29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"26" березня 2009 р.
Справа № 21/95
За позовом Приватного підприємця ОСОБА_1 м. Хмельницький
до Управління комунального майна Хмельницької міської Ради м. Хмельницький
до Хмельницької міської ради м. Хмельницький
про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 26.09.2008 року нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 330 кв.м.
Суддя Огороднік К.М.
Представники сторін:
від позивача: ОСОБА_2.- за довіреністю від 23.03.2009р.
від відповідача: 1. Рудківська Н.В. - за довіреністю від 13.02.08р. №135
2. Кучевська Г.В.-за довіреністю №02-15-17 від 09.012008р.
від прокуратури міста: Арещенков А.С.
Суть спору: ПП ОСОБА_1. звернувся до суду із позовом та просив визнати недійсним договір купівлі-продажу від 26.09.2008 року.
В обґрунтування позовних вимог позивач вказував, що рішенням Хмельницької міської ради від 20.03.2006 року був наданий дозвіл на укладення договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності, місцезнаходження якого: АДРЕСА_1, на 5 років загальною площею 330 кв.м. під заклад громадського харчування. Під час користування приміщенням постійно здійснювались ремонтні роботи з метою утримання приміщення у придатному для використання стані. За наявності згоди органу місцевого самоврядування позивачем було здійснено капітальний ремонт орендованого приміщення. В подальшому ПП ОСОБА_1 був поданий лист із проханням про викуп даного нежитлового об'єкта. Управління комунального майна відповідно до поданої підприємцем заяви включило нежитлове приміщення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу. 24.04.2008 року рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради № 488 було надано дозвіл на приватизацію майна та зобов'язано управління комунального майна укласти договір купівлі-продажу з ПП ОСОБА_1 26.09.2008 року між управлянням комунального майна та ПП ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1. Ціна даного договору та відповідно і вартість нежитлового приміщення складає 1481344,80 грн.
Позивач стверджує, що при проведенні оцінки ринкової вартості комунального приміщення, яке підлягало приватизації шляхом викупу, вартість даного приміщення була значно завищена, що підтверджується проведеною оцінкою спеціалістом-експертом товарної біржі „Подільська” вищезазначеного приміщення (вартість станом на 30.09.2008 року складає 768174,00 грн.). Позивач вказує, що при встановленні ціни договору купівлі-продажу експертом ТзОВ „Орфей” не було враховано пошкодження оздоблюваних покриттів, санітарно-технічних комутацій, тріщини в підлозі, усадкові тріщини, наявні сліди замокання та сирості, що значно знижує вартість даного майна. Позивач стверджує, що при укладені оспорюваного договору відповідач порушив вимоги ст.ст. 202, 632 ЦК України, оскільки управління комунального майна в односторонньому порядку затвердило своїм наказом № 41 від 02.04.2008 року ціну договору купівлі-продажу, що у подальшому було погоджено виконавчим комітетом Хмельницької міської ради. Також позивач стверджує, що приписи ст. 626 ЦК України порушені у пунктах договору, зокрема щодо прав та обов'язків сторін. Позивач також стверджує, що порушенням договору купівлі-продажу є розділ відповідальності сторін, зокрема у договорі зазначається лише відповідальність - покупця (ПП ОСОБА_1.), а продавець згідно даного договору не несе жодної відповідальності.
Також позивач звертає увагу на те, що пп. 5.4, 5.5, 5.6 договору порушують право власності ПП ОСОБА_1., оскільки подальше відчуження об'єкта або передача в заставу майна підлягає погодженню з управлінням комунального майна Хмельницької міської ради.
Позивач вважає, що оскільки проект оспорюваного договору йому було направлено із порушенням норм ст. 181 ГК України, у ПП ОСОБА_1. була відсутня можливість повного та об'єктивного ознайомлення із ним. Відповідно, даний договір був укладеним позивачем внаслідок помилки, має істотне значення, що визначена у п. 1. ст. 180 ЦК України.
В судовому засіданні представник позивача наполягав на задоволені позову. Крім того, подав додаткові обґрунтування позовних вимог, в яких деталізував обґрунтування викладені у позовній заяві та звертав увагу суду на неправомірне затвердження висновку про вартість нежитлового приміщення наказом № 41 управління комунального майна. Вказував, що згідно п. 18, ч. 2 ст. 20 Методики оцінки майна, затвердженою Постановою Кабінету міністрів України від 10.12.2003 року № 1891 акти оцінки майна та висновки про вартість майна, складені під час приватизації комунального майна, затверджуються виконавчими органами органів місцевого самоврядування. Відповідно до статті 11 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” виконавчими органами міських рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи. Створеним виконавчим органам міська рада надає повноваження щодо вчинення дій від імені органу місцевого самоврядування. Надання повноважень відбувається у вигляді затвердження положення про відповідний структурний підрозділ із повноваженнями або шляхом прийняття відповідних рішень про вчинення дій. Стверджував, що таких рішень Хмельницька міська рада та виконавчий комітет Хмельницької міської ради не приймали, а у положенні управління комунального майна відсутня вказівка на повноваження щодо затвердження висновків про вартість нежитлових приміщень. Позивач вважав, що виключно Виконавчий комітет Хмельницької міської ради своїм рішенням мав затверджувати висновок про вартість майна і акти оцінки майна Акт оцінки майна взагалі жодним органом затверджено не було, чим порушено порядок та процедуру приватизації нежитлового приміщення. Позивач також стверджував, що договір купівлі-продажу не підписано належною особою, так як об'єкт нерухомого майна належав територіальній громаді міста Хмельницького в особі Хмельницької міської ради. Згідно п. 16 ч. 4 ст. 42 Закону України „Про місцеве самоврядування” до повноважень міського голови входить укладання договорів від імені територіальної громади, ради та її виконавчого комітету договори відповідно до законодавства України. Законом України „Про місцеве самоврядування в Україні” не встановлено інших осіб, яким надано повноваження укладати цивільно-правові договори від імені територіальної громади міста.
Листом від 24.02.2009 року прокуратура міста Хмельницького повідомила про свій вступ в процес по даній справі.
Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Хмельницька міська рада та прокурор у відзивах на позов та їх повноважні представники в судовому засіданні проти позову заперечили.
В обґрунтування заперечень вказали, що рішенням Хмельницької міської ради від 30.01.2008 року № 7 нежитлове приміщення загальною площею 330,00 кв.м по АДРЕСА_1, було включено до переліку об'єктів міської комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу, за поданням управління комунального майна (органу приватизації) на підставі заяви ПП ОСОБА_1. На виконання вказаного рішення було прийнято рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 24.04.2008 року № 488, яким була погоджена вартість продажу вказаного нежитлового приміщення та уповноважено управління комунального майна укласти, від імені Хмельницької міської ради, договір купівлі-продажу даного приміщення. Договір купівлі-продажу вказаного приміщення від імені Хмельницької міської ради був укладений управлінням комунального майна 26.09.2008 року відповідно до вимог ст. 23 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”. Вказували, що відповідно до вимог ст. 7 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” у разі прийняття рішення про приватизацію комунального майна проводиться незалежна оцінка майна, експертами, які визначаються на конкурсних засадах відповідно до вимог Методики оцінки, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 1891 від 10.12.2003 року. Відбір експертів по проведенню незалежної оцінки вказаного приміщення проводився відповідно до Положення про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності -суб'єктів господарювання, які будуть залучатися до проведення незалежної оцінки об'єктів приватизації, що належать до комунальної власності, яке затверджено рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 27.08.2003 року № 734. Для проведення незалежної оцінки нежитлового приміщення загальною площею 330,00 кв.м по АДРЕСА_1 було відібрано суб'єкта оціночної діяльності -ТзОВ „Творчо-виробниче об'єднання „Орфей”, яким було складено звіт про оцінку вказаного майна. Відповідно до Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” звіти про оцінку майна підлягають рецензуванню. Приватне підприємство „Консалтінг Сервіс”, яке проводило рецензію вказаного звіту, у своєму висновку вказало, що звіт відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна. Звертали увагу на те, що відповідно до вимог п. 19 Методики оцінки, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України № 1891 від 10.12.2003 року, висновок про вартість майна, яке приватизується, затверджується органом приватизації, яким є управління комунального майна Хмельницької міської ради. Наказом від 02.04.2008 року № 41 було затверджено висновок про вартість нежитлового приміщення загальною площею 330,00 кв.м по АДРЕСА_1. Вважали посилання позивача на ст.ст. 626, 632, 638 ЦК України та ст. 180 ГК України безпідставними, а позовні вимоги - необґрунтованими і такими, що не підлягають задоволенню.
Розглядом матеріалів справи встановлено наступне:
На виконання рішення шістнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 30.01.2008 року № 7 „Про затвердження переліку об'єктів міської комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу”, розглянувши висновок про вартість нежитлового приміщення загальною площею 330,0 кв.м на АДРЕСА_1, в м. Хмельницькому, наданий Товариством з обмеженою відповідальністю „Творчо-виробниче об'єднання „Орфей” та затверджений наказом управління комунального майна від 02.04.2008 року № 41, керуючись Законами України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, „Про податок на додану вартість”, виконавчий комітет міської ради рішенням від 24.04.2008 року № 488 „Про приватизацію нежитлового приміщення на АДРЕСА_1, в м. Хмельницькому шляхом викупу фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1” вирішив погодитись із затвердженим наказом управління комунального майна від 02.04.2008 року № 41 висновком про вартість нежитлового приміщення загальною площею 330,0 кв. м на АДРЕСА_1 в м. Хмельницькому, згідно з яким ринкова вартість нежитлового приміщення з поліпшеннями без ПДВ становить 1393278 грн., ринкова вартість невід'ємних поліпшень нежитлового приміщення (частка орендаря) без ПДВ - 158824 грн., ринкова вартість комунальної частки нежитлового приміщення без ПДВ - 1234454 грн., ПДВ - 246890,80 грн., ринкова вартість комунальної частки нежитлового приміщення з ПДВ - 1481344,80 грн.; управлінню комунального майна укласти з фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 договір купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 330,0 кв.м на АДРЕСА_1 в м. Хмельницькому вартістю 1481344,80 грн., в тому числі ПДВ - 246890,80 грн., відповідно до Закону України „Про податок на додану вартість”.
26.09.2008 року між Територіальною громадою м. Хмельницького в особі Хмельницької міської ради, від імені якої діє управління комунального майна Хмельницької міської ради та фізичною особою-підприємець ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу. За умовами договору продавець зобов'язався передати у власність покупцю нежитлове приміщення загальною площею 330,0 кв.м (надалі - об'єкт), який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, а покупець зобов'язується прийняти вказаний об'єкт, сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі, та здійснити реєстрацію об'єкта в Хмельницькому бюро технічної інвентаризації. Об'єкт включений до переліку об'єктів міської комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу, затвердженого рішенням шістнадцятої сесії Хмельницької міської ради від 30.01.2008 року № 7. Згідно з висновком про вартість нежитлового приміщення загальною площею 330,0 кв.м на АДРЕСА_1 в м. Хмельницькому, затвердженим наказом управління комунального майна Хмельницької міської ради від 02.04.2008 року № 41, та рішенням виконкому від 24.04.2008 року № 488 ринкова вартість не житлового приміщення з поліпшеннями без ПДВ становить 1393278 грн., ринкова вартість невід'ємних поліпшень нежитлового приміщення (частка орендаря) без ПДВ - 158824 грн., ринкова вартість комунальної частки нежитлового приміщення без ПДВ - 1234454 грн., ПДВ - 246890,80 грн., ринкова вартість комунальної частки нежитлового приміщення з ПДВ - 1481344,80 грн. Указаний в цьому договорі об'єкт продано за 1481344,80 грн., в тому числі ПДВ - 246,890,80 грн. Даний договір нотаріально посвідчений.
Позивач, вважаючи, що даний договір укладений внаслідок помилки та за відсутності всіх необхідних істотних умов договору, звернувся до суду із позовом про визнання його недійсним.
Досліджуючи надані докази, оцінюючи їх в сукупності, до уваги приймається наступне.
Відповідно частини 4 статті 3 Закону України „Про приватизацію державного майна” відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Згідно частини 7 ст. 7 Закону України „Про приватизацію державного майна” продаж майна, що є у комунальній власності, здійснюють органи, створювані відповідними місцевими радами. Зазначені органи діють у межах повноважень, визначених відповідними місцевими радами, та є їм підпорядкованими, підзвітними і підконтрольними.
У даному випадку продаж майна, що є у комунальній власності територіальної громади міста, мають здійснювати органи, створювані Хмельницькою міською радою.
За правилами ст. 4 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у загальнодержавній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими Радами.
З аналізу Положення про управління комунального майна вбачається, що саме вказане управління є органом приватизації, створеним Хмельницькою міською радою.
Згідно ч. 2 ст. 9 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова вартість продажу об'єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом визначаються відповідно до методики, затвердженої Кабінетом Міністрів України.
Статтею 12 Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” передбачено, що ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.
Згідно з ч. 2 ст. 7 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” проведення оцінки майна є обов'язковим у випадку приватизації майна, що є у комунальній власності.
Відповідно до ч. 3 ст. 13 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим.
Згідно із ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Позивач просить визнати недійсним оспорюваний договір купівлі продажу, при цьому вважає, що даний договір укладений внаслідок помилки та за відсутності всіх необхідних істотних умов договору.
Суд провів аналіз умов спірного договору і надавши їм належну оцінку дійшов висновку про те, що позивач не довів безспірними та беззаперечними доказами наявність по справі обставин, з якими за загальним правилом закон пов'язує визнання угод недійсними (невідповідність змісту угоди вимогам закону, недодержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою тощо).
При цьому судом враховується, що визначення ціни продажу об'єкта відбулось без порушенням вимог Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств", Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 року № 1891, а питання оскарження звіту про експертну оцінку спірного майна, не є предметом даного господарського спору.
Також судом береться до уваги, що договір укладений сторонами без зауважень та заперечень, зокрема щодо прав та обов'язків сторін, а згідно ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. У відповідності до ст. 6 ЦК України, сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Вони також не можуть також відступити від положень цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також в разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Крім того, судом враховується, що приватизацію спірного приміщення здійснено на підставі рішення Виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 24.04.2008 року № 488, яке не оскаржено, не скасовано та не визнано нечинним у встановленому порядку.
Зважаючи на викладене, встановлені фактичні обставини справи, у суду немає правових підстав для задоволення позовних вимог, тому у позові слід відмовити повністю.
При цьому доводи позивача судом до уваги не беруться та спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.
У зв'язку із відмовою у позові судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 33, 44, 49, 68, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У позові відмовити.
Суддя К.М. Огороднік
Віддрук. прим.:1 - до справи,2 - позивачу, 3, 4 - відповідачам, 5 - прокуратурі міста.
Помічник судді О.С. Гуменюк