"02" липня 2009 р.
Справа № 17/36-810
Господарський суд Тернопільської області
судді Андрусик Н.О.
при секретарі судового засідання Грохольській В.В.
Розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, м. Тернопіль
до відповідача Спільного українсько-польського підприємства у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт", м. Тернопіль
про внесення змін до договору оренди № 4017 від 05.02.1999р.
за участю представників сторін:
позивача: Коковська І.А., начальник юридичного відділу, довіреність № 60 від 10.12.08р.;
відповідача: Бочан І.П., адвокат, довіреність № 1 від 21.05.09 р.;
Гумен В.Б., керівник, паспорт серії МС №869062 від 09.04.02р.
Представникам сторін роз'яснено їх права та обов'язки у відповідності до приписів ст.ст. 20, 22, 811 ГПК України.
За відсутності відповідного клопотання технічна фіксація судового процесу технічними засобами не здійснювалася.
Позивач -Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, м. Тернопіль, звернувся 30.04.2009р. до господарського суду Тернопільської області з позовом до Спільного українсько-польського підприємства у формі ТОВ "Трансферт", м. Тернопіль, в якому просить внести з 01.10.2008р. зміни в договір оренди №4017 від 05.02.1999р. в частині розрахунку орендної плати, тобто відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786.
На обґрунтування позовних вимог позивачем подано копію договору оренди нежитлових приміщень комунальної власності №4017 від 05.02.1999р. з додатками від 27.03.2002р., 04.01.2005р. та 24.10.2005р. до нього; копію висновку про вартість майна, нежитлового приміщення площею 251,1 м2, затвердженого міським головою 07.08.07р.; копії листів-звернень №1/02 від 22.02.2008р., №1472-у від 23.09.2008р. (з додатком), №1/х від 10.10.2008р.; копію Положення про управління обліку та контролю за використанням комунального майна департаменту економіки; копії рішень Тернопільської міської ради №5/2/48 від 28.09.2006р., №5/20/1 від 21.08.2008р., № 5/7/22 від 07.03.2007 року; копію Положення про управління комунальної власності Тернопільської міської ради; Положення про Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради; інші матеріали.
В судовому засіданні, призначеному на 26.05.2009р. оголошувалася перерва в порядку ст. 77 ГПК України до 12:00 год. 16.06.2009р., та з 16.06.2009 р. до 16:30 год. 02.07.2009р. для надання можливості сторонам подати додаткові докази на підтвердження своїх доводів та заперечень.
Представник позивача в судових засіданнях позовні вимоги підтримав повністю.
Відповідач згідно відзиву на позов №2 від 25.05.09р. вважає позовні вимоги необґрунтованими і такими, що суперечать вимогам закону щодо визначення розміру орендної плати. Зазначає, вказана у позові вартість орендованого приміщення змінилася (збільшилася) у зв'язку із здійсненням орендарем капітального ремонту та реконструкції приміщення, тому визначення ринкової вартості майна, оціненого після проведення ремонту вважає необ'єктивним. Просить в позові відмовити.
Позивач надав письмові заперечення на відзив, згідно з якими вважає твердження відповідача щодо перевищення максимальної межі орендної плати з посиланням на ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»безпідставними, оскільки вказана норма Закону регулює правовідносини, пов'язані з передачею в оренду цілісних майнових комплексів підприємств. Натомість предметом договору оренди №4017 від 05.02.1999р. є нежитлове приміщення комунальної власності.
Окрім того, позивач вказує, що згідно ст. 778 ЦК України, відповідач як Орендар має право на відшкодування вартості зроблених ним покращень об'єкта оренди, за наявності письмової згоди Орендодавця (виконавчого комітету Тернопільської міської ради), на здійснення відповідних покращень. Однак, лист Управління обліку та контролю за використанням комунального майна № 1303-у від 26.10.2004 року не можна розцінювати як згоду Орендодавця на проведення покращень, оскільки Управління не є Орендодавцем комунального майна міста, а лише уповноваженим органом по укладенню договорів оренди.
Також позивач звертає увагу на те, що згідно ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», державну політику у сфері оренди здійснюють органи місцевого самоврядування щодо майна, яке перебуває у комунальній власності. У зв'язку з цим рішення Тернопільської міської ради про зміну Методики нарахування орендної плати є зміною законодавства, що, в силу п. 3.3. договору оренди №4017 від 05.02.1999р., є підставою для внесення змін до договору оренди в частині зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін.
Просить задоволити позовні вимоги.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши доводи позивача та заперечення відповідача, оцінивши докази, зібрані в ході розгляду справи, суд встановив таке.
Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
05 лютого 1999 року між Управлінням економіки Тернопільської міської ради, як Орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Трансферт»ЛТД, як Орендарем було укладено договір оренди нежитлових приміщень комунальної власності №4017 (далі -Договір), згідно пункту 1.1. якого Орендодавець здав, а „Орендар” 01.02.1999р. прийняв в орендне користування нежитлові приміщення комунальної власності, за адресою вул. Сагайдачного, 3-5-7, площею 238,4 кв.м., що знаходяться на балансі ЖЕК №4 для використання під магазин (з урахуванням додатку до договору від 30.03.2001р.).
Згідно Положення про Управління комунального майна міста, затвердженого рішенням Тернопільської міської ради від 23.03.2000р., управління комунального майна міста є правонаступником управління економіки в частині повноважень з питань приватизації та оренди комунальної власності міста.
Правонаступником майнових і немайнових прав та зобов'язань управління комунальної власності міста є управління обліку та контролю за використанням комунального майна Департаменту економіки, що випливає з Положення про управління комунальної власності Тернопільської міської ради (Додаток №3 до рішення міської ради від 28.09.2006 року №5/2/48).
У відповідності до Положення про Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради (Додаток №2 до рішення міської ради від 21.08.2008 року №5/20/1) Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради є правонаступником Управління комунальної власності, може набувати майнові та немайнові права та зобов'язання.
Згідно п. 9.1. Договору, договір укладено на три роки, з 01.02.1999р. по 31.01.2002р.
При укладенні договору оренди розмір орендної плати за майно, що передається в орендне користування Орендарю, визначався на підставі прийнятої 18.12.1998 року Тернопільською міською радою Методики розрахунку орендної плати за оренду комунального майна (а.с. 9).
Згодом, у відповідності до підписаних 27.03.2002р. та 24.10.2005р. додатків до договору оренди нежитлових приміщень №4017 від 05.02.1999р. сторонами внесено зміни до договору оренди в частині терміну його дії, та продовжено договір востаннє, до 23.10.2015р.
30.03.2001 р. шляхом підписання сторонами додатку до договору оренди нежитлових приміщень, було змінено пункти 1, 3 договору оренди № 4017 в частині збільшення розміру орендної плати з 01.04.2001 р. та порядку її нарахування, виходячи з розміру орендної ставки 4,00 грн. та збільшено площу орендованого приміщення до 251,1 кв.м.
04 січня 2005р. укладено додаток до договору оренди нежитлових приміщень №4017 від 05.02.1999р., яким внесено зміни в п. 3.1. Договору, оскільки ставка орендної плати за 1 кв.м. в місяць за орендоване майно зросла з 4 грн. до 5,00 грн. Відповідно розрахунок орендної плати проведено на підставі прийнятої 12.01.2000 р. Тернопільською міською радою Методики розрахунку орендної плати та порядок використання коштів за користування майном територіальної громади міста Тернополя, від 18.09.2003 р. № 4/8/77 «Про внесення змін та доповнень в Методику розрахунку орендної плати та порядок використання коштів за користування майном територіальної громади міста Тернополя», від 21.12.2004 р. № 4/13/101 «Про внесення змін та доповнень в Методику розрахунку орендної плати та порядок використання коштів за користування майном територіальної громади міста Тернополя, затвердженої рішенням Тернопільської міської ради від 12.01.2000 року».
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Тернопільської міської ради від 07.03.07р. №5/7/22 «Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду комунального майна»визначено, що при укладенні договорів оренди, наданні в оренду комунального майна, уповноваженим органам слід керуватися Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (далі -Методика). При цьому, договори оренди комунального майна, котрі укладені до 01.01.07р. (крім оренди цілісних майнових комплексів) підлягають обов'язковому перегляду до 01.07.07р. відповідно до затвердженої Кабінетом Міністрів України, Методики.
25 липня 2007 року виконавчим комітетом Тернопільської міської ради було прийнято рішення №1019 “Про продовження терміну дії договорів оренди”, яким вирішено уповноваженим органам по укладанню договорів оренди продовжити договори оренди нежитлових приміщень комунальної власності до 31.12.2007р., а також в умовах договорів оренди передбачити, що вони підлягають обов'язковому перегляду з 01.07.2007р. в частині орендної плати у відповідності до “Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна”, затвердженої Постановою КМУ від 04.10.1995р. №786.
Внаслідок цього, Управління 23 вересня 2008 р. звернулося до відповідача з листом №1472-у від 23.09.08р., та надало додатки до договору оренди, які містили зміни у п. 3.1. договору оренди № 4017 від 05.02.99 р. та засновувалися на прийнятому міською радою рішенні № 5/7/22 від 07.03.2007 року, а нарахування орендної плати проведено на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, із змінами і доповненнями.
Однак, Товариство листом №1/х від 10.10.2008р. надісланий йому проект змін до договору повернув без підпису, посилаючись на те, що внесення змін з 01.07.2007 року не передбачено жодним законодавством та умовами договору оренди № 4017. Товариство своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату згідно виставлених рахунків, тому проведення перерахунку орендної плати з 01.07.2007 року є не вмотивованим та незаконним.
Враховуючи відмову відповідача від підписання додаткової угоди, та вважаючи, що орендна плата за орендоване нежитлове приміщення комунальної власності повинна розраховуватись у відповідності до Методики , затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради звернувся до господарського суду з даним позовом.
Суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, а доводи Товариства підлягають відхиленню, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.
Відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 2269-ХІІ орендар вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку та порядок використання орендної плати, визначається органами місцевого самоврядування для об'єктів, що перебувають у комунальній власності. Статтею 21 цього Закону передбачено можливість зміни розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
Однією з істотних умов договору є орендна плата, яка встановлюється згідно з методикою розрахунку орендної плати (ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Згідно ч. 3 ст. 762 ЦК України, договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
З вищенаведеними положеннями закону кореспондуються умови договору оренди нежитлових приміщень комунальної власності №4017 від 05.02.1999р., а саме п. 3.3. договору, згідно якого розмір орендної плати змінюється на вимогу однієї з сторін у випадку зміни орендної ставки, зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України, про що Орендодавець письмово повідомляє Орендаря.
Наведене свідчить, що сторони погодилися на те, що розмір орендних платежів впродовж усього строку договору не носить стабільного характеру, а підлягає коригуванню та залежить, зокрема, від зміни орендної ставки чи зміни Методики її розрахунку.
Згідно до ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.
Судом встановлено та не заперечено сторонами, що рішення сьомої сесії п'ятого скликання Тернопільської міської ради від 07.03.07р. №5/7/22 «Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду комунального майна», яким вирішено при укладенні договорів комунального майна керуватися Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, стосовно договорів оренди комунального майна, що укладені до 01.01.07р. (крім оренди цілісних майнових комплексів), та передбачено обов'язковий перегляд цих договорів відповідно до затвердженої Кабінетом Міністрів України, Методики, у встановленому законом порядку не оскаржувалося, не було скасоване чи визнано недійним, відтак, є чинним, а тому підлягає до виконання сторонами.
За таких обставин справи, враховуючи встановлену згідно рішення Тернопільської міської ради №5/7/22 від 07.03.07р. зміну Методики розрахунку орендної плати за оренду комунального майна, зважаючи, що пропозиції стосовно зміни договору відповідають праву Департаменту, як сторони договору; беручи до уваги, що таке його право кореспондується з приписами ст. 21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та положеннями укладеного договору, тому суд вважає правомірною заявлену Департаментом вимогу про зобов'язання Товариства на укладення змін до договору оренди в частині зміни Методики розрахунку орендної плати, встановленої Тернопільською міською радою щодо комунального майна територіальної громади міста Тернополя.
Оцінюючи вимогу позивача внести зміни в договір оренди № 4017 з 01.10.2008 року, суд вважає, що така вимога не ґрунтується на договорі та законі, виходячи з такого.
Відповідно до п. 8 Методики, незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати незалежної оцінки є чинним протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.
Відповідно до наданого позивачем висновку про вартість майна (нежитлового приміщення площею 251,1 кв.м. за адресою вул.. Сагайдачного, 7 в м. Тернополі), затвердженого міським головою м. Тернополя 07.08.2007 року, проведеного Товарною біржею «Тернопільська біржа нерухомості», ринкова вартість об'єкту оцінки становила станом на 31.05.2007 року - 1 451 930 грн.
У поданому Товариству додатку від 15.08.2008 року про внесення змін до договору оренди визначено розмір орендної плати відповідно до формули, встановленої Методикою , який становить 24 846,63 грн. за перший місяць оренди, враховуючи вартість орендованого майна, наданого незалежним оцінювачем.
З додатку до договору вбачається, що зміни Позивач пропонував внести з 01.07.2007 року.
У відповідності до положень ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Разом з тим, згідно ч. 3 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
У зв'язку з наведеним, вимога позивача про зміну умов договору з 01.10.2008р. до задоволення не підлягає, так як законодавцем визначено момент внесення змін до зобов'язань між сторонами у правовідношенні, яке змінюється за рішенням суду.
Позатим, суд звертає увагу, що внести зміни в п. 3.1. Договору оренди нежитлових приміщень комунальної власності №4017 від 05.02.99р. в редакції, запропонованій позивачем та викладеній ним у додатку до договору оренди № 4017 є неможливо, оскільки неможливо визначити розмір орендної плати, адже наданий суду висновок про вартість майна нежитлового приміщення, складений станом на 31.05.2007 р., та затверджений міським головою 07.08.2007р. Жодних інших доказів проведення незалежної оцінки орендованого відповідачем майна сторонами не подано, а судом не здобуто. Висновок про вартість об'єкту оцінки не містить будь-якого іншого терміну дії результатів оцінки, відтак, зважаючи на п. 8 Методики, слід дійти висновку, що на момент винесення судом рішення висновок про ринкову вартість орендованого відповідачем комунального майна є застарілим, таким, що не відповідає дійсності.
Разом з тим, зміна міською радою Методики нарахування орендної плати може тягти за собою внесення відповідних змін до договору оренди. При цьому суд враховує п. 8 Роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 р. N 02-5/237 «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна», вимоги статті 762 ЦК України, ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та п.п. 3.3. договору оренди №4017.
Статтею 4-3 Господарського процесуального кодексу України (ГПК України) визначено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами, а в силу приписів ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
За таких обставин справи, позовні вимоги як документально обґрунтовані позивачем, належним чином не спростовані відповідачем та такі, що базуються на нормах чинного законодавства України підлягають до задоволення частково, а п. 3.1. договору оренди нежитлових приміщень комунальної власності №4017 від 05.02.99р. - зміні в редакції, що передбачена п. 8 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна». В решті позовних вимог - суд відмовляє за необґрунтованістю та безпідставністю.
Крім того, твердження відповідача що внаслідок проведення капітального ремонту та реконструкції орендованого приміщення змінилася вартість об'єкту оренди в сторону збільшення, а тому місячну орендну плату слід визначати від фактичної вартості об'єкта оренди (до проведення його реконструкції), судом до уваги не приймається, оскільки незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати дані, які існують на момент її проведення, в тому числі місцезнаходження майна, його забезпеченість інженерними мережами, тощо.
Судові витрати, в силу ст. 49 ГПК України та беручи до уваги, що з вини відповідача справу доведено до судового розгляду, покладаються на Спільне українсько-польське підприємство у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт".
В судовому засіданні 02.07.2009р. за згодою представників сторін оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення суду відповідно до ст. 85 ГПК України.
З огляду на наведене, керуючись ст. 6 Закону України «Про судоустрій України», Законом України «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 11, 15, 16, 651-653, 762 ЦК України, ст. 175, 188 ГК України, ст.ст. 42-47, 20, 22, 32, 33, 34, 43, 44, 49, 811, 82-85, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
1. Позовні вимоги задовольнити частково.
2. Внести зміни до п. 3.1. договору оренди нежитлових приміщень комунальної власності №4017 від 05.02.1999р., виклавши його в наступній редакції:
«Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786.
Річна орендна плата визначається за формулою:
Опл = Вп х Сор, де:
Вп -вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн..;
Сор -орендна ставка, визначена згідно з додатком № 2 до Методики.».
3. В іншій частині позову -відмовити.
4. Стягнути з Спільного українсько-польського підприємства у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Трансферт", м. Тернопіль, вул. Збаразька, 16, ідент. код 20014791, - 397,50 грн. в повернення сплачених судових витрат на користь Департаменту економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради, м. Тернопіль, вул. Коперника, 1, ідент. код 36212339.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
На рішення суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, а прокурор - апеляційне подання, протягом десяти днів з дня прийняття (підписання) рішення "10" липня 2009 року через місцевий господарський суд.
Суддя