21 листопада 2017 року м. Чернівці
Колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Чернівецької області в складі:
головуючого Міцнея В.Ф.
суддів: Височанської Н.К., Владичана А.І.
секретар Костюк Л.С.
за участю: ОСОБА_1 та її представника - ОСОБА_2, Герасимюк
Р.І. та її представника - ОСОБА_3,
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю ,,Чернівцірембуд”, ОСОБА_5 про переведення прав покупця, за апеляційною скаргою ОСОБА_1, ОСОБА_4 на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 30 вересня 2017 року,
ОСОБА_1, ОСОБА_4 звернулися до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю ,,Чернівцірембуд” (далі - ТОВ ,,Чернівцірембуд”), ОСОБА_5 про переведення прав покупця.
Вказували на те, що 1 жовтня 2005 року між ними та ТОВ ,,Чернівцірембуд” було укладено договір найму кімнати № 10 в квартирі АДРЕСА_1.
З моменту укладення даного договору вони безперервно користуються квартирою і за весь цей час наймодавець жодного разу не висловив своїх заперечень проти такого користування. Договір найму в судовому порядку не був розірваний чи визнаний недійсним, а тому відповідно до положень ст.764 ЦК України термін дії вказаного договору щорічно продовжувався на новий строк і є чинним до даного часу.
справа №727/6043/16-ц головуючий у І-й інстанції Літвінова О.Г.
провадження 22-ц/794/1130/17 суддя-доповідач: ОСОБА_6Ф
категорія:19/20
Згідно з відомостями з реєстру прав власності на нерухоме майно 29 квітня 2011 року ОСОБА_5 купила 42/10000 частки будинку № 12 по вулиці Полєтаєва у м. Чернівці, яка складається з орендованої ними кімнати.
27 липня 2016 року ними було отримано вимогу від ОСОБА_5 про усунення перешкод в користуванні майном та виселення.
На момент укладення договору купівлі-продажу частки вказаного будинку між ТОВ ,,Чернівцірембуд” та ОСОБА_5 вони були наймачами спірної кімнати, а тому мають переважне право на її придбання.
Посилаючись на ці обставини, позивачі просили суд перевести на них права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу квартири спільного заселення №1-18 в будинку №12 по вулиці Полєтаєва у м. Чернівці, укладеного 29 квітня 2011 року між ТОВ ,,Чернівцірембуд” та ОСОБА_5
Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівці від 30 серпня 2017 рокуу задоволенні позову відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1, ОСОБА_4 просять рішення суду скасувати та ухвалите нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Колегія суддів, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, рішення суду в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення цього позову, а в решті рішення суду слід залишити без змін з таких підстав.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ ,,Чернівцірембуд” повідомив позивачку ОСОБА_1 про намір і умови продажу спірної квартири, однак остання нескористалися переважним правом на придбання цієї квартири.
Проте з таким висновком суду першої інстанції колегія суддів не погоджується, виходячи з наступного.
Відповідно до ст.810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Як встановлено судом, 1 жовтня 2005 року між ТОВ ,,Чернівцірембуд” та ОСОБА_1 було укладено строковий оплатний договір найму житла у будинку відомчого житлового фонду ТОВ ,,Чернівцірембуд”, а саме кімнати №10 в будинку №12 по вулиці Полетаєва у м. Чернівці.
Пунктом 3 цього договору встановлено, що він діє на протязі року з моменту його підписання.
З довідки ТОВ ,,Чернівцірембуд” від 6 вересня 2017 року вбачається, що після реконструкції кімнаті № 10, в якій проживають позивачі, присвоєно № 1-18 (а.с.138).
29 квітня 2011 року між ТОВ ,,Чернівцірембуд” та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу 42/10000 часток будинку № 12 по вулиці Полетаєва у м. Чернівці, які складаються з житлової кімнати 1-18 площею 17,60 кв.м., зайнятої позивачами , ? частини вбиральні загального користування 1-12а площею 0,60 кв.м., 1/5 частини коридору загального користування 1-14 площею 0,70 кв.м. та 1/8 частини кухні загального користування 1-4 площею 1,63 кв.м. За домовленістю сторін продаж цього майна вчинено за 28000 грн.
Згідно з ч.1 ст.822 ЦК України не пізніше ніж за три місяці до спливу договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або на інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.
З матеріалів справи вбачається, що позивачі до теперішнього часу проживають у кімнаті № 1-18 у будинку № 12 по вулиці Полєтаєва в м.Чернівці, вносять плату за користування цим житлом та сплачують комунальні послуги (а.с. 9-10, 12, 101-102).
Отже, на момент укладення договору купівлі-продажу 42/10000 часток будинку № 12 по вулиці Полетаєва у м. Чернівці позивачка ОСОБА_1 була наймачем цього житла.
Частиною 2 ст.822 ЦК України передбачено, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.
Порядок реалізації наймачем цього права законом не визначений.
За змістом ч.1 ст.8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Так, статтею 362 ЦК України встановлено обов'язок продавця-співвласника майна письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку за відповідною ціною та про інші умови продажу, а також правові наслідки порушення ним права переважної купівлі.
Відповідно до ч.2 ст.362 ЦК України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснюють цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі, співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець (ч.4 ст.362 ЦК).
Оскільки Цивільний Кодекс України, інші акти цивільного законодавства та договір найму спірної квартири не визначають правових наслідків порушення переважного права наймача перед іншими особами на придбання житла, яке є предметом договору найму, у разі його продажу, то до даних спірних правовідносин слід застосовувати положення ст.362 ЦК України в порядку аналогії закону.
Отже, ТОВ ,,Чернівцірембуд” було зобов'язано повідомити наймача - ОСОБА_1 письмово з дотриманням місячного строку про намір продати орендоване нею житло, вказавши при цьому ціну та інші умови його продажу.
З огляду на викладене висновки суду першої інстанції про те, що позивачка ОСОБА_1 в усній формі дала згоду на продаж спірної квартири і тим самим не скористувалася переважним правом на придбання цієї квартири, не грунтуються на законі.
Крім того, позивачка ОСОБА_1 заперечує факт дачі нею згоди на продаж ТОВ ,,Чернівцірембуд” спірної квартири ОСОБА_5
За таких обставин колегія суддів вважає, що позивачка ОСОБА_1 як наймач спірного житла, має переважне право на придбання цього житла у зв'язку з його продажем, а тому її позовна вимога до ТОВ ,,Чернівцірембуд”, ОСОБА_5 про переведення прав покупцяза договором купівлі-продажу від 29 квітня 2011 року підлягає задоволенню.
Водночас позовна вимога ОСОБА_4 до ТОВ ,,Чернівцірембуд”, ОСОБА_5 про переведення прав покупцяза вказаним договором задоволенню не підлягає, оскільки вона не є наймачем спірної квартири, а проживає в ній як член сім'ї наймача, і переважного права на придбання цього майна у разі його продажу у неї не виникло.
Відповідно до ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.
Враховуючи те, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню в повному обсязі, то понесені нею витрати зі сплати судового збору за подання позову та апеляційної скарги в розмірі 1596 грн підлягають стягненню на її користь з ТОВ ,,Чернівцірембуд” і ОСОБА_5 в рівних частках.
Керуючись ст.ст. 88, 304, 307, 309, 314 ЦПК України, колегія суддів
Апеляційну скаргу ОСОБА_1, ОСОБА_4 задовольнити частково.
Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 30 вересня 2017 року в частині відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю ,,Чернівцірембуд”, ОСОБА_5 про переведення прав покупця скасувати.
Позов ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю ,,Чернівцірембуд”, ОСОБА_5 про переведення прав покупця задовольнити.
Перевести на ОСОБА_1 права і обов'язки покупця за договором купівлі-продажу 42/10000 часток будинку № 12 по вулиці Полетаєва у м. Чернівці, які складаються з житлової кімнати 1-18 площею 17,60 кв.м., ? частини вбиральні загального користування 1-12а площею 0,60 кв.м., 1/5 частини коридору загального користування 1-14 площею 0,70 кв.м. та 1/8 частини кухні загального користування 1-4 площею 1,63 кв.м., укладеним 29 квітня 2011 року між товариством з обмеженою відповідальністю ,,Чернівцірембуд” та ОСОБА_5, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованим в реєстрі за № 1057.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_5 грошові кошти в розмірі 28000 грн, які знаходяться на рахунку 37319021008745 , код 26311401 Державної казначейської служби України.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю ,,Чернівцірембуд” та ОСОБА_5 в рівних частках на користь ОСОБА_1 витрати, пов'язані зі сплатою судового збору в розмірі 1596 грн за подання позову та апеляційної скарги.
В решті рішення суду залишити без змін.
Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.
Головуючий
Судді: