79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
"10" жовтня 2016 р. Справа № 921/163/16-г/11
Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:
головуючого - судді Зварич О.В.
суддів Хабіб М.І.
Юрченко Я.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Тернопіль-Західінвест" (надалі ПП "Тернопіль-Західінвест") б/н від 21.07.2016р. (вх. № 01-05/3919/16 від 10.08.2016р.)
на рішення господарського суду Тернопільської області від 06.06.2016р.
у справі № 921/163/16-г/11
за позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області
до відповідача: ПП "Тернопіль-Західінвест"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Теребовлянської міської ради
про розірвання договору купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва та повернення майна в державну власність,
та за зустрічним позовом: ПП "Тернопіль-Західінвест"
до відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Теребовлянської міської ради
про визнання недійсними окремих істотних умов договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва,
за участю:
від позивача (за первісним позовом): Бойцун І.Я. - представник (довіреність № 02 від 04.01.2016р.);
від відповідача (за первісним позовом): Іващук В.М. - представник (довіреність №006/16 від 01.04.2016р.);
від третьої особи: не з'явився,
Рішенням господарського суду Тернопільської області від 06.06.2016р. у справі №921/163/16-г/11 (суддя Сидорук А.М.) задоволено позовні вимоги за первісним позовом. Розірвано договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні, укладений 27.12.2005р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області та ПП "Тернопіль-Західінвест", посвідчений приватним нотаріусом Теребовлянського районного нотаріального округу Мєшковою Н.Ф. та зареєстрований в реєстрі за № 3667. Зобов'язано відповідача ПП "Тернопіль-Західінвест" повернути в державну власність до сфери управління Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області майно - об'єкт незавершеного будівництва - 40-квартирний житловий будинок (друга черга), що знаходиться за адресою: м. Теребовля Тернопільської області, вул. Паращука, 5 шляхом підписання акту прийому-передачі. Стягнуто з ПП "Тернопіль-Західінвест" на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області - 2756,00 грн. в повернення сплаченого судового збору. Відмовлено в задоволенні зустрічної позовної заяви.
В ході розгляду справи суд першої інстанції встановив, що ПП "Тернопіль-Західінвест" не виконав зобов'язання за укладеним договором щодо вчинення дій в строк, передбачений його умовами, а саме: не отримав дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю до 07 квітня 2015 року, не завершив будівництва до 07 вересня 2015 року, не ввів в експлуатацію об'єкт до 07 вересня 2015 року, у зв'язку з чим договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні від 27.12.2005р. підлягає розірванню. Розглянувши зустрічні позовні вимоги ПП "Тернопіль-Західінвест" про визнання недійсними окремих істотних умов договору від 27.12.2005р. № 3667, суд дійшов висновку про відсутність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків.
Відповідач (за первісним позовом) подав апеляційну скаргу, в якій вважає, що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини справи, які мають суттєве значення для правильного вирішення даного спору. Зокрема, звертає увагу на те, що умови пунктів 5.2.2, 5.2.3, 5.2.7 договору від 27.12.2005р. № 3667 щодо отримання дозволу на виконання будівельних робіт, завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію у строки, встановлені договором, суперечать нормам ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» (ст.ст. 34, 35, 37) та Земельному кодексу України (ст. 125), оскільки вони фактично встановлюють обов'язок покупця по добудові об'єкта до отримання ним права власності чи користування земельною ділянкою, на котрій знаходиться об'єкт. Просить скасувати рішення господарського суду Тернопільської області від 06.06.2016р. у справі № 921/163/16-г/11, ухвалити нове рішення про задоволення зустрічних позовних вимог та відмову у задоволенні первісного позову.
Позивач (за первісним позовом) у відзиві на апеляційну скаргу вважає, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду прийнято відповідно до норм матеріального і процесуального права. Просить залишити без змін рішення господарського суду Тернопільської області від 06.06.2016р. у справі № 921/163/16-г/11, а апеляційну скаргу ПП "Тернопіль-Західінвест" - без задоволення.
Третя особа - Теребовлянська міська рада не надавала письмового відзиву на апеляційну скаргу, не забезпечила явки в судове засідання уповноваженого представника. Згідно повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення від 31.08.2016р. обізнана з датою, часом і місцем розгляду апеляційної скарги.
Апеляційний господарський суд, дослідивши наявні матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву на апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи, правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшов висновку про відсутність підстав для скасування рішення господарського суду Тернопільської області від 06.06.2016р. у справі № 921/163/16-г/11.
Як вбачається з матеріалів справи, 27.12.2005р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області (продавець) та СМП "Західінвест" (в подальшому перейменоване на ПП "Тернопіль-Західінвест") (покупець) укладено договір купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, відповідно до якого продавець зобов'язується передати у власність покупцеві об'єкт незавершеного будівництва державної форми власності - 40-ти квартирний житловий будинок (друга черга), що знаходиться на балансі відділу інвестицій і капітального будівництва управління сільського господарства і продовольства Теребовлянської райдержадміністрації, який розташовується за адресою вул.Паращука,5, м.Теребовля, Тернопільська область на земельній ділянці площею 0,7 га, виділеній під будівництво цілого комплексу за рішенням Теребовлянської міської ради народних депутатів від 12.12.1986р. №288, під даним об'єктом, відповідно до довідки Теребовлянської міської ради від 13.12.2005р. № 3018 розмір земельної ділянки становить 0,315 га, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі (а.с.20-21).
Згідно п.1.2 договору право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі.
Відповідно до п.1.6 договору об'єкт продано за 440700,00 грн., в т.ч. ПДВ в сумі 73450,00 грн.
Розділом 3 договору передбачено, що передача об'єкта приватизації здійснюється продавцем покупцю у 5-денний термін після оплати покупцем повної вартості об'єкта незавершеного будівництва. Передача об'єкта незавершеного будівництва продавцем і прийняття об'єкта незавершеного будівництва покупцем здійснюється за актом приймання-передачі об'єкта.
Обов'язки покупця визначені розділом 5 договору. Так, Покупець зобов'язаний виконувати умови продажу об'єкта: збереження первісного призначення об'єкта (п. 5.2.1 договору); строк завершення будівництва - п'ять років з моменту підписання акта приймання-передачі об'єкта (п.5.2.2); строк введення об'єкта в експлуатацію - п'ять років з моменту підписання акта приймання-передачі об'єкта (п.5.2.3); заборона відчуження об'єкта та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до моменту завершення будівництва та введення його в експлуатацію (п. 5.2.4); протягом трьох років, з моменту підписання акта приймання-передачі об'єкта, переоформити документи на земельну ділянку, відведену під об'єкт (п. 5.2.5); протягом одного року, з моменту підписання акта приймання-передачі об'єкта, отримати в місцевій раді дозвіл на будівництво (п.5.2.6); протягом двох років, з моменту підписання акта приймання-передачі об'єкта, отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю (п.5.2.7).
Згідно п.6.2 договору продавець зобов'язаний здійснювати контроль за виконанням умов цього договору.
Відповідальність сторін визначена в розділі 7 договору.
Пунктом 7.5 договору передбачено, що у разі невиконання покупцем умов цього договору, в т.ч. несплати неустойки у встановлений термін, продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків у цінах, діючих на момент розірвання договору, та повернення за актом прийому-передачі об'єкта незавершеного будівництва у державну власність.
У відповідності до п. 8.1 договору у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається угода про зміни та доповнення до договору, та нотаріально посвідчується в органах нотаріату.
Сторони погодили, що у разі невиконання однією з сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або господарського суду. У разі розірвання у судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню у державну власність (п.п.12.3, 12.4 договору).
Договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні від 27.12.2005р. підписаний та скріплений печатками його сторін, посвідчений 27.12.2005р. приватним нотаріусом Теребовлянського районного нотаріального округу Мєшковою Н.Ф. і зареєстрований в реєстрі за № 3667.
На підставі акту приймання-передачі комунального майна від 28.02.2006р. продавець передав, а покупець прийняв об'єкт незавершеного будівництва державної форми власності - 40-ти квартирний житловий будинок (друга черга), що знаходиться за адресою: вул.Паращука,5, м.Теребовля, Тернопільська область за ціною 440700,00 грн. в т.ч. ПДВ (а.с.23).
28.02.2009р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області та ПП "Тернопіль-Західінвест", що є правонаступником СМП "Західінвест", укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні - 40-квартирний житловий будинок (друга черга), посвідченого приватним нотаріусом Теребовлянського районного нотаріального округу Мішковою Н.Ф. 27 грудня 2005 року та зареєстрованого в реєстрі за № 3667, відповідно до якого сторони вирішили внести зміни до п.5.2.7 розділу 5 договору та викласти його у такій редакції: «протягом двох років, з моменту переоформлення документів на земельну ділянку, відведену під об'єкт незавершеного будівництва, отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю» (а.с.24).
05.08.2011р. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області та ПП "Тернопіль-Західінвест" (до перейменування СМП "Західінвест") уклали договір про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, проданого на аукціоні - 40-квартирний житловий будинок (друга черга), що знаходиться на балансі відділу інвестицій і капітального будівництва управління сільського господарства і продовольства Теребовлянської райдержадміністрації, який розташовується за адресою: вул.Паращука, 5, м.Теребовля Тернопільська обл., яким внесли зміни до п.п. 5.2.2, 5.2.3 та 5.2.7 розділу 5 договору, виклали їх в наступній редакції:
- п.5.2.2 розділу 5 договору - "Строк завершення будівництва до 07 вересня 2015 року";
- п.5.2.3 розділу 5 договору - "Строк введення об'єкта в експлуатацію до 07 вересня 2015 року";
- п.5.2.7 розділу 5 договору - "Отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю до 07 вересня 2012 року" (а.с.26).
07.09.2012р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області та ПП "Тернопіль-Західінвест" був укладений договір про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, посвідченого приватним нотаріусом Теребовлянського районного нотаріального округу 27 грудня 2005 року та зареєстрованого в реєстрі за № 3667 (із змінами), на підставі якого сторони виклали в наступній редакції п.5.2.7 розділу 5 договору: "Отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю до 07 вересня 2013 року" (а.с.29).
05.09.2013р. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області та ПП "Тернопіль-Західінвест" уклали договір про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва (із змінами)погодивши редакцію п.5.2.7 розділу 5 договору: "Отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю до 07 вересня 2014 року" (а.с.30).
05.09.2014р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області та Приватним підприємством "Тернопіль-Західінвест" укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності (із змінами). Так, сторони вирішили внести наступні зміни до договору:
Пункт 5.2.4 розділу 5 "Подальше відчуження об'єкта приватизації можливе лише за умови збереження для нового власника зобов'язань, визначених у розділі 5 договору; виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням, у порядку, що затверджується Фондом державного майна України";
Пункт 5.2.7 розділу 5 "Отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю до 07 квітня 2015 року".
Пункт 5.2.11 розділу 5 "Обов'язки покупця, передбачені договором, зберігають свою дію для осіб, які придбають об'єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов'язань";
Пункт 5.2.12 розділу 5 "У разі подальшого відчуження приватизованого об'єкта новий власник об'єкта приватизації зобов'язаний у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на об'єкт приватизації подати державному органу приватизації копії документів, що підтверджують його право власності;
Пункт 5.2.13 розділу 5 "Договори про подальше відчуження об'єкта приватизації, обтяженого зобов'язаннями, що визначені у договорі, підлягають нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законодавством, - державній реєстрації»;
Пункт 5.2.14 розділу 5 "Відсутність погодження державним органом приватизації подальшого відчуження об'єкта приватизації є підставою для визнання правочинів щодо такого відчуження недійсними" (а.с.31).
Відповідно до акту перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва 40-квартирного житлового будинку (друга черга) від 27.12.2005 № 3667 (із змінами), складеного 25.09.2015р. Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області в результаті поточної документальної перевірки виконання умов договору, Приватне підприємство "Тернопіль-Західінвест" не виконало наступні умови договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - 40-квартирний житловий будинок (друга черга) від 27.12.2005р. № 3667 (із змінами):
- пункт 5.2.7 умов договору - "Отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю до 07 квітня 2015 року";
- пункт 5.2.2 умов договору - "Строк завершення будівництва до 07 вересня 2015 року".
- пункт 5.2.3 умов договору - "Строк введення в експлуатацію до 07 вересня 2015 року" (а.с.32).
Вказаний акт перевірки виконання умов договору вручено відповідачу 05.10.2015р. під розписку (а.с.33).
16.07.2015р. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області надіслало ПП "Тернопіль-Західінвест" лист щодо проведення 27.07.2015р. документального контролю виконання умов договору купівлі-продажу від 27.12.2005р. (зі змінами) та щодо необхідності надання Підприємством інформацію з підтверджуючими документами щодо ходу виконання договірних зобов'язань (а.с.35-36).
В подальшому РВ ФДМУ по Тернопільській області звернулось з листом до Теребовлянської міської ради , в якому просило проінформувати про результати розгляду звернення ПП "Тернопіль-Західінвест" щодо продовження строку завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію до 25 грудня 2020 року (а.с.37).
В листі-відповіді за № 451\2.18 від 11.09.2015р. Теребовлянська міська рада повідомила, що звернення ПП "Тернопіль-Західінвест" щодо надання згоди на продовження терміну будівництва та здачі в експлуатацію об'єкта - незавершеного будівництва 40-квартирного житлового будинку (друга черга) в м.Теребовлі, вул.Паращука, 5, було розглянуте 3 вересня 2015р. на засіданні сімдесят сьомої сесії Теребовлянської міської ради шостого скликання. Проте, з даного питання порядку денного не було прийнято жодного рішення, оскільки ні пропозиція про надання згоди, ні про відмову у наданні згоди, не набрали достатньої для прийняття рішення кількості голосів депутатів (більшості депутатів від загального складу ради) (а.с.38).
Невиконання ПП "Тернопіль-Західінвест" своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу, а саме умов п.5.2.2, 5.2.3, 5.2.7 договору (строк завершення будівництва до 07 вересня 2015 року; строк введення в експлуатацію до 07 вересня 2015 року та отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю до 07 квітня 2015 року) слугувало підставою звернення Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області до місцевого господарського суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об'єкта незавершеного будівництва в державну власність.
Водночас, ПП "Тернопіль-Західінвест" подало в суд першої інстанції зустрічну позовну заяву до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області про визнання недійсними окремих істотних умов договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва 40-квартирного житлового будинку (друга черга) від 27.12.2005р., № 3667 (із внесеними змінами), викладених в пунктах 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.7, 5.2.11, 5.2.12, 5.2.13, 5.2.14, 7.5, 8.1 договору. Зустрічні позовні вимоги Підприємство обґрунтовує тим, що умови пунктів договору щодо отримання дозволу на виконання будівельних робіт до 07.04.2015р., завершення будівництва у строк до 07.09.2015р., введення об'єкта незавершеного будівництва в експлуатацію до 07.09.2015р. суперечать нормам ст.ст. 34, 35, 37 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", ст.125 Земельного кодексу України, оскільки фактично встановлюють обов'язок покупця з добудови об'єкта незавершеного будівництва до отримання ним права власності чи права користування земельною ділянкою на котрій знаходиться об'єкт. Вказує, що умови договору щодо збереження первісного призначення об'єкта; термінів завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію до 07.09.2015р.; подальшого відчуження об'єкта лише за умови збереження для нового власника зобов'язань, визначених розділом 5 договору і виключно за згодою органу приватизації; строків переоформлення визначених законом документів на земельну ділянку під об'єктом та строків отримання дозволу в місцевому органі самоврядування; отримання дозволу на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю до 07.04.2015р.; конкретних обов'язків покупця для наступного покупця у випадку відчуження об'єкту незавершеного будівництва, строків їх чинності, порядку їх посвідчення і реєстрації; підстав для визнання правочинів з наступного відчуження об'єкту незавершеного будівництва недійсними; невиконання будь-яких імперативних умов договору як підстави для його розірвання; погодження строків завершення будівництва об'єкту у випадку неможливості завершення будівництва у встановлені строки з органом приватизації та органом місцевого самоврядування, також суперечать самому змісту вказаного правочину, ст.ст. 316, 317, ч. 1, 2, 6 ст.319, ст. 334, 655, 664 ЦК України, оскільки суттєво обмежують правомочності Підприємства як титульного власника об'єкта незавершеного будівництва 40-квартирного житлового будинку, котрим він став на підставі договору (а.с.64-65).
При винесенні постанови, колегія суддів керувалася наступним.
Згідно ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.
Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з врахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно із ст. 202 Господарського кодексу України, ст. 599 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.
Згідно ст. 193 ГК України та ст. 526 ЦК України, яка містить аналогічні положення, зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
В статті 610 Цивільного кодексу України вказано, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до матеріалів справи предметом спору в даній справі (по первісному позову) є розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні № 3667 від 27.12.2005р., укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області та СМП "Західінвест", правонаступником якого є ПП "Тернопіль-Західінвест", на підставі якого Підприємство придбало у власність об'єкт незавершеного будівництва державної форми власності - 40-ти квартирний житловий будинок (друга черга), що за адресою: вул.Паращука,5, м.Теребовля, Тернопільська область, вартістю 440700,00 грн., зобов'язавшись, зокрема, зберегти первісне призначення об'єкта, отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю до 07 квітня 2015 року; завершення будівництва до 07 вересня 2015 року та ввести об'єкт в експлуатацію до 07 вересня 2015 року.
Відповідно до ч.1 ст.629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
В силу положень ч.1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
Судом встановлено, що спірні правовідносини сторін виникли у зв'язку з виконанням РВ ФДМУ по Тернопільській області його функцій контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу державного майна в процесі приватизації, в тому числі реалізацією його права застосовувати до порушників відповідні санкції, передбачені чинним законодавством та умовами договорів купівлі-продажу, зокрема, розірвання договору та застосування наслідків його розірвання.
Згідно з нормою статті 611 Цивільного кодексу України в разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Відповідно до статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено загальний порядок зміни та розірвання господарських договорів, відповідно до якого зміна та розірвання договорів у односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Спеціальними законами України, що регулюють правовідносини сторін в процесі приватизації, у тому числі регулюють порядок укладання договорів купівлі-продажу майна в процесі приватизації, зобов'язання сторін за такими договорами, наслідки порушення зобов'язань, та підлягають застосуванню, є Закон України "Про приватизацію державного майна", Закон України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва".
Згідно з ч. 5 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.
Відповідно до ч. 9 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню в державну власність, включаючи земельну ділянку.
Аналогічні умови містить спірний договір купівлі-продажу № 3667 від 27.12.2005р. Так, у разі невиконання однією з сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або господарського суду. У разі розірвання у судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню у державну власність. (п.п.12.3, 12.4 договору).
Отже, застосування відповідальності до покупця у вигляді розірвання договору купівлі-продажу державного майна, пов'язується виключно з невиконанням ним зобов'язань за договором у визначені строки.
Дійсно, виходячи з системного аналізу змісту вищевказаних норм чинного законодавства України відповідальність за порушення господарського зобов'язання у вигляді розірвання договору настає за умов встановлення вини порушника (сторони договору).
Тобто, саме відповідач (за первісним позовом) повинен довести, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення.
В матеріалах справи відсутні і відповідачем (за первісним позовом) не надані докази вчинення дій, спрямованих на отримання дозволу на виконання будівельних робіт в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, на завершення будівництва та введення в експлуатацію об'єкта у встановлені договором строки.
Невиконання відповідачем (за первісним позовом) своїх договірних зобов'язань в строки погоджені сторонами (отримання дозволу на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю до 07 квітня 2015 року"; завершення будівництва до 07 вересня 2015 року" та введення в експлуатацію об'єкта до 07 вересня 2015 року) підтверджується актом перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва 40-квартирного житлового будинку (друга черга) від 27.12.2005 № 3667 (із змінами), складеного 25.09.2015р. Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області.
При цьому, судом встановлено, що сторони неодноразово вносили зміни до спірного договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності щодо продовження термінів отримання дозволу на виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю (востаннє - до 07.04.2015р.), продовження строків завершення будівництва (востаннє - до 07.09.2015р.) та продовження строків введення об'єкта в експлуатацію (востаннє - до 07.09.2015р.).
Станом на дату прийняття оскаржуваного рішення суду, зобов'язання за укладеним договором щодо вчинення дій, передбачених умовами договору, в строк до 07.04.2015р. та до 07.09.2015р. Приватне підприємство "Тернопіль-Західінвест" не виконало.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд обґрунтовано та правомірно задоволив позовні вимоги РВ ФДМУ по Тернопільській області, розірвав договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні, укладений 27.12.2005р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області та ПП "Тернопіль-Західінвест" та зобов'язав відповідача (за первісним позовом) повернути в державну власність до сфери управління Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області майно - об'єкт незавершеного будівництва - 40-квартирний житловий будинок (друга черга), що знаходиться за адресою: м. Теребовля Тернопільської області, вул. Паращука, 5 шляхом підписання акту прийому-передачі.
Щодо зустрічного позову ПП "Тернопіль-Західінвест" про визнання недійсними окремих істотних умов договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва 40-квартирного житлового будинку (друга черга) від 27.12.2005р., № 3667 (із внесеними змінами), викладених в пунктах 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.7, 5.2.11, 5.2.12, 5.2.13, 5.2.14, 7.5, 8.1 договору, суд апеляційної інстанції вважає вірним висновок місцевого господарського суду про відсутність підстав для його задоволення, з огляду на наступне.
Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.
Так, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
В силу статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
З системного аналізу вищевикладеного, враховуючи зустрічні позовні вимоги ПП "Тернопіль-Західінвест" про визнання недійсними окремих істотних умов договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва 40-квартирного житлового будинку (друга черга) від 27.12.2005р. № 3667, колегія суддів констатує відсутність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та вважає спірні п.п.5.2.1., 5.2.2., 5.2.3.,5.2.4., 5.2.5., 5.2.6., 5.2.7., 5.2.11., 5.2.12., 5.2.13., 5.2.14., 7.5., 8.1 договору купівлі-продажу незавершеного будівництва державної форми власності, проданого на аукціоні - 40-квартирний житловий будинок (друга черга) (із змінами) такими, що відповідають вимогам законодавства.
З огляду на наведене, судом першої інстанції вірно встановлено фактичні обставини справи, надано належну оцінку дослідженим доказам, прийнято законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Судові витрати за розгляд апеляційної скарги необхідно покласти на скаржника відповідно до положень ст.49 ГПК України.
Керуючись, ст. ст. 43, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Львівський апеляційний господарський суд -
Рішення господарського суду Тернопільської області від 06.06.2016р. у справі №921/163/16-г/11 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Справу повернути в господарський суд Тернопільської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку згідно з Розділом ХІІ-1 ГПК України.
Головуючий суддя Зварич О.В.
судді Хабіб М.І.
Юрченко Я.О.