Справа 2-39\09
16 лютого 2009 року Васильківський районний суд Дніпропетровської області в складі: судді - Порох К.Г.
при секретарі - Лук'яненко О.В.
за участю прокурора - Лисенко К.Я.
представників позивача - ОСОБА_1., третіх осіб - ОСОБА_2., ОСОБА_3.,ОСОБА_4. , ОСОБА_5. , відповідача -позивача ОСОБА_6
розглянув у відкритому судовому засіданні в селищі Васильківка цивільну справу за позовом СФГ «Мічуріна-Приватне» Васильківського району до ОСОБА_6 «Про визнання договору оренди земельної ділянки дійсним та зобов»язати сторони виконувати умови договору оренди земельної ділянки» та позовом прокурора Васильківського району в інтересах ОСОБА_6 до СФГ «Мічуріна-Приватне» Васильківського району, треті особи- Васильківська селищна рада, відділ Держкомзему у Васильківському районі, Управління з контролю за використанням та охороною земель у Дніпропетровській області , Васильківський відділ Дніпропетровської регіональної філії Центру ДЗК «Про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки»
СФГ «Мічуріна-Приватне» Васильківського району звернулося до суду з позовом до ОСОБА_6 про визнання договору оренди земельної ділянки дійсним та зобов»язати сторони виконувати умови договору оренди земельної ділянки.
В обґрунтування заяви позивач посилається на те, що 25.01.2007 року між СФГ «Мічуріна-Приватне» та ОСОБА_6 укладено договір оренди земельної ділянки, яка належить відповідачу на підставі державного акту на право приватної власності на землюНОМЕР_1 серія ІІІ-ДП виданого Васильківською селищною радою 05.03.2003 року, який зареєстровано в Васильківській селищній раді та Васильківському районному відділі земельних ресурсів.
СФГ «Мічуріна-Приватне» виконує всі умови договору, але ОСОБА_6. з невідомих причин бажає в односторонньому порядку розірвати договір.
Позивач вважає що відповідно до ч.2 ст.220ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним і в цьому разі посвідчення договору не вимагається.
В зв'язку з цим заявник просить суд визнати договір оренди землі дійсним, зобов'язати: СФГ «Мічуріна-Приватне» провести державну реєстрацію договору оренди землі, а власника земельної ділянки ОСОБА_6 - не чинити СФГ «Мічуріна-Приватне» перешкод по користуванню вказаною земельною ділянкою.
Прокурор звернувся до суду з позовом в інтересах ОСОБА_6 до СФГ «Мічуріна-Приватне» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що договір укладений між СФГ «Мічуріна-Приватне» та позивачем не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі» та ст.ст. 124-126 ЗК України.
Договір оренди землі від 25.01.07р. не зареєстрований в державному реєстрі, земельна ділянка використовується відповідачем самовільно, що встановлено перевіркою дотримання законодавства про використання земель, проведеною спеціалістом Павлоградського міжрайонного відділу з контролю за використанням та охороною земель Управління з контролю за використанням та охороною земель у Дніпропетровській області.
Орендна плата орендодавцю орендарем виплачується на власний розсуд, форма та вид орендної плати не зазначені в договорі , що є істотними умовами договору і порушення яких тягне за собою недійсність договору.
Прокурор просив суд: визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 25.01.2007року між Селянським (фермерським) господарством «Мічуріна-Приватне» та ОСОБА_6 щодо земельної ділянки (паю) НОМЕР_2 площею 4,275 гектарів із земель колишнього КСП ім. Леніна, розташовану на території Васильківської селищної ради біля с. Бондареве Васильківського району Дніпропетровської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відмовивши в задоволенні позову СФГ «Мічуріна-Приватне» про визнання оспорюваного договору оренди земельної ділянки дійсним, зобов'язати СФГ «Мічуріна-Приватне» повернути гр. ОСОБА_6 згадану земельну ділянку та залишити ОСОБА_6 отриману орендну плату від СФГ «Мічуріна-Приватне» за фактичне володіння і користування його земельною ділянкою (паєм).
Відповідач - позивач ОСОБА_6 проти задоволення позову СФГ»Мічуріна-Приватне» заперечував, вказуючи, що його попередній орендар СФГ «Васильківське»(керівник ОСОБА_7.), в односторонньому порядку відмовився виконувати умови укладеного договору оренди землі, переклавши свій обов»язок по сплаті орендної плати на СФГ «Мічуріна-Приватне», яке без його відома як орендодавця почало використовувати його земельну ділянку. Під час проведення з ним розрахунку за попереднім договором оренди, він під тиском керівника СФГ «Мічуріна-Приватне», який відмовлявся проводити розрахунок за попереднього орендаря без укладення з ним договору оренди землі, був змушений підписати договір оренди землі від 25.01.2007року, підготовлений СФГ «Мічуріна-Приватне».
СФГ «Мічуріна-Приватне» не виконало взятих на себе зобов'язань. Фактично використовувало його земельну ділянку(пай),а орендної плати не виплатило в повному обсязі: не видали цукру ,насіння соняшнику ,не проводило обробку присадибних ділянок під городами. Він підтримав позов прокурора і просив його задовольнити.
Представник господарства СФГ «Мічуріна-Приватне» позов прокурора не визнав, просив суд відмовити у позові, враховуючи, що господарство виконує взяті на себе зобов'язання відповідно до договору, підписаного сторонами, а власник земельної ділянки безпідставно ухиляється від виконання взятих на себе зобов'язань, розриває договір в односторонньому порядку.
Прокурор в судовому засіданні позов підтримав і просив його задовольнити, а у позові СФГ «Мічуріна-Приватне» відмовити.
Представник третьої особи по справі-Васильківської селищної ради - ОСОБА_3 позов прокурора підтримала, вказуючи, що договір оренди землі є дійсним, коли він зареєстрований у встановленому порядку в Центрі Державного земельного кадастру України, в іншому випадку договір є недійсним.
Представники третіх осіб по справі: відділу Держкомзему у Васильківському районі ОСОБА_5., Управління з контролю за використанням та охороною земель у Дніпропетровській області ОСОБА_2., Васильківського відділу регіональної філії центру ДЗК ОСОБА_4. позов прокурора підтримали повністю та просили його задовольнити.
Суд дослідив матеріали справи, заслухав сторони по справі, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.
ОСОБА_6 має на праві приватної власності земельну ділянку (паю) НОМЕР_2 площею 4,275 гектарів з земель КСП ім. Леніна , Васильківського району, Дніпропетровської області, розташованої на території Васильківської селищної ради біля с. Бондарево , Васильківського району Дніпропетровської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробницва на підставі Державного акту про право приватної власності на землю серії ІІІ-ДП НОМЕР_1, виданим 05.03.2003 року на підставі рішення виконкому Васильківської селищної ради народних депутатів №316 від 26.12.2001року(а.с.9 т.2).
ОСОБА_6 та СФГ «Мічуріна-Приватне» в судовому засіданні підтвердили факт, що належна ОСОБА_6 земельна ділянка (пай) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва перебувала у користуванні та обробітку в СФГ «Мічуріна-Приватне» на умовах зазначених в Договорі оренди землі від 25.01.2007року, підписаного СФГ «Мічуріна-Приватне» та ОСОБА_6(а.с.4-6 т.1).
З матеріалів справи вбачається, що відповідач-позивач ОСОБА_6 звертався до СФГ «Мічуріна-Приватне» з заявою про розірвання угоди оренди земельної ділянки переданої для обробітку, з 02 липня 2008року, та заявою від 31серпня 2008 року про повернення земельної ділянки ,так як договір оренди не зареєстрований у встановленному порядку в Дніпропетровській Регіональній філіїДП «Центр ДЗК», а тому при продовженні обробітку землі дії господарства будуть вважатися самовільним захватом землі.(а.с.8-9 т.1).
21 липня 2008року ОСОБА_6 уклав договір оренди належної йому земельної ділянки(паю) з приватним підприємством «Алькор», який зареєстрований 08 вересня 2008року Васильківським відділом Дніпропетровської регіональної філії ДП «ЦДЗК» за №040811802065 (а.с.11т.2).
Таким чином встановлено факт самовільного зайняття та використання земельної ділянки ,що належить на праві власності ОСОБА_6. ,після попередження про розірвання цивільно-правових відносин з СФГ «Мічуріна-Приватне».
При вирішенні даного цивільно-правового спору суд виходить з наступного. Відповідно до ст.ст.2- 4 ЗК України земельні відносини-це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.
Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади.
Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки(паї).
Земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Земельне законодавство включає цей Кодекс, інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин. Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.
Укладення договору оренди землі між ОСОБА_6 та СФГ «Мічуріна-приватне» є дією 2 осіб, спрямованою на набуття цивільних прав та обов'зків щодо оплатного користування земельною ділянкою, яка перебуває у приватній власності ОСОБА_6, що відповідає загальним вимогам цивільного законодавства, щодо право чинів (договорів) передбаченим в ст.202 ЦК України.
Згідно ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї з сторін має бути досягнуто згоди.
Правовідносини щодо оренди землі регулюються ст.792 ЦК України - загальним законом та спеціальними законами, а саме: ст.124-126 ЗК України, де в ч.2 ст.124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Право на оренду земельної ділянки відповідно до ч.2 ст.125 ЗК України виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі(на місцевості), одержання документу, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Право оренди землі згідно ч.2 ст.126 ЗК України оформляється договором, який реєструється відповідно до Закону.
Крім того, правовідносини щодо оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі». Розділ П зазначеного Закону «Договір оренди землі» визначає поняття: договору оренди землі, його форми, умови укладення, чинність, строку дії та державної реєстрації.
Так, в ст.14 Закону України «Про оренду землі» зазначено, що форма договору оренди землі повинна відповідати Типовому договору оренди землі, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004року №220.
В ст.15 Закону України «Про оренду землі» вказано, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, відповідальність сторін.
Невід'ємною частиною договору оренди землі є : план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень(обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів, а також акт визначення меж земельної ділянки в натурі.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6,11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визначення договору недійсним відповідно до закону.
Вивчивши та дослідивши текст «Договору оренди землі» від 25 січня 2007року між ОСОБА_6 та СФГ «Мічуріна-Приватне»(а.с.4-5 т.1), суд приходить до висновку, що при його укладенні не додержані вимоги ст.14-20 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі між СФГ «Мічуріна-Приватне» та ОСОБА_6 від 25.01.2007року не відповідає вимогам Закону України «Про оренду землі» та Типовому договору оренди землі, що видно з наступного.
В спірному договорі від 25.01.2007року в порушення зазначених вимог відсутні такі істотні умови як: місцерозташування об'єкта оренди та орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а також такі невід'ємні його частини як: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень(обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі на місцевості.
Крім того, в порушення вимог ч.3ст.125 ЗК України сторони зазначеного договору оренди до початку використання земельної ділянки не визначили її межі в натурі(на місцевості) та не зафіксували це актом.
Акт приймання-передачі земельної ділянки від 25січня 2007року суд не може взяти до уваги як належний доказ по справі на підтвердження вимог позивача СФГ «Мічуріна-Приватне», так як в ньому відсутні дані про договір оренди землі та його реєстрацію, не зазначено місцезнаходження та інші ідентифікуючі дані про земельну ділянку. (а.с.6 т.1)
В оспорюваному договорі вказано, що земельна ділянка знаходиться на території Васильківської селищної ради, але не вказано її номер та місцезнаходження, а саме, що ця земельна ділянка (пай)НОМЕР_2 розташована на землях колишнього КСП ім. Леніна на території Васильківської селищної ради біля с. Бондареве Васильківського району Дніпропетровської області, що видно з карти - схеми, долученої до Акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 21 жовтня 2007року в підтвердження правомірності вимог позивача ОСОБА_6 (а.с.45 т.2).
Також в п.1.4 договору оренди землі від 25.01.2007року зазначено вартість земельної ділянки-41803,00грн., а не її нормативно-грошову оцінку, як передбачено в п.5 Типового договору оренди землі, що за довідкою відділу держкомзему у Васильківському районі Дніпропетровської області станом на 2008рік складає 42983гривні(а.с.33 т.2).
В п.3.1 (орендна плата) зазначеного договору не вказано: розмір натуральної орендної плати - перелік, кількість або частка продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки; відробіткової - види, обсяги строки і місце надання послуг, види, обсяги, строки і місце виконання робіт, а в п.3.9 не зазначено розмір пені, яка справляється у разі невнесення орендної плати у строки визначені договором у розмірі несплаченої суми за кожен день прострочення, що дозволяє орендареві СФГ «Мічуріна-Приватне» розрахунки проводити на свій розсуд, не в повному обсязі та уникнути відповідальності за прострочення виплати орендної плати.
Цивільний Кодекс України дійсність деяких правочинів пов»язує з фактом їх державної реєстрації. Відповідно до вимог ст.210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, що здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюється законом.
Державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок передбачена спеціальними законами, що регулюють земельні правовідносини, а саме, ч.2 ст.125 ЗК України про те, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі(на місцевості), одержання документу, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. Право оренди землі згідно ч.2 ст.126 ЗК України оформляється договором, який реєструється відповідно до Закону.
З довідки Васильківського районного відділу Дніпропетровської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», уповноваженого на виконання державної реєстрації фактів виникнення і припинення прав власності та користування земельними ділянками, а також її обмежень, від 22 січня 2009 року відомо, що за ОСОБА_6, власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Васильківського району зареєстровано договір оренди землі на території Васильківської селищної ради площа - 4.275 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з ПП «Алькор» від 08.09.2008 року за № 040811802065(а.с.19, т.2).
Зазначені обставини є безумовними підставами для визнання згаданого договору оренди землі недійсним з наслідками передбаченими в ч.1 ст.216 ЦК України, а саме, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення-відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
В частині 3ст.216 ЦК України зазначається, що правові наслідки, передбачені частиною першою, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.
В ст.21 Закону України «Про оренду землі», зазначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди не повертається.
Виходячи з зазначених вимог закону, як такого, що встановлює особливі умови застосування або особливі правові наслідки недійсності договору оренди земельною ділянки, суд застосовує їх при вирішенні даного цивільно-правового спору і вважає, що підлягає задоволенню вимога прокурора та позивача ОСОБА_6 про залишення останньому отриманої плати за фактичне володіння і користування земельною ділянкою (паєм)НОМЕР_2 площею 4,275га землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, так як сторони не оспорюють факт користування СФГ «Мічуріна-Приватне» земельною ділянкою ОСОБА_6 та факт одержання ним плати за її використання за 2007року-2008роки.
Щодо вимоги про повернення земельної ділянки власнику ОСОБА_6, суд виходить з наступного.
В ст.212 ЗК України передбачено, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок проводиться за рішенням суду.
В ході судового розгляду встановлено, що належна ОСОБА_6 на праві власності земельна ділянка(пай) з вересня 2008року самовільно використовується СФГ»Мічуріна-Приватне», а тому підлягає поверненню власнику.
Щодо позовних вимог СФГ «Мічуріна-Приватне» про визнання договору оренди землі від 25січня 2007року між СФГ «Мічуріна-Приватне» та ОСОБА_6 дійсним на підставі ч.2 ст.220ЦК України, суд задовольнити їх не може, так як правовідносини, щодо оренди землі регулюються не загальними цивільно-правовими нормами, викладеними в Цивільному Кодексі України, а спеціальними, що передбачені Земельним Кодексом України та Законом України «Про оренду землі»,яким суд керується при постановленні цього судового рішення.
Посилання позивача СФГ»Мічуріна-Приватне» на ст.152 ЗК України про те, що землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, судом не може бути покладено в основу рішення для задоволення його вимог, оскільки судовому захисту підлягає законне володіння та користування орендарем земельною ділянкою, згідно ст.27 Закону України «Про оренду землі».
В ході судового розгляду справи встановлено, що позивачем СФГ «Мічуріна-Приватне» володіння і користування земельною ділянкою, яка належить відповідачеві-позивачеві ОСОБА_6 відбувається протиправно, всупереч волі власника та вимог нормативно-правових актів, що регулюють правовідносини щодо оренди землі, а тому в позові СФГ «Мічуріна-Приватне» слід відмовити ,як такому що не грунтується на діючому законодавстві та заявленому безпідставно.
В порядку ст.88 ЦПК України стягнути з селянського фермерського господарства «Мічуріна-Приватне» судовий збір в доход держави-8грн.50коп., витрати на ІТЗСП-7грн.50коп.
На підставі вищенаведенного та керуючись ст.ст.2-4, 124-126, 152,158, 212 ЗК України,ст.1,4-6,11,13-21, 35 Закону України «Про оренду землі», ст.ст.203, 210, 215-216, 220, 638, 640, 792 ЦК України, ст.ст.88, 208-218 ЦПК України, суд -
В позові СФГ «Мічуріна-Приватне» Васильківського району Дніпропетровської області про визнання договору оренди землі, укладеного 25 січня 2007року між СФГ «Мічуріна-Приватне» таОСОБА_6 про зобов'язання ОСОБА_6 не чинити перешкод СФГ «Мічуріна-Приватне» по користуванню зазначеною земельною ділянкою та виконувати умови договору оренди земельної ділянки відмовити.
Позов прокурора Васильківського району задовольнити повністю.
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 25 січня 2007року щодо передачі селянському (фермерському)господарству «Мічуріна-Приватне» ОСОБА_6 у строкове платне володіння і користування земельної ділянки(паю) НОМЕР_2 площею 4,275га із земель колишнього КСП ім.Леніна, розташовану на території Васильківської селищної ради біля с.Бондарево Васильківського району Дніпропетровської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю серії Ш-ДПНОМЕР_1.
Зобов'язати СФГ «Мічуріна-Приватне» повернути ОСОБА_6 земельну ділянку(пай) НОМЕР_2 площею 4,275 га із земель колишнього КСП ім.Леніна, розташовану на території Васильківської селищної ради біля с.Бондарево Васильківського району Дніпропетровської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю серії Ш-ДП НОМЕР_1.
Залишити ОСОБА_6 отриману орендну плату від СФГ «Мічуріна-Приватне» за фактичне володіння і користування земельною ділянкою (паєм)НОМЕР_2 площею 4,275 га із земель колишнього КСП ім.Леніна, розташовану на території Васильківської селищної ради біля с.Бондарево Васильківського району Дніпропетровської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю серії Ш-ДП НОМЕР_1 .
Стягнути з селянського фермерського господарства «Мічуріна-Приватне» судовий збір в доход держави-8грн.50коп., витрати на ІТЗСП- 7грн.50коп.
Рішення може бути оскаржено в Апеляційний суд Дніпропетровської області шляхом подання в Васильківський районний суд Дніпропетровської області заяви про апеляційне оскарження рішення суду протягом 10 днів з дня проголошення рішення та подання апеляційної скарги на рішення суду протягом 20 днів після подання заяви про апеляційне оскарження через Васильківський районний суд та копії скарги до Апеляційного суду Дніпропетровської області або в порядку ч.4 ст. 295 ЦПК України.
Повний текст рішення виготовлено 05червня 2009року.