18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua
"29" березня 2017 р. Справа № 925/17/17
Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Спаських Н.М. з секретарем судового засідання Буднік А.М., за участю представників сторін:
від прокуратури: ОСОБА_1
від позивача: не з'явився;
від відповідача: не з'явився;
за участі ОСОБА_2 - за дорученням від відділу у Лисянському районі ГУ Держгеокадастру у Черкаській області;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом заступника керівника Звенигородської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Лисянської селищної ради до фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про внесення змін до договору оренди землі від 27.11.2007
Заступником керівника Звенигородської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Лисянської селищної ради заявлено позов про внесення змін до договору оренди землі від 27.11.2007, укладеного між Лисянською районною державною адміністрацією та приватним підприємцем ОСОБА_3, який зареєстрований у Лисянському районному відділі ЧРФ ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.11.2007 за № 04077890030, а саме:
- пункт 5 договору викласти в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу № 351/86-16 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель від 15.12.2016, становить 1 510 273,31 грн.".
- пункт 9 договору викласти в наступній редакції: "річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 45308,19 грн."
В судовому засіданні прокурор позовні вимоги підтримала повністю та просить суд їх задовольнити. Представник позивача просив розгляд справи проводити без своєї участі, позовні вимоги підтримує в повному обсязі (а.с. 48).
Відповідач, будучи належним чином повідомленим про час і місце розгляду справи, свого представника в жодне судове засідання не направив, у відзиві на позов просив у задоволенні позову відмовити в повному обсязі, клопотання про відкладення розгляду справи не заявляв.
В судовому засіданні головний спеціаліст відділу Держгеокадастру надала для огляду технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель селища Лисянка Лисянського району Черкаської області 2012 року та надала пояснення по матеріалах технічної документації.
Суд вважає за можливе розгляд справи провести за відсутності представника відповідача за наявними у справі документами на підставі ст. 75 ГПК України, оскільки особиста участь в судовому засіданні та надання доказів для доведення позову чи його заперечення є правом, а не обов'язком сторони.
У відповідності до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Заслухавши доводи та пояснення прокурора, дослідивши наявні в справі документи, суд вважає, що позов підлягає до повного задоволення, виходячи з наступного:
27.11.2007 між Лисянською районною державною адміністрацією в особі голови ОСОБА_4, який діє на підставі Закону України "Про місцеві державні адміністрації" (далі - Орендодавець) та приватним підприємцем ОСОБА_3, який діє на підставі свідоцтва про державну реєстрацію (далі - Орендар) було укладено договір оренди землі (далі - Договір, а.с. 13-18) у відповідності до якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для риборозведення, яка знаходяться в адмінмежах Лисянської селищної ради (п. 1 Договору).
В оренду передається земельна ділянки загальною площею 9,300 га, у тому числі: 9,300 га - під водою (п. 2 Договору).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 106 857 грн. (п. 5 Договору).
Договір укладено на 25 років. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 15 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору).
Договір оренди землі зареєстрований у Лисянському районному відділі Черкаської регіональній філії ДП "Центр ДЗК" про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.11.2007 за № 04077890030.
Орендна плата вноситься Орендарем у формі та розмірі грошовій за 1 га - 172,4 грн., що становить 1,5 відсотка від вартості ріллі по Лисянській селищній раді. Орендна плата з 06.06.2007 по 31.12.2007 становить - 911,48 грн. (дев'ятсот одинадцять грн. 48 коп.). Починаючи з 01.01.2008 орендна плата в рік становить 1603,32 грн. (одна тисяча шістсот три грн. 32 коп.) (п. 9 Договору).
Орендна плата вноситься у такі строки щомісячно, рівними частинами до ____ числа місяця, наступного за звітним (п. 11 Договору).
Розмір орендної плати переглядається згідно чинного законодавства у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміні розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
Доказів визнання недійсним договору оренди землі чи його розірвання станом на час вирішення спору, сторонами суду не подано.
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (п. 36 Договору).
На момент укладання спірного договору діяв Закон України «Про плату за землю», відповідно до якого ставка земельного податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлювалась в розмірі 1 % від нормативної грошової оцінки і не могла перевищувати 10 % нормативної грошової оцінки (ст. 21 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на момент укладання сторонами Договору).
03.06.2008 Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» № 309-VI було внесено зміни до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», згідно з яким річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності не може бути меншою для земель, крім сільськогосподарського призначення, трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю».
Зазначені положення знайшли своє відображення в ст. 274 та 288 Податкового кодексу України який набув чинності 01.01.2011 року (далі - ПК України»). Так, п. 288.5.1 ПК України закріплено, що розмір річної орендної плати встановлений у договорі оренди не може бути меншим для земель, окрім сільськогосподарського призначення, трикратному розміру земельного податку; та не може перевищувати 12 % від нормативної грошової оцінки. Пункт 274.1 ПК України визначає ставку податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.
Таким чином, на законодавчому рівні було змінено мінімальний розмір орендної плати, що збільшився з 1 % до 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Станом на час вирішення спору пунктом 288.5.1. Податкового Кодексу визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території.
Згідно п. 14.1.136 ст. 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - це обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Відповідно до п. 14.1.147. ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю є загальнодержавним податком, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Отже, законодавчо закріплено, що орендна плата є обов'язковим платежем який входить до складу плати за землю, що є загальнодержавним податком та вноситься виключно у грошовій формі.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 року № 161-XIV в редакції Закону України від 02.10.2003 року № 1211-IV орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата (абз. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі").
Згідно із статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Частинами 4 та 5 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", та не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки.
Відповідно до ч.5 ст.5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка використовується при визначенні розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Таким чином, з наведених вище положень Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про оцінку земель» вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди. Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати. Також, договором оренди землі мають визначатись форма, умови внесення орендної плати, при цьому строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності повинні встановлюватись відповідно до Податкового кодексу України.
Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.
Згідно п.п.2, 2-1 Постанови Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 року № 213 „Про методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території. Дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки.
Оскільки дана земельна ділянка знаходиться на території Лисянської селищної ради в межах населеного пункту смт. Лисянка, Лисянського району, передбачені повноваження покладаються на відділ Держгеокадастру у Лисянському районі Черкаської області.
Згідно витягу від 15.12.2016р. № 351/86-16 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для риборозведення в смт. Леськи на 2016 рік - нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 93 000 кв. м, що перебуває в оренді приватного підприємця ОСОБА_3, становить 1 510 273,31 грн. (а.с. 37).
Представником відділу у Лисянському районі ГУ Держгеокадастру у Черкаській області за матеріалами технічної документації з нормативної грошової оцінки земель селища Лисянка Лисянської селищної ради Лисянського району Черкаської області доведено, що розрахунок даних по витягу з технічної документації (а.с. 37) для ділянки, що орендує відповідач, зроблено як для ділянки водного фонду із використанням відповідних коефіцієнтів, а не для ріллі, як вказано у певних пунктах договору оренди.
Згідно листа Лисянського відділення Звенигородської ОДШ № 18844/23-18-13-525 від 13.12.2016 орендна плата за вищевказану земельну ділянку сплачується на рахунок № 33216815700266, який належить Лисянській селищній раді.
Сама земельна ділянка із земель водного фонду розташована у с. Жовтень, що вбачається із наявних у справі матеріалів, які також подані в останньому судовому засіданні.
З доводів прокурора відповідно до інформації наданої Лисянським відділенням Звенигородської ОДПІ від 29.11.2016, відповідач сплачує річну орендну плату за використання земельної ділянки згідно умов договору у 2014 році в розмірі 4021,54 грн., 2015 рік - 8819 грн., станом на 01.11.2016 (за 9 місяців 2016 року) - 4700, що з розрахунку від нормативно грошової оцінки земельної ділянки за 2016 рік становить лише 0,32% відсотка. Разом з тим, відповідно до вищевикладених норм законодавства, якими обґрунтовано позовні вимоги, орендар повинен сплачувати орендну плату в розмірі не менше 3 відсотків нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка вже становить 1 510 273,31 грн. та затверджена відповідно до рішення Лисянської селищної ради № 15-14/VI від 09.02.2012 «Про затвердження технічної документації з нормативно грошової оцінки земель селища Лисянка», а отже мінімальний розмір орендної плати має становити 45 308,19 грн.
Дане рішення Лисянської селищної ради № 15-14/VI від 09.02.2012 було повторно оприлюднено у місцевій газеті "Понад Тікичем" № 11 від 18.03.2017 (а.с. 77). Дана обставина прав відповідача не порушує, оскільки якщо зміни до договору вносяться згідно судового рішення, то такі зміни набирають чинності з моменту набрання чинності судовим рішенням. На час прийняття судового рішенння оприлюднення акту ненормативного характеру відбулося.
14.07.2016 Лисянською селищною радою прийнято рішення № 9-4/VII про встановлення місцевих податків і зборів на 2017 рік (оприлюднено на сайті ради), яким визначено, що ставки земельного податку, за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюються у розмірах 3% для всіх інших земель. При цьому землі водного фонду окремо не виділені (а.с. 79-86).
Відповідно до інформації Лисянської селищної ради № 879 від 18.11.2016 (а.с. 32) та Лисянської районної державної адміністрації № 2201/01-32 від 16.11.2016 (а.с. 30) цивільно-правові заходи щодо збільшення орендної плати за використання землі водного фонду (ставку) загальною площею 9,30000 га не вживалися.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі", в редакції Закону України від 02.10.2003 року № 1211-IV, визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди спір вирішується в судовому порядку.
Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.
Оскільки сторонами в договорі оренди передбачено можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Внаслідок внесення змін до законодавства про мінімальний розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної та державної форми власності, умови договору оренди землі між сторонами підлягають перегляду.
Порядок внесення змін до господарських договорів закріплений ст. 188 Господарського кодексу України, де зазначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Однак досудове врегулювання спору шляхом направлення стороні договору пропозиції про внесення змін до договору в порядку ст. 188 Господарського кодексу України є правом, а не обов'язком позивача та не може бути перепоною у пред'явленні позову до суду.
Статтею 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Пунктом 36 договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується в судовому порядку. Зазначене в повній мірі відповідає положенням ст. 30 Закону України "Про оренду землі".
Такі ж висновки викладено у п. 2.19. постанови Пленуму ВГСУ від 17 травня 2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" -- статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 Господарського кодексу України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору
Пункти 5 та 9 договору оренди землі від 27.11.2007 року є істотними умовами договору, з приводу яких при укладенні договору сторонами було досягнуто спеціальної згоди, а тому будь-яка із сторін вправі наполягати на внесенні до них змін.
Таким чином, враховуючи вимоги закону про зміну мінімальної орендної ставки за землю державної та комунальної форми власності, яка місцевим органом влади для земель, орендованих відповідачем встановлена у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка в свою чергу також змінена розроблено технічною документацією по землях селища Лисянка Лисянської селищної ради, господарський суд дійшов висновку про наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки, оскільки сторони в добровільному порядку не вирішили це питання.
У відповідності до ч. 3 ст.653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Позов підлягає до повного задоволення.
На підставі ст. 49 ГПК України, при задоволенні позову з відповідача слід стягнути 1 378,00 грн. на відшкодування сплаченого судового збору.
Керуючись ст. 49, 82-85 ГПК України, суд -
1. Позов задовольнити повністю.
2. Внести до укладеного між Лисянською районною державною адміністрацією та приватним підприємцем ОСОБА_3 договору оренди землі від 27.11.2007, зареєстрованого 30.11.2007 у Лисянському районному відділі ЧРФ ДП "Центр ДЗК" за № 04077890030 такі зміни:
- пункт 5 договору викласти в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу № 351/86-16 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель від 15.12.2016, становить 1 510 273,31 грн.".
- пункт 9 договору викласти в наступній редакції: "річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 45308,19 грн."
3. Стягнути з приватного підприємця ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1, АДРЕСА_1) на користь прокуратури Черкаської області (код ЄДРПОУ 02911119, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 286, р/р 35212034003751 в Державній казначейській службі України у м. Київ, МФО 820172) 1378 грн. на відшкодування сплаченого судового збору.
Наказ видати.
Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду протягом 10 днів.
Повне рішення складено 30 березня 2017 року
Суддя Н.М. Спаських