Запорізької області
08.12.09 Справа № 4/370д/09
Суддя Зінченко Н.Г.
За позовом Приватного підприємця ОСОБА_1, (АДРЕСА_1)
До відповідача 1 Управління житлового господарства Запорізької міської ради, (69037, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 214)
До відповідача 2 Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 13”, (69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, 11)
Про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення
суддя Зінченко Н.Г.
За участю представників:
Від позивача - ОСОБА_2 -довіреність б/н від 09.04.2009 р.
Від відповідача 1 - Молотильніков Ю.С. -довіреність № 15-01/1067 від 15.10.2009 р.
Від відповідача 2 - Молотильніков Ю.С. - довіреність № 2039 від 12.10.2009 р.
03.11.2009 р. до господарського суду Запорізької області звернувся Приватний підприємець ОСОБА_1, м. Запоріжжя (ПП ОСОБА_1) з позовною заявою до Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м. Запоріжжя (УЖГ Запорізької міської ради) та до Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 13”, м. Запоріжжя (КП “ВРЕЖО № 13”) про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення № 879 від 24.04.2002 р.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 03.11.2009 р. порушено провадження у справі № 4/370д/09, розгляд справи призначено на 08.12.2009 р., у сторін витребувані документи і докази, необхідні для вирішення спору.
В судовому засіданні 08.12.2009 р. справу розглянуто, прийнято і оголошено на підставі ст. 85 ГПК України за погодженням з представниками сторін вступну і резолютивну частини рішення.
За клопотанням представників сторін розгляд справи здійснювався без застосування технічних засобів фіксації судового процесу.
Заявлені позивачем вимоги ґрунтуються на положеннях ст., ст. 209, 220, 793 ЦК Україніст., ст., ст. 179, 180 ГК України і полягають в тому, що 24.04.2002 р. між РВ ФДМ України по Запорізькій області та позивачем був укладений договір оренди державного нерухомого майна, що знаходиться на балансі ВАТ “Укрграфіт”, № 879, за умовами якого позивач прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно: приміщення гаражу в житловому будинку, розташованому за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південно-Українська, 9, загальною площею 22,6 кв.м., що знаходиться на балансі ВАТ “Укрграфіт” та не увійшло до його статутного фонду. Факт передачі зазначеного приміщення підтверджується актом прийому-передачі від 24.04.2002 р., що є додатком № 2 до Договору № 879 від 24.04.2002 р. Відповідно до Додаткової угоди від 01.12.2002 р. до Договору № 879 від 24.04.2002 р. орендодавцем нежитлового приміщення було визначено УЖГ Запорізької міської ради, а балоансоутримувачем нежитлового приміщення -КП “ВРЕЖО № 13”. У зв'язку із тим, що чинним на час укладення спірного договору цивільним законодавством не передбачалося нотаріальне посвідчення договорів оренди, Договір № 879 від 24.04.2002 р. був укладений в письмовій формі без нотаріального посвідчення. Пунктом 10.8 Договору № 879 від 24.04.2002 р. передбачено, що якщо орендар за рахунок власних коштів за згодою орендодавця здійснив поліпшення орендованого майна, які не можливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, то тільки у випадку приватизації цього майна, витрати понесені орендарем підлягають компенсації в установленому чинним законодавством порядку. На теперішній час позивач має намір здійснити приватизацію нежитлового приміщення. У зв'язку із цим позивач звернувся до Управління у справах приватизації Запорізької міської ради з відповідною заявою для приватизації цього майна. Управління у справах приватизації Запорізької міської ради вказану заяву з доданими документами повернуло із зазначенням того, що здійснені позивачем поліпшення нежитлового приміщення по вул. Південно-Українська, 9 в м. Запоріжжі, гараж № 1 не можуть бути враховані при оцінці орендованого майна при приватизації у зв'язку із тим, що не відповідають вимогам п. 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди під час приватизації, а саме -договір оренди № 879 від 24.04.2002 р., строк дії якого сторонами пролонгувався, нотаріально не посвідчений і є таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства. Статтею 793 ЦК України передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно до п. 10.1 Договір оренди № 879 укладено з 24.04.2002 р. по 24.04.2005 р. строком на три роки. Строк дії цього Договору відповідними додатковими угодами сторонами пролонгований до 07.10.2011 р. Листом від 02.10.2009 р. позивач звернувся до відповідача № 1 з проханням нотаріально посвідчити спірний договір для подання документів до Управління у справах приватизації Запорізької міської ради щодо підтвердження невід'ємних поліпшень на об'єкті. Листом від 15.10.2009 р. вих. № 15-03/4575 відповідач № 1 відмовив позивачу у нотаріальному посвідчені спірного договору із посиланням на відсутність у кошторисі фінансування, яке б передбачало нотаріальне посвідчення договорів. Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна сторона із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати даний договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Враховуючи викладене, позивач просить суд позов задовольнити та на підставі ст. 220 ЦК України визнати дійсним договір оренди нежитлового приміщення № 879 від 24.04.2002 р.
Представник відповідачів надав суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що дійсно за Договором оренди нежитлового приміщення № 879 від 24.04.2002 р. позивачу було надано в строкове платне користування державне нерухоме майно: приміщення гаражу в житловому будинку, розташованому за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південно-Українська, 9, загальною площею 22,6 кв.м. На час укладення цього договору нотаріальне посвідчення згідно чинного на той час законодавства не вимагалося. В подальшому до Договору № 879 від 24.04.2002 р. вносилися зміни додатковими угодами в простій письмовій формі, як і укладався договір оренди, і не були посвідчені нотаріально. Позивач звертався до відповідача № 1 про посвідчення угод укладених після 01.01.2004 р., але у зв'язку із відсутністю фінансування з бюджету на ці цілі, відповідач № 1не надав згоди на це. На теперішній час посвідчити вказані угоди не можливо, тому що дата посвідчені договору і дата його укладання повинні співпадати. Разом із тим, відповідачі не заперечують про ти визнання судом в порядку ст. 220 ЦК України дійсним договору оренди нежитлового приміщення № 879 від 24.04.2002 р. та додаткових угод до нього.
Судом були досліджені письмові докази, що залучені до матеріалів справи, з яких судом встановлено наступне.
24.04.2002 р. між РВ ФДМ України в Запорізькій області (орендодавець), ПП ОСОБА_1 (позивачем у справі) та ВАТ “Укрграфіт” (балансоутримувач) був укладений Договір оренди державного нерухомого майна, що знаходиться на балансі ВАТ “Укрграфіт”, № 879 з відповідними доповненнями до нього (далі за текстом -Договір).
За умовами Договору орендодавець передав, а позивач (орендар) прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно: приміщення гаражу в житловому будинку, розташованому за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південно-Українська, 9, яке знаходиться на балансі ВАТ “Укрграфіт” та не ввійшло до його статутного фонду, а саме: вбудоване приміщення загальною площею 22,6 кв.м., гараж № 1.
Призначенням приміщення згідно п. 1.2 Договору -гараж.
Факт передачі в оренду нежитлового приміщення підтверджується Актом прийому-передачі від 24.04.2002 р., який є додатком № 2 до Договору, підписаний орендодавцем та орендарем і скріплений печаткою орендодавця, відповідно до якого майно передавалося в належному стані, без зауважень і претензій.
Відповідно до п. 10.1 Договір укладено з 24.04.2002 р. по 24.04.2005 р. строком на три роки.
Відповідно до Додаткової угоди від 01.12.2002 р. до Договору орендодавцем нежитлового приміщення було визначено УЖГ Запорізької міської ради (відповідач № 1 у справі), а балоансоутримувачем нежитлового приміщення -КП “ВРЕЖО № 13” (відповідач № 2 у справі).
В подальшому строк дії Договору відповідними додатковими угодами (від 27.01.2006 р., від 01.02.2007 р., від 25.05.2009 р., від 07.10.2009 р.) сторонами пролонгований до 07.10.2011 р.
Відповідно до пояснень представників сторін умови Договору оренди № 879 від 24.04.2002 р. виконувалися сторонами належним чином, орендна плата вносилася своєчасно та в повному обсязі.
Сторони у справі просять суд визнати дійсними договір оренди нежитлового приміщення № 879 від 24.04.2002 р. та додаткові угоди до нього, виходячи з того, що чинним законодавством встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Проаналізувавши матеріали та фактичні обставини справи, оцінивши надані докази, вислухавши представників сторін, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню виходячи з наступного.
Як вбачається з обставин справи, Договір оренди державного нерухомого майна, що знаходиться на балансі ВАТ “Укрграфіт”, № 879 від 24.04.2002 р. був укладений у відповідності до норм ЦК УРСР в редакції 1963 року. Статтею 47 зазначеного Кодексу була встановлена обов'язковість нотаріальної форми у випадках, зазначених у законі , і наслідки її недодержання. Так, передбачалось: якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною.
Із змісту зазначеної норми слідує, що визнання дійсною угоди у зв'язку з недодержанням нотаріальної форми угоди можливо при наявності умов, зокрема: спірна угода повинна бути виконана; виконана угода підлягала обов'язковому нотаріальному посвідченню у порядку, встановленому Законом України “Про нотаріат”; обов'язковість нотаріальної форми повинна бути указана в законі; визнати дійсною угоду з цих підстав можливо за вимогою сторони, яка виконала угоду; суд повинен перевірити, чому угода не була нотаріально посвідчена.
Відповідно до ст., ст. 256, 257 ЦК УРСР, чинного на момент укладення договору № 879 від 24.04.2002 р., за договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату. Законодавство, яке діяло на момент укладення договору оренди № 879 від 24.04.2002 р., не встановлювало обов'язкової нотаріальної форми щодо договору оренди нежитлового приміщення. В самому договорі також відсутня умова про те, що він підлягає нотаріальному посвідченню. Вказана обставина сторонами не заперечувалася.
З аналізу змісту договору № 879 від 24.04.2002 р. вбачається, що договір містить всі істотні умови, встановлені на момент його укладення ЦК УРСР, у тому числі щодо форми цього договору.
Матеріалами справи підтверджується та сторонами не спростовано, що фактично умови договору № 879 від 24.04.2002 р. сторонами виконувалися та продовжують виконуватися, тобто правовідносини з приводу найму нежитлового приміщення продовжують тривати до теперішнього часу.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначає, що оскільки між сторонами укладені додаткові угоди від 27.01.2006 р., від 01.02.2007 р., від 25.05.2009 р., від 07.10.2009 р. до основного договору оренди № 879 від 24.04.2002 р., якими строк його дії продовжений, то судом має бути застосована ст. 793 ЦК України, якою наявність обов'язкової нотаріальної форми договору найму будівлі або іншої капітальної споруди поставлена в залежність від строку укладення такого договору.
Суд з такою позицією не погоджується, виходячи з того, що приписами ст. 204 ЦК України в редакції 2003 року встановлена презумпція правомірності право чину, одним із різновидів якого є договір, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Тобто, приписами даної правової норми встановлено, що договір є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або він не визнаний судом недійсним.
Статтею 654 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
За текстом додаткових угод від 27.01.2006 р., від 01.02.2007 р., від 25.05.2009 р., від 07.10.2009 р. до основного договору оренди № 879 від 24.04.2002 р. зазначено, що вони є невід'ємними частинами цього договору.
Згідно з п. 10.2 умови Договору № 897 від 24.04.2002 р. є чинними на весь строк дії Договору та у випадках, коли після укладення Договору законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
За таких обставин, договір № 879 від 24.04.2002 р. є дійсним в силу закону, оскільки правовідносини по цьому договору між сторонами тривають, а приписами ст. 204 ЦК України встановлена презумпція правомірності правочину -правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Таким чином, оскільки інше не встановлено законом та договором оренди № 897 від 24.04.2002 р., а також не випливає із звичаїв ділового обороту, внесення змін до спірного договору має вчинятися в такій самій формі, що й сам договір оренди № 897 від 24.04.2002 р.
Отже, відсутні підстави для нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення № 879 від 24.04.2002 р. та додаткові угоди до нього, оскільки сам договір оренди був укладений в простій письмовій формі, відповідно, зміна умов договору № 879 має відбуватися в простій письмовій формі.
Договір оренди державного нерухомого майна, що знаходиться на балансі ВАТ “Укрграфіт”, № 879 від 24.04.2002 р. є правомірним, оскільки його неправомірність прямо не встановлена законом, форма договору, у тому числі додаткових угод від 27.01.2006 р., від 01.02.2007 р., від 25.05.2009 р., від 07.10.2009 р., дотримана, судом недійсним він не визнаний, а тому на час розгляду даної справи цей договір встановлює права і обов'язки сторін за договором.
Таким чином, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення № 879 від 24.04.2002 р.
На підставі викладеного, в задоволені позову відмовляється повністю.
Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати залишаються за позивачем.
Керуючись ст., ст. 44, 49, 68, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В задоволенні позову відмовити повністю.
Суддя Н.Г.Зінченко
Рішення оформлено і підписано у відповідності до вимог ст. 84 ГПК України “10 ” грудня 2009 р.