"22" березня 2016 р.Справа № 916/4642/15
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:
Головуючого судді: Лисенко В.А.
суддів: Ліпчанської Н.В., Ярош А.І.
При секретарі судового засідання: Кіртоки Л.В.
За участю представників сторін:
від позивача - ОСОБА_1, за довіреністю № 01-36/20 від 21.01.2016р.;
від відповідача - ОСОБА_2, за довіреністю № 09/12-юр від 09.12.2015р.;
від відповідача - ОСОБА_3, за довіреністю № 10/12-юр від 09.12.2015р.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
на рішення господарського суду Одеської області від 01.02.2016р.
по справі № 916/4642/15
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Колективного підприємства “Костянтин”
про виселення
Встановила:
У листопаді 2015 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Колективного підприємства “Костянтин”, в якому просив виселити відповідача з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 30,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10.
Обґрунтовуючи позовні вимоги сторона посилається на закінчення дії договору оренди, укладеного між сторонами, відмови орендодавця від продовження договору та невиконання відповідачем обов'язку повернення об'єкту оренди.
Рішенням господарського суду Одеської області від 01.02.2016р. (суддя Малярчук І.А.) у позові відмовлено.
Рішення суду мотивовано відсутністю доказів сповіщення відповідача про припинення договору та про непролонгацію договору оренди.
Не погодившись з вищезазначеним судовим рішенням, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить рішення господарського суду Одеської області від 01.02.2016р. скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, посилаючись на порушенням судом норм матеріального права.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу сторона посилається на те, що відповідача було належним чином повідомлено про закінчення строку дії договору оренди та нормами чинного законодавства не передбачено обов'язку орендодавців доводити факт отримання орендарями листів (заяв, повідомлень тощо) про припинення дії договорів.
Крім того, апелянт вказав, що відповідачем неналежно виконуються умови договору оренди - має місце несвоєчасна сплата орендної плати, а тому його переважне право на укладення договору оренди є сумнівним. Відзив на апеляційну скаргу до Одеського апеляційного господарського суду не надходив.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши юридичну повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи, судова колегія вважає апеляційну скаргу необґрунтованою та не підлягаючою задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ст.101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Як вбачається із матеріалів справи, 03.04.2007р. між Представництвом по управлінню комунальної власності міськради (орендодавець) та КП „Костянтин” (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 8063, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л.Толстого,10, загальною площею 30,20кв.м. Строк дії договору оренди до 01.03.2010р.
Відповідно до п.4.7. договору оренди нежитлового приміщення № 8063 від 03.04.2007р. після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.
Додатковими погодженнями від 10.06.2010р., від 28.12.2012р., додатковим договором №4 від 28.03.2014р. сторони за взаємною згодою продовжували строк дії договору оренди № 8063 від 03.04.2007р. та остаточно визначили його до 28.03.2015р.
19.01.2015р. орендодавець направив Директору КП “Костянтин” повідомлення про закінчення договору оренди.
26.01.2015р., як свідчить поштове повідомлення відділення зв'язку, повідомлення позивача №01-13/355 від 19.01.2015р., адресоване відповідачу, було вручено Калиниченко.
Однак, як вбачається із поданих КП „Костянтин” наказу №8 від 16.07.2005р., переліку співробітників підприємства, за період з 17.07.2005р. по 24.12.2015р., копій податкових розрахунків (ф.№1ДФ) за 1 квартал 2015р., 4 квартал 2013р., 4 квартал 2012 р., копії довідок про присвоєння ідентифікаційного номера, в штаті КП „Костянтин” відсутній працівник на прізвище Калиниченко.
Між тим, орендар сплачував, а орендодавець приймав орендну плату за договором оренди №8063 від 03.04.2007р. по грудень 2015р. включно.
При цьому, зазначене приміщення по вул. Толстого, 10, відповідач орендує безперервно ще з 1997р., про що свідчить договір купівлі-продажу патенту на право оренди приміщення №93 від 24.01.1997р., укладений між Представництвом по УКВ ОМР та КП „Костянтин”, Статут КП „Костянтин”.
Крім того, відповідач є власником раніше викупленого комунального майна, а саме, шафи та крісла, також розташованого за адресою: вул. Л. Тодстого,10, на що вказує договір купівлі-продажу від 18.07.1995р., акт передачі комунального майна №196 від 31.07.1995р.
Відповідно до охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини №04-02/2347 від 13.08.2014р., укладеного між Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації та КП „Костянтин”, останній виконував зобов'язання з охорони культурної пам'ятки, що розташована за адресою: вул. Л. Толстого,10.
Листом від 20.03.2015р. №01-13/789 Управління охорони об'єктів культурної спадщини надало ДКВ ОМР погодження на відчуження приміщення по вул. Л. Толстого,10.
У газеті „Одеський вісник” від 25.03.2011р. було опубліковано рішення Одеської міської ради №394-VI від 28.02.2011р. „Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2011 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради”, згідно якого до об'єктів приватизації увійшло приміщення по вул. Л. Толстого,10, площею 30,20кв.м., спосіб продажу - викуп орендарем, власником раніше викупленого майна.
Як свідчать подані відповідачем заяви, що зареєстровані ДКВ ОМР 28.10.2013р., 03.07.2014р. відповідач звертався до ДКВ ОМР із заявами щодо викупу майна, як особа, що має переважне право на його викуп.
24.03.2015р. орендар звернувся до орендодавця із заявою про продовження строку дії договору оренди №8063 від 03.04.2007р. до оформлення документів на викуп орендованого приміщення.
Проаналізувавши обставини справи та правові позиції сторін, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову виходячи з наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України та ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно із ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору (ч. 1 ст. 631 Цивільного кодексу України).
Оскільки орендоване майно перебуває в комунальній власності, на спірні правовідносини також поширюється приписи Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Підставою виникнення спірних правовідносин, що є предметом розгляду у справі №916/4642/15, стало неповернення орендарем орендованого майна та продовження користування ним після закінчення терміну дії договору.
Відповідно до ч.2 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
За положеннями ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Положення ч.1 ст.764 ЦК України визначає, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Відповідно п. 4.1. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29 травня 2013 року N 12, зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.
Проте, в матеріалах справи відсутні докази направлення заперечень щодо пролонгації оренди з боку орендодавця в межах місячного строку після закінчення строку його дії, тобто з 28.03.2015р. по 28.04.2015р., відсутні також докази направлення орендарю листа орендодавця за 3 місяця до закінчення дії договору на підставі ч.2 ст.17 ЗУ „Про оренду державного та комунального майна”, а тому договір оренди вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.
За таких обставин, обґрунтованим є висновок місцевого господарського суду про продовження оренди на підставі ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", тому відповідач здійснює користування об'єктом оренди на законних підставах.
При цьому, лист №01-13/355 від 19.01.2015р. орендодавця, в якому він повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди та вимагав звільнити до 12.04.2015р. орендоване приміщення та передати його за актом приймання-передачі судова колегія не приймає до уваги, оскільки останній був складений до закінчення строку дії договору, всупереч вимогам ч.2 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Таким чином, наявні у справі докази свідчать про те, що відповідач безперервно з 1997р. орендував приміщення по вул.Л.Толстого,10, площею 30,20кв.м., сплатив орендну плату, яку було прийнято орендодавцем, до грудня 2015р. включно, приймає участь у викупі об'єкта оренди, не отримував повідомлення позивача про відсутність наміру продовжувати договір, після спливу місячного строку з дня закінчення терміну дії договору, визначеного сторонами - 28.03.2015р.
Отже, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що строк дії договору продовжився на рік, до 28.03.2016р., у зв'язку з чим відсутні правові підстави для виселення відповідача з орендованого приміщення.
Колегія суддів апеляційної інстанції, звертаючи увагу на майже 19 річний строк оренди, участь орендаря у приватизації спірного об'єкту, викуп обладнання, розташованого у спірному приміщення, виходячи з засад справедливості, добросовісності, розумності як складових конституційного принципу верховенства права, а також беручи до уваги те, що не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення з одних лише формальних міркувань, дійшов висновку, що судове рішення про відмову у задоволенні позову про виселення відповідача з орендного приміщення слід залишити без змін.
Доводи апелянта стосовно того, що відповідач неналежним чином, з простроченням, сплачував орендну плату, судом до уваги не приймаються, оскільки це не було предметом розгляду у суді першої інстанції. До того ж, факт несвоєчасної сплати орендної плати не є підставою для виселення відповідача з орендованого приміщення.
Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують вищенаведені висновки місцевого суду, у зв'язку з чим колегія суддів вважає, що рішення місцевого суду прийнято з дотриманням норм матеріального і процесуального права, відповідає фактичним обставинам і матеріалам справи, а підстави, передбачені ст. 104 ГПК України, для його зміни чи скасування відсутні.
У зв'язку з таким апеляційна скарга залишається без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Керуючись ст.99, 101, 103 п.1, 105 господарського процесуального кодексу України, судова колегія -
Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Одеської області від 01.02.2016р. по справі № 916/4642/15 - залишити без змін.
Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку.
Повний текст постанови підписано 24.03.2016р.
Головуючий суддя В.А.Лисенко
Суддя Н.В. Ліпчанська
Суддя А.І. Ярош