79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
13.06.06 Справа № 1/856-20/345 (1/119-5/42)
Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії суддів
Головуючого судді Скрутовський П. Д.
Суддів Онишкевича В. В.
Слука М. Г.
розглянувши апеляційну скаргу Адвокатського об'єднання Адвокатська фірма «Верховенство права», м. Львів № 11/7-2/4 від 20.12.2005 р.
на рішення Господарського суду Львівської області від 20.12.2005 р.
у справі № 1/856-20/345 (1/119-5/42)
за позовом Прокурора Галицького району м. Львова в інтересах держави в особі Управління комунального майна Львівської міської ради
до відповідача Релігійної організації Курії Львівської Архиєпархії Української Греко-католицької церкви, м. Львів
за зустрічним позовом Адвокатського об'єднання Адвокатська фірма «Верховенство права», м. Львів
до відповідача Управління комунального майна Львівської міської ради
про розірвання (укладення) договору оренди
за участю представників сторін:
від позивача за зустрічним позовом (скаржника) -явка необов'язкова -Мудрий Б. Я. -адвокат
від відповідача за зустрічним позовом -явка необов'язкова -Марусевич Р. Я. -спеціаліст юридичного відділу (довіреність № 29 від 02.11.2005 р.)
від відповідача за первісним позовом -явка необов'язкова -Годунько С. Т. -юрисконсульт (довіреність № ЛВЕ 06/039 від 29.03.2006 р.)
від прокуратури -Шама Т. М. -помічник прокурора Галицького району м. Львова (посвідчення № 704); Макогін Ю. І. -старший прокурор відділу прокуратури Львівської області
Представникам сторін у судовому засіданні роз'яснені права та обов'язки, передбачені ст.ст. 49, 51 КАС України. Згідно клопотання сторін, технічна фіксація судового процесу не здійснюється, ведеться протокол судового засідання. Заяв про відвід суддів не надходило.
Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 31.01.2006 р. було закінчено підготовку даної справи до розгляду і призначено на 28.02.2006 р., ухвалами від 28.02.2006 р., 25.04.2006 р. та 23.05.2006 р. апеляційний розгляд матеріалів справи відкладався з підстав, викладених у вказаних ухвалах, явка сторін не була визнана обов'язковою.
Розпорядженнями голови Львівського апеляційного господарського суду від 23.05.2006 р. та 13.06.2006 р. склад суддів змінювався.
Рішенням господарського суду Львівської області від 20.12.2005 р. у справі № 1/856-20/345 (1/119-5/42) за позовом Прокурора Галицького району м. Львова в інтересах держави в особі Управління комунального майна Львівської міської ради до Релігійної організації Курії Львівської Архиєпархії Української Греко-католицької церкви про розірвання договору оренди та виселення з нежитлового приміщення та за зустрічним позовом Адвокатського об'єднання Адвокатської фірми «Верховенство права»до Управління комунального майна Львівської міської ради про укладення договору оренди припинено провадження у справі в частині позовних вимог прокурора Галицького району м. Львова про розірвання договору оренди та виселення з приміщення на підставі п. 2 ст. 80 ГПК України, в задоволенні решти позовних вимог прокурор відмовлено, в задоволенні зустрічного позову відмовлено.
При винесенні оскаржуваного рішення, місцевий господарський суд керувався ст.ст. 526, 774 ЦК України, ст. 193 ГК України, ст.ст. 9, 17, 22, 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та мотивував його тим, що Адвокатським об'єднанням Адвокатською фірмою «Верховенство право»не представлено жодних доказів та не вказано жодних правових підстав, які б свідчили про наявність у нього переважного права на укладення договору оренди.
Адвокатське об'єднанням «Верховенство права», позивач за зустрічним позовом, не погодився з рішенням господарського суду Львівської області, подав апеляційну скаргу, в якій вказує підстави, з яких вважає, що дане рішення підлягає скасуванню в частині відмови у задоволенні зустрічного позову, а слід прийняти нове рішення, яким задоволити зустрічні позовні вимоги щодо укладення договору оренди, посилаючись на те, що згідно п. 3.2 оскаржуваного договору про оренду приміщення АО АФ «Верховенство права»має переважне право на продовження договору, а відповідно до п. 3.3 цього договору, у випадку зміни власника чи орендаря, чи їх реорганізації, права і обов'язки сторін за договором переходять до правонаступників, а тому одностороння відмова від виконання договірних зобов'язань, на думку скаржника, не допускається. Апелянт також зазначає, що даний договір було укладено на визначений термін (25 років) та на визначених умовах, які виконувалися з його боку відповідно до вимог чинного законодавства про оренду та ст.ст. 256 - 258 ЦК УРСР.
Крім апеляційної скарги апелянт подав заяву, в якій просить суд прийняти рішення про спонукання до укладення договору оренди Управлінням комунального майна Львівської міської ради з Адвокатським об'єднанням «Верховенство права», мотивуючи свої вимоги тим, що за час передачі приміщення на умовах оренди згідно договору від 01.05.1995 р. здійснено оновлення об'єкту оренди більше як на 25 % його балансової вартості. В обґрунтування цього скаржник посилається на перелік виконаних робіт, копія якого знаходиться в матеріалах справи.
Варто зазначити, що рішення господарського суду першої інстанції в частині вирішення первісного позову сторонами не оскаржувалося.
Ні Управлінням комунального майна, ні органами Прокуратури, ні релігійною організацією Курії Львівської Архиєпархії Української Греко-католицької церкви не було подано відзивів чи пояснень на апеляційну скаргу, як це передбачено ст. 191 КАС України.
У судовому засіданні представники органів прокуратури наголошували на тому, що позивач за зустрічним позовом крім того, що порушив умови укладеного ним договору, ще й порушив норми чинного законодавства під час здійснення ним покращень орендованого приміщення.
Представник Управління комунального майна пояснила, що оскільки підстав для надання переважного права на укладення договору оренди з АО АФ «Верховенство права»не вбачається, то останнє має право взяти участь у конкурсі, який проводиться управлінням, на загальних умовах. Проте, від Адвокатського об'єднання заявок на участь у конкурсі не надходило.
Розглянувши наявні матеріали справи, доводи та заперечення, наведені в апеляційній скарзі, заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів господарського суду апеляційної інстанції дійшла висновку, що рішення місцевого господарського суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення з наступних підстав:
Із наявних у справі матеріалів вбачається, що 04.04.1995 р. між Управлінням комунального майна Львівської міської ради (орендодавець) та Релігійною організацією Курії Львівської Архиєпархії Української Греко-католицької церкви (орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень № 6524.
Згідно п. 13 вказаного договору, орендар має право передавати у суборенду приміщення Адвокатській фірмі «Верховенство права», а також передати право на приватизацію приміщення суборендарю.
01.05.1995 р. між Релігійною організацією Курії Львівської Архиєпархії Української Греко-католицької церкви (орендар) та Адвокатською фірмою «Верховенство права»(суборендар) був укладений договір оренди нежитлових приміщень, відповідно до якого орендар передав у суборенду приміщення терміном на 25 років.
Відповідно до п.п. 2.2 та 2.4 вищезгаданого договору, суборендар зобов'язується прийняти приміщення, здійснити ремонт силами засновників об'єднання, а також здійснювати орендну плату в розмірі, встановленому законодавством, але не менше 10 доларів США, українською валютою по курсу НБ України шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок або шляхом внесення коштів в касу орендаря не пізніше останнього місяця кварталу, тобто до 30 числа останнього місяця кварталу. Здійснювати орендну плату суборендар зобов'язується після завершення ремонту і в перший місяць налагодження діяльності об'єднання.
Оскільки ремонтні роботи до цього часу не завершені, суборендарем орендна плата не перераховувалася орендарю, що не заперечувалося Адвокатським об'єднанням «Верховенство права»під час апеляційного провадження. Так, заборгованість орендаря по орендній платі станом на жовтень 2003 року, згідно проведених розрахунків, становила 20 162, 03 грн.
У матеріалах справи міститься лист № ЛВ 03/411 від 17.07.2003 р. про відмову Релігійної організації Курії Львівської Архиєпархії Української Греко-католицької церкви від оренди приміщень у зв'язку з неможливістю утримувати їх та про розірвання договору оренди. На підставі такого листа, а також за клопотанням Прокуратури Галицького району м. Львова і при відсутності заперечень з боку Управління комунального майна, господарський суд правомірно припинив провадження у справі щодо розірвання спірного договору за відсутністю предмету спору (п. 1-1 ст. 80 ГПК України).
Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За ст. 610 цього ж кодексу, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). А ст. 611 передбачає, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
За положеннями ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно норм п. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Як вже було зазначено, Релігійна організація Курії Львівської Архиєпархії Української Греко-католицької церкви відмовилася від договору оренди спірного приміщення, а Управління комунального майна погодилося з пропозицією припинення договору оренди. Із матеріалів справи вбачається, а також як було встановлено господарським судом вказані приміщення релігійна організація не займає, оскільки передала їх у суборенду Адвокатському об'єднанню.
Положення ст. 774 ЦК України передбачають, що передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.
Крім цього, відповідно до ст. 22 згаданого вище Закону, орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди. Плата за суборенду цього майна, яку отримує орендар, не повинна перевищувати орендної плати орендаря.
Отже, господарський суд Львівської області обґрунтовано визнав право суборендаря похідним від права орендаря на користування майном та визначив, що в разі припинення договору оренди, договір суборенди також припиняється. Подавши зустрічний позов про зобов'язання Управління комунального майна укласти договір з АО АФ «Верховенство права»позивач погодився з таким трактуванням законодавчої норми.
Щодо наявності у позивача (суборендаря) переважного права на укладення договору оренди спірних приміщень, варто звернутися до ст. 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Також за п. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.
Під час апеляційного розгляду даної справи встановлено, а також матеріалами справи підтверджено, що Адвокатське об'єднанням «Верховенство права»не є орендарем, а суборендарем, і оскільки договір оренди був розірваний за домовленістю сторін, а саме у зв'язку з неспроможністю здійснювати оплату, то і договір суборенди повинен бути припинений. Також позивач (скаржник) не домовився з Управлінням комунального майна Львівської міської ради про укладення договору оренди на новий строк та не скористався своїм правом на укладення договору оренди спірних нежитлових приміщень на загальних умовах шляхом прийняття участі у конкурсі, який проводиться Управлінням комунального майна.
Таким чином, враховуючи наведене, а також положення чинного законодавства України, апеляційна інстанція дійшла висновку, що рішення місцевого господарського суду прийняте з врахуванням всіх обставин справи та з дотриманням норм чинного законодавства України, а тому не вбачає підстав для його зміни чи скасування.
Керуючись ст.ст. 184, 195, 199, 200-205, п. 7 Прикінцевих та перехідних положень КАС України, -
1. Рішення господарського суду Львівської області від 20.11.2005 р. у справі № 1/856-20/345 (1/119-5/42) залишити без змін, а апеляційну скаргу Адвокатського об'єднання Адвокатської фірми «Верховенство права»без задоволення;
2. Матеріали справи направити на адресу місцевого господарського суду;
3. Ухвала може бути оскаржена в установленому законом порядку.
Головуючий-суддя П. Д. Скрутовський
Суддя В. В. Онишкевич
Суддя М. Г. Слука