вул. Симона Петлюри, 16, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"31" травня 2017 р. Справа № 911/1121/17
Розглянувши матеріали справи за позовом Управління комунальної власності Броварської міської ради
до Громадської організації “Комітет громадського самоврядування Київської області”
за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Комунального підприємства Броварської міської ради Київської області “Житлово експлуатаційна контора - 4”
про розірвання договору та виселення
Суддя Т.П. Карпечкін
В засіданні приймали участь:
від позивача: ОСОБА_1 (довіреність № 06/02 від 04.01.2017 року);
від відповідача: не з'явився;
від третьої особи: не з'явився.
обставини справи:
В провадженні Господарського суду Київської області знаходиться справа за позовом Управління комунальної власності Броварської міської ради до Громадської організації “Комітет громадського самоврядування Київської області” за участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Комунального підприємства Броварської міської ради Київської області “Житлово експлуатаційна контора - 4” про розірвання договору оренди комунального майна територіальної громади м. Бровари № 25/35-16 від 13.04.2016 року, у зв'язку з використанням орендованого майна не за цільовим призначенням, та виселення.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 14.04.2017 року порушено провадження у справі № 911/1121/17 та призначено справу до розгляду на 15.05.2017 року.
12.05.2017 року від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
15.05.2017 року третьою особою подано пояснення по суті спору, де останній підтверджує інформацію про те, що відповідач використовує спірне приміщення під розміщення ювелірної майстерні та клопотання про розгляд справи за відсутності третьої особи.
В судове засідання 15.05.2017 року відповідач та третя особа не з'явилися, відповідач вимог ухвали Господарського суду Київської області від 14.04.2017 року не виконав, у зв'язку з чим, розгляд справи відкладався до 31.05.2017 року.
29.05.2017 року представником відповідача подано заяву, де останній просить суд розглядати справу без участі відповідача, а також повідомляє, що використовує спірне приміщення для виконання статутних цілей відповідача, провів ремонтні роботи та не має заборгованості з орендної плати, а відтак, підстави для розірвання спірного договору та виселення, на його думку, відсутні.
31.05.2017 року позивач подав до суду Акт обстеження спірного нежитлового приміщення від 30.05.2017 року, який підписаний позивачем і третьою особою, де зазначено, що спірний Об'єкт оренди станом на 30.05.2017 року і далі використовується не за призначення, а саме під розміщення ювелірної майстерні.
В судовому засіданні 31.05.2017 року позивач подав заяву про уточнення позовних вимог та підтримав уточнені позовні вимоги в повному обсязі. Відповідач та третя особа в судове засідання 31.05.2017 року не з'явилися.
Відповідно до вимог ч. 2 ст. 82 Господарського процесуального кодексу України, рішення прийнято господарським судом за результатами оцінки доказів, поданих сторонами, у нарадчій кімнаті.
Згідно ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, після закінчення розгляду справи у судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача та дослідивши надані учасниками провадження докази, господарський суд,
13.04.2016 року між Управлінням комунальної власності Броварської міської ради (далі - позивач, Орендодавець, Управління), Громадською організацією “Комітет громадського самоврядування Київської області” (далі - відповідач, Орендар) та Комунальним Броварської міської ради Київської області “Житлово експлуатаційна контора - 4” (далі - третя особа, Балансоутримувач) укладено Договір оренди комунального майна територіальної громади міста Бровари № 25/35-16 (далі - Договір), відповідно до п. 1.1. якого Орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Броварської міської ради від 29.03.2016 № 192 передає, а Орендар приймає в оренду нежитлове приміщення у житловому будинку, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Бровари (далі - Об'єкт оренди), яке знаходиться за адресою: м. Бровари, вул. Грушевського Михайла, З-б, загальною площею 11,0 кв.м., з метою розміщення громадської організації.
На виконання умов Договору, 13.04.2016 року Орендодавцем, Орендарем і Балансоутримувачем підписано Акт приймання-передачі нежитлового приміщення, згідно якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в оренду нежитлове приміщення загальною площею 11,0 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Бровари, вул. Грушевського Михайла, 3-б.
Відповідно п. 4.13 Договору Орендар зобов'язаний протягом місяця, починаючи з дати укладання Договору, застрахувати Об'єкт оренди на користь Балансоутримувача на весь строк дії Договору оренди на суму не менше, ніж експертна вартість об'єкта оренди/балансова вартість.
У зв'язку з чим, Управлінням комунальної власності Броварської міської ради Орендарю було направлено лист № 847/07-01 від 03.10.2016 року, в якому Управління на виконання вимог Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, Положення про порядок передачі в оренду комунального майна територіальної громади м. Бровари та відповідно до умов Договору, просило Орендаря застрахувати Об'єкт оренди та надати Управлінню копію договору страхування орендованого приміщення, який залишений відповідачем без відповіді та задоволення.
Згідно з п. 4.4 Договору Орендар зобов'язаний використовувати Об'єкт оренди відповідно до його призначення, визначеного п.11цього договору та умов цього договору.
Згідно з п. 5.1. Договору Орендодавець та/або Балансоутримувач має право проводити необхідний огляд та перевірку виконання Орендарем умов договору. В процесі перевірки виконання умов Договору оренди може бути здійснена фото або відеофіксація стану та умов використання об'єкта оренди.
02.03.2017 року Орендодавцем та Балансоутримувачем було проведено обстеження спірного Об'єкту оренди та зафіксовано факт того, що Орендар використовує орендоване приміщення під розміщення ювелірної майстерні, що підтверджується фото фіксацією, здійсненою позивачем.
Оскільки умовами Договору передбачено використання Об'єкта оренди лише для розміщення громадської організації, розміщення в ньому ювелірної майстерні, яке зафіксоване у Акті обстеження нежилих приміщень від 02.03.2017 року, свідчить про використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням, що є порушенням п. п. 4.4, 8.2 Договору.
Відповідно п. 5.5 Договору в разі погіршення стану Об'єкта оренди, внаслідок невиконання або неналежного виконання Орендарем умов Договору, Орендодавець або Балансоутримувач може виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору або його розірвання.
Згідно з п. 6.6 Договору при невиконанні або порушенні однією із сторін умов договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, Договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.
Орендар не має права передавати своїх зобов'язання за Договором та передавати Об'єкт оренди повністю або частково в користування іншій особі без дозволу виконавчого комітету Броварської міської ради (п. 8.1 Договору).
Відповідно до п. 8.2 Договору Об'єкт оренди повинен використовуватися Орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим п 1.1 цього Договору.
Цей Договір є укладеним з моменту підписання його Сторонами і діє з 13.04.2016 року по 12.03.2019 року (п. 9.1 Договору).
Пунктом 9.5 Договору передбачено, що на вимогу однієї із сторін Договір може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
З метою досудового врегулювання спору, Управлінням комунальної власності Броварської міської ради на адресу відповідача було надіслано лист № 2-18/1199 від 03.03.2017 року, яким позивач повідомляв відповідача, що порушення останнім умов Договору в частині використання об'єкта оренди не за його цільовим призначенням є підставою для припинення договірних відносин сторін в судовому порядку.
Проте, відповідач зазначене попередження проігнорував і до цього часу продовжує використовувати Об'єкт оренди не за призначенням, що підтверджується наданим позивачем 31.05.2017 року Актом обстеження спірного нежитлового приміщення від 30.05.2017 року.
Відтак, оскільки відповідач, в порушення умов Договору, використовує Об'єкт оренди не за цільовим призначенням, позивач звернувся до суду з даним позовом та просить суд (згідно уточнених позовних вимог) розірвати Договір оренди комунального майна територіальної громади міста Бровари № 25/35-16 від 13.04.2016 року та виселити відповідача з орендованого приміщення.
В ході розгляду спору, третьою особою подано пояснення по суті спору, де останній підтверджує інформацію про те, що відповідач використовує спірне приміщення під розміщення ювелірної майстерні.
Відповідач, заперечуючи проти задоволення позовних вимог, зазначив, що використовує спірне приміщення для виконання статутних цілей відповідача, провів ремонтні роботи та не має заборгованості з орендної плати, а відтак, підстави для розірвання спірного договору та виселення, на його думку, відсутні.
Згідно приписів статті 509 Цивільного кодексу України, зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Згідно з п. 1 ч. 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Статтею 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Частиною 1 ст. 773 Цивільного кодексу України, встановлено, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
За приписами п. п. 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема, коли наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
Приписами частини 3 статті 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Частиною 2 статті 611 Цивільного кодексу України визначено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до ст. 653 Цивільного кодексу України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.
У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Враховуючи, що Договір розривається в судовому порядку, оскільки між сторонами існує спір щодо його припинення, Договір вважається розірваним з моменту набрання рішенням суду законної сили, таким чином, зобов'язання сторін також припиняються з відповідного моменту і зобов'язання, які існували до розірвання Договору підлягають виконанню сторонами в повному обсязі.
За таких обставин, порушення умов договору в частині цільового використання об'єкта оренди є підставою для розірвання відповідного Договору оренди, у зв'язку з чим, суд визнає вимогу позивача про розірвання спірного Договору оренди комунального майна територіальної громади міста Бровари № 25/35-16 від 13.04.2016 року обґрунтованою, доведеною та такою, що підлягає задоволенню.
Відповідно до п. 9.7 Договору після закінчення строку дії Договору або в випадку дострокового розірвання орендоване приміщення має бути звільнено Орендарем і передано Орендодавцю за актом протягом 30 днів.
За приписами ст.785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди (ч. 1 ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”).
Оскільки, вимога про виселення є способом виконання зобов'язання з повернення приміщення, з огляду на встановлені в ході розгляду спору обставини, позовна вимога про виселення відповідача з орендованого приміщення, яке розташоване за адресою: м. Бровари, вул. Грушевського Михайла, 3-б, загальною площею 11,0 кв.м. є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
За наслідками розгляду спору суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані та доведені, відповідачем належним чином не спростовані, тому підлягають задоволенню в повному обсязі.
Відшкодування судових витрат відповідно до статей 44, 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються судом на відповідача в повному обсязі.
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити повністю.
2. Розірвати Договір оренди комунального майна територіальної громади міста Бровари № 25/35-16 від 13.04.2016 року, укладений між Управлінням комунальної власності Броварської міської ради, Громадською організацією “Комітет громадського самоврядування Київської області” та Комунальним Броварської міської ради Київської області “Житлово експлуатаційна контора - 4”.
3. Виселити Громадську організацію “Комітет громадського самоврядування Київської області” (07400, АДРЕСА_1, код 38108006) з орендованого майна, а саме: нежитлового приміщення у житловому будинку, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Бровари, яке знаходиться за адресою: м. Бровари, вул. Грушевського Михайла, З-б, загальною площею 11,0 кв.м.
4. Стягнути з Громадської організації “Комітет громадського самоврядування Київської області” (07400, АДРЕСА_1, код 38108006) на користь Управлінням комунальної власності Броварської міської ради (07400, Київська обл., м. Бровари, бульвар Незалежності, буд. 2, код 24209727) 3200 (три тисячі двісті) грн. 00 коп. судового збору.
Накази видати після набрання судовим рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повне рішення складено: 08.06.2017 р.
Суддя Т.П. Карпечкін