"21" жовтня 2009 р. Справа № 11/143
За позовом Підприємець ОСОБА_1 м.Рівне
до відповідача Рівненська міська рада м.Рівне про розірвання договору оренди земельної ділянки
Суддя Грязнов В.В.
Представники сторін:
від позивача- ОСОБА_1, підприємець ;
ОСОБА_3, представник (довір.№3984 від 07.10.2009р.);
від відповідача- Горчак Ю.П., юрисконсульт (довір.№08-184 від 10.02.2009р.),
в засіданні приймала участь: Желязкова М.Ж., зав і дувач юрвідділом КП «РМБТ І » (довір.№40 від 09.01.2009р.)
Представники сторін не заявили клопотання про технічну фіксацію судового процесу. Суддею роз'яснено сто-ронам статті 20, 22, 91, 107 ГПК України. Відводу судді не заявлено.
Суть спору: Позивач-СПД ОСОБА_1 звернувся до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.08.2002р., укладеного з Відповідачем-Рівненською міською радою стосовно земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1
Позивач пояснив, що 15 серпня 2002р. уклав з Рівненською міською радою Договір оренди земельної ділянки, згідно якого на підставі рішення Рівненської міської ради від 26.06.2002р. №27 орендодавець передав, а орендар прий-няв в оренду земельну ділянку за рахунок забудованих земель міста строком на 49 років загальною площею 388м 2 на АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування кафетерію, який розта-шований незавершена будівництвом будівля кафетерію, яка на підставі рішення Рівненського міського суду від 10 серпня 2005р. належала ОСОБА_1
Позивач зазначає, що з 2006р. не користується земельною ділянкою по АДРЕСА_1 в зв'язку з прода-жем ОСОБА_5 незавершеного будівництва кафетерію, однак через небажання Відповідача укласти договір оренди земельної ділянки з набувачкою нерухомого майна -остання фактично користувалась землею і сплачу-вала плату за землю замість СПД ОСОБА_1
На даний час вищезазначений об ' єкт незавершеного будівництва зареєстрований за ОСОБА_6 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 19.02.2008р.
Покликаючись на положення ч.2 ст.120 та ст.141 Земельного кодексу України, Позивач вважає, що у разі доб-ровільної відмови від права користування земельною ділянкою та відчуження споруди до набувача-ОСОБА_5 перей-шло право користування земельною ділянкою, на якій вона розміщена та частина ділянки, яка необхідна для її обслуго-вування , про що повідомив Відповідача 01 липня 2009р. очікуючи його згоди на припинення договору.
Проте, листом від 14 липня 2009р. Рівненська міська рада відмовила у розірванні договору, покликаючись на протокольне доручення сесії міської ради від 29 березня 2007р., відповідно до якого міська рада не може припинити право оренди земельної ділянки до звернення власника майна про надання йому земельної ділянки у власність чи ко-ристування .
Вважаючи відмову Відповідача безпідставною і такою, що порушує його право, з підстав ст.93, ч.2 ст.120 та ст.141 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та Згідно ж стчт . 1, 31 Закону України «Про оренду землі»Позивач просить розірвати оспорюваний договір оденди земельної ділянки.(арк.справи 3-4).
Відповідач -Рівненська міська рада позову не визнав з підстав, зазначених у відзиві від 02.10.2009р., зокрема по-кликаючись на власне рішення від 25.01.2008р. №1334, яке є чинним і підлягає до обов'язкового виконання всіма зем-лекористувачами м.Рівного , рішення оприлюднювалось у тижневику «Сім днів»від 01.02.2008 №5(736); №10(741) від 07.03.2008; №20(751) від 16.05.2008; №31(762) від 01.08.2008; №32(815) від 14.08.2009, а також розміщене на веб-сайті Рівненської міської ради.
Дане рішення передбачає збільшення плати за землю, що тягне збільшення нормативної грошової оцінки на-даної в оренду ОСОБА_1 земельної ділянки до 254 690 грн. 57 коп., а розміру орендної плати -до 29 289 грн. 42 коп. на рік.
Відповідно до ст.2 Закону України «Про плату за землю», орендна плата за земельні ділянки визначається залежно від грошової оцінки земель. Визначення нормативної грошової оцінки земель, відповідно до ст. 23 Закону Ук-раїни «Про плату за землю», проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах за методикою, затверд-женою Кабінетом Міністрів України.
Рівненська міська рада визнає, що отримала заяву ОСОБА_1 від 01.07.2009 вх.№06-О-2178/15 про розірвання договору оренди в зв'язку із відчуженням нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, на що управлінням земельних відносин дано відмову з покликанням на протокольне доручення сесії Рівненської міської ради від 29.03. 2007р., роз 'яснено неможливість припинення ОСОБА_1 права оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1 до звер-нення нового власника майна про надання йому земельної ділянки у власність/користування (лист від 14.07. 20 09 р. вих.№01-11/1223). Проте, ні ОСОБА_5 , ні в подальшому ОСОБА_6, як власники нерухомого майна по АДРЕСА_1 90-А не звертались до Рівненської міської ради з заявами погодити вибір місця розташування земельної ділянки.
Відповідно до частин 1-3 ст.188 Господарського кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за догово-ром . Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
Відповідач зазначає, що ОСОБА_1 надіслано проект додаткового договору та розрахунок розміру орендної плати за землю, в силу вимог Законів України «Про оренду землі»і «Про плату за землю», ст.11 Господарського проце-суального кодексу України «Досудове регулювання спорів, що виникають у разі зміни та розірвання господарських договорів»(лист Управління земельних відносин від 07.07.2009 вих.№879), які до цього часу ОСОБА_1 не розгляну-то та не повідомлено Рівненську міську раду про прийняття чи відхилення цієї пропозиції.
Відповідач вважає, що Рівненською міською радою вжито всіх заходів досудового розв'язання спору, тому до господарського суду Рівненської області подано позовну заяву про зобов'язання ОСОБА_1 вчинити дії (укласти додат-кову угоду про збільшення плати за землю). При цьому зауважує, що відповідно до ст.653 ЦК України, якщо договір розривається у судовому порядку, зобов'язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання дого-вору законної сили, а не з моменту направлення пропозиції про його розірвання.
Рівненська міська рада вважає, що із змісту статтей 125, 126 Земельного кодексу випливає, що право власності і право користування не виникає автоматично з моменту переходу права власності на об'єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, а таке право виникає тільки після одержання її власником або користувачем документа, що пос-відчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою та його державної реєстрації.
Враховуючи зазначене у відзиві -просить в задоволенні позову відмовити.(арк.справи 21-25).
З метою встановлення обставин купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва "кафетерію" за адресою: м.Рівне , АДРЕСА_1 до участі у судовому засіданні c уд залучив посадову особу Комунального підприємства «Рівненське міське бюро технічної інвентаризації».(арк.справи 43-44).
В результаті розгляду матеріалів справи господарський суд
Рівненська міська рада-орендодавець та підприємець ОСОБА_1-орендар 15 серпня 2002р. уклали договір оренди земельної діялянки (надалі в тексті -Договір), згідно пп.1, 2.2, 2.3, 3, 5, 7.2 Договору, орендо-давець на підставі рішення Рівненської міської ради від 26.06.2002р. №27 орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку за рахунок забудованих земель міста строком на 49 років загальною площею 388м 2 на АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування кафетерію. Грошова оцінка зе-мельної ділянки становить 95 342 грн. 09 коп.(п.3 Договору). Орендна плата в розмірі 1% від грошової оцінки землі сплачується до 15 серпня та до 15 листопада. На несплачену своєчасно орендну плату нараховується пеня.(п.11 Дого-вору ). Змін та доповнень до Договору сторони не вносили. Договір підписаний Рівненським міським головою та під-приємцем ОСОБА_1, скріплений відбитком печатки міської ради. Договір посвідчено нотаріально приватним нотаріусом Онофрейчук С.Й., про що здійснено реєстровий запис №3071.(арк.справи 7-8).
Вбачається, що на виконання Договору орендодавець передав орендарю земельну ділянку за рахунок забудо-ваних земель міста строком на 49 років загальною площею 388м 2 на АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування кафетерію.
ОСОБА_1-продавець , згідно договору купівлі-продажу від 22.02.2006р. продав, а ОСОБА_5 купила належну продавцю на праві приватної власності незавершену будівництвом будівлю ка-фетерію , яка розташована на земельній ділянці площею 388м 2 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 Експертна вартість будівлі становить 40 182 грн.; продаж вчинено за 20 000 грн.(пп.3-4 Договору), які продавець отримав від покупця до моменту нотаріального посвідчення договору. Договір підписано ОСОБА_1 та ОСОБА_5. Договір посвідчено нотаріально, приватним нотаріусом Кострикі-ним В.І., про що внесено реєстровий №463.(арк.справи 9).
За повідомленням посадової особи Комунального підприємства «Рівненське міське бюро технічної інвента-ризації »у судовому засіданні 21.10.2009р. - ОСОБА_5 зареєструвала в БТІ право власності на майно 16 січня 2008р.
ОСОБА_5-продавець , згідно договору купівлі-продажу від 19.02.2008р. продав, а ОСОБА_6 купив належну продавцю на праві приватної власності незавершену будівництвом будівлю ка-фетерію , яка розташована на земельній ділянці площею 388м 2 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 Експертна вартість будівлі становить 77 000 грн.; продаж вчинено за 77 000 грн.(пп.3-4 Договору), які продавець отримав від покупця до моменту нотаріального посвідчення договору. Договір підписано ОСОБА_5 та ОСОБА_6 Договір посвідчено нотаріально, приватним нотаріусом Усік С.І., про що внесено реєстровий №1008.(арк.справи 10).
За повідомленням посадової особи Комунального підприємства «Рівненське міське бюро технічної інвента-ризації »у судовому засіданні 21.10.2009р. -ОСОБА_6 зареєстрував в БТІ право власності на майно 21 березня 2008р.
Згідно витягу з реєстру права власності на нерухоме майно від 21.03.2008р. власником незавершеного будів-ництва у АДРЕСА_1 зазначено ОСОБА_6, що стверджується матеріалами справи.(арк.справи 11, 41).
Листом від 01.07.2009р. ОСОБА_1 повідомив Рівненську міську раду про відмову від Договору в зв'язку з продажем незавершеного будівництва кафетерію ОСОБА_5, пов'язуючи з відчуженням будівлі припинення відносин оренди наданої для обслуговування будівлі земельної ділянки; отримання такого листа у своїх поясненнях підтверджує Рівненська міська рада.(арк.справи 12, 23).
У відповідь на даний лист, Управлінням земельних відносин виконкому Рівненської міської ради 14.07.2009р. відмовлено ОСОБА_1 дачі згоди на розірвання Договору з покликанням на протокольне доручення сесії Рівненсь-кої міської ради від 29.03.2007р., при цьому зазначено: про неподання особою, яка придбала будівлю документів, які б посвідчували її право власності/користування на земельну ділянку; про неподання ОСОБА_1 доказів вилучення у нього земельної ділянки; про необхідність внесення змін до договору оренди в частині збільшення орендної плати з 953 грн. 42 коп. до 29 289 грн. 42 коп. на рік і неможливість припинення ОСОБА_1 права оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1 до звернення нового власника майна про надання йому земельної ділянки у власність або користуван-ня.(арк.справи 13).
Рівненська міська рада 25.01.2008р. прийняла рішення від №1334 “Про внесення змін до Положення про по-рядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у власності Рівненської міської ради”, яким передбачено, що орендна плата за земельні ділянки справляється у грошовій формі і не може бути меншою три-кратного розміру земельного податку на земельну ділянку певного функціонального використання та місцезнаход-ження . Повідомлення про прийняття зазначеного рішення оприлюднювалось у тижневику «Сім днів»від №10(741) від 07.03.2008; №20(751) від 16.05.2008; №31(762) від 01.08.2008; №32(815) від 14.08.2009.(арк.справи 27-28, 35-38).
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, встановивши обставини справи і давши їм оцінку, господарський суд вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору є розірвання договору оренди земельної ділянки внаслідок фактичного припинення орендних відносин після продажу об'єкта нерухомості, який на цій земельній ділянці розта-шований .
Згідно ст.1 Закону України «Про оренду землі»оренда землі -це засноване на договорі строкове платне воло-діння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів ді-яльності .
Стаття 93 Земельного кодексу України також наводить визначення права оренди земельної ділянки -це засно-ване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провад-ження підприємницької та іншої діяльності.
Підставами виникнення, зміни та припинення земель них відносин є юридичні факти -юридично значимі обс тавини, які поділяються відповідно на правовстановлюючі, правозмінюючі та правоприпиняючі . До таких обста вин від-носяться : договори та інші угоди, передбачені законом, а також не передбачені законом але такі, що не суперечать йому; акти державних органів та органів міс цевого самоврядування, які передбачені законом як під стави виникнення земельних прав та обов'язків; судові рі шення, які встановлюють земельні права та обов'язки; набуття земельних прав та обов'язків на підставах, які дозволені законом; заподіяння шкоди; інші дії фізичних та юридичних осіб; події, з якими закон або інший право вий акт пов'язує виникнення, зміну і припинення земель них відносин. Зазначене кореспонду-ється зі статтею 11 Цивільного кодексу України (надалі в тексті -ЦК України).
За характером виникнення юридичні факти поділя ються на дії та події. Дії являють собою такі юридичні фак-ти , в яких виявляється поведінка людей або їх колек тивів. Дії (бездіяльність) можуть бути правомірними, тоб то такими що відповідають вимогам законодавства, і неп равомірними, тобто такими, що суперечать закону.
Відповідно до положень статті 41 Конституції України -суб'єкт права власності нерухомого майна має право ним володіти, користуватися і розпоряджатися, тобто без обмежень вирішувати його юридичну долю: продавати, обмінювати, дарувати, здавати у найм , заставляти, заповідати тощо.
За приписами статей 316-317 Цивільного кодексу України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Тобто, продаж власником будівлі за нотаріально посвідченим договором є правомірною дією і може бути юридичним фактом, який зумовлює припинення земельних відносин.
Відповідно до ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Цьому кореспондує ч.2 ст.120 Земельного кодексу України,- якщо житловий будинок, будівля або споруда ро-зміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користу-вання тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслугову-вання .
Однією із підстав припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права корис-тування земельною ділянкою, що передбачено ст.141 Земельного кодексу України.
Виходячи із зазначених норм закону, вбачається, що у випадку переходу права власності на будівлю, котра знаходиться на орендованій земельній ділянці наданій для її обслуговування та будівництва,- орендні відносини фак-тично припиняються і орендар вправі ініціювати розірвання договору оренди, оскільки після відчуження будівлі він втрачає повноваження володіння, користування та розпорядження нею, а відтак і не користується наданою йому згідно Договору оренди земельною ділянкою. При цьому, новий власник відповідно до ст.377 набуває право користування даною земельною ділянкою.
З дефініції оренди землі, яку встановлює Закон України “Про оренду землі” вбачаються такі ознаки оренди земель: це виключно договірна форма викорис тання земель; договірний характер відносин передбачає виключну доб-ровільність укладення договору; оренда, зокрема, пе редбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове ( тим-часове ) користування; строки дії оренди визначають сторони; об'єктом орен ди за договором є певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здій-нюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з ме тою одержання прибутку, за повної господарсь-кої самостійності орендаря.
З матеріалів справи вбачається, що ні ОСОБА_5 , ні в подальшому ОСОБА_6, як власники нерухомого майна по АДРЕСА_1 не надавали до Рівненської міської ради письмових заяв про переукладення на них договору оренди земельної ділянки або погодження вибору місця розташування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1
Разом з тим, відповідно до статей 125, 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав і пос-відчується державними актами. Право оренди оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
Господарський суд погоджується з твердженням Відповідача, що право користування земельною ділянкою у ОСОБА_5 не виникло автоматично з моменту переходу права власності на об'єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, а таке право виникає тільки після одержання нею документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою та його державної реєстрації, тобто договору оренди.
Проте, обставини, за яких фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа, а не Позивач -господарський суд вважає доведеними. При цьому, зауважує, що Договори купівлі-продажу на момент вирішення спору -не визнані недійсними ні в цілому, ні в частині, заперечення Відповідачем позову не містять твердження про удаваність даних угод та продовження користування Позивачем будівлею та земельною ділян-кою по АДРЕСА_1 та здійснення ФОП ОСОБА_1 підприємницької діяльності за даною адре-сою ; не надано і доказів, які б стверджували такі обставини.
При цьому, не може вважатись доказом існування орендних відносин виконання Позивачем лише одного обов' язку -вне сення плати за оренду землі.
Статтею 31 Закону України “Про оренду землі” визначено випадки припинення договору оренди землі. Окрім, підстав зазначених у цій статті, визначено, що договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбаче-них законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Відповідно до ст.653 ЦК України, якщо договір розривається у судовому порядку, зобов ' язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили, а не з моменту направлення пропозиції про його розірвання. Така ж норма встановлена і п.5 ст.188 ГК України.
Позов підлягає задоволенню. В зв'язку з припиненням оренди -Договір оренди земельної ділянки від 15 серп-ня 2002р. необхідно розірвати на майбутнє. На Відповідача покладаються судові витрати на підставі ст.49 ГПК України вгаслідок його неправильних дій -доведення спору до господарського суду.
Керуючись стст . 33, 43, 46-49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задоволити.
2. Розірвати договір оренди земельної діялянки, укладений 15 серпня 2002р. Рівненською місь-кою радою та фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1.
Суддя В.В.Грязнов
Рішення підписане суддею "28" жовтня 2009 р..