73000, м. Херсон, вул. Горького, 18
29.09.2009 Справа № 13/129-ПД-09
Господарський суд Херсонської області у складі судді Закуріна М. К. при секретарі Фінаровій О.Л., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом фізичної особи- підприємця ОСОБА_1
до Херсонської міської ради
про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та стягнення 47667,68 грн,
за участі представників сторін:
позивача -ОСОБА_2 (представника за дорученням),
відповідача -Мороз А.І. (представника за дорученням),
За змістом позовної заяви та заяви про уточнення позовних вимог позовні вимоги, які підтримані в судовому засіданні представником позивача, ґрунтуються на недійсності спірного договору на підставі положень перших частин статей 203 та 215 Цивільного кодексу України, оскільки, на думку позивача, продаж земельної ділянки за договором відбувся без наявності всіх необхідних на то документів.
Відповідачем зазначені вимоги не визнаються з посиланням на недоведеність тверджень позивача про недійсність договору, оскільки при укладенні договору всі вимоги законодавства дотримані.
Розгляд справи розпочато в судовому засіданні, яке відбулося 18 серпня з подальшим відкладенням до 3, 15 та 29 вересня поточного року. За результатами розгляду судом оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Крім викладеного з матеріалів справи слідує, що відповідно до рішення Херсонської міської ради від 28.12.2007 р. № 694 „Про затвердження технічних паспортів, стартових цін та кроку аукціону земельних ділянок, призначених для продажу на земельних торгах шляхом проведення аукціону” на продаж шляхом проведення аукціону було виставлено земельну ділянку площею 976 м2 під будівництво 10-поверхового житлового будинку в місті Херсоні в мікрорайоні 4-й Таврійський, будівельний № 16.
08.02.2008 року позивачем подана відповідна заява на купівлю вказаної земельної ділянки та в той же день між позивачем, Херсонською міською радою та Товарною біржею „Аграрна біржа” укладено договір про умови участі у земельному аукціоні. Згідно з цим договором Херсонська міська рада виступає організатором аукціону, а ТБ „Аграрна біржа” - виконавцем. Пунктом 4 договору сторонами обумовлено порядок розрахунків, а саме серед інших сплата гарантійного внеску, який дорівнює 10% вад вартості лоту.
На виконання умов договору відповідно до квитанції до прибуткового касового ордеру від 08.02.2008 р. № 882711 позивач сплатила ТБ „Аграрна біржа” 35684 грн, в тому числі 35667,68 грн -в якості гарантійного внеску, який за пунктом 4.3 договору зараховується до загальної суми платежу переможця конкурсу.
В подальшому, як слідує з протоколу земельних торгів за лотом № 3 від 12.02.2008 р. позивач стала переможцем аукціону, а тому 18.02.2008 р. між нею та Херсонською міською радою укладено договір купівлі-продажу зазначеної земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Бережною І.О., за реєстровим № 635. Договір зареєстрований в державному реєстрі правочинів 18.02.08 р. за № 2699645. Згідно з довідкою-рахунком від 18.02.2008 р. позивач сплатила 12000 грн. державного мита за нотаріальне посвідчення цього.
В пункті 1.1. договору купівлі-продажу, який оспорюється у даній справі позивачем, Херсонська міська рада на підставі свого рішення від 28.12.2007 року № 694 та на підставі протоколу земельних торгів за лотом № 3 від 12.02.2008 року, передає за плату, а позивач приймає у власність і оплачує земельну ділянку загальною площею 976 м2 згідно плану земельної ділянки, що додається, яка знаходиться за адресою: м. Херсон, 4-й Таврійський мікрорайон (будівельний № 16); з цільовим призначенням земельної ділянки -під будівництво 10-поверхового житлового будинку.
Поряд з цим, передача земельної ділянки за договором не відбулася, оскільки після укладення договору Управління містобудування та архітектури виконкому Херсонської міської ради листом від 18.03.2008 року повідомило, що при підготовці земельної ділянки по вул. 49-ої Гвардійської Херсонської дивізії, в районі будинку № 16 МКР 4-го Таврійського, на аукціон з продажу земельних ділянок не була врахована черговість будівництва. На цій підставі Управління просило зупинити продаж земельної ділянки до вирішення цього питання, оскільки недотримання черговості унеможливлює використання ділянки під забудову. В подальшому своїм листом від 25.06.2009 р. Управління підтвердило неможливість забудови зазначеної земельної ділянки до будівництва інших будівель згідно з комплексною забудовою кварталу.
Вирішуючи спір по суті суд констатує, що за статтею 127 Земельного кодексу України в редакції станом на час укладення спірного договору визначено загальні положення відносно продажу земельних ділянок комунальної власності. Так, цією нею встановлено, що органи місцевого самоврядування відповідно до повноважень здійснюють продаж земельних ділянок комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність, а також іноземним державам відповідно до цього Кодексу.
Частинами 6, 7 та 8 статті 128 того ж Кодексу встановлено, що рішення міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, який підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації. Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Судом також встановлено, що рішенням Херсонської міської ради від 23.11.2007 року № 650 затверджено Положення про тимчасовий порядок проведення земельних аукціонів у м. Херсоні. Положення визначає організаційно-правові засади і порядок проведення земельних аукціонів із продажу земельних ділянок у власність фізичним та юридичним особам (п.1.2.). Відповідно до п. 2.2 Положення формування переліку земельних ділянок здійснює управління містобудування та архітектури та управління з питань регулювання земельних відносин міської ради. Пунктом 2.3 Положення передбачено, що внесені до переліку земельні ділянки можуть бути виставлені на земельні аукціони лише після того, як будуть визначені межі таких земельних ділянок у натурі (місцевості) та закріплені межовими знаками, а також виготовлені технічні паспорти земельних ділянок.
Пунктом 2.4 Положення встановлено, що зміст, порядок підготовки і затвердження технічного паспорта земельної ділянки визначається Положенням про технічний паспорт земельної ділянки, затвердженим постановою КМУ від 16.05.2002 року № 648 та наказом Держкомзему від 10.07.2002 року № 114. Тобто, вказане Положення про технічний паспорт встановлює механізм складання технічного паспорта земельної ділянки несільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, визначеної для продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) суб'єктам підприємницької діяльності під забудову (далі - технічний паспорт). Технічний паспорт складається згідно з додатком місцевим державним органом земельних ресурсів на замовлення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, уповноваженого приймати рішення про відчуження відповідних земель. У технічному паспорті відображаються відомості про: а) розмір земельної ділянки; б) місце розташування (адреса); в) належність до державної або комунальної власності; г) грошову оцінку земельної ділянки та її стартову ціну; ґ) природний і господарський стан земельної ділянки; д) цільове призначення земельної ділянки.
В свою чергу, технічна документація складається з чотирьох книг: книга 1: 1) кадастровий план земельної ділянки; 2) акт погодження суміжних меж; 3) копії інших документів, використаних для складання технічного паспорта; книга 2: 1) експертні висновки та розрахунки; 2) відомості про обчислення площ та абриси прив'язки межових знаків до пунктів геодезичної мережі; 3) журнали геодезичних вимірювань; 4) каталоги координат поворотних точок зовнішньої межі тощо; книга 3:1) проект відведення земельної ділянки; 2) технічний звіт про перенесення меж земельної ділянки в натуру; книга 4 - звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.
Відповідно до п. 6 Положення про технічний паспорт для складання технічного паспорта використовуються дані державного земельного кадастру, матеріали землевпорядної та містобудівної документації, результати інженерно-геологічних, санітарно-гігієнічних, ґрунтових, геоботанічних та інших обстежень і вишукувань, дані державного реєстру земель, звіту про експертну грошову оцінку, інших документів. Згідно з п. 8 Положення технічний паспорт є офіційним документом, що використовується організатором торгів для підготовки повідомлення про кількісні та якісні характеристики земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги.
Проте, в даному випадку технічний паспорт містить не всі документи, передбачені Положенням, а отже при укладенні договору відповідачем не були дотримані вимоги законодавства, а саме Положення про технічний паспорт земельної ділянки, затвердженого постановою КМУ від 16.05.2002 року № 648. Зокрема, акт погодження зовнішніх меж не підписаний суміжними землекористувачами, а саме, "Південінвестбуд” та Управління МНС в Херсонській області, що підтверджується актом обстеження меж від 2007 року (точна дата не зазначена). Натомість в проекті землеустрою вказано, що зовнішні межі землекористування погоджені з суміжними землекористувачами, що не відповідає дійсності.
Також 14.11.2007 р. управлінням містобудування і архітектури наданий суперечливий висновок щодо можливості відведення земельної ділянки для будівництва будинку. Так, відповідно до зауважень начальника управління, зроблених відносно цього висновку 07.12.2007 р., зазначено наступне: „згідно із затвердженими проектом забудови мікрорайону Таврійський 4-а передбачено блокування житлових будинків. У зв'язку з цим межа земельної ділянки між існуючим будинком і проектним проходить по торцю існуючої будівлі без відступу на відмостку”. З таких міркувань вказаний висновок не можна вважати позитивним, особливо зважаючи на наступні листи Управління про неможливість забудови ділянки з мотивів дотримання порядку черговості, про які зазначено раніше.
Крім того, технічна документація, що має входити до технічного паспорту, не містить звіту про експертну грошову оцінку ділянки, технічного звіту про перенесення меж земельної ділянки в натурі, журналів геодезичних вимірювань, каталогів координат поворотних точок зовнішньої межі.
Вказане свідчить про незаконність відчуження земельної ділянки для конкретно визначених цільових потреб. При цьому це також призводить до неможливості використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням з огляду на листи управління містобудування та архітектури Херсонської міської ради, про які йшлося в позовній заяві.
Безпосередньо недійсність правочинів встановлена положеннями статей 215 та 203 Цивільного кодексу України. Зокрема, статтею 215 визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
В свою чергу, статтею 203 встановлено фактичні загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
В даному випадку позивач укладений між сторонами договір купівлі-продажу земельної ділянки не відповідає положенням частини 1 статті 203 ЦК України, а саме зміст спірного договору суперечить діючому земельному законодавству, а тому позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Крім того, нормою частини 1 статті 216 ЦК України передбачено, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а тому сплачена позивачем сума в розмірі 35667,68 грн, яка сплачена в якості гарантійного внеску, котрий за пунктом 4.3 договору про проведення торгів зараховується до загальної суми платежу переможця конкурсу, підлягає поверненню позивачу, у зв'язку з чим позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими.
Що стосується стягнення 12000 грн, які сплачені позивачем за нотаріальне посвідчення договору суд зазначає, що вони сплачені саме нотаріусу за вчинення нотаріальної дії в якості державного мита, а тому позивачем не доведено факту спричинення шкоди в цій частині саме діями відповідача.
На підставі зазначених правових норм та керуючись статтями 44, 49, 82-85 ГПК України,
1.Позовні вимоги задовольнити частково.
2.Визнати недійсним укладений між Херсонською міською радою та фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки від 18 лютого 2008 року.
3.Стягнути з Херсонської міської ради (розташованої за адресою: м. Херсон, проспект Ушакова, 37) на користь фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (проживаючої за адресою: АДРЕСА_1) -35667,68 грн.
4.В іншій частині позову в задоволенні позовних вимог відмовити.
Дата підпису рішення -30 вересня 2009 року
Суддя М.К. Закурін