03680 м. Київ, вул. Солом'янська, 2-а,
Справа № 761/18446/13-ц
№ апеляційного провадження:22-ц/796/6649/2016
Головуючий у суді першої інстанції: Маліновська В.М.
Доповідач у суді апеляційної інстанції:Семенюк Т.А.
10 листопада 2016 року колегія суддів Судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду м. Києва в складі:
Головуючого - Семенюк Т.А.
Суддів - Прокопчук Н.О., Саліхова В.В.,
при секретарі - П'ятничук В.Г.,
розглянувши в судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 5 лютого 2016 року у справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Віндор Плюс», третя особа: Приватне підприємство «Під ключ» про стягнення штрафних санкцій за договором,-
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 5 лютого 2016 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду, ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу, в якій просить рішення скасувати та ухвалити нове про задоволення позову, вважаючи, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, не враховано обставини, які мають значення для справи.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечення, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду та матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Судом встановлено, що у липні 2013 року позивач звернулась до суду м. Києва з позовом до відповідача про стягнення штрафних санкцій за договором, посилаючись в обґрунтування своїх вимог на те, що 16 грудня 2011 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Віндор Плюс» укладено попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, відповідно до якого відповідач зобов'язався у строк не пізніше 20 квітня 2012 року продати, а Позивач - купити нежитлове приміщення № 22А блоку СБ, загальною площею 305 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будинку № АДРЕСА_1.
7 травня 2012 року між сторонами було укладено Договір про внесення змін до попереднього договору від 16 грудня 2011 року за реєстровим № 5571, згідно з яким сторони домовились змінити термін укладення основного договору купівлі-продажу приміщення на 31 серпня 2012 року та внести інші зміни до Попереднього договору.
Зазначила, що на день подання позовної заяви приміщення, вказане у попередньому договорі, не добудоване, у відповідача відсутні як правовстановлюючі так і будь-які інші документи на приміщення, стан приміщення зовсім не відповідає вказаному у попередньому договорі, комунікації у приміщенні відсутні. Незважаючи на неодноразові вимоги ОСОБА_3 відповідач так і не вчинив дій, необхідних для укладення основного договору купівлі-продажу приміщення, - не отримав правовстановлюючих та інших документів на приміщення та не привів його до обумовленого договором стану, внаслідок чого основний договір купівлі-продажу не був укладений, а тому ТОВ «Віндор Плюс» має сплатити позивачу штраф у розмірі 1 120 000,00 грн., який обумовлений попереднім договором.
У зв'язку із викладеним, просила суд стягнути з ТОВ «Віндор Плюс» на її користь 1120 000 грн. штрафу.
Як вбачається з матеріалів справи 16 грудня 2011 року між ТОВ «Віндор Плюс» ОСОБА_3 укладено попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сербіною Н.П. та зареєстрований в реєстрі за № 5571, за умовами якого продавець зобов'язується у строк не пізніше 20 квітня 2012 року продати, а покупець зобов'язується купити нежитлове приміщення № 22А блоку СБ, загальною площею 305 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будинку № АДРЕСА_1.
Відповідно до п.10 Попереднього договору сторони визначили вимоги до стану Приміщення, що відчужується за Основним договором.
7 травня 2012 року між Позивачем та Відповідачем було укладено Договір про внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сербіною Н.П., зареєстрований в реєстрі за № 2066, яким сторони домовились викласти п. 1 та п. 12 Попереднього договору в нових редакціях, зокрема: «1. Продавець зобов'язується у строк не пізніше 31 серпня 2012 року продати, а Покупець зобов'язується купити нежитлове приміщення № 22А блоку СБ, загальною площею 305 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будинку № АДРЕСА_1»; «12. У разі ненадання Продавцем документів, вказаних у п. 5 цього Попереднього договору, невідповідність Приміщення вимогам, вказаним у п. 10 цього Попереднього договору, на дату, вказану в п. 1 цього Попереднього договору, чи не укладення договору купівлі-продажу Приміщень у визначений строк з інших причин, які залежать від Продавця, Продавець зобов'язується сплатити Покупцю штраф, який становитиме 1 120 000,00 грн., що є еквівалентом 140 000,00 доларів США за офіційним курсом Національного банку України.».
Пунктом 2 Попереднього договору визначено, що до дати вказаної у п.1 цього Договору, Продавець зобов'язується набути право власності на Приміщення, оформити та зареєструвати його у порядку, передбаченому чинним законодавством України. Підставою набуття Продавцем права власності на Приміщення є Договір купівлі-продажу майнових прав № 157/22Анп/щ від 5 грудня 2011 року Продавець гарантує, що не існує жодних обмежень для укладення Договору купівлі-продажу майнових прав № 157/22Анп/щ від 5 грудня 2011 року та набуття Продавцем права власності на приміщення, що укладення зазначеного Договору не порушує ніяких прав третіх осіб, та є справжньою волею його сторін, а також що Договір купівлі-продажу майнових прав № 157/22Анп/щ від 5 грудня 2011 року не є фіктивним, удаваним і не приховує собою інший правочин
Згідно Договору № 157/22Анп/щ купівлі-продажу майнових прав, укладеного 5 грудня 2011 року між ПП «Під ключ» (Продавець) та ТОВ «Віндор Плюс» (Покупець), Продавець продає, а Покупець купує майнові права на нежитлове приміщення № 22А блоку СБ, загальною площею 305 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будинку № АДРЕСА_1 у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію Об'єкта капітального будівництва - не пізніше 30 грудня 2011 року.
Пунктом 2.1. Договору № 157/22Анп/щ визначено, що майнові права на Об'єкт передаються за цим Договором від Продавця Покупцю після підписання акта приймання-передачі майнових прав, який підписується сторонами в день здійснення Покупцем оплати 100% вартості майнових прав. Право власності на майнові права на Об'єкт переходять від Продавцю до Покупцю після підписання Акта приймання-передачі майнових прав.
Згідно п.п.2.3., 2.5. Договору № 157/22Анп/щ, оформлення права власності на Об'єкт нерухомості та всі інші дії, пов'язані з оформленням права власності на Об'єкт нерухомості, втому числі сплата офіційних платежів та інших необхідних платежів, здійснюється Покупцем самостійно за власний рахунок. Сторони домовляються, що після введення Об'єкту капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків Покупцем відповідно до п.3.3. даного Договору, Продавець надає Покупцю наступні документи, необхідні для оформлення Покупцем права власності на Об'єкт нерухомості: 2.5.1. Завірену своєю печаткою копію акту вводу в експлуатацію Об'єкту капітального будівництва; 2.5.2. Технічний паспорт на Об'єкт нерухомості.
Судом також встановлено, що ПП «Під ключ» не передало Відповідачу в установлені строки документи, передбачені Договором № 157/22Анп/щ від 5 грудня 2011 року необхідні останньому для оформлення права власності на Об'єкт нерухомості - нежитлове приміщення № 22А блоку СБ, загальною площею 305 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будинку № АДРЕСА_1, загальною площею 305,00 кв.м.
Ухвалою суду від 2 березня 2015 року за клопотанням представника відповідача у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам ТОВ «Незалежний інститут судових експертиз».
Згідно Висновку експерта № 8307 від 7 жовтня 2015 року за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи., встановлено, що фактична ступінь будівельної готовності блоку СБ, в якому розміщене нежитлове приміщення № 22А блоку СБ, загальною площею 305 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будинку № АДРЕСА_1 на час проведення дослідження становить близько 45,21% ≈ 45%. Загальний технічний стан блоку СБ в житловому будинку за адресою: м. Київ, Шевченківський район, АДРЕСА_1, станом на момент проведення дослідження, можливо оцінювати як «добрий». На момент дослідження відсутні небезпека обрушення конструкцій, Об'єкт в цілому придатний для подальшої добудови та наступного введення в експлуатацію. При спорудженні блоку СБ житлового комплексу № АДРЕСА_1 вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою будівельно-монтажні, пуско-налагоджувальні та оздоблювальні роботи виконано не у повному обсязі від передбаченого договорами, проектно-кошторисною документацією та діючими нормативними актами, що не може забезпечити належні та безпечні умови експлуатації будівлі в частині блоку СБ, в тому числі і нежитлового приміщення № 22А, загальною площею 305,00 кв.м., а також не дозволяє прийняти даний блок будівлі в експлуатацію.
Згідно п. 14 Попереднього договору встановлено, що сторони звільняються від будь-якої відповідальності, якщо невиконання ними взятих на себе обов'язків буде пов'язане з обставинами, які не залежать від їх волі або бажання і знаходяться за сферою контролю пов'язаної сторони (постанови уряду, заборони та мораторії міських органів влади т ін.), але при цьому Сторони мають приймати всі необхідні заходи для взаємного відвернення спричинення майнових та фінансових втрат
Статтею 635 ЦК України, передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч.2 ст. 635 ЦК України).
Відповідно до ст. ст. 627, 628 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Положеннями ч. 1 ст. 612 ЦК України передбачено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором.
Згідно ч. 1 ст. 624 ЦК України якщо за порушення зобов'язання встановлено неустойку, то вона підлягає стягненню у повному розмірі, незалежно від відшкодування збитків.
Статтею 614 ЦК України визначено, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено вину відповідача у порушенні зобов'язань за Попереднім договором.
Колегія суддів не може погодитися з доводами апеляційної скарги, що висновок суду першої інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні умов попереднього договору в результаті невиконання Генеральним підрядником ПП «Під ключ» умов договору № 157/22Анп/щ купівлі-продажу майнових прав від 5 грудня 2011 року не відповідає обставинам справи у зв'язку із тим, що ПП «Під ключ» не є стороною договору та не несе відповідальності за його не виконання, з огляду на наступне.
З матеріалів справи вбачається, що 5 грудня 2011 року між ТОВ «Віндор Плюс» та ПП «Під Ключ» укладено договір № 157/22Анп/щ купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого Продавець продає, а Покупець купує майнові права на нежитлове приміщення № 22А блоку СБ, загальною площею 305 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будинку № АДРЕСА_1.
Також з матеріалів справи вбачається, що ПП «Під ключ» не передало ТОВ «Віндор Плюс» документи, передбачені договором від 5 грудня 2011 року необхідні для оформлення права власності на об'єкт нерухомості.
Крім того, відповідач неодноразово звертався до ПП «Під ключ» з листами із зазначенням про необхідність виконання вимог договору від 5 грудня 2011 року та надання копії акту вводу в експлуатацію об'єкту капітального будівництва та Технічний паспорт на об'єкт нерухомості, проте зазначені документи надані не були.
Листами ПП «Під ключ» повідомлено, що труднощі у співпраці з рядом підрядних організацій, призвели до того, що ПП «Під ключ» було вимушено розірвати договори підряду на виконання деяких видів робіт та пошуку інших підрядних організацій для виконання цих робіт в строк, що займає деякий час та може призвести до затримки здачі Об'єктів в експлуатацію (а.с.73 т.1). При вирішенні всіх проблем, зокрема труднощів з регулюючими будівництво органами районної адміністрації та відповідністю раніше виданих дозвільних документів на капітальне будівництво, та подоланні перешкод з фінансуванням будівництва, останнього буде інформовано про дату введення Об'єкту в експлуатацію.
Також, колегія суддів не погоджується з доводами апеляційної скарги, що висновок експерта № 8307 від 7 жовтня 2015 року не відповідає вимогам чинного законодавства та не може бути оцінений як належний доказ по справі, оскільки доказів на спростування зазначеного висновку позивачем суду не надано.
Доводи апеляційної скарги, що зазначене вище нежитлове приміщення введено в експлуатацію, що підтверджується Сертифікатом відповідності КВ 000562 від 24 грудня 2010 року, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві на підставі Акта готовності Об'єкта до експлуатації від 10 грудня 2010 року, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом Об'єкта: Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на АДРЕСА_1, проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтверджує готовність до експлуатації не можуть прийняті судом до уваги, оскільки, як вбачається з акту прийому-передачі майна від 12.12.2011 року, Комунальне підприємство «Житомирбудзамовник» (Замовник) передало майно - нежитлові приміщенні у житловому будинку по АДРЕСА_1 зокрема і нежитлове приміщення № 22А, блок СБ, загальною площею 305,00 кв.м., а ПП «Під ключ» (Генеральний підрядник) прийняв зазначене майно в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів на Об'єкт будівництва, згідно Акту приймання-передачі житлового будинку з балансу на баланс від 20.03.2012 року житловий будинок за адресою АДРЕСА_1 у м. Києві було передано з балансу КП «Житомирбудзамовник» на баланс ТОВ «Щ-52», при цьому вказаним актом не визначено стан нежитлового приміщення № 22А, блок СБ, загальною площею 305,00 кв.м., що передається Генеральному підряднику, як і не визначено кількість виконаних робіт в такому нежитловому приміщенні та фактичну готовність до введення в експлуатацію зазначеного приміщення. (а.с.116-118 т.1, а.с.119 т.1). А відповідно до Висновку експерта № 8307 від 7 жовтня 2015 року за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи встановлено, що фактична ступінь будівельної готовності блоку СБ, в якому розміщене нежитлове приміщення № 22А блоку СБ, загальною площею 305 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будинку № АДРЕСА_1 на час проведення дослідження становить близько 45,21% ≈ 45%.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що відповідачем докладалися всі зусилля для виконання умов попереднього договору, проте не виконані у зв'язку із не здачею в експлуатацію спірного приміщення та ненаданням ПП «Під ключ» необхідних документів для оформлення основного договору купівлі-продажу.
Інші доводи апеляційної скарги висновків суду також не спростовують та не дають підстав вважати, що судом допущені порушення норми матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення спору.
Оскільки рішення суду постановлене з дотриманням норм діючого законодавства, висновки суду обґрунтовані, відповідають обставинам справи, колегія суддів не вбачає підстав для його скасування.
Керуючись ст.ст. 303, 307, 308, 313-315, 317 ЦПК України, колегія суддів, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_3 відхилити.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 5 лютого 2016 року залишити без змін.
Ухвала набирає чинності з моменту її проголошення, може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ протягом двадцяти днів.
Головуючий
Судді