Іменем України
"27" липня 2009 р.
справа № 5020-6/086
Господарський суд міста Севастополя в складі:
судді Лазарева С.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Севастополі господарську справу
за позовом Приватного підприємства "Золотий якір"
(99006, м. Севастополь, вул. Марінеско, б. 6, кв. 11)
до відповідачів: Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради
(99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, б. 5)
Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" (99011, м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського, б. 8, кв. 2)
про визнання права власності та зобов'язання здійснити державну реєстрацію права власності,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Комунального підприємства „Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомого майна” Севастопольської міської Ради
(99001, м. Севастополь, вул. Папаніна, 1-А),
за участю представників сторін:
позивача -Шевченка Т.В., представника за довіреністю №230 від 15.06.2009;
Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" -Пшеничної С.В., представника за довіреністю №2 від 12.01.2009;
Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради -Дюкової М.О., представника за довіреністю №45-Д/09 від 08.01.2009;
третьої особи -не з'явився.
27.05.2009 Приватне підприємство "Золотий якір" (далі -Позивач) звернулося до суду з позовною заявою до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (далі - Відповідач 1), Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" (далі -Відповідач 2), за участю Комунального підприємства „Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомого майна” Севастопольської міської Ради (далі -Третя особа) про визнання права власності на 92,3/100 часток торгово-офісної будівлі з кафе-баром літ. „А”, загальною площею 256,7 кв.м, яка розташована за адресою: вул. Фадеєва, 50, м. Севастополь та зобов'язання Третьої особи здійснити державну реєстрацію права власності на цей об'єкт.
Свої вимоги Позивач обґрунтував тим, що відповідно до частини третьої статті 773 та частини четвертої статті 778 Цивільного кодексу України він як наймач мав право змінювати стан речі, переданої йому у найм, та в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, ним створена нова річ, тому вимагає визнати його її співвласником.
Представник Позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі, на задоволенні позову наполягає.
Відповідач 1 позовні вимоги не визнає, проти задоволення позову заперечує з підстав, викладених у відзиві від 06.07.2009 /а.с. 77 т.2/, зокрема, посилаючись на відсутність належного дозволу на здійснення поліпшень об'єкта оренди.
Відповідач 2 також вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню, посилаючись на положення статті 23, частини другої статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (відзив за вих.№341 від 24.06.2009) /а.с. 39-40 т.2/.
Третя особа не забезпечила явку в судове засідання свого повноважного представника, про причини неявки суд не повідомила, але про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином.
Вивчивши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення, суд
05.01.1993 між Севастопольським об'єднанням державних комунальних малих підприємств „Озеленитель” та Позивачем укладений договір оренди нежитлових приміщень №2, відповідно до умов якого Позивач прийняв у строкове платне користування приміщення громадського туалету площею 35,00 кв.м. в парці Перемоги, що розташований біля вул. Фадеєва в м. Севастополі, яке не використовується за призначенням (далі -Спірне майно) строком на 7 років (з 01.01.1993 по 01.01.2000) /а.с.52-55 т.2/.
Пунктом 1.2 цього договору встановлено, що передане приміщення після реконструкції використовується під кафе-бар.
У зв'язку зі зверненням Позивача (лист від 08.08.1997 за вих.№1871) з пропозицією укласти договір оренди Спірного майна, яке є комунальною власністю, але не перебуває на балансі державних комунальних підприємств, наказом начальника Управління майном міста Севастопольської міської державної адміністрації, правонаступником якого є Відповідач 1, від 11.08.1997 №221 /а.с.71 т.2/ прийнято рішення про прийняття цього майна на баланс Відповідача 2.
Відповідно до довідки Відповідача 2 від 06.07.2009 за вих.№42-с /а.с.79 т.2/ Спірне майно перебуває на балансі цього підприємства, йому присвоєний інвентарний номер 000090 -інвентарна картка обліку основних засобів форми №ОС-6 /а.с. 81 т.2/, наказом директора Відповідача 2 №33 від 18.10.2005 /а.с.80 т.2/ змінено призначення цього майна з „будівля колишнього громадського туалету” на „окремо розташована нежитлова одноповерхова будівля”.
20.11.1997 Управлінням майном міста Севастопольської міської державної адміністрації та Позивачем укладений договір оренди №2296 /а.с. 56 т.2/, за умовами якого Позивач прийняв в строкове платне користування Спірне майно строком на 1 рік (з 20.11.1997 по 19.11.1998).
Листом б/д за вих.№17 /а.с.13 т.1/ Позивач звернувся до Управління майном міста Севастопольської міської державної адміністрації з проханням погодити реконструкцію окремо розташованого нежитлового приміщення, орендованого за договором №2296 від 20.11.1998 для використання під кафе-бар.
Цей лист з резолюцією виконуючого обов'язки начальника Управління майном міста Севастопольської міської державної адміністрації від 21.05.1997 наданий Позивачем в якості доказу надання орендодавцем дозволу на здійснення реконструкції Спірного майна.
22.07.1998 Управлінням майном міста Севастопольської міської державної адміністрації та Позивачем укладений договір оренди №2766 /а.с. 57 т.2/, за умовами якого Позивач прийняв в строкове платне користування Спірне майно строком на 3 роки (з 22.07.1998 по 21.07.2001). Факт приймання-передачі цього об'єкту підтверджується актом від 22.07.1998 /а.с.69 т.2/.
15.09.2000 Управлінням майном міста Севастопольської міської державної адміністрації та Позивачем укладений договір оренди №414/2-00 /а.с. 58 т.2/, відповідно до умов якого в оренду передано Спірне майно строком до 21.07.2001. Факт приймання-передачі цього майна підтверджується актом від 15.09.2000 /а.с.68 т.2/.
Відповідно до договору оренди №414/2-00 від 15.09.2000 та акту приймання-передачі від 15.09.2000 площа об'єкта оренди збільшена до 61,34 кв.м.
07.08.2001 Відповідачем 2 та Позивачем укладений договір оренди №55 /а.с. 11-12 т.1/, за умовами якого Позивач прийняв в строкове платне користування Спірне майно строком на 5 років (з 07.08.2001 до 07.08.2006). Договір погоджений Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, правонаступником якого є Відповідач 1, та останнім.
Відповідно до протоколу б/н від 10.09.2007 погодження змін до договору оренди №55 від 07.08.2001 останній пролонгований до 07.08.2012 /а.с. 14 т.1/.
Відповідно до статті 43 Господарського процесуального кодексу України, суд, вивчивши докази по справі, вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з наступних підстав.
Причиною виникнення спору у даній справі стало питання про наявність або відсутність підстав для визнання права власності Позивача на 92,3/100 часток Спірного майна.
Позивач вважає, що відповідно до частини третьої статті 773 Цивільного кодексу України він як наймач мав право змінювати стан речі, переданої йому у найм, та в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, ним створена нова річ, тому вимагає визнати його співвласником Спірного майна на підставі частини четвертої статті 778 Цивільного кодексу України.
Доказом отримання згоди наймодавця на здійснення реконструкції Спірного майна Позивач вважає його лист б/д за вих.№17 /а.с.13 т.1/ з резолюцією виконуючого обов'язки начальника Управління майном міста Севастопольської міської державної адміністрації від 21.05.1998.
Проте, зазначений документ не може бути прийнятий судом в якості належного та допустимого доказу, з огляду на наступне.
Відповідно до пункту 4 Перехідних положень ЦК України (в редакції від 16.01.2003 року) положення останнього, в частині цивільних відносин, що виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються лише до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Положення ЦК України (в редакції 2003 року) не застосовуються до правовідносин щодо надання погодження на проведення поліпшення орендованого майна, в результаті якого було створено нову річ, що мало місце у 1998 році.
Правовідносини щодо надання погодження на проведення поліпшення орендованого майна у 1998 році були врегульовані нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 №2269-XII.
Відповідно до частини третьої статті 23 названого Закону орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Такі умови містяться і в договорі оренди, укладеного між сторонами.
Договором оренди №2296 від 20.11.1997 /а.с. 56 т.2/, яким були врегульовані правовідносини сторін 21.05.1998, встановлено, що орендар вправі проводити переобладнання, перепланування, реконструкцію, технічне переобладнання майна, що викликано особливістю діяльності орендаря при наявності письмового дозволу орендодавця (абзац 3 пункту 5.2).
Орендодавцем за цим договором було Управління майном міста Севастопольської міської державної адміністрації, яке мало статус структурного підрозділу Севастопольської міської державної адміністрації та діяло на підставі Положення про місцеву державну адміністрацію, затвердженого Указом Президента України від 24.07.1992 №394/92.
Відповідно до пункту 34 цього Положення рішення таких органів, як відділи, управління та інші служби, оформлюються наказами їх керівників.
Таким чином, згода в належній формі, обумовленій абзацом 3 пункту 5.2 договору оренди №2296 від 20.11.1997 та Положенням про місцеву державну адміністрацію, затвердженого Указом Президента України від 24.07.1992 №394/92, досягнута не була.
Як встановлено судом, підчас дії договорів оренди №2766 від 22.07.1998 /а.с. 57 т.2/, №414/3-00 від 15.09.2000 /а.с.58 т.2/, №55 від 07.08.2001 дозволи на здійснення поліпшень Спірного майна Відповідачем 1 не надавались.
ЦК України (в редакції від 16.01.2003 року) та Законом України "Про оренду державного та комунального майна" в чинній редакції спірні правовідносини врегульовані наступним чином.
Відповідно до частини третьої статті 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
Зазначений припис статті 773 ЦК України кореспондується зі змістом частини першої статті 778 ЦК України, в якій зазначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.
Частиною четвертою статті 778 ЦК України передбачено: якщо в результаті зробленого за згодою наймодавця поліпшення речі, переданої у найм, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною четвертою статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 №2269-XII визначено: якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.
Отже, будь-яка зміна стану речі, в тому числі її поліпшення, може бути проведена наймачем виключно за згодою наймодавця (орендодавця), наслідки такого поліпшення залежать від згоди наймодавця (орендодавця) на його проведення.
Таким чином, без дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна (проведення реконструкції) відсутні підстави для визнання права Позивача на спільну часткову власність Спірного майна, що утворилося в результаті реконструкції орендованого за переліченими вище договорами оренди.
Крім того, відповідно до частини другої статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 №2269-XII орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.
Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.
Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Договорами оренди №2296 від 20.11.1997 (пункт 9.7) /а.с. 56 т.2/, №2766 від 22.07.1998 (пункт 9.7) /а.с. 57 т.2/, №414/3-00 від 15.09.2000 (пункт 9.7) /а.с.58 т.2/, №55 від 07.08.2001 (пункт 2.6) встановлено, що вартість поліпшень, проведених орендарем з дозволу орендодавця за рахунок власних коштів, які неможливо відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню орендарю орендодавцем не підлягають, та є власністю орендодавця, тобто, мається застереження щодо вибуття Спірного майна з володіння орендодавця в результаті проведення поліпшень.
Позивач стверджує, що ним створена нова річ (нерухоме майно) в результаті проведення реконструкції Спірного майна, у підтвердження наданий лише Акт технічного обстеження від 13.05.1997 №550 /а.с.59-61 т.2/, Акт державної технічної комісії про приймання в експлуатацію закінченого реконструкцією об'єкта /а.с.62-64 т.2/, Звіт про ідентифікацію невідокремлених поліпшень та оцінки ринкової вартості комунального майна, незавершеного будівництвом окремо розташованого двоповерхової будівлі кафе-бара (реконструкція об'єкта оренди -одноповерхової будівлі громадського туалету) за адресою: м. Севастополь, вул. Адм. Фадеєва, 50, складеного 10.04.2009 /а.с.26 т.1/.
Судом встановлено, що Акт державної технічної комісії про приймання в експлуатацію закінченого реконструкцією об'єкта не оформлений належним чином, а саме: незатверджений у встановленому порядку, відсутній підпис голови комісії та представника органу Гагарінської державної районної адміністрації. Зазначене свідчить про те, що рішення про прийняття в експлуатацію не прийнято.
Відповідно до цього Акту будівельні роботи повинні були здійснюватись Позивачем з серпня 1998 року по жовтень 1998 року, встановити параметри побудованого об'єкту зі змісту документа неможливо.
Згідно з абз. 2 арк. 12, арк. 30, розділом ХІІ Звіту про ідентифікацію невідокремлених поліпшень та оцінки ринкової вартості комунального майна, незавершеного будівництвом окремо розташованого двоповерхової будівлі кафе-бара (реконструкція об'єкта оренди -одноповерхової будівлі громадського туалету) за адресою: м. Севастополь, вул. Адм. Фадеєва, 50, складеного 10.04.2009 /а.с.26 т.1/, будівництво почато у 2001 році та продовжується, степінь готовності станом на -65 % обсягу робіт по першому поверху.
Відповідно до статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Таким чином, факт створення нової речі (завершення будівництва), що покладений в основу обґрунтування позовних вимог, Позивачем недоведений.
З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що позовні вимоги необґрунтовані та задоволенню не підлягають.
Відповідно до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України, державне мито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на Позивача.
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 33, 34, 43, 44, 49, 82, 84-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. В задоволенні позову відмовити повністю.
2. Копії рішення направити сторонам.
Суддя підпис С.Г.Лазарев
Рішення оформлено та підписано
в порядку ст. 84 ГПК України
07.08.2009.