” в редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.
Враховуючи вищевикладене суд приходить до висновку про те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.
Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Положеннями ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Відповідно до ч.1 ст.632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
За змістом ч.1 ст.15 закону «Про оренду землі», однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог стст.4-6, 11, 17, 19 цього закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.83 Господарського процесуального кодексу України господарський суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.
У пп.2.4 п.2 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013№11 Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними зазначено, що у процесі вирішення спору сторони можуть самі усунути у встановленому порядку порушення, які тягнуть за собою визнання правочину недійсним, зокрема, шляхом: вчинення нового правочину; погодження правочину з відповідним державним органом, якщо це необхідно було для даного правочину, а таке погодження не було раніше здійснено тощо. Сторони також не позбавлені права вчинити правочин про внесення змін до правочину з метою приведення його у відповідність із законом (крім зміни ціни в договорі після його виконання, оскільки згідно з частиною третьою статті 632 ЦК України така зміна не допускається). Якщо згаданий правочин (про внесення змін) не суперечить вимогам закону, господарський суд приймає судове рішення, виходячи з його умов. При цьому господарським судам необхідно мати на увазі, що законом не передбачено заборони стосовно надання правочинові, - в тому числі про внесення змін до іншого правочину, - за згодою сторін зворотної дії в часі.
Підпунктом 2.3 п.2 постанови пленуму Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013 “Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними” передбачено, що якщо, вирішуючи господарський спір, суд встановить, що зміст договору, пов'язаного з предметом спору, суперечить законодавству, чинному на момент укладення договору, він, керуючись пунктом 1 частини першої статті 83 ГПК, вправі за власною ініціативою визнати цей договір недійсним повністю або у певній частині із застосуванням за необхідності й наслідків визнання недійсним нікчемного правочину (абзац другий частини п'ятої статті 216 ЦК України). Реалізація господарським судом цього права здійснюється незалежно від наявності відповідного клопотання сторони (на відміну від припису пункту 2 частини першої тієї ж статті ГПК).
Так, відповідно до п. 2.29. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» наголошено на тому, що договір оренди земельної ділянки може бути припинений лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути вже здійснене за ним користування ділянкою. Одночасно з визнанням договору недійсним господарський суд повинен зазначити в рішенні, що цей договір припиняється лише на майбутнє.
Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Судом встановлено, що при укладенні договору оренди земельної №1 від 09.02.2005 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності не була проведена.
Також суд зазначає, що сторонами договору оренди землі №1 від 09.02.2005 за весь період дії договору не було приведено положення договору оренди у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.
Враховуючи те, що договір оренди землі №1 від 09.02.2005, суперечить вимогам частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель», суд вважає необхідним за власною ініціативою, в порядку ст. 83 Господарського процесуального кодексу України, визнати недійсним договір оренди землі №1 від 09.02.2005.
Суд визнавши укладений між сторонами договір оренди землі №1 від 09.02.2005 недійсним, припиняє його на майбутнє.
З огляду на визнання договору оренди землі №1 від 09.02.2005 недійсним, у суду відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог позивача в частині розірвання договору оренди землі №1 від 09.02.2005.
Згідно з п.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
Зокрема, відповідно до п.1 част.2 ст.216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема, тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами які існують на момент відшкодування.
Враховуючи вищевикладене суд дійшов висновку, що оскільки грошова частина позовних вимог заявлена позивачем як заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою на підставі договору оренди землі №1 від 09.02.2005, який є недійсним і який відповідно до п.1 ст.216 ЦК України не створює юридичних наслідків, позовна вимога про стягнення з відповідача 331870,70 грн не є законною, обґрунтованою, доведеною належним та допустимими доказами, а тому задоволенню не підлягає.
Позовні вимоги в частині стягнення пені в сумі 18889,73 грн також не є законними, обґрунтованими, доведеними належними та допустимими доказами, а тому задоволенню не підлягають, оскільки є похідними від вимоги про стягнення заборгованості.
Судовий збір покладається на позивача, згідно ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України та становить 6861,41 грн.
Керуючись ст.ст. 49, 75, 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. В порядку п.1 ч.1 ст.83 Господарського процесуального кодексу України визнати недійсним договір оренди землі №1 від 09.02.2005, який укладений між Старобільською міською радою та ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 комбінат Втормет" відносно земельної ділянки несільськогосподарського призначення, яка знаходиться: м. Старобільськ, Луганська область, вул. Новорубіжна, 80
2. В позові відмовити повністю.
Відповідно до статті 85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повне рішення складено 11.12.2017
Суддя С.В. Масловський