01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
07.10.2009 № 05-5-35/15445-35/262
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Гарник Л.Л.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
від позивача - Росторгуєв О.М. - дов. б/н від 01.04.2009р.,
від відповідача - Глоба А.В. - дов. б/н від 01.04.2008р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Надія"
на рішення Господарського суду м.Києва від 05.08.2009
у справі № 05-5-35/15445-35/262 (суддя
за позовом Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Надія"
до ТОВ "ВСП Техногаз"
третя особа позивача
третя особа відповідача
про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, зобов"язання вчинити дії та стягнення 128795,91 грн.
Рішенням господарського суду міста Києва від 05.08.2009р. у справі №05-5-35/15445-35/262 в позові ОСББ „Надія” відмовлено повністю на підставі ст.ст.202, 203, 210, 220, 228, 241, 626, 628, 651, 653, 654, 759, 762, 793, 794 ЦК України, Закону України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного і будинку”.
Не погоджуючись з винесеним рішенням, ОСББ „Надія” подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати на підставі ч.ч.1, 2 ст.228, ч.1 ст.761, ч.2 ст.793 ЦК України, Закону України „Про об'єднання співвласників багатоквартирного і будинку”, ч.ч.1, 4, 7 Конституції України.
Відзив на апеляційну скаргу ТОВ „ВСП Техногаз” не надало.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Київський апеляційний господарський суд вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Позивач звернувся до суду першої інстанції з позовними вимогами про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, вираженого Договором оренди №20-03/06 від 20.03.2006р. складських приміщень, а саме: зобов'язання відповідача повернути позивачу в натурі та у відповідному технічному стані все те нерухоме майно, що відповідач одержав на виконання даного нікчемного правочину, а саме - незаконно-використовувані відповідачем складські приміщення, загальною площею 68,0 кв.м., що знаходяться у підвалі житлового будинку №2, розташованого на проспекті Павла Тичини у Дніпровському районі міста Києва; стягнення з відповідача на користь позивача відшкодування вартості за неправомірне користування складськими приміщеннями, загальною площею 68,0 кв.м., що знаходяться у підвалі житлового будинку №2, розташованого на пр-ті Павла Тичини у Дніпровському районі міста Києва, за період з 20.04.2005р. по 30.11.2008р. в сумі 128795,91 грн. за цінами (орендними ставками, згідно Рішення Загальних зборів членів ОСББ “Надія” від 20.02.2008р., затвердженого Протоколом №2), які існують на момент відшкодування та судових витрат.
Договір оренди було укладено під час дії Цивільного кодексу України, в редакції від 16 січня 2003 року №435-IV, який відповідно до п.1 Перехідних положень, набрав чинності з 1 січня 2004 року.
Відповідно до ст.202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно зі ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України).
Відповідно до ст.220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до п.4 ст.203 ЦК України правочин має вчинятись у формі встановленій законом.
Відповідно до ст.653 Цивільного Кодексу України, у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.
Відповідно до ст.654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчинюється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Відповідно до п.2 ст.793 Цивільного Кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Як вбачається з матеріалів справи, предметом Договору є нежилі приміщення, а не будівля або капітальна споруда, загальною площею 68,00 кв.м. Крім того, даний Договір був укладений сторонами на одинадцять місяців, та до кінця строку його дії, сторонами були внесені зміни, щодо строку дії Договору (Додаток №1 до Договору від 20.02.2007р.). Дані зміни внесені в простій письмовій формі, як і сам Договір.
Цивільний кодекс України не містить заборон, що до змін, які продовжують строк дії договору більше ніж на рік.
Тому суд першої інстанції правильно не погодився з висновками позивача щодо недійсності нікчемного правочину.
Відповідно до ст.228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.
Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Відповідно до ст.10 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” №2866-III від 29.11.2001р. (надалі - Закон), органами управління об'єднання є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об'єднання.
Відповідно до ст.19 Закону, об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб. Відповідно до ст.26 Закону, у порядку, передбаченому статутом, правління об'єднання за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності членів об'єднання.
Відповідно до п.4.1. Статуту ОСББ „Надія”, в редакції яка діяла в момент укладання договору оренди, до частин та елементів будинку, які перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, належать, в тому числі і приміщення підвалів.
Відповідно до п.3.4. Статуту, об'єкти, що перебувають у спільній власності членів об'єднання, передаються ними в управління правлінню об'єднання. Правління об'єднання має право використовувати об'єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, а саме здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому статутом.
Отже, вирішення питань оренди передано за рішенням Загальних зборів, які приймали статут, до компетенції Правління.
Відповідно до п.9.14. Статуту, до компетенції правління об'єднання віднесено:
пункт 9.14.7. - Використання об'єктів, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, а саме здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому статутом.
Відповідно до норм Статуту правління ОСББ, останнє має право самостійно передавати в оренду об'єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, а саме здавати в оренду, без додаткового узгодження зі зборами, оскільки таке право передано зборами правлінню і закріплено в статуті.
Відповідно до п.9.16. Статуту, на виконання рішень зборів і правління від імені об'єднання діє голова правління, обраний правлінням, до компетенції якого статутом віднесено укладання угод.
Під час укладання оспорюваного договору Головою правління був Левченко М.В.
Відповідно до ст.241 Цивільного кодексу України правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.
Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем було передане спірне приміщення відповідачу згідно Акту, а відповідачем сплачувались відповідні платежі за оренду приміщення, тобто даний Договір був схвалений як з боку відповідача, так і з боку позивача.
Тому суд першої інстанції законно не прийняв до уваги посилання позивача на той факт, що спірний Договір був спрямований на порушення публічного порядку.
Відповідно до ст.210 Цивільного кодекс України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.
Законом не передбачено обов'язку реєстрації даних видів договорів.
Тому господарський суд міста Києва правильно вказав, що відсутність державної реєстрації не є підставою нікчемності правочину.
Відповідно до ст.632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.
У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно ст.762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.
Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Згідно ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі недодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
В матеріалах справи відсутні докази що підтверджують внесення сторонами відповідних змін до умов Договору, або прийняття з цього приводу відповідного рішення суду.
Тому суд першої інстанції законно і обґрунтовано відмовив позивачу в стягненні з відповідача 128795,91 грн. суми орендних платежів.
За таких обставин, Київський апеляційний господарський суд не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги, скасування чи зміни рішення суду першої інстанції.
Керуючись ст.ст.99, 101, 103, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд -
Апеляційну скаргу ОСББ „Надія” залишити без задоволення, а рішення господарського суду м.Києва від 05.08.2009р. у справі №05-5-35/15445-35/262 - без змін.
Справу №05-5-35/15445-35/262 повернути до господарського суду м.Києва.
Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом одного місяця з дня її прийняття.
Головуючий суддя
Судді
13.10.09 (відправлено)