29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"20" вересня 2017 р.Справа № 924/751/17
Господарський суд Хмельницької області у складі:
суддя Виноградова В.В., розглянувши матеріали справи
за позовом заступника прокурора Хмельницької області, м. Хмельницький в інтересах держави
до: 1. Красилівської районної державної адміністрації, м. Красилів Хмельницької області
2. фермерського господарства "Стожари", с. Глібки Красилівського району Хмельницької області
про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки
за участю представників:
від прокуратури: ОСОБА_1 - за посвідченням №031942 від 02.02.2015р.,
від відповідача - Красилівської РДА: ОСОБА_2 - за довіреність від 17.05.2017р. №47/08-14-1486/2017
від відповідача - ФГ "Стожари": ОСОБА_3 - за довіреністю від 29.03.2017р.
Рішення приймається 20.09.2017 р., оскільки в судовому засіданні 14.09.2017 р. оголошувалась перерва.
Відповідно до ст. 85 ГПК України в судовому засіданні проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
встановив: заступник прокурора Хмельницької області звернувся до суду з позовом в інтересах держави, в якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 19.10.2008 р., укладений між Красилівською районною державною адміністрацією та фермерським господарством "Стожари", оскільки останній укладено з порушенням земельного законодавства.
Позовні вимоги обґрунтовує відсутністю затвердженої у встановленому законодавством порядку нормативної грошової оцінки земельної ділянки при визначенні орендної плати під час укладення спірного договору оренди землі та положеннями ст. ст. 14, 19 Конституції України, ст. ст. 203, 215 ЦК України, ст. ст. 1, 5 ЗК України, ст. ст. 2. 13, 15 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 5, 13, 23 Закону України "Про оцінку земель", ст. 36 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації".
Прокурор позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позові.
Повноважний представник відповідача - Красилівської РДА у судовому засіданні та у відзиві на позовну заяву (від 19.09.2017 р. №47/08-14-2723/2017) позовні вимоги визнає. Посилаючись на положення ст. ст. 210, 211 ЗК України, ст. 15 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 5, 13, 23 Закону України "Про оцінку земель", зазначає, що договір оренди укладений з порушенням вимог законодавства, оскільки, за інформацією Красилівської районної ради, технічна документація з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок ФГ "Стожари" не затверджувалась.
Повноважний представник відповідача - ФГ "Стожари" у судовому засіданні та відповідач у відзиві на позовну заяву (від 14.09.2017 р.) позовні вимоги визнає, оскільки нормативно-грошова оцінки земельної ділянки не проводилась, земельна ділянка не використовується.
Розглядом матеріалів справи встановлено:
Розпорядженням заступника голови Красилівської районної державної адміністрації Хмельницької області від 02.06.2008 р. №286/2008-р затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, які посвідчують право на оренду земельних ділянок, фермерському господарству "Стожари" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площами 16,50 га, 7,80 га, 40,52 га, що розташовані за межами населених пунктів Глібківської сільської ради Красилівського району та перебувають в державній власності; передано ФГ "Стожари" в оренду, строком на 25 років, земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площами 16,50 га, 7,80 га, 40,52 га, що розташовані за межами населених пунктів Глібківської сільської ради Красилівського району та перебувають в державній власності.
19.10.2008 р. між Красилівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ФГ "Стожари" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), за яким орендодавець, на підставі розпорядження голови Красилівської районної державної адміністрації від 02.06.2008 р. №286/2008-р надає, а орендар приймає в довгострокове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населених пунктів Глібківської сільської ради Красилівського району Хмельницької області (п. 1 договору).
Згідно з п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 40,52 га, у тому числі рілля - 40,52 га.
У п. 5 договору зазначено, що вартість 1 га ріллі становить 4096 грн.
Договір укладено на 25 років (у разі укладання договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою) (п. 8 договору).
За умовами п. п. 9, 10 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% в сумі 13060,00 грн. в рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної у комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення, коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни договору оренди чи продовження його дії.
Пунктом 11 договору передбачений щомісячний строк внесення орендної плати.
Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п. 13 договору).
Відповідно до п. п. 15, 16 договору земельна ділянка передається в оренду для виробництва сільськогосподарської продукції. Цільове призначення земельної ділянки - ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на оренду земельної ділянки (п. 18 договору).
Згідно з п. 20 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у триденний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.
У п. 28 договору сторони погодили права орендодавця, зокрема, право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 44 договору).
Договір підписаний сторонами, скріплений відтисками їхніх печаток, містить запис про його реєстрацію у Красилівському районному відділі Хмельницької регіональної філії ДП "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у Держреєстрі земель вчинено запис від 24.12.2008 р. за №040875600278.
19.10.2008 р. сторонами складено акт передачі-прийому земельної ділянки, переданої у користування на умовах оренди (додаток №2 до договору), відповідно до якого орендодавець передає згідно договору оренди та плану (схеми) земельну ділянку загальною площею 40,52 га, яка знаходиться за межами с. Глібки Глібківської сільської ради Красилівського району Хмельницької області та перебуває у державній власності, а орендар ФГ "Стожари" приймає в користування на умовах оренди вищезгадану земельну ділянку.
Листом від 06.07.2017 р. №274/01-16 Красилівська районна рада повідомила заступника прокурора області про те, що на сесіях ради ФГ "Стожари" технічна документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 40,52 га, розташованої за межами населених пунктів Глібківської сільської ради Красилівського району, не затверджувалась.
Головне управління Держгеокадастру у Хмельницькій області листом від 11.07.2017 р. №10-22-0.222-6978/2-17 надало заступнику прокурора області висновок державної експертизи землевпорядної документації від 29.03.2012 р. №211, а саме: технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована за межами населених пунктів Глібківської сільської ради Красилівського району Хмельницької області. Замовник: ФГ "Стожари". У висновку зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 40,52 га становить 939356 грн.
У зв'язку з відсутністю затвердженої у встановленому законодавством порядку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду за договором оренди земельної ділянки від 19.10.2008 р., що суперечить приписам, зокрема, ст. ст. 5, 13, 23 Закону України "Про оцінку земель", заступник прокурора Хмельницької області звернувся з позовом в інтересах держави про визнання зазначеного договору недійсним відповідно до ст. ст. 203, 215 ЦК України
Аналізуючи подані докази, оцінюючи їх у сукупності, суд до уваги бере таке.
У ст. 2 Земельного кодексу України (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення оспореного договору) (далі - ЗК України) визначено, що земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Статтею 13 (п. 7 ч. 1) Закону України "Про місцеві державні адміністрації" (в редакції, чинній на момент укладення оспореного договору) передбачено, що до відання місцевих державних адміністрацій у межах і формах, визначених Конституцією і законами України, належить вирішення питань, зокрема, використання землі, природних ресурсів, охорони довкілля.
Відповідно до пункту а) ч. 1 ст. 17 ЗК України до повноважень місцевих державних адміністрацій у галузі земельних відносин належить розпорядження землями державної власності в межах, визначених цим Кодексом.
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Відповідно до пункту 12 Перехідних положень ЗК України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Відповідно до частини 3 статті 122 ЗК України районні державні адміністрації на їх території надають земельні ділянки із земель державної власності у постійне користування юридичним особам у межах сіл, селищ, міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для: а) сільськогосподарського використання; б) ведення водного господарства, крім випадків, передбачених частиною сьомою цієї статті; в) будівництва об'єктів, пов'язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району (шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо), крім випадків, визначених частиною сьомою цієї статті.
Згідно з ч. 1 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Як убачається з матеріалів справи, розпорядженням заступника голови Красилівської районної державної адміністрації Хмельницької області від 02.06.2008 р. №286/2008-р затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, які посвідчують право на оренду земельних ділянок, фермерському господарству "Стожари" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площами 16,50 га, 7,80 га, 40,52 га, що розташовані за межами населених пунктів Глібківської сільської ради Красилівського району та перебувають в державній власності, та передано вищезазначені земельні ділянки ФГ "Стожари" в оренду, строком на 25 років.
19.10.2008 р. між Красилівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ФГ "Стожари" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець, на підставі розпорядження голови Красилівської районної державної адміністрації від 02.06.2008 р. №286/2008-р надав, а орендар прийняв в довгострокове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населених пунктів Глібківської сільської ради Красилівського району Хмельницької області. В оренду передана земельна ділянка загальною площею 40,52 га, у тому числі рілля - 40,52 га.
Прокурор просить визнати недійсним зазначений договір оренди, оскільки останній суперечить вимогам ст. ст. 5, 13, 23 Закону України "Про оцінку земель", ст. ст. 13, 15 Закону України "Про оренду землі", так як земельну ділянку передано в оренду за відсутності проведеної та затвердженої в установленому порядку нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки.
Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Зокрема, відповідно до ч. 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. ст. 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Згідно ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").
Частиною 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" (тут і далі - в редакції, що діяла на момент укладення спірного договору) передбачено, що нормативна грошова оцінка обов'язково проводиться, зокрема, у разі визначення орендної плати за землі державної та комунальної форми власності.
Відповідно, нормативна грошова оцінка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності. При цьому, як зазначено в ст. 1 цього Закону, нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Із зазначених вище положень убачається, що обов'язок зі сплати орендної плати є нормативно регульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням з порушенням умов та порядку, передбачених чинним законодавством; дотримання порядку визначення орендної плати відповідно до проведеної нормативної грошової оцінки є чинником економічного регулювання земельних відносин, визначення економічно обґрунтованих надходжень до місцевих бюджетів та можливості подальшої індексації відповідних надходжень, виконання вимог статті 627 Цивільного кодексу України щодо справедливості укладеного договору шляхом забезпечення застосування рівного підходу при визначенні орендної плати незалежно від особи учасника правовідносин. Порушення цього порядку суперечить частині 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель".
Дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового (в тому числі договірного) врегулювання, що виключає невизначеність у правовідносинах сторін, безпосередньо належить до інтересів держави.
Зазначене узгоджується з правовими позиціями, викладеними у постановах Верховного Суду України від 11.05.2016 р. у справі №6-824цс16, від 01.07.2015 р. у справі 3-297гс15, від 01.07.2015 р. у справі 3-298гс15, від 20.05.2015 р. у справі №916/2294/14, від 08.04.2015 р. у справі №916/2439/14, обов'язковість яких для всіх судів України визначена ст. 111-28 ГПК України, у постановах ВГСУ від 22.08.2017 р. у справі №919/10/17, від 09.08.2017 р. у справі №922/374/16, від 08.11.2016 р. у справі №918/172/16, від 02.12.2014 р. у справі №916/2287/14.
Судом враховується, що згідно з ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 20 вказаного Закону за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів (ст. 23 Закону України "Про оцінку земель").
Доказів про дотримання сторонами вищезазначених вимог законодавства щодо проведення і затвердження нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та визначення на її основі орендної плати при укладенні спірного договору суду не подано.
З приводу наявного в матеріалах справи висновку державної експертизи землевпорядної документації від 29.03.2012 р. №211 щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 40,52 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована за межами населених пунктів Глібківської сільської ради Красилівського району Хмельницької області, виготовленої на замовлення ФГ "Стожари", суд зазначає, що відповідно до ст. 36 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" дійсний протягом строку дії об'єкта державної експертизи, але не більше трьох років від дня його видачі. При цьому у висновку зазначено дату виготовлення документації, а саме: березень 2012 р., тоді як оспорений договір оренди земельної ділянки укладено 19.10.2008 р.
Також відсутні докази затвердження документації з нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки в установленому порядку місцевою радою, як того вимагає ст. 23 Закону України "Про оцінку земель". Натомість, у листі від 06.07.2017 р. №274/01-16 Красилівська районна рада повідомила про те, що на сесіях ради ФГ "Стожари" технічна документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 40,52 га, розташованої за межами населених пунктів Глібківської сільської ради Красилівського району, не затверджувалась.
Суд бере до уваги й те, що в процесі вирішення спору сторони не усунули у встановленому порядку порушення, які тягнуть за собою визнання правочинів недійсними, як це передбачено у п. 2.4 постанови Пленуму ВГСУ "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" від 29.05.2013 р. №11.
Натомість, відповідачі позовні вимоги визнають з огляду на порушення вимог законодавства щодо проведення та затвердження нормативно-грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки.
Таким чином, зазначення у договорі орендної плати не на основі нормативно-грошової оцінки, визначеної відповідно до вимог чинного на час укладення договору законодавства, є неправомірним. Доказів, які б спростовували зазначене, відповідачами не надано.
Отже, укладення договору оренди від 19.10.2008 р. із визначенням орендної плати без нормативно-грошової оцінки суперечить приписам чинного законодавства. Тому спірний договір не відповідає ст. 13 Закону України "Про оцінку земель", ст. 15 Закону України "Про оренду землі", що відповідно до ст. ст. 203, 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.
Судом враховується, що, зважаючи на норми статті 236 ЦК України і ч. 3 ст. 207 ГК України, зобов'язання за визнаним недійсним договором оренди припиняються на майбутнє. Тому спірний договір оренди підлягає визнанню недійсним з припиненням договору на майбутнє. Аналогічна правова позиція викладена у п. 2.29 постанови Пленуму ВГСУ № 6 від 17.05.2011 р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин".
За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню, а договір оренди від 19.10.2008 р., укладений між відповідачами, підлягає визнанню недійсним з припиненням його на майбутнє.
З приводу клопотання прокурора про поновлення пропущеного строку звернення до суду з позовом, зазначеного у позовній заяві, суд зауважує, що відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Згідно зі ст. 267 ЦК України заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності.
Разом з тим, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.
З огляду на зазначене клопотання прокурора про поновлення пропущеного строку звернення до суду з позовом суд залишає без розгляду, оскільки сторони у спорі не заявляли про застосування позовної давності, про поновлення строку якої просить прокурор.
Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір у зв'язку із задоволенням позову підлягає покладенню на відповідачів у рівних частинах.
Керуючись ст. ст. 1, 2, 33, 43, 49, 82, 85, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд
Позов заступника прокурора Хмельницької області, м. Хмельницький в інтересах держави до Красилівської районної державної адміністрації, м. Красилів Хмельницької області, фермерського господарства "Стожари", с. Глібки Красилівського району Хмельницької області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки задовольнити.
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 19.10.2008 р., укладений між Красилівською районною державною адміністрацією та фермерським господарством "Стожари" (зареєстрований у Красилівському районному відділі Хмельницької регіональної філії ДП "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України" 24.12.2008 р. за №040875600278) з припиненням договору на майбутнє.
Стягнути з Красилівської районної державної адміністрації Хмельницької області, м. Красилів, Хмельницька обл., площа Незалежності, буд. 2 (код 21326527) на користь прокуратури Хмельницької області, м. Хмельницький, провул. Військоматський, буд. 3 (код ЄДРПОУ 02911102) 800,00 грн. (вісімсот гривень 00 коп.) витрат зі сплати судового збору.
Видати наказ.
Стягнути з фермерського господарства "Стожари", с. Глібки, Красилівський район, Хмельницька область (код 32883763) на користь прокуратури Хмельницької області, м. Хмельницький, провул. Військоматський, буд. 3 (код ЄДРПОУ 02911102) 800,00 грн. (вісімсот гривень 00 коп.) витрат зі сплати судового збору.
Видати наказ.
Повне рішення складено 22.09.2017 р.
Суддя В.В. Виноградова
Віддрук. 4 прим.: 1 - до справи, 2 - відповідачу 1 (31000, Хмельницька область, м. Красилів, площа Незалежності, 2), 3 - відповідачу 2 (31051, Хмельницька область, Красилівський район, с. Глібки), 4 - прокурору (м. Хмельницький, пров. Військоматський, 3).