"27" березня 2017 р. Справа № 926/1779/15
За позовом ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області
до відповідача ОСОБА_2
про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об'єкта приватизації
за зустрічним позовом ОСОБА_2
до відповідача ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області
про внесення змін до Договору купівлі-продажу № КП-378-НБ об'єкта незавершеного будівництва.
Головуючий суддя Миронюк С.О.
судді Дутка В.В.
ОСОБА_3
Представники сторін:
Від позивача - ОСОБА_4 - представник. Довіреність №10-08-04971 від 13.12.2016 р.
Від відповідача - ОСОБА_5 - представник. Ордер № 02135 від 01.12.2016 р.
СУТЬ СПОРУ: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області звернулось із позовною заявою до гр. ОСОБА_6 Штатів ОСОБА_7 ОСОБА_2 з наступними позовними вимогами:
1) розірвати Договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу № КП-378-НБ від 01.02.2006 р. із змінами від 26.02.2009 р. та від 25.06.2012 р., що знаходиться в м. Новодністровськ, Сокирянського району, Чернівецької області;
2) зобов'язати громадянина ОСОБА_6 Штатів ОСОБА_7 ОСОБА_2 (НОМЕР_1, виданий 20.04.2014 р. Агенством видачі паспортів, м. Сіетл, США) повернути об'єкт незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться в м. Новодністровськ, Сокирянського району, Чернівецької області, що включає адміністративно-побутовий корпус (в стані незавершеного будівництва), матеріали, вироби, конструкції, завезені на будівельний майданчик і не використані для будівництва, а саме: козирок входу КВ-14-6 (залізобетонні плити) в кількості 5 шт.; залізобетонні блоки ФБС 24.3.6. - Т в кількості 6 шт.; фундаментні балки ФБ6-20 в кількості 2 шт., фундаментні балки ФБ6-12 в кількості 4 шт.; а також устаткування, що не передано до монтажу, а саме: машини резинокрутки ОРН-1 в кількості 3 шт. та катушко-намотувальні верстати в кількості 3 шт., а також проектно-кошторисну документацію на об'єкт незавершеного будівництва, регіональному відділенню ФДМУ по Чернівецькій області за актом приймання-передачі відповідно до Порядку повернення у державну власність об'єктів приватизації у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 18.01.2001 р. № 32.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до спірного договору купівлі-продажу № КП-378-НБ від 01.02.2006 р. відповідач придбав державне майно - незавершений будівництвом об'єкт адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться в м. Новодністровськ, Сокирянського району, Чернівецької області, що включає адміністративно-побутовий корпус (в стані незавершеного будівництва), матеріали, вироби, конструкції, завезені на будівельний майданчик і не використані для будівництва, а саме: козирок входу КВ-14-6 (залізобетонні плити) в кількості 5 шт.; залізобетонні блоки ФБС 24.3.6. - Т в кількості 6 шт.; фундаментні балки ФБ6-20 в кількості 2 шт., фундаментні балки ФБ6-12 в кількості 4 шт.; а також устаткування, що не передано до монтажу, а саме: машини резинокрутки ОРН-1 в кількості 3 шт. та катушко-намотувальні верстати в кількості 3 шт.
За умовами вказаного Договору із змінами від 26.02.2009 р. та від 25.06.2012 р. відповідач зобов'язався завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію в термін до 27.05.2014 р. Проте, перевіркою, проведеною РВ ФДМ України по Чернівецькій області встановлено, що відповідач не дотримався зазначених умов договору, тому договір підлягає розірванню, а об'єкт - поверненню до державної власності згідно з вимогами ст. ст. 525, 526, ЦК України, Законами України «Про приватизацію державного майна» та «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Ухвалами суду розгляд справи неодноразово відкладався у зв'язку з неявкою представника відповідача в судове засідання.
Ухвалою суду від 08.02.2016 р. провадження у справі № 926/1779/15 зупинено у зв'язку із зверненням до Міністерства юстиції України про вручення відповідачу - ОСОБА_2 (15843 SE TONG RD, Clackamas, Oregon, USA, 97015) судових та позасудових документів.
09.08.2016 р. ухвалою суду від провадження у справі № 926/1779/15 зупинено до 18.10.2016 р. у зв'язку із зверненням до Міністерства юстиції України про вручення відповідачу - ОСОБА_2 (15843 SE TONG RD, Clackamas, Oregon, USA, 97015) судових та позасудових документів.
Ухвалою суду від 18.10.2016 р. провадження у справі поновлено з призначенням розгляду справи на 10.11.2016 р.
Ухвалою суду від 10.11.2016 року судове засідання відкладено на 01.12.2016 р., зобов'язано позивача подати акт перевірки виконання умов договору купівлі-продажу № КП-378-НБ від 01.02.2006 р. об'єкта незавершеного будівництва станом на листопад 2016 р., а відповідача - довіреність ОСОБА_8 на представництво інтересів ОСОБА_2, докази введення об'єкта приватизації в експлуатацію, докази проведення демонтажу частини стін та перегородок на всіх поверхах, заміни частини металевих конструкцій, добудови ліфтової кімнати, добудови котельні, штукатурки стін на всіх поверхах, виконання міжповерхових бетонованих перекриттів, встановлення перил та сходових маршів, виготовлення вікон та дверей, закуплення протипожежного обладнання та силових кабелів, докази звернення до Новодністровської міської ради щодо отримання в оренду земельної ділянки за адресою: м. Новодністровськ, Сокирянський район, Чернівецька область.
01.12.2016 р. від представника відповідача надійшло клопотання про створення колегії суддів господарського суду Чернівецької області у справі № 926/1779/15 у зв'язку з її складністю.
Ухвалою від 01.12.2016 року прийнято рішення про колегіальний розгляд справи у складі трьох суддів.
Протоколом автоматичного визначення складу колегії суддів від 01.12.2016 року визначено наступний склад колегії суддів: Миронюк С.О. (головуючий), ОСОБА_9 та ОСОБА_10
Ухвалою від 01.12.2016 р. розгляд справи призначено на 20.12.2016 р.
20.12.2016 р. від представника відповідача надійшло клопотання про долучення копій документів.
Крім того, 20.12.2016 р. відповідачем подано зустрічний позов в якому просить винести рішення, яким внести зміни до Договору купівлі-продажу № КП-378-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: Чернівецька область, Сокирянський район, м. Новодністровськ, укладеного 01.02.2006 р. між громадянином ОСОБА_6 Штатів ОСОБА_7 ОСОБА_2 та ОСОБА_1 відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області (код ЄДРПОУ 21432643), шляхом викладення пункту 5.3. розділу 5 Договору в наступній редакції: “5.3. Завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 01.06.2018 р.”.
Позовні вимоги за зустрічним позовом ґрунтуються на тому, що у не виконанні умов спірного договору щодо добудови придбаного об'єкта відсутня вина відповідача, що є необхідною умовою для настання правових наслідків у вигляді розірвання договору згідно з ст. 614 ЦК України, оскільки процес відведення земельної ділянки для будівництва, розроблення проекту та одержання дозволів на будівництво є дуже тривалим та не залежить від дій відповідача, а з огляду на наведені обставини у відповідача є підстави вимагати внесення відповідних змін до договору на підставі ст. 651 ЦК України, ст. ст. 187, 188 ГК України.
Ухвалою суду від 20.12.2016 р. прийнято до розгляду зустрічний позов та призначено розглянути його спільно з первісним позовом на 11.01.2017 р.
На підставі протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 11.01.2017 року в зв'язку з перебуванням суддів Гушилик С.М. та Гончарука О.В. у черговій відпустці призначено суддів колегії по даній справі ОСОБА_3 та ОСОБА_11
11.01.2017 р. від відповідача за зустрічним позовом надійшло заперечення на зустрічну позовну заяву в якому останній позов не визнає.
В судовому засіданні 11.01.2017 р. оголошено перерву до 25.01.2017 р.
25.01.2017 р., 13.02.2017 р. та 27.02.2017 р. ухвалами суду розгляд справи відкладався в зв'язку з неявкою представника ОСОБА_2 в судове засідання. Слухання справи перенесено на 10.03.2017 р.
Ухвалою суду від 10.03.2017 р. продовжено строк розгляду справи на 15 днів відповідно ст. 69 Господарського процесуального кодексу України, а розгляд справи відкладено на 15.03.2017 р.
В судовому засіданні 15.03.2017 р. оголошувалась перерва до 27.03.2017 р.
Позивач за первісним позовом позовні вимоги підтримав, проти задоволення зустрічного позову заперечував.
Відповідач за первісним позовом проти його задоволення заперечував, зустрічний позов підтримав.
Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши матеріали справи, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна вимога, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення її по суті, суд встановив.
Так, 01.02.2006 р. між громадянином США ОСОБА_2 та ОСОБА_1 відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області укладено договір купівлі-продажу №КІІ-378-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: Чернівецька область, Сокирянський район, м. Новодністровськ.
Після оплати за придбаний об'єкт приватизації, відповідно до п. 3.2 договору був підписаний акт приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва від 27.02.2006 р.
Згідно п. 5.3 договору № КП-378-НБ від 01.02.2006 р. передбачений обов'язок покупця ОСОБА_2 завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію протягом 3-х років з дня підписання акту приймання-передачі, тобто до 27.02.2009 р.
На виконання своїх обов'язків за договором Покупець 05.05.2006р. уклав із ВАТ «ЧСМНУ Мясомолмонтаж» Договір на виготовлення проектно-кошторисної документації (а.с. 196-198 ОСОБА_5. 2), згідно якого доручив Виконавцю провести випробування несучих конструкцій для придатності будівлі адміністративно-побутового корпусу для організації у ньому швейного виробництва. Вартість таких робіт складала 230000 грн.
15.07.2006 р. покупець (ОСОБА_2) листом прозвітував регіональному відділенню Фонду державного майна України по Чернівецькій області про стан виконання робіт. 24.07.2006 р. виконані роботи були зафіксовані актом поточної перевірки регіонального відділення ФДМУ (а.с. 200 ОСОБА_5 2), згідно якого на об'єкті приватизації проведено: ремонт покрівлі; спеціалізовану перевірку на предмет фізичного стану залізобетонних конструкцій, зварних швів, перемичок; замовлено роботу щодо перевірки стану фундаменту будівлі; ведеться експертиза існуючого проекту та приведення його до вимог діючого законодавства на предмет використання будівлі під швейну фабрику.
Актами поточної перевірки від 27.07.2007 р. та від 29.08.2007 р. (а.с. 201, 202 ОСОБА_5 2) регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області не зафіксувало проведення нових робіт, оскільки до отримання всіх документів, погодження проектів з відповідними інстанціями, до оформлення права користування земельною ділянкою та дозволу на початок будівельних робіт Покупець не мав права розпочинати будь-які будівельні роботи.
Відповідно до Договору на виготовлення проектно-кошторисної документації 03.06.2008 р. (а.с. 203 ОСОБА_5 2), ОСОБА_2 було доручено ТОВ «Буковина Екоінвест» виконати робочий проект по реконструкції будівлі об'єкту незавершеного будівництва під готельний комплекс з інфраструктурою. Зміна цільового призначення не заборонена договором та витікала із аналізу попиту на товари та послуги даного регіону.
На замовлення ОСОБА_2 було виконано геодезичну зйомку на території колишньої панчішної фабрики в м. Новодністровськ (а.с. 204 ОСОБА_5 2).
Оскільки термін виконання зобов'язань спливав, а Покупцю потрібен був додатковий час для отримання земельної ділянки та дозволів на початок будівельних робіт, ОСОБА_2 звернувся до регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області із пропозицією внести зміни в договір купівлі-продажу від 01.02.2006 р., що своїм листом від 10.12.2008 року погодила Новодністровська міська рада.
Листом від 23.02.2009р., фондом державного майна було погоджено внесення змін до договору купівлі - продажу від 01.02.2006 р., за наслідками чого було укладено додатковий договір від 26.02.2009 р., відповідно до якого п.5.3. розділу 5 договору викладено в наступній редакції «завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 27.02.2012 р.».
Надалі, для оформлення земельної ділянки відповідачу за первісним позовом необхідно було отримати свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а відповідно - і виготовити інвентарну справу на будівлю, що було реалізовано протягом 2009 - початку 2010 року, що підтверджується рішенням Новодністровської міської ради № 63/2 від 11.02.2009 р., Договором із КП «Новодністровське БТІ» № 192 від 17.02.2009 р., рахунком та квитанцією про сплату 18850 грн., (а.с. 210 -221 Т.2).
Оскільки до виготовлення вищезазначених документів приступати до будівельних робіт не було можливо, у актах поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 23.03.2009р. за 2009 рік відображений той самий стан виконання добудов, що і у передніх актах (а.с. 222-224 Т. 2).
Одночасно із оформленням права на землю вирішувалось питання про недоцільність цільового призначення реконструкції будівлі під швейну фабрику у зв'язку із не конкурентоспроможністю продукції, у зв'язку із чим був виготовлений робочий проект конструкції будівлі під складські приміщення.
Крім того, протягом 2010 - І півріччя 2011 р.р. на об'єкті приватизації було здійснено ремонт покрівлі, проведено штукатурні роботи частини третього, четвертого та п'ятого верхів, частково виконані електромонтажні роботи трьох поверхів, що відображено в акті поточної перевірки ФДМУ від 29.07.2011р. (ас. 225-226 Т. 2).
Протягом 2011-2012 продовжувались внутрішні роботи на об'єкті, які здійснювало ТОВ «Буковина-Екоінвест» на замовлення ОСОБА_2, вирішувалось питання про надання земельної ділянки.
Так, листом № 194 від 08.02.2012р. Новодністровська міська рада повідомила громадянина США ОСОБА_2, що для надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для обслуговування нежитлової будівлі у Новодністровськ, 22, Покупцю необхідно замовити, виготовити та подати на затвердження міської ради детальний план земельної ділянки, що було пов'язано із змінами до законодавства та започаткуванням електронної системи Державного земельного кадастру України (а.с. 227 Т.2).
З матеріалів справи вбачається що ПП «Територіальне планування» Листом № 05 від 23.05.2012р. (а.с. 228 Т.2) проінформувало Новодністровську міську раду про те, що від громадянина США ОСОБА_2 прийнято замовлення на виконання схеми розподілу земельної ділянки між власниками і користувачами нежитлової будівлі «Швейно-трикотажної фабрики» у м. Новодністровськ.
Вбачаючи тривалість процедури, ОСОБА_2 повторно ініціював процедуру продовження терміну завершення будівництва, звернувшись до компетентних органів, надавши відповідне техніко-економічне обґрунтування, прозвітувавши про об'єм вже виконаних робіт та вкладених коштів про що свідчить копія звернення від 23.05.2012 р. та техніко-економічного обґрунтування (а.с. 229-230 Т.2).
Рішенням Новодністровської міської ради № 104/5/1 від 28.05.2012 р. задоволено заяву ОСОБА_2 про надання згоди на завершення будівництва адміністративно-побутового корпусу до 27.05.2014р., та 25.06.2012 року був укладений додатковий договір від 25.06.2012р., відповідно до якого п.5.3. розділу 5 договору було викладено в наступній редакції «завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 27.05.2014р.» (а.с. 230-232 Т.2)
Також у 2012 році ПП «ОСОБА_12Д.» був виготовлений ескізний проект реконструкції будівлі зі складськими та офісними приміщеннями, витяг з якого додається (а.с. 234-239 Т.2).
Протягом 2013-2014 року відповідно до зазначеного проекту було проведено демонтаж частин стін перегородок, замінено металеві закладні, що скріплюють бетонні конструкції на всіх поверхах, підсилено перекриття між поверхами, добудовано дві ліфтових кімнати. Проведено чорнові штукатурні роботи частини третього, четвертого та п'ятого поверхів, встановлено сходові марші та перила. Розширено віконні пройоми для встановлення вікон. Факт виконання вищезазначених робіт відображений в акті поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 20.06.2014 р. (а.с. 240 Т.2).
Оскільки, питання про присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам залишалось невирішеним, що унеможливлювало завершення будівництва та здачі в експлуатацію, покупець змушений був знову ініціювати процедуру внесення змін до договору купівлі-продажу, про що 06.06.2014 р. подав лист Новодністровській міській раді, а також чальнику РВ ФДМУ по Чернівецькій області разом зі звітом про виконання договірних зобов'язань, техніко-економічним обґрунтуванням змін до договору проектом додаткового договору. Також начальника РВ ФДМУ по Чернівецькій області листом від 18.06.2014р. було проінформовано про те, що ОСОБА_2 було замовлено та виготовлено вікна для віконних пройомів будівлі, підготовлено дверні пройоми, проведено санітарну очистку, вивезено будівельне сміття, закуплено пожежне обладнання для встановлення у будівлі, закуплено силовий кабель для встановлення у будівлі. Вартість придбаних матеріалів становить 1500000 грн. Про вищезазначене було надано акти виконаних робіт, квитанції та інші докази (а.с. 243-251 Т.2).
Згідно ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", при приватизації майна державного підприємства як цілісного майнового комплексу шляхом його викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу повинні включатися передбачені бізнес-планом чи планом приватизації зобов'язання або зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу. Включення до договору інших зобов'язань покупця допускається за згодою сторін. Контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації. На вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки. У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню у державну власність.
Згідно ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що надається додатковий договір.
Відповідно до договору купівлі-продажу № КП-378-НБ від 01.02.2006р. об'єкта незавершеного будівництва державної власності (в редакції додаткових договорів від 26.02.2009 р. та від 25.06.2012р.), визначено як обов'язкову умову викупу об'єкту приватизації завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його експлуатацію в термін до 27.05.2014 р.
Згідно зі ст.ст. 525, 526, 530 ІДК України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підтягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Відповідно до ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Разом з цим, згідно з ст. 614 ЦК України, особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Пунктом 5.3. договору купівлі-продажу №КП-378-НБ від 01.02.2006р. об'єкта незавершеного будівництва державної власності (в редакції додаткових договорів від 26.02.2009р. та від 25.06.2012р.) було передбачено, що ОСОБА_2 зобов'язаний був закінчити будівництво об'єкту та ввести його в експлуатацію в термін до 27.05.2014 р.
Між тим, згідно з вимогами чинного законодавства України виконання п.5.3. Договору є можливим при здійсненні наступних дій: укладення договору оренди земельної ділянки, що знаходиться під об'єктом незавершеного будівництва або отримання земельної ділянки у власність; здійснення технічної експертизи несучих конструкції та фундаментів будівлі; виконання ескізного проекту, проходження містобудівного обґрунтування та отримання технічних умов з містобудівельним паспортом; розробка робочого проекту по добудові та реконструкції об'єкту; погодження робочого проекту з архітектурним управлінням, екологічною інспекцією, санепідемстанцією; отримання дозволу на будівництво; будівництво об'єкта; введення в об'єкта експлуатацію.
Як вбачається із наведеного вище, ОСОБА_2 розпочав виконувати п.5.3 Договору ще в 2006 році та підготував всі документи, що були необхідні для оформлення права оренди земельної ділянки по фактичному розміщенню об'єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Новодністровськ, мікрорайон «Дністер», квартал 22 будинок 1.
Однак, лише у 2016 році для нього стало можливим оформити право користування земельною ділянкою.
Так, рішенням 7 сесії Новодністровської міської ради VII скликання від 25.02.2016р. було затверджено проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок у комунальну власність Новодністровської міської ради (а.с. 253 Т.2).
Земельній ділянці під об'єктом незавершеного будівництва був присвоєний кадастровий номер 7310600000:01:022:0015. Одразу ж після того, як були затверджені проекти землеустрою, ОСОБА_2 звернувся із заявою від 12.04.2016р. про надання вказаної земельної ділянки йому в оренду (а.с. 254 Т2).
Листом від 04.05.2016р. за № 812 (а.с. 255 Т.2) його було повідомлено Новодністровською міською радою про необхідність внесення відомостей про нього, як про власника нерухомого майна за даною адресою до Державного реєстру речових прав та надання витягу із нього разом із заявою про передачу земельної ділянки в оренду (а.с. 255 Т.2).
17.06.2016р., після проведення дій по реєстрації права власності, ОСОБА_2 звернувся із повторною заявою про надання вказаної земельної ділянки йому в оренду (а.с. 256 Т2).
Однак, на сесії Новодністровської міської ради, яка відбулась 30.09.2016 р. питання про надання в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 0,5636 га було відхилено у зв'язку із тим, що на даний час в провадження перебуває справа № 926/1779/15 за позовом ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної власності та повернення об'єкта приватизації.
Таким чином, не дивлячись на те, що із відповідним клопотанням про надання земельної ділянки у користування позивач за зустрічним позовом звернувся ще у 2006 році, остаточно це питання не вирішено.
Згідно ч. 2 ст. 24 Закону України «Про планування та забудову території», що в діяв до 12.03.2011 року замовник, що має намір забудови належної йому на праві власності користування земельної ділянки, або уповноважена ним особа звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою (клопотанням) щодо намірів забудови земельної ділянки, в якій зазначаються призначення будівлі, споруди та орієнтовні характеристики забудови.
Відповідно до ч.ч. 1,5 ст. 28-1 цього Закону для організації будівництва та підготовки будівельного майданчика до початку виконання будівельних робіт з будівництва об'єкта замовник може отримати дозвіл на виконання підготовчих робіт. Замовник або уповноважена ним особа для одержання дозволу на виконання підготовчих робіт подає до відповідної інспекції державного архітектурно-будівельною контролю письмову заяву, до якої додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію.
Згідно ч. 2 ст. 8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», що набрав чинності з 12.03.2012 р., планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.
Ч. 4 ст. 26 цього Закону передбачено, що право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
Відповідно до вимог ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до І - III категорій складності.
Аналіз наведених вище положень Законів України «Про планування та забудову території» та «Про регулювання містобудівної діяльності», а також інших його положень дає підстави дійти висновку, що право на забудову, початок виконання будівельних робіт належить особі, у якої земельна ділянка перебуває у користуванні на відповідній правовій підставі.
Отже, до завершення належного оформлення права користування земельною ділянкою позивач за зустрічним позовом не з своєї вини був позбавлений правомірної можливості здійснити будівельно-монтажні роботи на виконання умов розглядуваного договору, що потребувало отримання відповідної декларації (дозволу), а отже перешкоди у завершенні будівництва та введенні об'єкта в експлуатацію, з укладанням договору оренди земельної ділянки не залежали від ОСОБА_2.
З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку, що затримка у завершенні будівництва об'єкту приватизації сталася з причин, що не залежали від волі та ініціативних дій громадянина США ОСОБА_2, що зумовлює неможливість створення для позивача за зустрічним позовом умов, за яких він може бути фактично позбавлений прав на придбаний об'єкт приватизації.
Зважаючи на викладені вище обставини, які є об'єктивними та незалежними від громадянина США ОСОБА_2, суд не вбачає його вини у невиконанні умов договору щодо закінчення будівництва у передбачений п.5.3. Договору строк, що виключає застосування до відповідача санкції за порушення зобов'язання у вигляді розірвання договору в силу ст. 614 ЦК України, що є підставою для відмови у задоволені позовних вимог позивача за первісним позовом.
Суд вважає за необхідне змінити договір та продовжити строк для закінчення будівельних робіт і здачі об'єкту в експлуатацію, враховуючи наступне.
Пунктом 3.1 Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна (надалі - Порядок), затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 року № 605, встановлено, що зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення строків виконання зобов'язань на пізніший строк порівняно зі строком, встановленим договором, вносяться за таких умов: достатня обґрунтованість потреби внесення таких змін; недопущення зменшення фактичних обсягів зобов'язань, яке може статися внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.
Порядок підготовки додаткових угод до договорів купівлі-продажу визначений Розділом 4 зазначеного Порядку, а саме п.п. 4.2.-4.6 цього Порядку, за змістом яких якщо ініціатором внесення змін до договору купівлі-продажу виступає власник, то пропозиції щодо внесення зазначених змін подаються ним у листі, що направляється органу приватизації, з яким укладався договір купівлі-продажу, за його місцезнаходженням.
Зі змісту ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» вбачається, що головною передумовою продовження строку завершення будівництва є саме відповідне обґрунтування неможливості його завершення у строк, визначений первісною редакцією договору купівлі-продажу.
ОСОБА_2 звернувся із пропозицією до ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області, що була зареєстрована 05.06.2014 р., щодо укладення додаткової угоди до Договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 01.02.2006 р., в якій пункт 5.3. викласти в наступній редакції: „5.3. Завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 01.06.2016р.".
Пунктом 2.4 Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 р. передбачено, що договір про внесення змін може укладатися на виконання відповідного рішення суду.
Крім того, відповідно до ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням законної сили, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 651 ІДК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Так, в силу ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з (лавинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
З обставин справи вбачається, що при укладенні договору сторони розраховували на закінчення робіт з будівництва у 2009 році, тобто не розраховували на те, що умовою для початку виконання будівельних робот є тривалий процес оформлення землекористування та проектно-будівельної документації, що супроводжується постійними змінами у законодавстві, яке фактично унеможливило виконання робіт в передбачений договором строк, а також виникнення необхідності зміни цільового призначення об'єкту незавершеного будівництва.
Отже сторони виходили з того, що істотна зміна обставин не настане.
Причини, які стали підставою для відстрочення будівельних робіт ОСОБА_2 не міг усунути, оскільки будь-якого впливу на рішення Новодністровської міської Ради та компетентних органів у сфері містобудування не має.
Таким чином, враховуючи вищенаведене слід дійти висновку, що під час дії спірного договору істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися під час його укладення, розірвання договору суперечить суспільним інтересам, потягне заподіяння збитків державі та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на змінених умовах, отже мають місце умови, які є достатньою підставою для зміни умов договору в розумінні ст. 652 ЦК України.
Додані до зустрічного позову документи засвідчують проведення позивачем значного об'єму робіт із облаштування об'єкту до майбутньої експлуатації, а з огляду на вартість майна станом на час укладання договору купівлі-продажу від 01.02.2006 р., а також інші обставини, що є свідченням наявності належного обґрунтування необхідності продовження строку завершення будівництва, як станом на час звернення позивача до відповідача із відповідним клопотанням так і станом на час розгляду цієї справи в суді, суд вважає, що даний зустрічний позов підлягає задоволенню.
Згідно ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що набула чинності для України 11.09.1997 р. кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Системний аналіз наведених норм дає підстави дійти висновку, що право позивача за зустрічним позовом підлягає захисту та має бути захищено із застосуванням ефективного механізму, який полягає у зміні правовідносин, що існують між сторонами, шляхом прийняття судом рішення про зміну таких правовідносин, а саме, про укладення договору про внесення змін, який з огляду на достатню обґрунтованість необхідності його укладення ще на час первісного звернення позивача з відповідним клопотанням до ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області.
Відповідно до п. 6 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 20 Господарського кодексу України одним із способів захисту прав та інтересів є зміна правовідношення, отже суд може захистити порушене право шляхом зміни умов договору за рішенням суду, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішення законної сили, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Дана правова позиція викладена в Постановах Вищого господарського суду України від 23.05.2011 р. у справі № 38/301-10 та від 09.02.2011 р. у справі № 40/167.
В зв'язку з відмовою в задоволені первісного позову судові витрати залишити за позивачем.
Внаслідок задоволення судом позовних вимог позивача за зустрічним позовом судові витрати сплачені ним за розгляд справи слід віднести на відповідача за зустрічним позовом.
Керуючись ст. ст. 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. В задоволені первісного позову відмовити.
2. Зустрічний позов задовольнити.
3. Внести зміни до Договору купівлі-продажу № КП-378-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: Чернівецька область, Сокирянський район, м. Новодністровськ, укладеного 01.02.2006 р. між громадянином ОСОБА_6 Штатів ОСОБА_7 ОСОБА_2 та ОСОБА_1 відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області (код ЄДРПОУ 21432643), шляхом викладення пункту 5.3. розділу 5 Договору в наступній редакції: “5.3. Завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 01.06.2018 р.”
4. Стягнути з ОСОБА_1 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області м. Чернівці вул. Л. Кобилиці, 21-А (код ЄДРПОУ 21432643) на користь ОСОБА_2 (податковий номер НОМЕР_2) ОСОБА_6 Штати ОСОБА_7, штат Орегон, м. Портланд, 1 і 8 Авеню, 2627 судовий збір в сумі 1378 грн.
5. З набранням судовим рішенням законної сили видати наказ.
Повний текст рішення складено та підписано 31.03.2017 року
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.
У разі подання апеляційної скарги або апеляційного подання до Львівського апеляційного суду через Господарський суд Чернівецької області, рішення якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційною інстанцією.
Головуючий суддя Миронюк С.О.
Судді Дутка В.В.
ОСОБА_3