Справа №22ц/796/1417/17 Головуючий у 1 інстанції - Осаулов А.А.
Унікальний № справи №761/3715/15-ц Доповідач - Панченко М.М.
26 січня 2017 року м.Київ
Колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду м.Києва у складі:
Головуючого - Панченка М.М.
суддів - Пікуль А.А., Шахової О.В.
при секретарі - Куркіної І.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Києві справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м.Києва від 06 вересня 2016 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про відшкодування витрат на проведення капітального ремонту орендованого житла,-
У лютому 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 і, посилаючись на ст.778 ЦК України, просив винести рішення, яким відшкодувати з відповідача на свою користь кошти у сумі 9.139.780 грн., понесених на капітальний ремонт орендованої ним квартири АДРЕСА_1, який здійснювався за рахунок позивача, як орендаря, починаючи з 2004 року по жовтень 2014 року, з відома і погодження орендодавця - відповідача ОСОБА_2.
Рішенням Шевченківського районного суду м.Києва від 06 вересня 2016 року у позові відмовлено з підстав недоведеності позовних вимог /т.2 а.с.68-72/.
В поданій апеляційній скарзі ОСОБА_1, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі /т.2 а.с.72-81/.
Скаржник вважав, що суд не врахував доводи позивача, та не надав належної оцінки документам, які долучені до матеріалів справи в обгрунтування позовної заяви.
Заслухавши доповідь по справі, пояснення учасників процесу, вивчивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу належить задовольнити частково.
Рішення Шевченківського районного суду м.Києва від 06 вересня 2016 року підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову, лише в частині стягнення з відповідача ОСОБА_2 на користь позивача ОСОБА_1 витрат понесених на капітальний ремонт орендованого житла у сумі 2.300.000 грн., а в решті позову відмовити з таких підстав.
Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обгрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з»ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Однак зазначеним вимогам закону ухвалене у справі рішення суду першої інстанції не відповідає.
Як слідує з матеріалів справи і не заперечується сторонами, у власності відповідачки ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. від 17.03.2004 року за реєстровим №2538, перебуває шестикімнатна квартира АДРЕСА_2, загальною площею 144 кв.м./т.1 а.с.148/.
Судом встановлено, що 21.10.2004 року позивач ОСОБА_1, як орендар, та відповідач ОСОБА_2, як орендодавець, уклали договір оренди вище зазначеної квартири АДРЕСА_3, на термін до 20.10.2005 року /т.1 а.с.12-17/.
Відповідно до п.3.2. указаного договору, орендна плата сторонами визначена у розмірі 1 грн. на місяць.
Отже, між сторонами виникли правовідносини договору оренди, відповідно до яких, в силу ст.759 ЦК України, наймодавець, за договором найму (оренди), передає або обов»язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно до п.1.4 указаного договору сторонами передбачено наступне: «стан майна на момент укладення договору: потребує капітального ремонту (без проведення перепланування), що здійснюється орендарем за згодою орендодавця за власний (орендаря) рахунок відповідно та з урахуванням положень цього договору. У зв»язку з відсутністю свідоцтва про право власності на нерухоме майно орендодавець передає орендарю оригінал договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. 17.03.2004 року. Загальна вартість капітального ремонту визначається за погодженням сторін у кошторисі (додатку), що є невід»ємною частиною цього договору».
А, згідно п.2.3. указаного договору сторонами обумовлено: «у разі припинення (терміну дії в тому числі дострокового) цього договору орендар зобов»язується повернути орендодавцю майно за актом приймання-передачі протягом 10 робочих днів з моменту припинення дії цього договору у належному стані з урахуванням проведеного орендарем капітального ремонту. В даному випадку (у разі припинення/розірвання договору) орендодавець зобов»язаний здійснити компенсацію орендареві фактично витрачених ним коштів для здійсненя капітального ремонту майна, але в будь-якому випадку, не більше ніж це визначено відповідно до п.1.4. цього договору. Наведена компенсація здійснюється орендодавцем протягом 5 днів з моменту припинення/розірвання (в тому числі дострокового) даного договору».
Із наведених договірних пунктів слідує висновок, що сторонами договору оренди питання компенсації за здійснений орендарем ремонт (поліпшення) орендованого майна врегульоване на основі договору, що не протирічить нормі ст.778 ЦК України, якою це питання врегульоване на законодавчому рівні.
По закінченні дії указаного договору оренди від 21.10.2004 року, сторонами, у відповідності з умовами договору, складено Акт приймання-передачі майна (повернення) з оренди, від 20.10.2005 року, відповідно до п.2 якого, сторонами зазначено, що, «Підписавши даний Акт орендодавець підтверджує про відсутність з його боку будь-яких претензій до орендаря з приводу виконання ним своїх зобов»язань (в тому числі грошових) за договором оренди нерухомого майна від 21.10.2004 року. Орендодавець також підтверджує належне проведення орендарем капітального ремонту майна та зобов»язується компенсувати вартість такого ремонту згідно положень договору оренди нерухомого майна від 21.10.2004 року».
Отже, у відповідності з зазначеним Актом приймання передачі орендованого майна по закінченні дії договору оренди, орендодавець не заперечує проведення орендарем капітального ремонту майна та зобов»язується компенсувати вартість такого ремонту.
Після припинення дії договору оренди від 20.10.2004 року та складання Акту від 20.10.2005 про приймання-передачу орендованого майна, сторонами ще п»ять разів укладались однотипні з договором оренди від 20.10.2004 року, договори оренди того ж майна. При цьому зміст договірних умов залишався незмінним, із збереженням того ж змісту, зокрема, пунктів 1.4., 2.3., за винятком терміну дії договорів.
Так, мали місце укладання між цими ж сторонами - орендодавцем ОСОБА_2 та орендарем ОСОБА_1, таких договорів оренди вище зазначеної квартири:
- від 20.10.2005 року на термін до 19.10.2006 року, після закінчення дії якого, сторонами підписано Акт приймання-передачі майна з оренди від 19.10.2006 року, згідно п.2 якого, «орендодавець підтверджує належне проведення орендарем капітального ремонту майна на загальну суму 780.000 грн., та зобов»язується компенсувати вартість такого ремонту згідно положень Договору оренди нерухомого майна від 20.10.2005р.»;
- від 19.10.2006 року на термін до 18.10.2007 року, по закінченні дії якого, сторонами підписано Акт приймання-передачі майна з оренди від 18.10.2007 року, відповідно до п.2 якого, «орендодавець підтверджує належне проведення орендарем капітального ремонту майна на загальну суму 780.000 грн., та зобов»язується компенсувати вартість такого ремонту згідно положень Договору оренди нерухомого майна від 19.10.2006р.»;
- від 18.10.2007 року на термін до 17.10.2008 року, після закінчення дії якого, сторонами підписано Акт приймання-передачі майна з оренди від 17.10.2008 року, відповідно до п.2 якого, «орендодавець підтверджує належне проведення орендарем капітального ремонту майна на загальну суму 1.400.000 грн., та зобов»язується компенсувати вартість такого ремонту згідно положень Договору оренди нерухомого майна від 18.10.2007р.»;
- від 17.10.2008 року на термін до 16.10.2011 року, по закінченні дії якого, сторонами підписано Акт приймання-передачі майна з оренди від 16.10.2011 року, відповідно до п.2 якого, «орендодавець підтверджує належне проведення орендарем капітального ремонту майна на загальну суму 1.800.000 грн., та зобов»язується компенсувати вартість такого ремонту згідно положень Договору оренди нерухомого майна від 17.10.2008р.»;
- від 16.10.2011 року на термін до 15.10.2014 року по закінченні дії якого, сторонами підписано Акт приймання-передачі майна з оренди від 15.10.2014 року, відповідно до п.2 якого, «орендодавець підтверджує належне проведення орендарем капітального ремонту майна на загальну суму 2.300.000 грн., та зобов»язується компенсувати вартість такого ремонту згідно положень Договору оренди нерухомого майна від 16.10.2011р.».
Відповідно до ст.627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв, ділового обороту, вимог розумності та справедливості
Між тим, як слідує із пояснень самого позивача, суми, витрачені ним на капітальний ремонт орендованої квартири, які зазначені в Актах приймання передачі орендованого майна, в кожному наступному Акті збільшувались по зростаючому підсумку, що підтверджується доводами самого позивача, викладеними у позовній заяві, та не заперечувались поясненнями представника відповідача у судовому засіданні.
Так, позивач послався на те, що капітальний ремонт орендованого житла було здійснено впродовж декількох років в декілька етапів.
Між тим, посилаючись на договірну умову, передбачену пунктами 1.4. спірних договорів оренди, відповідач зазначає, що, оскільки кошторис ремонту сторонами не погоджувався, тому відсутні підстави для стягнення будь-яких понесених позивачем витрат на капітальний ремонт орендованого приміщення.
Між тим, такий довід відповідача є намаганням уникнути виконання свого договірного зобов»язання сплатити вартість понесених орендарем ОСОБА_1 витрат на капітальний ремонт орендованого приміщення і спростовується тим, що ОСОБА_2 особисто в Актах-прийманнях орендованого приміщення від 19.10.2006р., 18.10.2007р., 17.10.2008р., 16.10.2011 р.,15.10.2014 р. визнавала факт проведення позивачем капітального ремонту та зобов»язувалась погасити позивачу ці витрати.
Колегія суддів вважає, що правова природа указаних Актів є договірними правоввідносинами, які доповнюють вище зазначені укладені договори оренди нерухомого майна і фактично уточнюють обумовлений сторонами договірний порядок виконання спірних договорів оренди, зокрема, в частині фіксації сторонами погодження виконання орендарем капітального ремонту та порядку розрахунку за цей ремонт.
Фактичне виконання позивачем капітального ремонту та понесення ним витрат на цей ремонт орендованого приміщення АДРЕСА_1 на суму 2.300.000грн. підтверджується наданими суду копіями договорів та локальних кошторисів, складених та підписаних позивачем з підрядними будівельно-ремонтними організаціями з розшифровкою видів робіт та їх вартістю /т.1 а.с.195-249, т.2 а.с.1-62/.
Відповідно до ч.1 ст.61 ЦПК України обставини, визнані сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, не підлягають доказуванню.
Відповідно до ч.3 ст.778 ЦК України якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Крім того, незважаючи, що спірні договори оренди, які укладені сторонами від 20.10.2005р., 19.10.2006р., 18.10.2007р., 17.10.2008р., 16.10.2011р. є самостійними договорами, строк чинності яких визначений окремо в кожному договорі, колегія суддів вважає, що строк позовної давності щодо чинності цих договорів переривався в розумінні ст.264 ЦК Укпаїни, оскільки відповідачкою визнавався факт наявності у неї зобов»язання перед позивачем в частині виконання спірних договорів оренди щодо погашення витрат на капітальний ремонт орендованого приміщення.
Указаний висновок підтверджується правовою позицією висловленою Верховним Судом України за результатами розгляду справи №6-2104цс16 від 23.11.2016 року, згідно якої, відповідно до частини першої статті 264 ЦК України перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов»язку, в силу частини третьої цієї статті після переривання перебіг позовної давності починається заново.
Отже, із наведеного слідує, що остаточною сумою, використаною позивачем на капітальний ремонт орендованої квартири, є сума 2.300.000 грн., яка зазначена в останньому Акті приймання-передачі орендованої квартири від 15.10.2014року, підписаного обома сторонами і яка підлягає стягненню з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1.
Крім того, оскільки позивач у позовній заяві понесені ним витрати на капітальний ремонт спірного приміщення перевів у долари США, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
Відповідно до частини першої статті 533 ЦК України грошове зобов'язання має бути виконане у гривнях, оскільки грошова одиниця гривня як національна валюта є єдиним законним платіжним засобом на території України.
Разом з тим частина друга статті 533 ЦК України допускає, що сторони можуть визначити в грошовому зобов'язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті.
У такому разі сума, що підлягає сплаті за зобов'язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом Національного банку України встановленим для відповідної валюти на день платежу,якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Оскільки сторонами у договірних відносинах плата орендодавця за виконання капітального ремонту у спірному приміщення на користь орендаря визначена у гривнях, тому колегія суддів вважає за правомірне здійснювати нарахування цього виду платежу у національній валюті України - гривні.
У зв»язку з цим, на думку суду, є безпідставним переведення позивачем понесених ним витрат на капітальний ремонт спірного приміщення у долари США.
Між тим, враховуючи інфляційні процеси в Україні, колегія суддів вважає, що в силу ст.625 ЦК України, позивач не позбавлений можливості звернутись до суду з окремим позовом про стягнення з відповідача на свою користь заборгованості за виконаний ремонт з урахуванням індексації у відповідності до чинного законодавства.
В порядку розподілу судових витрат, відповідно до ст.88 ЦПК України з ОСОБА_2 належить стягнути на користь ОСОБА_1 судовий збір у сумі 7.673,4 грн., з урахуванням сплаченого судового збору при звернені до суду з позовом та оплати судовим збором апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст.307,309 ЦПК України, колегія суддів,-
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Скасувати рішення Печерського районного суду м.Києва від 06 вересня 2016 року та ухвалити нове рішення наступного змісту.
Позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 2.300.000(два мільйони триста тис.) грн. в порядку відшкодування витрат на проведений ремонт орендованого нерухомого майна.
В решті позову відмовити.
В іншій частині апеляційну скаргу відхилити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у сумі 7.673(сім тис.шістсот сімдесят три) грн. 40 коп.
Рішення набирає чинності негайно, але може бути оскаржене в касаційному порядку протягом двадцяти днів з моменту проголошення шляхом подання касаційної скарги до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.
Головуючий
Судді