01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
08.04.2009 № 40/240
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Зеленіна В.О.
суддів: Рєпіної Л.О.
при секретарі:
За участю представників:
від позивача - Келембет М. В. - по довіреності, Крехальов А. А. - по довіреності.
від відповідача - Толочко О. В. - директор, Авдєєв Ю. В. - по довіреності.
від третьої особи - Сібілева С. П. - по довіреності.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Томас"
на рішення Господарського суду м.Києва від 22.12.2008
у справі № 40/240 (суддя
за позовом Державний комітет статистики України
до Товариство з обмеженою відповідальністю "Томас"
третя особа позивача Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву
третя особа відповідача Регіональне відділення Фонду державного майна
про звільнення нежилого приміщення.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 22.12.2008 р. у справі № 40/240 позов Державного комітету статистики України до ТОВ “Томас” за участю третьої особи - Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву про звільнення нежилого приміщення було задоволено повністю.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити оскільки вважає, що рішення було прийняте по неповно з'ясованим обставинам з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.01.2009 р. було порушено апеляційне провадження у справі № 40/240, розгляд справи був призначений на 11.02.2009 р.
11.02.2009 р. в розгляді справи була оголошена перерва на 25.02.2009 р.
25.02.2009 р. розгляд справи було відкладено для ознайомлення з додатково наданими матеріалами, на 12.03.2009 р.
12.03.2009 р. в розгляді справи була оголошена перерва на 19.03.2009 р., 19.03.2009 р. - на 25.03.2009 р., 25.03.2009 р. - на 08.04.2009 р.
Дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу та відзив на неї, та інші подані сторонами документи, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, Київським апеляційним господарським судом встановлено наступне.
20.08.2001 р. між позивачем - Державним комітетом статистики України, як орендодавцем, та відповідачем - ТОВ “Томас”, як орендарем, було укладено Договір № 6-ор/2001 на оренду нежитлового приміщення (далі - Договір № 6-ор/2001), відповідно до умов якого, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежиле приміщення для використання під громадське харчування, площею 795,6 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4, яке знаходиться на балансі Держкомстату України.
Відповідно до пункту 9.1 Договору № 6-ор/2001 даний договір укладено строком на три роки, що діє з 20.08.2001 р. до 20.08.2004 р. включно.
Пунктом 9.5 Договору № 6-ор/2001 сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором.
Згідно з Актом приймання - передачі в оренду нежилого приміщення від 01.11.2001 р. позивачем було передано на підставі Договору № 6-ор/2001, а відповідачем прийнято в строкове платне користування нежиле приміщення для використання під громадське харчування площею 795,6 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4, яке знаходиться на балансі Держкомстату України.
02.01.2003 р. між позивачем Державним комітетом статистики України, як орендодавцем, та відповідачем - ТОВ “Томас”, як орендарем, було укладено Додаткову угоду до Договору № 6-ор/2001, відповідно до якої сторонами було погоджено, що даний Договір діє з 20.08.2001 р. по 31.12.2004 р. включно.
Як зазначив позивач у позові, на підставі пункту 9.5 Договору № 6-ор/2001 та ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” за відсутності заяви про припинення або зміну умов укладеного Договору № 6-ор/2001 дію зазначеного договору було продовжено до 31.12.2007 р.
Листом № 17/4-64/650 від 29.11.2007 р. позивач повідомив відповідача про те, що строк дії Договору № 6-ор/2001 припиняється з 01.01.2008 р. і на підставі ст. ст. 4, 5 Закону України “Про оренду державного та комунального майна“ припиняє відносини з ТОВ “Томас” за даним Договором. Також у листі № 17/4-64/650 від 29.11.2007 р. позивач просив відповідача вжити заходів щодо вивільнення орендованих приміщень.
У відповідь на лист позивача № 17/4-64/650 від 29.11.2007 р. апелянт листом № 28/12 від 25.12.2007 р. повідомив про те, що він не згоден з припиненням від 01.01.2008 р. Договору № 6-ор/2001, оскільки у лютому 2007 року між сторонами було досягнуто домовленостей щодо збільшення розміру орендної плати на поточний рік згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 р. № 1846 “Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна у відповідності до вимог чинного законодавства”. Також у цьому ж листі відповідач зазначав про наявність у нього переважного права на продовження договору в разі його закінчення згідно з ч.3 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.
Позивач листом № 19-14/16 від 17.01.2008 р. повторно повідомив відповідача про припинення строку дії Договору № 6-ор/2001 і зазначив про те, що відповідно до ст. 287 Господарського кодексу України, ст.ст. 4, 5 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. 76 Закону України “Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України” позивач не має законних підстав для продовження договірних відносин.
У відповідь на лист позивача № 19-14/16 від 17.01.2008 р. відповідач листом № 03/01 від 25.01.2008 р. повідомив, що, на його думку, Договір № 6-ор/2001 є чинним, оскільки його було укладено строком на три роки: з 20.08.2001 р. по 20.08.2004 р. включно. Після закінчення трирічного строку дії Договору № 6-ор/2001 та за відсутності заперечень сторін про його припинення, строк його дії було продовжено на той самий строк до 20.08.2007 р. А оскільки протягом одного місяця після 20.08.2008 р. орендодавець не заявив про припинення укладеного Договору № 6-ор/2001, він є продовженим на наступний строк відповідно до ч. 2 ст. 17 України “Про оренду державного та комунального майна”, і відповідно підстав для звільнення орендованого приміщення немає.
Листом № 19-14/48 від 29.02.2008 р. позивач повідомив апелянта про те, що згідно умов укладеної Додаткової угоди до Договору № 6-ор/2001, сторонами було погоджено строк дії Договору № 6-ор/2001 з 20.08.2001 р. по 31.12.2004 р. та пролонговано його до 31.12.2007 р.
Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву листом № 30-18/88 від 08.01.2008 р. повідомило позивача і апелянта про те, що 31.12.2007 р. закінчився строк дії Договору оренди від 21.08.2001 р., нежилого приміщення площею 795.6 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4. Оскільки балансоутримувач (позивач) не має наміру продовжувати дію договору оренди, регіональне відділення зі свого боку також повідомило відповідача про припинення його дії та запропонувало повернути майно у встановленому законом порядку.
Пункт 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2004 р., встановлює, що до цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав та обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Таким чином, оскільки правовідносини сторін по Договору № 6-ор/2001 продовжують існувати після набрання чинності Цивільним та Господарським кодексами України, при вирішенні даного спору судом підлягають застосовуванню норми нових Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.
Вимогами частини першої ст. 175 Господарського кодексу України встановлено, що майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.
Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору.
Згідно ст. 759 Цивільного кодексу України за договором оренди наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ст. 746 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Крім того ст. 777 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Згідно ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюється Законом України “Про оренду державного та комунального майна”.
Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” встановлює, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” визначєно, що договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Між позивачем та апелянтом при укладенні Договору № 6-ор/2001 було погоджено строк його дії: з 20.08.2001 р. до 20.08.2004 р. включно, а Додатковою угодою від 02.01.2003 р. продовжено строк його дії до 31.12.2004 р. і який було пролонговано до 31.12.2007 р. на підставі пункту 9.5 Договору № 6-ор/2001 та ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.
А оскільки вимогами закону, зокрема ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. 764 Цивільного кодексу України імперативно встановлено, що умовою припинення договору оренди є наявність відповідної заяви протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, позивач листами № 17/4-64/650 від 29.11.2007 р., № 19-14/16 від 17.01.2008 р. повідомляв відповідача про припинення Договору № 6-ор/2001 та неможливість його пролонгації.
Колегія погоджується з висновками суду першої інстанції, що строк дії Договору № 6 -ор/2001 закінчився 01.01.2008 р., позивач відмовився від його продовження, що підтверджується наявними у справі доказами, а тому Договір № 6-ор/2001 є припиненим і законні підстави для займання відповідачем з 01.01.2008 р. нежитлового приміщення площею 795.6 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4 відсутні.
Апелянт посилається на те, що у зв'язку з набранням чинності з 01.01.2004 р. Цивільного та Господарського кодексів України орендодавцями державного та комунального майна мають виступати лише регіональні відділення Фонду державного майна України, у зв'язку з чим ним було отримано від Фонду державного майна України лист від 18.02.2006 р. № 10-16-2418 з двома примірниками Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, в якому зазначалось про те, що орендодавцем нежилого приміщення площею 795,6 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4 виступатиме саме Фонд державного майна України.
Дослідивши надану апелянта копію Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, в якому орендодавцем нежилого приміщення площею 795,6 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4 зазначено Фонд державного майна України, колегія встановила, що у ньому не зазначено дату, його не підписано та не посвідчено печатками жодної з сторін, а також не погоджено розрахунок орендної плати.
Згідно з ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно до ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняти пропозиції (акцепту) другою стороною.
Вимогами ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” встановлено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Вимогами ст. 181 Господарського кодексу України визначено загальний порядок укладання господарських договорів, відповідно до якого господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками.
Таким чином, суд дійшов висновку, що договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, в якому орендодавцем нежилого приміщення площею 795,6 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4 зазначено Фонд державного майна України, є проектом і не був погоджений сторонами внаслідок того, що зазначене нежиле приміщення перебувало в оренді у відповідача на підставі Договору № 6-ор/2001, строк дії якого був чинний, і що представниками третьої особи в судових засіданнях не заперечувалось.
Також, колегія враховує і ту обставину, що нежиле приміщення площею 795,6 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4 знаходиться на балансі позивача, станом на момент укладення Договору № 6-ор/2001 позивач мав повноваження виступати орендодавцем зазначеного приміщення, а після набрання чинності Цивільним та Господарським кодексами України особа, яка наділена повноваженнями щодо розпорядження нерухомим майном, належного до державної власності, не заперечувала проти того, що орендодавцем нерухомого майна по Договору № 6-ор/2001 виступає саме балансоутримувач - позивач.
Твердження апелянта про те, що між сторонами виконувався і є чинним на даний час Договір оренди нерухомого майна № 4/ор/2001 від 01.05.2001 р. щодо оренди цього ж нежилого приміщення відхиляється Колегією як необгрунтоване та таке, що суперечить обставинам справи, оскільки між сторонами не було досягнуто усіх істотних умов Договору оренди № 4/ор/2001 від 01.05.2001 р. (розмір орендної плати та строк його дії), досягнення яких є обов'язковим для визнання договору укладеним, що, зокрема, визначено ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, а також не відбулось погодження умов Договору оренди № 4/ор/2001 від 01.05.2001 з регіональнм відділенням Фонду державного майна України по місту Києву.
Посилання апелянта про наявність у нього переважного права щодо оренди нежилого приміщення площею 795,6 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4 відхиляються з огляду на те, що в розумінні ст. 777 Цивільного кодексу України та Закону України “Про оренду державного та комунального майна” переважне право орендаря виникає у випадку наявності інших рівних умов, тобто, якщо б умови ТОВ “Томас” щодо базової орендної ставки виявились би рівними умовам інших осіб, які б виявили намір орендувати вищезазначене приміщення, відповідач мав би переважне право оренди при умові виконання належним чином своїх обов'язків наймача по укладеному Договору. А оскільки позивач у позові, зокрема, посилався на те, що нежиле приміщення площею 795,6 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4 планується використовувати для власних його потреб, жодного конкурсу на оренду даного майна у встановленому порядку не оголошувалось, відповідно, переважне право щодо оренди спірного приміщення у відповідача відсутнє.
Щодо посилань апелянта як на підставу законного знаходження у нежилому приміщенні площею 795,6 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4 здійснення ним за свій рахунок ремонту у орендованому приміщенні, то колегією вони відхиляються як необгрунтовані, оскільки здійснення ремонту у орендованому приміщенні не тягне за собою продовження строку дії договору оренди і такої підстави продовження строку дії договору ні чинним законодавством, ні умовами Договору № 6-ор/2001 не передбачено. До того ж, орендар (апелянт) здійснював ремонт орендованого приміщення за згодою позивача, що підтверджується листом № 18/03-2-115 від 10.02.2003, належним чином засвічена копія якого знаходиться в матеріалах справи.
Згідно з ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Враховуючи вищевикладене, Колегія погоджується з висновком суду першої інстанції, що апелянт після припинення з 01.01.2008 р. Договору № 6-ор/2001 без належних правових підстав займає нежиле приміщення площею 7956 кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Еспланадна, 4, яке знаходиться на балансі позивача, чим всупереч вимог ст. 317 Цивільного кодексу України створює позивачу перешкоди щодо зазначеного майна, зокрема, щодо його повернення особі, яка наділена повноваженнями щодо розпорядженням майном, що належить до комунальної власності, а тому позовні вимоги про виселення відповідача з займаного ним без належних правових підстав нежилого приміщення та зобов'язання повернути зазначене майно є законними, обґрунтованими, доведеними належними та допустимими доказами і є такими, що підлягають задоволенню.
Відповідно до ч. 1 ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Враховуючи зазначене вище, судова колегія приходить до висновку про те, що рішення Господарського суду м. Києва від 22.12.2008 р. у справі № 40/240 відповідає матеріалам справи та чинному законодавству України, а тому підстави для його зміни чи скасування відсутні.
Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Томас” на рішення Господарського суду м. Києва від 22.12.2008 р. у справі № 40/240 - залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду м. Києва від 22.12.2008 р. у справі № 40/240 - залишити без змін.
3. Матеріали справи № 40/240 повернути Господарському суду м. Києва.
Головуючий суддя
Судді Рєпіна Л.О.
15.04.09 (відправлено)