ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 11/380 26.10.09
За позовом Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1
до
про Товариства з обмеженою відповідальністю «Роялті - рент»
усунення перешкод у користуванні приміщення
Суддя Смирнова Ю.М.
Представники:
від позивача
від відповідача ОСОБА_2 -представник
Карпов Є.І. - представник
Рішення прийнято 26.10.2009, оскільки 25.09.2009 та 05.10.2009 у судовому засіданні оголошувалась перерва відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.
Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про зобов'язання відповідача не чинити та усунути будь -які перешкоди позивачу у здійсненні права користування орендованим приміщенням площею 32,10 кв.м., визначеним на по -поверховому плані торгово -адміністративного комплексу і позначеним як секція С-26 на другому поверсі торгового комплексу, який розташований за адресою: м. Київ, вул. Гришка, 5.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач всупереч умовам договору №674 суборенди від 16.04.2007, укладеного між позивачем та відповідачем, чинить перешкоди щодо доступу позивачем до орендованого приміщення.
Відповідач заперечує проти задоволення позовних вимог та зазначає, що на час укладення договору суборенди відповідач користувався приміщенням на підставі договору оренди, укладеного з ТОВ «Гетьман». ТОВ «Гетьман»припинило своє існування шляхом приєднання до відповідача, а тому відповідно до ст. 606 Цивільного кодексу України строк дії договору оренди закінчився 08.07.2009. За таких обставин та згідно ст. 774 Цивільного кодексу України строк дії договору суборенди закінчився, оскільки строк дії договору суборенди не можу перевищувати строк дії договору оренди, про що позивач був повідомлений листом від 03.12.2009. Також представник відповідача в судовому засіданні зазначив, що причиною обмеження доступу позивача до орендованого приміщення стала несплата позивачем в повному розмірі орендної плати.
Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд
07.03.2007 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Гетьман», як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Роялті - Рент», як орендарем, укладено договір, відповідно до умов якого орендодавець зобов'язується передати орендарю у платне користування 76/100 частин будівлі торгівельно -побутового комплексу з адміністративними приміщеннями (літ «А»), що дорівнює 7056,70 кв.м., розміщеного за адресою: м. Київ, вул. Гришка, 5 і є цілісним торгово -адміністративним комплексом.
Згідно з п. 6.1. п.6.2, п. 5.1 вказаного договору орендодавець передає орендарю приміщення на 20 років, строк оренди починає спливати з 01.05.2007; орендар зобов'язаний використовувати приміщення для здійснення будь -якої комерційної діяльності.
Вказаний договір нотаріально посвідчений 07.03.2007 та зареєстрований за № 354.
На підставі вищезазначеного договору оренди, 16.04.2007 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Роялті - Рент», як орендарем (відповідач), та Суб'єктом підприємницької діяльності -фізичною особою ОСОБА_1, як суборендарем (позивач), укладено договір суборенди, відповідно до умов якого орендар зобов'язується передати суборендарю у тимчасове платне користування частину будівлі торгово - адміністративного комплексу, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Гришка, 5 площею 32,10 кв.м. на другому поверсі комплексу, та визначене на по -поверховому плані і позначається як секція -С-26.
Приміщення передаються суборендарю на підставі акта приймання - передачі, який складається і підписується сторонами не пізніше 04.05.2007 (дата відкриття) (п. 4.1., п. 4.2. договору суборенди).
Відповідно до п. 8.1., п.8.2 договору суборенди термін використання суборендарем приміщення становить 5 років і починає спливати з дати відкриття.
Згідно з п. 13 договору суборенди суборендар зобов'язаний сплачувати орендну плату за користування приміщенням у розмірах та у терміни, які визначаються цим договором. Орендна плата починає нараховуватись з дати передачі приміщення за актом приймання - передачі.
Розмір орендної плати за один календарний місяць визначається як сума у гривнях, яка обчислюється за такою формулою: орендна плата = індекс К1*індекс К2*орендну ставку +ПДВ.
Індекс К1- це індекс зміни орендної плати. Індекс К1 на момент підписання цього Договору дорівнює 1.
Індекс К2 -більша з наведених нижче величин:
- співвідношення офіційного курсу гривні до долару США, встановленого НБУ на дату складання рахунку про оплату орендної плати, до офіційного курсу гривні до долару США, встановленого НБУ на дату підписання цього Договору;
- співвідношення офіційного курсу гривні до Євро, встановленого НБУ на дату складання рахунку про оплату орендної плати, до офіційного курсу гривні до Євро, встановленого НБУ на дату підписання цього Договору;
- співвідношення курсу долара США до Євро, опублікованого Центральним європейським банком на дату складання рахунку про оплату орендної плати, до курсу долара США до Євро, опублікованого Центральним Європейським банком на дату підписання цього Договору.
Індекс К2 може визначатися орендарем кожного разу, коли це необхідно у зв'язку з виконанням договору.
Орендна ставка за цим договором становить 404,00 грн. за 1 кв.м., але не менше суми еквівалентної 61 Євро. На день здійснення оплати, орендна ставка може коригуватись тільки орендарем прямо пропорційно до зміни курсу Євро, встановленого НБУ на день оплати, у порівнянні з курсом Євро. Встановленим НБУ на день підписання цього Договору (п. 13.4 Договору).
Орендна плата сплачується з додатковим нарахуванням податку на додану вартість (п. 13.5 Договору).
Відповідно до п. 13.6 договору якщо інше не передбачено цим договором, орендна плата сплачується суборендарем щомісячно авансом, не пізніше 20- го числа місяця, який передує оплачуваному місяцю.
Не дивлячись на те, що для зручності суборендаря орендар зобов'язаний до 20-го числа кожного відповідного місяця виставляти суборендарю рахунки, суборендар зобов'язаний уплатити орендну плату не пізніше терміну, вказаного в цьому договорі, незалежно від факту отримання суборендарем таких рахунків. (п. 13.7 договору).
Якщо до настання зазначеного вище терміну сплати орендної плати відповідний рахунок не буде одержаний суборендарем, суборендар може звернутись до орендаря з метою одержання рахунку до настання терміну оплати.
Відповідно до п. 15.1 договору суборендар зобов'язаний щомісяця компенсувати орендарю вартість послуг, які надаються суборендарю у зв'язку з використанням приміщення комплексу.
Щомісячна вартість компенсації визначається за ставкою 54,37 грн., але не менше суми еквівалентної 8,22 Євро на 1 кв.м. орендованого приміщення (п. 15.2 Договору).
Суборендар зобов'язаний компенсувати вартість послуг, які надаються орендарем щомісячно, не пізніше 5-го числа місяця, який слідує за оплачуваним місяцем на підставі рахунку.
На виконання умов договору суборенди відповідач передав, а позивач прийняв у користування приміщення - частину будівлі торгово -адміністративного комплексу, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Гришка, 5 площею 32,10 кв.м. на другому поверсі комплексу, та визначене на по -поверховому плані і позначається як секція -С-26.
Позивачем орендна плата сплачувалась за лютий 2009 у розмірі 15562,00 грн. з розрахунку 32,10 кв.м. *404,00 грн. (орендна ставка за 1 кв.м.) +ПДВ платіжним дорученням від 30.01.2009; за березень 2009 у розмірі 18587,24 грн. платіжними дорученнями від 19.02.2009 та від 27.02.2009; за квітень 2009 у розмірі 15562,08 грн. платіжним дорученням від 19.03.2009; за травень 2009 у розмірі 15562,08 грн. платіжним дорученням від 17.04.2009; за червень 2009 у розмірі 15562,08 грн. платіжним дорученням від 19.05.2009.
Проте, згідно рахунків відповідача, які надавались позивачу, орендна плата за лютий 2009 становить 9234,50 грн. (рахунок від 23.02.2009), за березень 2009 -18587,24 грн. (рахунок від 23.02.2009), за квітень 2009 -37779,09 грн. (рахунок від 17.03.2009); за травень 2009- 38448,35 грн. (рахунок від 13.04.2009), за червень 2009 -38758,00 грн. (рахунок від 19.05.2009).
Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користуванні іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше встановлене договором або законом. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.
Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За користування майном з наймодавця справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч.1 ст. 762 Цивільного кодексу України).
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов та вимог Цивільного кодексу України.
Згідно зі ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином та відповідно до закону, інших правових актів, договору. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим кодексом, іншими законами або договором.
Згідно зі ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Матеріалами справи доведено і позивачем не спростовано, що за період з квітня по червень 2009 року, позивач не в повному розмірі сплачував орендну плату.
Відповідач неодноразово звертався до позивача з вимогами погасити заборгованість по орендній платі по договору суборенди на загальну суму 45103,20 грн. за період з лютого 2009 року по травень 2009 року, що підтверджується наявними в матеріалах справи листами. Проте позивач відхиляв вимоги відповідача, посилаючись на те, що умовами договору передбачалась сплати орендної плати до 20 числа, що й здійснювалося позивачем за орендною ставкою, яка встановлена в договорі, а застосування індексів самостійно позивачем договором не передбачено, тому з дати здійснення оплати, зобов'язання позивача по сплаті орендної плати припиняється і вимога відповідача щодо здійснення плати за суборенду по рахункам, які надійшли до позивача пізніше є такою, що не підлягає виконанню.
Судом не приймаються вищевказані доводи позивача, оскільки умовами договору передбачено, що орендна ставка становить 404,00 грн. за 1 кв.м., але не менше суми, еквівалентної 61 Євро, розмір орендної плати розраховується за формулою: орендна плата = індекс К1*індекс К2*орендну ставку + ПДВ, орендна плата здійснюється позивачем на підставі рахунків відповідача , які повинні надаватись останнім до 20 числа, а у разі якщо такий рахунок не надійшов, то позивач може сам звернутись до відповідача за отриманням рахунку.
Отже, враховуючи умови договору суборенди, сторони в договорі чітко погодили залежність розміру орендної ставки від курсу гривні до Євро та індексації орендної плати на курсові різниці. Для сплати орендної плати позивач мав можливість отримати рахунок від відповідача та внести орендну плату в повному обсязі.
Оскільки позивач своїх зобов'язань по договору щодо сплати на користь відповідача суборендної плати в повному розмірі не виконав, то доводи позивача про те, що його зобов'язання щодо сплати орендної плати припинились в результаті сплати ним орендної плати є помилковими, оскільки зобов'язання повинні виконуватись відповідно до умов договору.
Відповідно до п. 32.1 Договору у випадках, передбачених цим Договором, право суборендаря користуватися приміщенням може бути обмежене і орендар має право не допускати суборендаря у приміщення. Зокрема, використання суборендарем приміщення може бути обмежене, відповідно до правил цієї статті, у випадку прострочення суборендарем виконання зобов'язання виконання зобов'язання, яке передбачає здійснення платежів на користь орендаря, і якщо будь-який платіж суборендаря за цим Договором буде прострочений.
У зв'язку з наявною заборгованістю по орендній платі позивача перед відповідачем, факт існування якої позивачем належним чином не спростований, відповідач листом від 01.06.2009 № 41/448 звернувся до Товариства з обмеженою відповідальністю «Команда -А»з проханням обмежити користування позивачу приміщенням на другому поверсі Торгового комплексу «Аладин»(секція С-26).
Обмеження відповідачем доступу позивача до орендованого приміщення по договору суборенди здійснено з 01.06.2009, що не заперечується сторонами.
Враховуючи, що умовами договору передбачена можливість обмеження доступу позивача до орендованого приміщення, наявність заборгованості з орендної плати позивача перед відповідачем по договору суборенди підтверджується матеріалами справи, то суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову щодо усунення перешкод з боку відповідача у користування позивачем орендованого приміщення.
Стосовно доводів відповідача про закінчення дії договору суборенди 08.07.2009 у зв'язку з припиненням юридичної особи -орендодавця та приєднання його до відповідача суд виходять з наступного.
Згідно з ч. 2 ст. 774 Цивільного кодексу України строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.
Відповідно до ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк встановлений договором.
Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов'язковим для виконання сторонами.
Пунктом 8.2 Договору суборенди передбачено, що термін використання суборендарем приміщення становить 5 років.
Відповідно до п. 6.1 Договору оренди від 07.03.2007 орендодавець передає орендарю приміщення строком на 20 років.
Таким чином, станом на день укладання договору суборенди, умова останнього щодо строку дії не суперечила ст. 774 Цивільного кодексу.
У разі якщо в подальшому змінились обставини, якими сторони керувались при укладення договору суборенди, то чинним законодавством передбачена можливість розірвання або зміни договору.
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Поряд з цим, ст. 652 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Відповідачем не надано належним доказів внесення змін до договору суборенди або розірвання такого договору, а тому доводи останнього щодо закінчення строку дії договору суборенди, судом вважаються недоведеними.
Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги не підлягають задоволенню.
У зв'язку з відмовою в позові судові витрати згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 33, 43, 44, 47, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва
У задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття може бути оскаржене в порядку та у строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.
Суддя Ю.М. Смирнова