12 жовтня 2017 року Справа № 910/12338/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :
головуючого суддіХодаківської І.П.,
суддівДанилової М.В.,
Сибіги О.М.,
розглянувши
касаційну скаргуУкраїнсько-турецького товариства з обмеженою відповідальністю "Узай"
на постанову від 12.07.2017 Київського апеляційного господарського суду
у справі№910/12338/16 господарського суду міста Києва
за позовомУкраїнсько-турецького товариства з обмеженою відповідальністю "Узай"
доКиївської міської ради
провнесення змін до договору оренди земельної ділянки
За участю представників сторін:
Від позивача - Євенок Ю.Ю. (за дог.)
Від відповідача - Власенко І.І. (дов. від 22.08.17)
Українсько-турецьке товариство з обмеженою відповідальністю "Узай" звернулось до господарського суду м. Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеним з 23.06.2016 між Українсько-турецьким ТОВ "Узай" та Київською міською радою договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), про що зроблено запис від 23.03.2007 за №79-6-00488 у книзі записів державної реєстрації договорів в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), про що зроблено запис від 26.01.2009 за №79-6-00685 у книзі записів державної реєстрації договорів, в редакції, яка підписана Українсько-турецьким товариством з обмеженою відповідальністю "Узай", а саме:
1. Слова абзацу 17 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди: "передати Головному управління житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі квартир (крім службового житла) в цьому багатофункціональному житлово-торговельно-розважальному комплексі на підставі пункту 38 рішення Київської міської ради від 17.01.2008 за №3/4475 "Про бюджет міста Києва за 2008 рік" - виключити.
2. Слова абзацу 18 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди: "сплатити до цільового фонду спеціального фонду міського бюджету міста Києва на розвиток будівництва до моменту здачі в експлуатацію кошти в розмірі 5% витрат з будівництва, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Міністерством регіонального розвитку і будівництва України для міста Києва станом на день оплати, на підставі пункту 39 рішення Київської міської ради від 17.01.2008 за №3/4475 "Про бюджет міста Києва на 2008 рік" - виключити.
Рішенням господарського суду міста Києва від 30.08.2016 (суддя Демидов В.О.) позов задоволено в повному обсязі, визнано укладеним з 23 червня 2016 року між Українсько-турецьким ТОВ "Узай" та Київською міською радою договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), про що зроблено запис від 23.03.2007 за №79-6-00488 у книзі записів державної реєстрації договорів в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), про що зроблено запис від 26.01.2009 за №79-6-00685 у книзі записів державної реєстрації договорів, в запропонованій позивачем редакції.
Рішення місцевого господарського суду мотивовано тим, що відповідачем не виконано покладених на нього функцій та не внесено відповідних змін у прийняте рішення та укладений договір, виходячи з норм Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Постановою колегії суддів Київського апеляційного господарського суду від 12.07.2017 у складі: Куксова В.В., Скрипки І.М., Гончарова С.А. рішення господарського суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення, яким в позові відмовлено. Постанова мотивована тим, що матеріали справи не містять відомостей про внесення змін до рішення Київської міської ради від 28.08.2008 № 176/176, на підставі якого на позивача покладено відповідні зобов'язання, тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеним з 23.06.2016 договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, редакція якого передбачає виключення зобов'язань, обумовлених п. 5.9. та п. 5.10 наведеного рішення Київської міської ради.
Українсько-турецьким ТОВ "Узай" у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням апеляційним господарським судом норм чинного законодавства, зокрема, положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.
Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що на підставі рішення господарського суду міста Києва від 21.12.2006 у справі № 2/635 між Київською міською радою (орендодавець) та Українсько-турецьким ТОВ "Узай" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), про що зроблено запис від 23.03.2007 за №79-6-00488 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Відповідно до умов вказаного вище договору оренди, об'єктом оренди є земельна ділянка за адресою: м. Київ, Голосіївський район, вул. Трутенка, 24, загальною площею 89 800, 00 кв. м., кадастровий номер 8000000000:72:277:0001. Договір укладено на 50 років.
Рішенням Київської міської ради від 28.08.2008 за № 176/176 "Про внесення змін до проекту відведення земельної ділянки Українсько-турецькому товариству з обмеженою відповідальністю "Узай" для проектування, будівництва та експлуатації багатофункціонального житлово-торговельно-розважального комплексу на вул. Онуфрія Трутунка, 24 у Голосіївському районі м. Києва":
передано Українсько-турецькому ТОВ "Узай" в довгострокову оренду на 49 років земельну ділянку загальною площею 8, 98 га для проектування, будівництва та експлуатації багатофункціонального житлово-торговельно-розважального комплексу на вул. Онуфрія Трутунка, 24 у Голосіївському районі м. Києва;
зобов'язано Українсько-турецьке ТОВ "Узай" передати Головному управління житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі квартир (крім службового житла) в цьому багатофункціональному житлово-торговельно-розважальному комплексі на підставі пункту 38 рішення Київської міської ради від 17.01.2008 за № 3/4475 "Про бюджет міста Києва за 2008 рік; сплатити до цільового фонду спеціального фонду міського бюджету міста Києва на розвиток будівництва до моменту здачі в експлуатацію кошти в розмірі 5% витрат з будівництва, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Міністерством регіонального розвитку і будівництва України для міста Києва станом на день оплати, на підставі пункту 39 рішення Київської міської ради від 17.01.2008 за № 3/4475 "Про бюджет міста Києва на 2008 рік".
На підставі рішенням Київської міської ради від 28.08.2008 за № 176/176 сторони 20.01.2009 уклали договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), про що зроблено запис від 26.01.2009 за №79-6-00685 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Відповідно до абзаців 17, 18 підпункту 8.4 пункту 8 договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний:
- передати Головному управління житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі квартир (крім службового житла) в цьому багатофункціональному житлово-торговельно-розважальному комплексі на підставі пункту 38 рішення Київської міської ради від 17.01.2008 за № 3/4475 "Про бюджет міста Києва за 2008 рік";
- сплатити до цільового фонду спеціального фонду міського бюджету міста Києва на розвиток будівництва до моменту здачі в експлуатацію кошти в розмірі 5% витрат з будівництва, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Міністерством регіонального розвитку і будівництва України для міста Києва станом на день оплати, на підставі пункту 39 рішення Київської міської ради від 17.01.2008 за № 3/4475 "Про бюджет міста Києва на 2008 рік".
З листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 07.07.2016 за № 057021-13077 вбачається, що згідно з постановами від 20.07.2010, від 03.09.2010 за № 1601 та від 15.11.2012 за №1663 слідчого відділу ГУ СБУ у м. Києві та Київській області та постановою слідчого відділу прокуратури м. Києва на вказану вище земельну ділянку було накладено арешт та визнано речовими доказами у кримінальних справах, а саме: заборонено проведення будь-яких дій по даній ділянці (оформляти права власності, вчиняти будь-які угоди, видавати державні акти на право власності тощо). Постановою Старшого слідчого В. Кобріна слідчого відділу Головного управління Служби безпеки України у м. Києві та Київській області від 17.05.2016 скасовано арешт із земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Онуфрія Трутенка, 24, з кадастровим номером 8000000000:72:277:0001, який накладався у кримінальному провадженні №22012110000000031 під час досудового слідства у вказаних кримінальних справах.
02.06.2016 позивач звернувся до Київської міської ради з пропозицією про зміну умов договору оренди земельної ділянки, а саме про виключення абзаців 17, 18 підпункту 8.4 пункту 8 з договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, яка отримана відповідачем 02.06.2016 за вх. № 08/9282.
Відповіді на вказану пропозицію матеріали справи не містять.
Посилаючись на те, що абзаци 17, 18 підпункту 8.4 пункту 8 не відповідають вимогам чинного законодавства, зокрема ч. 7 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", позивач звернувся до суду з даним позовом.
Колегія суддів зазначає, що згідно ст. ст. 4, 10 та 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом.
Згідно зі ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Внесення змін до договору в односторонньому порядку передбачено ст. 652 ЦК України.
Порядок зміни господарського договору врегульований статтею 188 Господарського кодексу України, відповідно до якої зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
Відповідно до частини 4 цієї статті у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений двадцятиденний строк після одержання пропозиції про зміну (розірвання) договору, з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Оскільки судами попередніх інстанцій не було встановлено факту внесення змін чи скасування рішення Київської міської ради від 17.01.2008 за № 3/4475 та від 28.08.2008 за № 176/176, позивач згідно ст. 188 Господарського кодексу України реалізував своє право на внесення змін до договору шляхом звернення з відповідним судовим позовом.
Законом України від 25.12.2008 "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", що набрав чинності 14 січня 2009 року, внесено зміни до Закону України "Про планування і забудову територій", в тому числі доповнено частину 8 ст. 27-1 вказаного закону. Зазначеними змінами передбачено, що органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь- яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема, житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі (внеску) замовника, встановленої цією статтею.
Пунктом 7 ст. 40 Закону України від 17.02.2011 "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності 12.03.2011, закріплена заборона вимагати органами місцевого самоврядування від замовників будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.
Також, пунктом 7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено, якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.
Таким чином, Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" в імперативному порядку зобов'язано відповідача привести у відповідність з вищевказаним Законом рішення Київської міської ради від 28.08.2008 №176/176 "Про внесення змін до проекту відведення земельної ділянки Українсько-турецькому товариству з обмеженою відповідальністю "Узай" для проектування, будівництва та експлуатації багатофункціонального житлово-торговельно-розважального комплексу на вул. Онуфрія Трутунка, 24 у Голосіївському районі м. Києва" та договір.
З'ясувавши обставини справи та надавши оцінку умовам спірних абзаців пункту 8.4 розділу 8 договору на відповідність їх вимогам чинного законодавства, суд першої інстанції обгрунтовано встановив наявність матеріально-правових підстав для внесення змін до договору способом виключення з нього абзаців 17, 18 пункту 8.4 розділу 8.
Висновки суду апеляційної інстанції щодо того, що необхідність приведення у відповідність до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" не стосується спірного договору, не відповідають нормам чинного законодавства, зокрема, ст.203 Цивільного кодексу України, та не враховують, що договори укладаються сторонами на власний розсуд і можуть мати елементи різних договорів, які регулюють різні правовідносини.
Посилання апеляційної інстанції на те, що матеріали справи не містять відомостей про внесення змін до рішення Київської міської ради від 28.08.2008 № 176/176, на підставі якого на позивача покладено вищевказані зобов'язання, тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеним з 23.06.2016 договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, також не відповідає нормам чинного законодавства, оскільки Прикінцевими положеннями Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено обов'язок приведення договорів у відповідність із цим Законом. Не внесення змін у спірне рішення ради не перешкоджає позивачу згідно ст. 188 Господарського кодексу України реалізувати своє право на внесення змін до договору шляхом звернення з відповідним судовим позовом.
Враховуючи викладене, рішення господарського суду першої інстанції про задоволення позову відповідає нормам чинного законодавства і має бути залишено без змін, а постанова підлягає скасуванню.
Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-10, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Вищого господарського суду України
Касаційну скаргу Українсько-турецького товариства з обмеженою відповідальністю "Узай" задовольнити.
Постанову від 12.07.2017 Київського апеляційного господарського суду у справі №910/12338/16 господарського суду міста Києва скасувати.
Рішення від 30.08.2016 господарського суду міста Києва у справі №910/12338/16 залишити без змін.
Витрати зі сплати судового збору за розгляд касаційної скарги віднести на відповідача.
Стягнути з Київської міської ради на користь Українсько-турецького товариства з обмеженою відповідальністю "Узай" 1654,00грн судового збору.
Видачу наказу доручити господарському суду міста Києва.
Головуючий суддя І. Ходаківська
Судді М. Данилова
О. Сибіга