29 березня 2017 року Справа № 910/11547/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого суддіСибіги О.М.,
суддівДанилової М.В., Швеця В.О.
розглянувши матеріали касаційної скаргиКиївської міської ради, м. Київ
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 25.01.2017 року
у справі господарського суду міста Києва
за позовомПублічного акціонерного товариства "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельно-виробниче підприємство "Укрреставрація", м. Київ
до1. Київської міської ради, м. Київ; 2. Київської міської державної адміністрації, м. Київ
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивачаТовариства з обмеженою відповідальністю "Форум Вест Сайд", м. Київ
пророзірвання договору від 16.10.1997 року
за участю представників
позивача: Тихонов В.В.,
відповідача-1: Безносик А.О.,
відповідача-2: не з'явився,
третьої особи: не з'явився
Публічне акціонерне товариство "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельно-виробниче підприємство "Укрреставрація" (далі за текстом - ПАТ "СНР ПБВП "Укрреставрація") звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі за текстом - Київська міськрада) про розірвання Договору на право тимчасового довгострокового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 16.10.1997 року, укладеного Київською міською державною адміністрацією та ПАТ "СНР ПБВП "Укрреставрація", зареєстрованого у книзі договорів на право тимчасового користування землею за № 91-5-00025 (далі за текстом - Договір оренди).
Ухвалою господарського суду міста Києва від 26.09.2016 року до участі у справі залучено іншого відповідача - Київську міську державну адміністрацію (далі за текстом - Київська міськдержадміністрація).
Рішенням господарського суду міста Києва від 24.10.2016 року позов задоволено: розірвано Договір на право тимчасового довгострокового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 16.10.1997 року, укладений ПАТ "СНР ПБВП "Укрреставрація" і Київською міською державною адміністрацією, зареєстрований у книзі договорів на право тимчасового користування землею 16.10.1997 року за № 91-5-00025; у задоволенні позовних вимог до Київської міської державної адміністрації - відмовлено.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2017 року до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача було залучено товариство з обмеженою відповідальністю "Форум Вест Сайд" (далі за текстом - ТОВ "Форум Вест Сайд").
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2017 року рішення господарського суду міста Києва від 24.10.2016 року залишено без змін.
Вищезазначені судові акти мотивовано тим, що вимоги про розірвання Договору оренди землі у судовому порядку є законними та обґрунтованими, з огляду на те, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою і чинним законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.
Не погоджуючись з судовими актами господарських судів попередніх інстанцій, Київська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 24.10.2016 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2017 року і прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.
ПАТ "СНР ПБВП "Укрреставрація" до Вищого господарського суду України подано відзив на касаційну скаргу, в якому позивач проти доводів касаційної скарги заперечує та просить залишити її без задоволення, а судові акти попередніх інстанцій - без змін.
В судовому засіданні представник відповідача-1 просив касаційну скаргу задовольнити, рішення господарського суду міста Києва від 24.10.2016 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2017 року - скасувати і прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог, а представник позивача проти доводів касаційної скарги заперечував та просив залишити її без задоволення, а оскаржувані судові акти - без змін.
Відповідача-2 та третю особу згідно з приписами ст. 1114 ГПК України було належним чином повідомлено про день, час і місце розгляду касаційної скарги, однак вони не скористались передбаченим процесуальним законом правом на участь у розгляді справи касаційною інстанцією.
Заслухавши пояснення представників позивача та відповідача-1, приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, перевіривши повноту встановлення господарськими судами обставин справи та правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а судові акти господарських судів попередніх інстанцій - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду з огляду на наступне.
Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 16.10.1997 року Київською міськдержадміністрацією (адміністрація) та акціонерним товариством закритого типу "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельно-виробниче підприємство "Укрреставрація" (згідно Статуту правонаступником якого є ПАТ "СНР ПБВП "Укрреставрація") (підприємство) укладено Договір на право тимчасового довгострокового користування землею (в тому числі на умовах оренди) (далі за текстом - Договір оренди), за умовами якого адміністрація на підставі розпорядження від 06.05.1997 року № 577 надає, а підприємство приймає в тимчасове довгострокове користування земельну ділянку загальною площею 19 612 кв. м., у тому числі за рахунок земель: капітальної одноповерхової промислової забудови - 2 106 кв. м., капітальної двоповерхової промислової забудови - 3 248 кв. м., тимчасової промислової забудови - 1 141 кв. м., допоміжної та прилеглої території - 11 139 кв. м., газонів з деревами 432 кв. м., газонів - 1 546 кв. м. згідно з планом користування, що додається; земельна ділянка надається в тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 49 років, площею 19 612 кв. м. для експлуатації та обслуговування виробничої бази на вул. Олени Теліги, 6 у Шевченківському районі м. Києва; плата за землю вноситься землекористувачем згідно з Законом України "Про плату за землю" у вигляді орендної плати у розмірі одного земельного податку на рахунок 1130037 р. 37 § 1 в Шевченківському відділенні УСБ МФО 322089 (п. п. 1.1, 1.2, 2.1 Договору оренди).
Позивач, звернувшись до господарського суду з вимогою про розірвання вищезазначеного Договору оренди, свої вимоги обґрунтував тим, що ним на підставі Договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу, посвідченого 08.04.2009 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорней В.В. та зареєстрованим в реєстрі за № 745 (далі за текстом - Договір купівлі продажу), здійснено відчуження на користь ТОВ "СНР ПБВК "Укрреставрація" цілісного майнового комплексу, загальною площею 7 314, 40 кв. м., що розташований на земельній ділянці, наданій в тимчасове довгострокове користування позивачу згідно з Договором оренди. В серпні 2013 року право власності на цілісний майновий комплекс зареєстровано за ТОВ "Форум Вест Сайд", а тому в силу приписів ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України до власника цілісного майнового комплексу перейшло право користування земельною ділянкою, що була надана в постійне користування позивачу. Враховуючи положення Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, а також набуття права власності на цілісний майновий комплекс ТОВ "Форум Вест Сайд", позивач фактично втратив право користування земельною ділянкою, у зв'язку з чим звернувся з листом № 38 від 23.03.2016 року до Київської міськради з пропозицією розірвати Договір оренди землі від 16.10.1997 року. У відповідь Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) листом за № 05707-10569 від 30.05.2016 року повідомив про те, що припинення користування земельною ділянкою шляхом розірвання Договору оренди буде здійснюватись одночасно з передачею земельної ділянки новому власнику нежитлової будівлі. Зазначена відмова від розірвання Договору оренди стала підставою для звернення до суду з даним позовом.
Задовольняючи позовні вимоги господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що в силу приписів ч. 4 ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування" позивач правомірно звернувся до міського голови з листом № 38 від 23.03.2016 року щодо розірвання Договору оренди, а тому доводи відповідача про те, що такий лист не може вважатися належним зверненням підприємства до ради із пропозицією розірвати Договір оренди, оскільки Голова ради не є стороною Договору оренди, є безпідставним. Разом з тим, посилаючись на положення з п. п. "а" та "е" ст. 141 Земельного кодексу України, п. 7 ч. 1 та ч. 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", якими передбачено припинення права користування земельною ділянкою у зв'язку з добровільною відмовою та набуттям іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці та можливість на вимогу однієї із сторін дострокового розірвання договору оренд землі за рішенням суду в порядку, встановленому законом, господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновків, що оскільки фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою і чинним законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, позовні вимоги є законними та обґрунтованими, у зв'язку з чим на підставі ч. 2 ст. 651, ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України Договір на право тимчасового довгострокового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 16.10.1997 року - розірвано.
Проте, колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, вважає, що такі висновки господарських судів попередніх інстанцій є передчасними та зроблені без належного з'ясування всіх обставин у справі з огляду на наступне.
За змістом ч. ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ч. 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
За приписами ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Підставою для розірвання Договору на право тимчасового довгострокового користування землею (в тому числі на умовах оренди) від 16.10.1997 року господарські суди попередніх інстанцій, з посиланням на ч. 2 ст. 651, ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, визнали обставини щодо припинення у орендаря права користування земельною ділянкою у зв'язку з переходом права власності на зведені на ній будівлі до іншого власника - фактичного користувача земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею.
При цьому, з урахуванням вищенаведених правових положень судами не досліджувались та не встановлювались обставини, які є підставою для розірвання договору на вимогу однієї із сторін відповідно до закону або умов договору оренди землі.
Згідно з ч. ч. 1 та 2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Частиною 1 ст. 377 Цивільного кодексу України також передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Отже, за загальним правилом, закріпленим у вищенаведених правових нормах, особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості, на підставі якого припиняється право користування земельною ділянкою попереднього власника, на якій розташовані ці об'єкти.
Пунктами "а" та "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Касаційна інстанція вважає за необхідне зауважити про помилкове посилання судами попередніх інстанцій на положення п. п. "а", "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, оскільки в зазначеній правовій нормі йдеться про підстави припинення права користування земельною ділянкою, а не про підстави розірвання договору оренди земельної ділянка; при цьому, з урахуванням положень ч. ч. 1 та 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, вищенаведені законодавчі приписи передбачають припинення договору оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовано набутий житловий будинок, будівля або споруда.
Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Отже, наведені нормативні приписи слід застосовувати з урахуванням положень щодо припинення договору оренди в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, оскільки в разі припинення договору в повному обсязі неможливим стає перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача ще і тому, що в законодавстві йдеться саме про перехід права, а не про його виникнення, у зв'язку з чим також відсутні правові підстави для застосування зазначених норм щодо розірвання договору оренди земельної ділянки.
Водночас, ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Так, господарські суди попередніх інстанцій констатували факт виникнення права власності у ТОВ "Форум Вест Сайд" на цілісний майновий комплекс, загальною площею 7 314, 40 кв. м., розташований за адресою: м. Київ, вул. Олени Теліги, 6, що за висновками судів стало підставою для припинення Договору оренди землі, проте сам договір, який передбачає набуття права власності на зазначений майновий комплекс в матеріалах справи відсутній, що вказує на неповне з'ясування господарськими судами попередніх інстанцій обставин справи та неможливість встановлення дійсних прав та обов'язків учасників даного спору, а, отже, і порушення вимог процесуального закону щодо всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, які підтверджені належними та допустимими доказами.
Крім того, поза увагою судів залишилась та обставина, що в матеріалах справи відсутні і докази сплати орендної плати позивачем, третьою особою.
До того ж, необхідно відзначити, що в судовому порядку розірвано Договір, уекладений між Київською міською державною адміністрацією та ПАТ "СНР ПБВП "Укрреставрація", а судовий збір судом першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, присуджено до стягнення з Київської міської ради.
Однак, зазначені обставини не були враховані судами першої та апеляційної інстанцій при винесенні оскаржуваних судових актів, у зв'язку з чим суди прийшли до передчасних висновків у справі.
Неповне дослідження фактичних обставин справи та неналежне з'ясування дійсних прав і обов'язків сторін унеможливлює правильне застосування матеріального закону, що регулює спірні правовідносини.
Таким чином, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що всупереч покладеному на суди обов'язку щодо повного та всебічного з'ясування дійсних обставин справи суди на вищенаведене уваги не звернули, а тому судові акти попередніх інстанцій не можна визнати законними та обґрунтованими.
Передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішеннях судів чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.
Відтак, у касаційної інстанції відсутні процесуальні повноваження щодо переоцінки доказів та фактичних обставин справи, встановлених під час розгляду справи господарськими судами попередніх інстанцій.
Згідно з ч. 1 ст. 11110 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.
Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 1119 ГПК України Вищий господарський суд України за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції, якщо суд припустився порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору.
При новому розгляді справи судам необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати обставини справи, дійсні права та обов'язки сторін, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін і, в залежності від встановленого, вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.
За таких обставин, касаційна Київської міської ради на рішення господарського суду міста Києва від 24.10.2016 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2017 року підлягає частковому задоволенню, а судові акти господарських судів попередніх інстанцій - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.
Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,
1. Касаційну скаргу задовольнити частково.
2. Рішенням господарського суду міста Києва від 24.10.2016 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 25.01.2017 року у справі № 910/11547/16 - скасувати.
3. Справу № 910/11547/16 направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва.
Головуючий суддяО.М. Сибіга
СуддіМ.В. Данилова
В.О. Швець