01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
11.08.2009 № 36/195
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Шипка В.В.
суддів:
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ТОВ "Авер-Тех"
на рішення Господарського суду м.Києва від 15.06.2009
у справі № 36/195 (суддя
за позовом ТОВ "Авер-Тех"
до Київської міської ради
про визнання частково недійсним договору та визнання угоди укладеною
за участю представників сторін:
від позивача Шиманська Н.В. - дов. № 713 від 08.12.2008
від відповідача Руденко Н.В. - дов. № 225-КР-813 від 28.07.2009
Товариство з обмеженою відповідальністю „АВЕР-ТЕК” (надалі - позивач, апелянт) в травні 2009 звернулось до Господарського суду м. Києва з позовом до Київської міської ради (надалі - відповідач), у відповідності до якого просило:
- визнати п. 4.2 договору оренди земельної ділянки від 07.04.2008, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „АВЕР-ТЕК”, недійсним в частині визначення розміру річної орендної плати на земельну ділянку в розмірі 12 % від її нормативної грошової оцінки з моменту укладання договору оренди земельної ділянки;
- визнати укладеною угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 07.04.2008 в редакції позивача, у відповідності до якої вносяться зміни в п.4.2 договору та встановлюється розмір орендної плати за земельну ділянку у розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 15.06.2009 у справі № 36/195 у позові відмовлено повністю.
Рішення суду мотивоване тим, що вимоги позивача про визнання п.4.2 договору оренди земельної ділянки від 07.04.2008, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „АВЕР-ТЕК”, недійсним в частині визначення розміру річної орендної плати на земельну ділянку у розмірі 12 % від її нормативної грошової оцінки з моменту укладання договору оренди земельної ділянки задоволенню не підлягають, оскільки суд дійшов висновку, що спірний пункт договору відповідає вимогам чинного законодавства України та був укладений сторонами за взаємною згодою у передбаченому законом порядку та формі, а тому вказаний договір укладено відповідно до положень ч.2 ст.180 ГК України та ст.638 ЦК України. Місцевий господарський суд також дійшов висновку, що позовна вимога про визнання угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки укладеною задоволенню не підлягає, оскільки пунктом 4.5 спірного договору передбачено, що розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою, але відповідне рішення відповідача про зміну розміру орендної плати за названим договором відсутнє. Крім того, вимога позивача про визнання угоди про внесення змін до договору укладеною не відповідає встановленим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених ст.16 ЦК України та ст.20 ГК України.
Товариство з обмеженою відповідальністю „АВЕР-ТЕК”, не погоджуючись з названим рішенням суду, звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційної скаргою № 292 від 30.06.2009, у відповідності до якої просить скасувати повністю рішення Господарського суду м. Києва від 15.06.2009 у справі № 36/195 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення місцевим судом прийнято з порушенням норм матеріального права та при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи. Так, зокрема, апелянт стверджує, що оскаржуване рішення не відповідає ч.4 ст.21 Закону України „Про оренду землі” (у відповідності до якої річна орендна плата за земельну ділянку, яка виступає об'єктом оренди за договором, визначається з розрахунку трикратного розміру земельного податку); а також рішення Київської міської ради „Про орендну плату за землю в м. Києві” від 21.12.2000р. № 118/1095 (яке було чинним на момент укладення спірного договору).
Від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він проти доводів апелянта заперечує та просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Господарського суду м. Києва - без змін.
Представник апелянта (позивача) в судовому засіданні апеляційної інстанції апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.
Представник відповідача в судовому засіданні проти апеляційної скарги заперечував та просив відмовити в її задоволенні.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, перевіривши правильність застосування норм права місцевим господарським судом, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, між позивачем - Товариством з обмеженою відповідальністю „АВЕР-ТЕК” (як орендарем) та відповідачем - Київською міською радою (як орендодавцем) укладено договір оренди земельної ділянки від 07.04.2008 (копія договору - а.с.11-13), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за № 488 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) у Книзі записів державної реєстрації договорів від 10.04.2008р. за № 79-6-00617.
Вказаний договір був укладений сторонами на підставі рішення Київської міської ради від 22.08.2007 № 172/2006 “Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю “АВЕР-ТЕК” земельної ділянки для реконструкції виробничого комплексу з обслуговуванням автотранспорту під виробничо-складський комплекс та його подальших експлуатації і обслуговування на вул. Новопирогівській, 64-а у Голосіївському районі м. Києва”, у відповідності до якого позивачу було передано у короткострокову оренду на 1 рік земельну ділянку площею 1,73 га для реконструкції виробничого комплексу з обслуговуванням автотранспорту під виробничо-складський комплекс та його подальших експлуатації і обслуговування на вул. Новопирогівській, 64-а у Голосіївському районі м. Києва у зв'язку з переходом права власності на будівлі та споруди (договори купівлі-продажу від 27.06.2003) за рахунок земель, не наданих у власність чи користування.
Пунктом 1.1 названого договору оренди встановлено, що орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 22.08.2007р. № 172/2006, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором.
Пунктом 2.1 договору від 07.04.2008 передбачено, що об'єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:
- місце розташування - вул. Новопирогівська, 64-а у Голосіївському районі м. Києва;
- розмір -1,7267 га;
- цільове призначення - для реконструкції виробничого комплексу з обслуго-вуванням автотранспорту під виробничо-складський комплекс та його подальших експлуатації і обслуговування;
- кадастровий номер - 8 000 000 000:90:118:0126.
У відповідності до п. 3.1 договору від 07.04.2008, цей договір укладено на 1 рік.
Відповідно до п.4.2 названого договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлена у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
У травні 2009 позивачем був поданий позов про визнання п. 4.2 договору оренди від 07.04.2008 недійсним в частині визначення розміру річної орендної плати на земельну ділянку в розмірі 12 % від її нормативної грошової оцінки з моменту укладання договору оренди земельної ділянки та про визнання укладеною угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 07.04.2008 (в редакції позивача).
Судова колегія погоджується з висновком місцевого суду про безпідставність та необґрунтованість позовних вимог, виходячи з наступного.
У відповідності до ст.60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України визначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Згідно з п.5 ст.16 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Пунктом 34 ч.1 ст.26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” встановлено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання, зокрема, вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.
Згідно з ч. 1 ст.116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Положеннями ст.124 Земельного кодексу України та ст.16 Закону України „Про оренду землі” передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Судова колегія не погоджується з доводами апелянта про те, що оскільки встановлена пунктом 4.2 договору від 07.04.2008 річна орендна плата за земельну ділянку визначена у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки, що не відповідає положенням ч.1 ст.7 Закону України „Про плату за землю” та ч.4 ст.21 Закону України „Про оренду землі”, а тому наявна підстава для визнання договору в цій частині недійсним. При цьому колегія виходить з наступного.
Згідно ч.1 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до п. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч.3 ст.203 ЦК України).
Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст.6 цього кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
У відповідності до положень статті 16 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі може бути укладений лише за взаємним волевиявленням сторін.
При цьому ч.2 ст.16 названого Закону передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
Статтею 15 Закону України „Про оренду землі” встановлений перелік істотних умов договору оренди землі, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до ч. 4 ст. 21 Закону України „Про оренду землі” річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:
- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України „Про плату за землю”;
- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України „Про плату за землю”.
Статтею 7 Закону України „Про плату за землю” передбачено, що ставки земельного податку з земель, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у частинах п'ятій - десятій цієї статті та частині другій статті 6 цього Закону.
Відповідно до ч.5 ст.21 Закону України „Про оренду землі” річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.
Згідно ч.2 ст.284 ГК України оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.
Відповідно до ст.638 ЦК України та ч.2 ст.180 ГК України договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.
Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що, підписавши спірний договір оренди у наявній редакції, позивач фактично погодився з передбаченими цим договором умовами. Позивач на момент укладення договору не скористався наданим йому законом правом за наявності заперечень щодо окремих умов договору скласти протокол розбіжностей (ч.4 ст.181 ГК України). У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо усіх істотних умов договору, такий договір вважається неукладеним відповідно до ч.8 ст.181 ГК України.
За таких обставин судом першої інстанції підставно та обґрунтовано відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання п.4.2 договору оренди земельної ділянки від 07.04.2008 недійсним в частині визначення розміру річної орендної плати на земельну ділянку у розмірі 12%, оскільки вказаний пункт відповідає нормам чинного законодавства та волевиявленню сторін.
Судова колегія також погоджується з висновком місцевого суду про те, що позовна вимога про визнання укладеною угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки задоволенню не підлягає з наступних підстав.
Згідно ч.1 ст.30 Закону України “Про оренду землі” зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Відповідно до частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Господарським кодексом України встановлено, що зміна та розірвання договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (ч.1 ст.188 ГК України).
Пунктом 4.5 договору від 07.04.2008 передбачено, що розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього Договору.
У відповідності до п.11.1 договору від 07.04.2008 всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.
Відповідно до ст.124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Згідно ч.1 ст.648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін договору, має відповідати цьому акту.
У відповідності до п.34 ст.26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, які розглядаються виключно на пленарному засіданні ради - сесії.
Таким чином, підписання договору чи визнання його укладеним до прийняття відповідного рішення органу місцевого самоврядування суперечить вимогам чинного законодавства України.
Оскільки зміст договору оренди земельної ділянки, що належить територіальній громаді міста Києва, має відповідати рішенню Київської міської ради з цього питання, то підписання відповідної угоди про внесення змін до договору можливе виключно після прийняття Київрадою позитивного рішення з цього питання.
З матеріалів справи не вбачається, що Київською міською радою приймалось відповідне рішення про зміну розміру орендної плати за укладеним сторонами договором оренди земельної ділянки від 07.04.2008.
Крім того, місцевий суд дійшов вірного висновку, що вимога про визнання угоди про внесення змін до договору укладеною не відповідає встановленим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених ст.16 ЦК України та ст. 20 ГК України.
Судова колегія також зазначає наступне.
У відповідності до п.3.1 договору від 07.04.2008 цей договір укладено на 1 рік.
Цей договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено (п.11.3 договору).
Пунктом 11.7 договору передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Факт належного виконання даного договору з боку орендаря (позивача) представниками сторін не заперечується. Однак, позивачем не надано до матеріалів справи будь-яких доказів на підтвердження того, що спірний договір оренди був поновлений у встановленому порядку.
Таким чином, на момент звернення позивача з даним позовом до Господарського суду м.Києва (травень 2009р.) строк дії спірного договору оренди земельної ділянки вже закінчився.
У відповідності до ст.1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
У відповідності до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Позивачем не наведено суду будь-яких обгрунтувань та не надано будь-яких доказів на підтвердження того, що укладений сторонами договір оренди земельної ділянки від 07.04.2008 (строк дії якого на момент звернення з позовом до суду вже закінчився) якимось чином (як на момент подачі позову, так і на даний час) порушує права і охоронювані законом інтереси позивача.
З врахуванням усього вищенаведеного, судова колегія погоджується з висновком місцевого суду про те, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку про те, що підстави для скасування рішення Господарського суду м. Києва від 15.06.2009 у справі № 36/195 відсутні.
Керуючись ст.ст. 99, 101, п.1 ст.103, ст.105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „АВЕР-ТЕК” залишити без задоволення, а рішення Господарського суду м. Києва від 15.06.2009 по справі № 36/195 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „АВЕР-ТЕК” до Київської міської ради - без змін.
2. Матеріали справи № 36/195 повернути до Господарського суду м. Києва.
Головуючий суддя
Судді