"25" травня 2016 р. Справа № 922/4348/14
Колегія суддів у складі:
головуючий суддя Россолов В.В., суддя Пелипенко Н.М., суддя Тихий П.В.
при секретарі Деппа-Крівіч А.О.,
за участю представників сторін:
позивача - ОСОБА_1 довіреність № 08-11/7831/2-15 від 30 грудня 2015 року,
відповідача- Машошиної А.О. довіреність від 08 квітня 2016 року,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу апеляційну скаргу позивача (вх. №926 Х/1-42) на рішення господарського суду Харківської області від 17 березня 2016 року у справі № 922/4348/14
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до ТОВ "Корпорація "АГРО-СОЮЗ", смт. Ювілейне Дніпропетровського району
про внесення змін до договору
Рішенням господарського суду Харківської області від 17 березня 2016 року у справі № 922/4348/14 (суддя Суярко Т.Д.) відмовлено в задоволенні позовних вимог.
Позивач з вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 18 квітня 2016 року з огляду на неявку у судове засідання позивача, з метою забезпечення необхідних умов для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, прийняття законного та обґрунтованого рішення у справі, колегією суддів було відкладено розгляд справи.
Під час судового засідання, яке відбулось 11 травня 2016 року було оголошено перерву у розгляді спору до 25 травня 2016.
У судове засідання, яке відбулось 25 травня 2016 року, з'явились належні представники сторін, які підтримали свої правові вимоги справі.
Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів встановила наступні обставини справи.
На підставі рішення Харківської міської ради від 24 листопада 2004 року №198/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам", 20 лютого 2006 року між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корпорація "Агро-Союз" (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 20 лютого 2006 року за №940667100007 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах",
Відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться за адресою: м. Харків, просп. Гагаріна,54-А загальною площею 0,3026 га, в тому числі під забудову 0,0916 га, інших угідь 0,2110 га. Земельна ділянка надається в оренду строком до 01 грудня 2029 року. Плата за землю вноситься орендарем на рахунок відділу Державного казначейства у м. Харкові у вигляді орендної плати у грошовій формі у розмірі на 2006 рік - 8594,64 грн., з 2007 року - 12456,00 грн.
Харківська міська рада, звернулась до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Корпорація "Агро-Союз" про внесення змін до договору оренди землі від 20 лютого 2006 року №940667100007 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до зазначеного договору оренди землі у редакції, зазначеній позивачем в позовній заяві.
Рішенням господарського суду Харківської області від 17 грудня 2014 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 03 лютого 2015 року у справі № 922/4348/14 позовні вимоги задоволено у повному обсязі. Внесено зміни до договору оренди землі № 940667100007 від 20 лютого 2006 року шляхом визнання укладеною додаткової угоди до зазначеного договору оренди в редакції позивача.
Постановою Вищого господарського суду України від 02 червня 2015 року у справі № 922/4348/14 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Корпорація "Агро-Союз" - задоволено частково, постанову Харківського апеляційного господарського суду від 03 лютого 2015 року та рішення господарського суду Харківської області від 17 грудня 2014 року у справі № 922/4348/14 - скасовано, справу направлена на новий розгляд до господарського суду Харківської області.
Рішенням господарського суду Харківської області від 07 вересня 2015 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 26 жовтня 2015 року у справі №922/4348/14, позовні вимоги задоволено частково. Внесені зміни до договору оренди землі від 20 лютого 2006 року №940667100007, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, викладеній у резолютивній частині судового рішення. В іншій частині позовних вимог відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Постановою Вищого господарського суду України від 26 січня 2016 року у справі № 922/4348/14 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Корпорація "Агро-Союз" - частково задоволено, постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26 жовтня 2015 року та рішення господарського суду Харківської області від 07 вересня 2015 року у справі №922/4348/14 - скасовано, а справу направлено на новий розгляд до господарського суду Харківської області.
Рішенням господарського суду Харківської області від 17 березня 2016 року у справі № 922/4348/14 (суддя Суярко Т.Д.) відмовлено в задоволенні позовних вимог.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог в повному обсязі місцевий господарський суд визначив, що позивачем, в порушення ст.ст. 4-3, 33, 34 ГПК України, не наведено законодавчо встановлених вимог щодо внесення вказаних змін до договору оренди землі, укладеним між сторонами договором можливість внесення відповідних змін - не передбачена. Суд також зробив висновок про безпідставність вимоги позивача щодо внесення змін до договору оренди в частині визначення орендної плати в розмірі 5,6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки позивач просить суд визначити інший, сформульований позивачем на власний розсуд, показник для розрахунку орендної плати - 5,6 % нормативної грошової оцінки, та тим самим змінюючи умови договору в односторонньому порядку. При цьому місцевий господарський суд зауважив, що технічна документація з нормативної грошової оцінки, яка за результатами державної експертизи, проведеної Державним агентством земельних ресурсів України 07 червня 2013 року, не в повній мірі відповідає вимогам чинного законодавств України, встановленим нормам і правилам, оскільки була повернена на доопрацювання.
Не погоджуючись з відповідним висновком суду першої інстанції Харківська міська рада наголошує, що:
1)зміна нормативної грошової оцінки є окремою підставою для перерахунку розміру орендної плати,
2)державна експертиза технічної документації з нормативної грошової оцінки відповідає вимогам законодавства, враховуючи відмітку Держземагенства на висновку експертизи про врахування зауважень,
3)коефіцієнт 5,6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки був визначений Харківською міською радою на підставі Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові №960/12, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19 грудня 2012 року.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі доводи відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду дійшла до висновку, що висновки суду першої інстанції не відповідають в повній мірі нормам законодавства зважаючи на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи 20 лютого 2006 року між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Корпорація "Агро-Союз" укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення XXVII сесії Харківської міської ради IV скликання від 24 листопада 2004 року № 198/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Гагаріна, 54-А.
Відповідно до п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3026 га., в тому числі під забудовою 0,0916 га, інших угідь 0,2110 га.
Пунктом 5 договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою № 416/06 від 30 січня 2006 року становить 3645658,00 грн.
У відповідності до п. 8 договору його укладено строком до 01 грудня 2029 року.
Згідно з п. 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: 2006 рік - 8594,64 грн.; з 2007 року - 12456,00 грн.
У п. 13 договору сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 36 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.
Рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року.
Згідно з п. 1.1. зазначеного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.
Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.
Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові визначена станом на 01 липня 2007 рік на підставі рішення Харківської міської ради від 25 грудня 2007 року № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2007 року", рішень Харківської міської ради від 27 лютого 2008 року № 41/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01 січня 2007 року" та була введена в дію з 01 березня 2008 р.
Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції, що технічна документація з нормативної грошової оцінки за результатами державної експертизи, проведеної Державним агентством земельних ресурсів України 07 червня 2013 року, не в повній мірі відповідає вимогам чинного законодавств України, встановленим нормам і правилам, а відтак і неможливості розрахунку нормативно грошової оцінки земельної ділянки, орендованої відповідачем, за базовою вартістю земельної ділянки 291,18 грн./кв. м.
Слід зазначити, що відповідно до Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок підлягає обов'язковій державній експертизі.
Згідно із частиною 3 статті 35 вищевказаного Закону, у разі якщо об'єкт державної експертизи не повною мірою відповідає вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам, він повертається на доопрацювання. При цьому вказуються конкретні вимоги, відповідно до яких необхідно внести зміни і доповнення до об'єкта державної експертизи.
Разом з тим, згідно з висновком державної експертизи землевпорядної документації від 07 червня 2013 року № 405-13 Державного агентства земельних ресурсів України Департаментом державної експертизи та ліцензування Державного агентства земельних ресурсів України проведено державну експертизу технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова Харківської області, розробленої Державним підприємством "Харківський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" на виконання Закону України "Про оцінку земель" у відповідності з договором про розроблення технічної документації № 78 від 01 лютого 2013 року, укладеним з КП "Харківський інформаційний центр" та рішення Харківської міської ради від 24 жовтня 2012 року № 894/12.
Суд звертає увагу, що на другій сторінці висновку (Том 1 а.с.145) є відмітка Держземагенства України "Зауваження враховані". Цим підтверджується виправлення попередніх недоліків в технічній документації та погодження державною експертизою відповідності технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова вимогам чинного законодавства.
Більш того слід наголосити, що рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03 липня 2013 року № 1209/13 було затверджено "Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", яке є чинним (доказів скасування рішення матеріали справи не містять). Відтак лише визнання вказаного рішення незаконним може бути підставою для неврахування при розрахунку нормативно грошової оцінки технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова.
Разом з тим, пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.
Рішенням Харківської міської ради від 19 грудня 2012 року № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.
Відповідно до п. 16.4 Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.
Всі вищезазначені рішення Харківської міської ради є діючими, в судовому чи адміністративному порядку не скасовані.
Згідно зі ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03 липня 2013 року № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.
Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.
Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.
Приписи ст. 122 Земельного кодексу України визначають, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Згідно з ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
У відповідності до п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України договір - є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків. Цивільні права і обов'язки виникають як з передбачених законом договорів, так і з договорів, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.
Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Загальні умови укладення договорів визначені ст. 179 Господарського кодексу України, зокрема, передбачено, що укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, у випадку, якщо існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладання договору для певних категорій суб'єктів господарювання.
У відповідності до ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Дане положення кореспондується із нормою ст. 792 Цивільного кодексу України, де визначено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст. 14 Цивільного Кодексу України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором. Зміст договору становлять умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 Цивільного Кодексу України)
Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов'язковим для виконання сторонами.
З урахуванням наведених положень чинного законодавства України, колегія суддів приходить до висновку про те, що взаємовідносини між позивачем та відповідачем щодо оренди землі врегульовані відповідним господарським договором - договором оренди, який зареєстрований в державному реєстрі.
Згідно з ст. 15 Закону України "Про оренду землі" та ст. 284 Господарського кодексу України однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
В ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Відповідно до п. 288.5, 288.5.1 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки ділянки.
Отже, розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін, проте, законом встановлено нижню границю, в межах яких сторони мають право визначити розмір орендної плати.
Згідно з п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.
У відповідності до ст.. 20, 23 Закону України "Про оцінку земель" за результатами проведення нормативної грошової оцінки земель населеного пункту складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.
Акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території (ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").
Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17 травня 2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.
З вищенаведеного вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею.
В свою чергу, орендна плата за земельну ділянку комунальної власності є регульованою ціною, тому встановлення статтею 288 Податкового кодексу України граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.
Прийняття органом місцевого самоврядування рішення про зміну грошової оцінки земель населеного пункту є підставою для перегляду розміру орендної плати, оскільки нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати.
Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до ч. 2 - 3 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
В матеріалах справи наявний лист-пропозиція позивача № 5291/0/225-13 від 16 грудня 2013 року, яким відповідача повідомлено про необхідність укладення додаткової угоди щодо приведення у відповідність розміру орендної плати.
Проте, відповідач жодним чином не відреагував на дані пропозиції позивача.
У відповідності до ст. 649 Цивільного Кодексу України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.
В ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу одної із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Зважаючи на наведені норми, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.
Проте, при укладенні договору оренди земельної ділянки № 940667100007 від 20 лютого 2006 року в пункті 13 договору сторони узгодили, що розмір орендної плати може бути переглянутий, зокрема,в інших випадках, передбачених законом.
Оскільки, основою для визначення певної суми орендної плати за землю є нормативна грошова оцінка землі, її зміна на підставі Закону України "Про оцінку земель" та зміна законодавчо встановлених граничних розмірів орендної плати за землю є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі.
Аналогічна правова позиція Верховного Суд України, висвітлена у постановах від 06 грудня 2010 року № 2-1/10068-2008 та від 27 грудня 2010 року № 27/15-10, зокрема, визначено, що законодавча зміна розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору оренди землі.
Ухилення орендаря від підписання додаткової угоди до договору оренди землі завдає значних збитків територіальній громаді міста Харкова у вигляді неодержаного доходу за користування земельною ділянкою комунальної власності.
Суд апеляційної інстанції приймає до уваги, що наявними в матеріалах справи доказами не підтверджується оскарження дій Харківської міської ради з приводу правомірності розрахунку розміру нормативного горошової оцінки оформленої витягом № 671 від 24 вересня 2013 року, а отже, відповідно до ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є обов'язковим до виконання.
Більш того під час судового засідання представник відповідача не зазначав про помилковість розрахунку нормативного горошової оцінки оформленої витягом № 671 від 24 вересня 2013 року.
Не погоджується судова колегія із висновком суду стосовно безпідставності застосування Харківською міською радою при розрахунку розміру орендної плати коефіцієнту 5,6 від нормативно горошової оцінки земельної ділянки.
Колегія суддів звертає увагу, що на момент укладання спірного договору оренди від № 940667100007 від 20 лютого 2006 року в м. Харкові діяло Тимчасове положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у місті Харкові, затверджене рішенням Харківської міської ради № 280/03 від 24 грудня 2003 року.
За замістом п. 2.6 вказаного положення рішення річна орендна плата (О) за земельну ділянку була розрахована за формулою:
0 = Ц*Кс*К1*К2*КЗ де:
Ц - грошова нормативна оцінка земельної ділянки, грн.;
С - строк оренди, роки;
КС - коефіцієнт строку оренди земельної ділянки, який визначається згідно з таблицею пункту 2.7. цього Положення
К1 - коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов, який визначається згідно з таблицею пункту 2.8. цього Положення;
К2 - коефіцієнт обмеженого використання, який визначається згідно з таблицею пункту 2.8. цього Положення;
КЗ - коефіцієнт площі земельної ділянки, який визначається згідно з таблицею пункту 2.8. цього Положення.
Таким чином, станом на час укладення спірного договору розрахунок розмір орендної плати за земельну ділянку у відсотках від її нормативної грошової оцінки не проводився, оскільки це не було передбачалося нормативно-правовими актами та рішеннями міської ради.
Разом з тим, наразі рішення 18 сесії Харківської міської ради 4 скликання "Про затвердження Тимчасового положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Харкові" від 24 грудня 2003 року № 280/03 втратило чинність, і ставка за користування земельною ділянкою розраховується на підставі Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затверджене рішенням сесії Харківської міської від 27 лютого 2008 року № 41/08.
Відповідно до пункту 6.1. Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, рішенням сесії Харківської міської від 27 лютого 2008 року № 41/08, із наступними змінами розмір орендної плати, встановлений договорами оренди, у тому числі договорами тимчасового користування на умовах оренди, укладеними до набрання чинності цього Положення, підлягає перерахунку.
Відповідно до пункту 6.4. це Положення застосовується при розрахунку розміру орендної плати при укладенні договорів оренди земельних ділянок на підставі рішень міської ради про надання земельних ділянок відповідним юридичним та фізичним особам в оренду:
а)прийнятих після набрання чинності цим Положенням;
б)прийнятих до набрання чинності цим Положенням.
Виходячи з того, що вказане рішення Харківської міської ради є чинним, вимога про поширеність вказаного положення до договорів оренди укладених до набрання чинності цим Положення є обов'язковою.
Відповідно до пункту 2.4. Порядок визначення розміру орендної плати річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:
0 = Ц*Б*Кх*К2
де:
Ц нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.;
Б єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);
Кі - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення;
К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.
Відповідно до рішення сесії Харківської міської ради базовою річною ставкою орендної плати визначено на рівні 0,08 тобто 8% від нормативної грошової оцінки земель.
Згідно до пункту 2.6 Порядок визначення розміру орендної плати Орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди, безпосередньо за умови орендування земельної ділянки строком від 21 до 25 років в основу розрахунку береться 70% від орендної плати.
Оскільки термін оренди земельної ділянки за договором є значним та підпадає під дію п.2.6. Порядку визначення розміру орендної плати, то відповідачу базова ставка знижена до 70% від базової ставки (0,08%х70%=5,6%), тобто 5,6% від нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки.
Таким чином коефіцієнт 5,6% від нормативної грошової оцінки орендованої ним земельної ділянки був сформований на підставі порядку розрахунку визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Харкові у відповідності до визначеної формули.
Згідно п. 2.19 постанови Пленуму ВГСУ від 17 травня 2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.
Отже, Харківською міською радою правомірно застосовано у розрахунках розміру орендної плати за користування земельною ділянкою по пр. Гагаріна, 54 у м. Харкові коефіцієнт 5,6 % від розміру нормативної грошової оцінки ділянки.
Зважаючи на наведене, колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі № 940667100007 від 20 лютого 2006 року в частині розміру орендної плати через зміну грошової оцінки землі, які запропоновані в доданій до позовної заяви додатковій угоді є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. За таких обставин у апеляційного суду немає підстав для скасування законного і обґрунтованого рішення суду першої інстанції.
Окрім цього, колегія суддів також вважає такими, що підлягають задоволенню вимоги щодо внесення до розділу І договору (пункт 2) відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.
Крім того, абзац 2 пункту 5, який викладений в додатковій угоді до договору оренди землі, відповідає вимогам чинного законодавства, враховуючи наступне.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 Цивільного кодексу України).
Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами; сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд (ст. 6 Цивільного кодексу України).
Відповідно до п. 2 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові - витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це інформація щодо нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки, яка видається територіальним органом земельних ресурсів на замовлення заявника.
Заявник - це особа, щодо якої міською радою прийнято рішення про надання земельної ділянки в користування (оренду), поновлення договору оренди тощо.
У свою чергу, відповідно до п. 286.2 ст. 282 Податкового кодексу України платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому ст. 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов'язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.
Таким чином, чинне податкове законодавство передбачає надання державній податковій службі оновленої інформації про змінену нормативно грошову оцінку саме орендарем.
Вирішуючи спір в частині пунктів 13, 14 та 28 розділу І проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 20 лютого 2006 року за № 940667100007 суд виходить з наступного.
Ці пункти безпосередньо не стосуються зміни розміру орендної плати за договором у зв'язку зі зміною розміру нормативної оцінки землі, що відбулася.
Стаття 19 Конституції України встановлює, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.
Позивачем не надано доказів того, що необхідність внесення запропонованих змін в ці пункти визначена законодавством.
До загальних принципів господарювання відноситься заборона незаконного втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у господарські відносини (ст.6 ГК України).
Згідно п.3 ч.1 ст. 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору. Статтею 627 ЦК України(свобода договору) встановлено наступне. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.
На цій підставі суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги в цій частині (в частині внесення змін до пунктів 13, 14, 28 договору) не обґрунтовані, не відповідають чинному законодавству і тому не підлягають задоволенню.
Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що в розділі І редакціїї додаткової угоди до договору оренди землі від 20 лютого 2006 року міститься перелік як законодавчих актів, так і нормативно-правових актів Харквіської міської ради, що регулюють відповідні орендні правовідносини. Однак включення таких законів та підзаконних актів в односторонньому порядку до тексту договору не відповідає загальним принципам укладення договорів, оскільки ані ЗУ "Про оренду землі", ані інші правові норми не містять вимог щодо таких умов договору, як перелік законодавчих та підзаконних актів, і не визначають їх як обов'язкові.
З огляду на вищезазначені обставини справи та норми чинного законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 17 березня 2016 року у справі № 922/4348/14 не відповідає вимогам законодавства в частині відмови у задоволенні позову щодо внесення змін до договору оренди землі від 20 лютого 2006 року в пункти 2,5,9 договору, у зв'язку з чим рішення в даній частині підлягає скасуванню.
Керуючись статтями 99, 101, пунктом 4 статті 103, пунктом 4 частини 1 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,-
Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.
Рішення господарського суду Харківської області від 17 березня 2016 року у справі № 922/4348/14 скасувати в частині відмови у внесенні змін до пунтів 2, 5, 9 договору оренди землі від 20 лютого 2006 року.
Прийняти в цій частині нове рішення яким позов задовольнити.
Внести зміни до договору оренди землі від 20 лютого 2006 року за № 940667100007 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в наступній редакції
до договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2 "20" лютого 2006 року в реєстрі за № 1420, зареєстрованого "20" лютого 2006 року за № 940667100007 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"
"____" ________________20
Харківська міська рада Харківської області (орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_3 з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "КОРПОРАЦІЯ "АГРО-СОЮЗ" (Орендар) в особі керівника _________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:
"2.(редакція по договору).Кадастровий номер земельної ділянки 6310138800:04:004:0057."
"5.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 671 від 24.09.2013 становить 7405136 грн. (сім мільйонів чотириста п'ять тисяч сто тридцять шість гривень)."
"9. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 328/14 від 23.10.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 414687,62 грн. (чотириста чотирнадцять тисяч шістсот вісімдесят сім гривень 62 копійки), або в місяць - 34557,30 грн. (тридцять чотири тисячі п'ятсот п'ятдесят сім гривень 30 копійок )."
ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2 "20" лютого 2006 року в реєстрі за № 1420, зареєстрованого "20" лютого 2006 року за № 940667100007 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в чотирьох примірниках, один з яких зберігається в справах нотаріуса, другий залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.
Харківська міська рада Товариство з обмеженою відповідальністю
Харківської області "КОРПОРАЦІЯ "АГРО-СОЮЗ"
м. Харків, м-н Конституції,7 52005, Дніпропетровська обл. смт. Ювілейне,
код 04059243 вул. Нижньодніпровська, буд.1
код 31761141
в особі міського голови В особі керівника
ОСОБА_3____________ __________________________підпис/
/підпис/ /ПІБ/ /
В іншій частині рішення господарського суду Харківської області від 17 березня 2016 року у справі № 922/4348/14 залишити без зімн.
Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.
Повний текст постанови складено 30 травня 2016 року
Головуючий суддя Россолов В.В.
Суддя Пелипенко Н.М.
Суддя Тихий П.В.