Запорізької області
20.04.07 Справа № 20/5/06-6/42/07
Суддя
По иску Управления жилищного хозяйства Запорожского городского совета г. Запорожье
Коммунального предприятия «Производственное ремонтно -эксплуатационное жилищное объединение № 1» г. Запорожья
К Частному предприятию «Фликкер»г. Запорожье
О взыскании 13 993 грн. 73 коп. ; встречный иск о признании договора ничтожным
Судья Мисюра Л.С.
С участием представителей:
От истца 1: Шарнина Е.С. -дов. № 1651/07 от 23.11.2006 г.
От истца 2: Шарнина Е.С. -дов. № 41/15-01 от 17.01.2007 г.
От ответчика: Кошевая В.И. -дов. № 11/3 от 02.01.2007 г.
Рассмотрев материалы дела по иску Управления жилищного хозяйства Запорожского городского совета г. Запорожье и Коммунального предприятия «Производственное ремонтно -эксплуатационное жилищное объединение № 1» г. Запорожья к Частному предприятию «Фликкер»г. Запорожье о взыскании 13 993 грн. 73 коп.; встречный иск о признании договора ничтожным, судья
Истцы в исковом заявлении просили взыскать с ответчика задолженность арендной плате в сумме 13 076 грн. 72 коп. и задолженность по эксплуатационным расходам в сумме 917 грн. 01 коп., а также выселить ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Запорожье, ул. Лермонтова, 6.
Второй истец дважды уточнял исковые требования (л. д. 114, 120, т. 1).
В судебном заседании 26.02.2007 г. истцы уточнили исковые требования, окончательно просят взыскать с ответчика, на основании договора нежилого помещения № 447/01 от 05.03.2002г. задолженность по арендной плате за период с февраля по ноябрь 2005г. в сумме 13 076 грн. 72 коп. в пользу местного бюджета , и , на основании договора об участии в затратах, связанных с управлением и содержанием жилищного фонда и придомовой территории б/н от 05.03.2002г., задолженность по эксплуатационным расходам за период с марта по ноябрь 2005г. в сумме 917 грн. 01 коп. в пользу второго истца.
Заявление истцов принимается, поскольку оно заявлено в соответствии со статьей 22 ХПК Украины.
Ответчик иск не признал по следующим основаниям: согласно п. 7.1. договора, вторым истцом (арендодателем) не была произведена передача в аренду нежилого помещения по акту приема-передачи, который подписывается одновременно с договором, соответственно ссылки второго истца на то, что он передал помещение, согласно договору № 447/01 от 05.03.2002 г. по акту приема-передачи от 01.02.2002 г. являются безосновательными. Поскольку арендодатель не выполнил свои обязательства в полном объеме и установленной форме, то и оснований требовать от арендатора возвратить имущество с отображением состояния этого имущества, согласно акту приема-передачи, у него не имеется. Кроме того, поскольку сроки действия договоров закончились, и они не были пролонгированы, то у истцов нет оснований для взыскания арендой платы и эксплуатационных затрат. Просит в иске отказать.
ЧП «Фликер» заявил встречный иск к истцам, в котором просит признать недействительным (ничтожным) договор аренды нежилого помещения № 447/01 от 05.03.2002г.
В соответствии со статьей 60 ХПК Украины, встречный иск принят судом, поскольку он взаимосвязан с первичным иском.
ЧП «Фликер» уточнил и дополнил встречные исковые требования, просит признать договор аренды нежилого помещения № 447/01 от 05.03.2002г. ничтожным, на основании статьи 228 ГК Украины и статьи 208 ХК Украины . Основанием для признания договора ничтожным ЧП «Фликер» указывает решение Конституционного суда Украины № 4-рп/2004 от 02.03.2004 г. Считает, что заключенный договор аренды нежилого помещения № 447/01 от 05.03.2002 г. противоречит п. 2 ст. 5 ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества», поскольку вышеуказанной нормой установлено, что арендодателями недвижимого имущества, которое пребывает в коммунальной собственности, являются органы местного самоуправления. Решением Запорожского городского исполкома № 72/1 от 04.03.2002 г. «ПРЭЖО № 1», уполномочено заключить договор аренды, а не выступать арендодателем. Так же вышеуказанный договор аренды надлежащим образом не согласован (в договоре отсутствует фамилия начальника Управления жилищного хозяйства городского совета и дата утверждения договора), что является нарушением требований п. 2 ст. 10 ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно которым договор аренды должен быть утвержден органом местного самоуправления. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что переданное в аренду имущество является коммунальной собственностью, т.к. актом от 01.06.83 г. строение передано только на баланс ЖЕУ № 9. Согласно п. 2 ст. 10 ЗУ «О приватизации государственного жилищного фонда»№ 2482-12 «вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки и др.) передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир. Не реализация прав арендатора относительно приватизации помещения (п. 6.5. договора), которое передано ему в аренду, является подтверждением того, что истцы не являются надлежащими арендодателями недвижимого имущества, согласие собственников (граждан) что касается аренды этого помещения отсутствует.
Заявления ЧП «Фликер» об уточнении и дополнении исковых требований принимаются судом, поскольку они заявлены в соответствии с действующим законодательством.
Истцы встречный иск не признали , ссылаясь на то, что спорный договор не противоречит действующему законодательству и то, что указом Фонда государственного имущества Украины от 21.12.2000 г. № 930/5151 утвержден Типовой договор аренды целостного комплекса государственного предприятия, Типовой договор аренды индивидуального определенного имущества, которое принадлежит к государственной собственности и Типовой договор об возмещении затрат балансодержателя на содержание арендованного имущества и предоставления коммунальных услуг арендодателю. Предметом договора аренды является помещение, находящееся в коммунальной собственности. Просит во встречном иске отказать.
По ходатайству сторон был продлен срок рассмотрения дела. Рассмотрение дела откладывалось, и в судебном заседании объявлялся перерыв.
20.04.2007 г. рассмотрение дело продолжено и принято решение.
По ходатайству сторон судебный процесс ведется на русском языке.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истцов и ответчика, судья считает, что первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:
Исполнительный комитет Запорожского городского совета народных депутатов решением № 11 от 26.01.1997г. дал разрешение производственным ремонтно -эксплуатационным жилищным объединениям (ПРЭЖО) районов, как коммунальным предприятиям города, осуществлять полномочия арендодателей нежилых помещений, которые находятся на их балансе (л. д. 18 -21).
01.02.2002г. второй истец (КП ПРЭЖО №1) и ответчик подписали акт приема - передачи нежилого помещения площадью 269,55 кв. м., которое расположено по адресу: ул. Лермонтова, дом 6.
Исполнительный комитет Запорожского городского совета решением № 72/1 от 04.03.2002г. обязал КП ПРЭЖО № 1 передать в аренду ЧП «Фликкер»нежилое подвальное помещение , общей площадью 269,55 кв. м., расположенное по адресу: г. Запорожье, ул. Лермонтова, дом 6, которое находится на балансе КП ПРЭЖО №1», под магазин по продаже товаров детского ассортимента, площадью 231 кв. м. и детское кафе, площадью 38,0 кв. м. и заключить с ЧП «Фликкер»договор аренды этого нежилого помещения.
05.03.2002г. между вторым истцом (КП ПРЭЖО №1) и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № 447/01 (далее договор).
Как указано в разделе 1 договора, арендодатель (второй истец по делу) , на основании решения Запорожского горисполкома от 04.03.2002г. № 72/1, передает в срочное платное пользование нежилое помещение, а арендатор (ответчик по делу) принимает в срочное платное пользование нежилое помещение общей площадью 269,55 кв. м., расположенное по адресу: г. Запорожье, ул. Лермонтова, дом 6, которое находится на балансе КП ПРЭЖО №1», под магазин по продаже товаров детского ассортимента, площадью 231 кв. м. и детское кафе, площадью 38,0 кв. м., общая стоимость которого для расчета арендной платы, по состоянию на 28.02.2002г., составляет 89 865 грн.
Согласно подпункту 2.1 пункта 2 и подпункта 7.1 пункта 7 договора, вступление арендатора (ответчика по делу) в пользование нежилым помещением наступает одновременно с подписанием сторонами договора и акта приема -передачи указанного помещения, который подписывается одновременно с договором и является неотъемлемой частью этого договора.
Как указано выше, фактически акт приемо - передачи был подписан сторонами до заключения договора.
Таким образом, с 01.02.2002г. по 04.03.2002г. ответчик пользовался нежилым помещением без достаточных на то оснований, а с 05.03.2002г. на основании договора аренды нежилого помещения № 447/01 от 05.03.2002г.
Как указано в подпункте 2.2 договора и регистрационном удостоверении от 06.04.1990г., собственником арендованного помещения является Запорожский городской совет.
Исполнительный комитет Запорожского городского совета решением № 267/1 от 03.09.2002г. определил арендодателем Управление жилищного хозяйства Запорожского городского совета и обязал его сообщить арендаторам реквизиты для перечисления арендной платы в бюджет города и внести изменения в договоры аренды в части зачисления платы за аренду .
03.10.2002г. между КП ПРЭЖО № 1 и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 447/01 от 05.03.2002г., которым изменили, с 01.10.2002г., в преамбуле договора арендодателя с КП ПРЭЖО № 1» на Управление жилищного хозяйства Запорожского городского совета. Балансодержателем помещения является КП «ПРЭЖО № 1». Кроме того, в Дополнительном соглашении были указаны реквизиты для перечисления арендной платы в бюджет города и внести изменения в договоры аренды в части зачисления платы за аренду .
01.02.2004г. между истцами и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 447/01 от 05.03.2002г. , которым был изменен размер арендной платы.
В соответствии с пунктами 6 и 7 Дополнительного соглашения к договору от 03.10.2002г. ответчик обязался перечислять арендную плату в местный бюджет ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за тем, который подлежит оплате.
В подпункте 10.1 пункта 10 договора стороны предусмотрели, что договор действует с 05.03.2002г. по 05.03.2005г.
25.02.2005г. , арендодатель - Управление жилищного хозяйства Запорожского городского совета, направил ответчику письмо № 15-03/131/5 от 17.02.2005г., которым поставил ответчика в известность о том, что оно не желает продлять договор аренды на новый срок, просит сдать помещение по акту приема -передачи. Дату передачи помещения назначил на 31.03.2005г. на 10 часов. Доказательством направления письма является реестр почтовых отправлений и почтовая квитанция от 25.02.2005г.
Ответчик не отрицает факт получения указанного письма.
В подпункте 5.11 пункта 5 договора стороны предусмотрели, что в случае прекращения действия договора ответчик обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема -передачи.
Ответчик помещение по акту приема -передачи арендодателю до настоящего времени не возвратил, из чего следует, что в 2005г. истец пользовался спорным помещением.
Доказательством пользования спорным помещением являются и платежные документы, подтверждающие оплату за аренду.
Как указали истцы и ответчик, помещение ответчиком в настоящее время освобождено. Этот факт также подтверждается актом обследования нежилого помещения по адресу: ул. Лермонтова, 6 от 11.01.2006г. и постановлением о закрытии исполнительного производства № 676/3 от 13.09.2006г.
В соответствии с подпунктом 3.7 пункта 3 договора в случае окончания срока действия договора либо его досрочного прекращения, арендная плата перечисляется арендатором (ответчиком по делу) по день фактической сдачи помещения по акту приема -передачи.
Истцы просят взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, за период с февраля по ноябрь 2005г., в сумме 13 076 грн. 72 коп. При этом, представитель истцов, указывает, что задолженность за февраль 2005г. ответчиком погашена.
За период с февраля по ноябрь 2005г. размер арендной платы составил в общей сумме 14 472 грн. 56 коп.
Ответчик , платежным поручением № 105 от 05.03.2005г. оплатил арендную плату за февраль месяц в сумме 1 395 грн. 84 коп.
В остальной части арендная плата ответчиком не оплачена.
Согласно статьям 526 ГК Украины и 193 ХК Украины обязательство должно исполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям указанных Кодексов, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - согласно обычаям делового оборота или другим требованиям, которые обычно выдвигаются.
При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию арендная плата за период с марта 2005г. по ноябрь 2005г. в сумме 1 395 грн. 84 коп.
05.03.2002г. между КП ПРЭЖО № 1» и ответчиком был заключен договор об участии в затратах, связанных с управлением и содержанием жилищного фонда и придомовой территории (далее -договор).
Согласно подпункту 5.3.1 пункта 5 договора , этот договор считается заключенным с 05.03.2002г. по 05.03.2005г.
Таким образом, 05.03.2005г. срок действия договора закончился.
Срок действия договора, в установленном законом порядке, не продлевался.
Второй истец просит взыскать в его пользу с ответчика задолженность по эксплуатационным расходам, за период с марта по ноябрь 2005г., в сумме 917 грн. 01 коп.
Поскольку срок действия договора договор об участии в затратах, связанных с управлением и содержанием жилищного фонда и придомовой территории закончился 05.03.2005г., то с ответчика подлежит взысканию задолженность по эксплуатационным расходам за 5 дней марта месяца 2005г. в сумме 16 грн. 40 коп.
В остальной части, истцу , в иске следует отказать, поскольку взыскание задолженности по эксплуатационным расходам за период с 06.03.2005г. по ноябрь 2005г. в сумме 900 грн. 61 коп., на основании договора об участии в затратах, связанных с управлением и содержанием жилищного фонда и придомовой территории, не обоснованно, поскольку срок действия договора закончился 05.03.2005г.
Однако истец не лишен права взыскать 900 грн. 61 коп., по другим основаниям, либо как убытки, либо как не обоснованно полученные и сохраненные денежные средства, согласно статье 1212 ГК Украины.
Встречные исковые требования ЧП «Фликкер»удовлетворению не подлежат по указанным выше основаниям, а также по следующим основаниям:
ЧП «Фликкер»просит признать ничтожным договор аренды нежилого помещения № 447/01 от 05.03.2002г. на основании статьи 228 ГК Украины.
Согласно статье 228 ГК Украины сделка считается такой, что нарушает публичный порядок, если она была направлена на нарушение конституционных прав и свобод человека и гражданина, уничтожение, повреждение имущества физического или юридического лица, государства, Автономной Республики Крым, территориальной громады, незаконное овладение им.
Сделка, которая нарушает публичный порядок, является ничтожной.
Согласно части 2 статьи 215 ГК Украины недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка) . В этом случае признания такой сделки недействительной судом не требуется.
Таким образом, ЧП «Фликкер»не обоснованно обратился в суд с требованием о признании сделки недействительной .
Кроме того, договор аренды не нарушает публичный характер, не направлен на нарушение конституционных прав и свобод человека и гражданина, уничтожение, повреждение имущества физического или юридического лица, государства, Автономной Республики Крым, территориальной громады, незаконное овладение им.
Более того, ЧП «Фликкер»не предоставлено законных прав, и оно не уполномочено защищать публичный характер, нарушение конституционных прав и свобод человека и гражданина, защищать имущество физического или юридического лица, государства, Автономной Республики Крым, территориальной громады, от уничтожения и повреждения и незаконного овладения им.
Человек и гражданин, государство, Автономная Республика Крым и территориальные громады вправе сами защитить свои права и охраняемые законом интересы, в случае их нарушения кем -либо.
Кроме того, ЧП «Фликкер»не доказало, что договор аренды является антисоциальной сделкой, посягает на важные общественные и государственные интересы.
ЧП «Фликкер»не доказало в чем конкретно выразилась направленность договора аренды на нарушение публичного порядка.
Договор аренды содержит все существенные условия, для данного вида договора.
Договор аренды утвержден начальником управления жилищного хозяйства городского совета .
Кроме того, в части 2 статьи 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» отсутствует требование относительно утверждения договора.
Согласно части 2 статьи 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» заключенный сторонами договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества.
ЧП «Фликкер»не указало в чем конкретно спорный договор не соответствует типовому договору аренды нежилых помещений в части существенных условий .
Договор аренды нежилого помещения № 447/01 от 05.03.2002г. в части существенных условий соответствует типовому договору аренды нежилых помещений.
Ссылка ЧП «Фликкер»на решение Конституционного суда от 02.03.2004г. по делу № 1-2/2004 , не состоятельна, поскольку решение суда принято после заключения договора.
Кроме того, то, что передача в аренду нежилого помещения не согласована с владельцами квартир, никоим образом не нарушает права и охраняемые законом интересы ЧП «Фликкер». В случае, если владельцы квартир посчитают что их права и охраняемые законом интересы нарушены, они вправе самостоятельно обратиться в суд за защитой своих прав и интересов.
Более того, как указано в подпункте 2.2 договора собственником арендованного помещения является Запорожский городской совет.
В регистрационном удостоверении от 06.04.1990г. указано , что Запорожский городской совет является собственником всего дома в целом.
Исполнительный комитет Запорожского городского совета народных депутатов решением № 11 от 26.01.1997г. дал разрешение производственным ремонтно -эксплуатационным жилищным объединениям (ПРЭЖО) районов, как коммунальным предприятиям города, осуществлять полномочия арендодателей нежилых помещений, которые находятся на их балансе (л. д. 18 -21).
Исполнительный комитет Запорожского городского совета решением № 72/1 от 04.03.2002г. обязал КП ПРЭЖО № 1 передать в аренду ЧП «Фликкер»нежилое подвальное помещение , общей площадью 269,55 кв. м., расположенное по адресу: г. Запорожье, ул. Лермонтова, дом 6, которое находится на балансе КП ПРЭЖО №1», под магазин по продаже товаров детского ассортимента, площадью 231 кв. м. и детское кафе, площадью 38,0 кв. м. и заключить с ЧП «Фликкер»договор аренды этого нежилого помещения.
Исполнительный комитет Запорожского городского совета решением № 267/1 от 03.09.2002г. определил арендодателем Управление жилищного хозяйства Запорожского городского совета и обязал его сообщить арендаторам реквизиты для перечисления арендной платы в бюджет города и внести изменения в договоры аренды в части зачисления платы за аренду .
03.10.2002г. между КП ПРЭЖО № 1 и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 447/01 от 05.03.2002г., которым изменили, с 01.10.2002г., в преамбуле договора арендодателя с КП ПРЭЖО № 1» на Управление жилищного хозяйства Запорожского городского совета. Балансодержателем помещения является КП «ПРЭЖО № 1». Кроме того, в Дополнительном соглашении были указаны реквизиты для перечисления арендной платы в бюджет города и внесены изменения в договор аренды в части зачисления платы за аренду .
Все Дополнительные соглашения подписаны арендодателем.
При таких обстоятельствах, доводы ЧП «Фликкер»не обоснованы.
Судебные расходы возложить на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 22, 44 -49, 60, 82 -85 ХПК Украины, судья
Первоначальный иск удовлетворить частично. Взыскать с Частного предприятия «Фликкер»г. Запорожье, пр. Металлургов, 16/44 в пользу местного бюджета основной долг в сумме 13 076 грн. 72 коп., выдав приказ.
Взыскать с Частного предприятия «Фликкер»г. Запорожье, пр. Металлургов, 16/44 в пользу Коммунального предприятия «Производственное ремонтно - эксплуатационное жилищное объединение № 1» г. Запорожье, ул. Патриотическая, 64 основной долг в сумме 16 грн. 40 коп., расходы по госпошлине в сумме 209 грн. 16 коп. и на ИТО судебного процесса в сумме 109 грн. 72 коп. , выдав приказ.
В остальной части первоначального иска отказать.
В удовлетворении встречного иска отказать.
Решение подписано и передано на отправку: 20.04.2007г.
Судья Л.С. Мисюра