ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 05-5-35/15445-35/262
05.08.09
За позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Надія»
до Товариства з обмеженою відповідальністю „ВСП Техногаз”
про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину,
зобов'язання вчинити дії та стягнення 128 795,91 грн.
Суддя М.Є. Літвінова
Представники:
від позивача: Росторгуєв О.М. - предст. за довір.;
від відповідача: Глоба А.В. -предст. за довір.
Рішення прийняте 05.08.2009, у зв'язку з оголошеною в судовому засіданні перервою з 22.07.2009 по 05.08.2009.
В судовому засіданні 05.08.2009 за згодою представників сторін, на підставі частини 2 ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Обставини справи:
Об»єднання співвласників багатоквартирного будинку «Надія»звернулось до Господарського суду міста Києва з позовними вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВСП Техногаз»про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, вираженого Договором оренди №20-04/05 від 20.04.2005 складських приміщень, а саме: зобов»язання відповідача повернути позивачу в натурі та у відповідному технічному стані все те нерухоме майно, що відповідач одержав на виконання даного нікчемного правочину, а саме -незаконно-використовувані відповідачем складські приміщення, загальною площею 68,0 кв.м., що знаходяться у підвалі житлового будинку №2, розташованого на проспекті Павла Тичини у Дніпровському районі міста Києва; стягнення з відповідача на користь позивача відшкодування вартості за неправомірне користування складськими приміщеннями, загальною площею 68,0 кв.м., що знаходяться у підвалі житлового будинку №2, розташованого на пр-ті Павла Тичини у Дніпровському районі міста Києва, за період з 20.04.2005 по 30.11.2008 в сумі 128 795,91 грн. за цінами (орендними ставками, згідно Рішення Загальних зборів членів ОСББ «Надія»від 20.02.2008, затвердженого Протоколом №2), які існують на момент відшкодування та судових витрат.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на наступне:
договір оренди №20-03/06, укладений сторонами 20.03.06., був одноособово укладений колишнім головою правління ОСББ «Надія»без уповноваження його загальними зборами членів ОСББ «Надія», що є порушенням статуту ОСББ «Надія», Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»та в свою чергу є таким який порушує публічний порядок і в силу норми ст. 228 ЦК України є нікчемним;
договір оренди укладений в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення на строк, що перевищує встановлений ст. 793 ЦК України для простої письмової форми, що відповідно до ст. 220 ЦК України свідчить про нікчемність договору;
договір оренди укладений без необхідної державної реєстрації, що суперечить вимогам ст. 794 ЦК України;
мізерний розмір орендної плати обмежує права членів ОСББ, позивач рішенням від 20.02.08. змінив розмір орендних ставок та запропонував відповідачу новий договір оренди з підвищеними ставками від чого відповідач відмовився.
У зв'язку із нікчемністю договору оренди через названі недоліки, позивач керуючись нормою ст. 216 ЦК України просить суд застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, у вигляді повернення займаного відповідачем складського приміщення та відшкодування вартості оренди за новими тарифами з моменту вчинення такого правочину.
Ухвалою Господарського суду міста Києва №05-5-35/15445 від 22.01.2009 року, позовну заяву і додані до неї матеріали повернуто Об»єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Надія»без розгляду на підставі п.5 ст.63 Господарського процесуального кодексу України.
Постановою Київського апеляційного господарського суду №05-5-35/15445 від 14.04.2009, ухвалу Господарського суду міста Києва від 22.01.2009 №05-5-35/15445 скасовано, позовну заяву Об»єднання співвласників багатоквартирного будинку «Надія»та додані до неї документи передано на розгляд Господарському суду міста Києва.
За резолюцією Голови Господарського суду міста Києва позовні матеріали разом з ухвалою суду №05-5-35/15445 передано на розгляд судді Літвіновій М.Є.
Ухвалою Господарського суду міста Києва №05-5-35/15445-35/262 від 19.05.2009 розгляд справи призначено на 03.06.2009.
03.06.2009 через Відділ діловодства Господарського суду міста Києва від Об»єднання співвласників багатоквартирного будинку «Надія»надійшла заява №50/ос від 02.06.2009 про відвід судді.
03.06.2009 справу №05-5-35/15445-35/262 було знято зі складу справ, призначених до слухання суддею Літвіновою М.Є. та передано керівництву Господарського суду міста Києва для вирішення питання щодо заяви позивача про відвід судді.
Ухвалою Господарського суду міста Києва №05-5-35/15445-35/262 від 04.06.2009 Заступником Голови Господарського суду міста Києва Івановою Л.Б. заяву Об»єднання співвласників багатоквартирного будинку «Надія»№50/ос від 02.06.2009 про відвід судді залишено без задоволення, а справу №05-5-35/15445-35/262 передано для подальшого розгляду судді Літвіновій М.Є.
Ухвалою Господарського суду міста Києва №05-5-35/15445-35/262 від 05.06.2009 розгляд справи призначено на 22.06.2009.
22.06.2009 через Відділ діловодства Господарського суду міста Києва від представник позивача надійшли документи на виконання вимог ухвали суду від 19.05.2009 №05-5-35/15445-35/262.
22.06.2009 через Відділ діловодства Господарського суду міста Києва від Об»єднання співвласників багатоквартирного будинку «Надія»надійшла апеляційна скарга на ухвалу Господарського суду міста Києва №05-5-35/15445-35/262 від 04.06.2009 про залишення без розгляду заяви позивача про відвід судді Літвінової М.Є.
22.06.2009 судову справу №05-5-35/15445-35/262 було знято зі складу справ, призначених до слухання суддею Літвіновою М.Є. та передано керівництву Господарського суду міста Києва для вирішення питання щодо апеляційної скарги позивача на ухвалу Господарського суду міста Києва №05-5-35/15445-35/262 від 04.06.2009.
Ухвалою Господарського суду міста Києва №05-5-35/15445-35/262 від 24.06.2009 Заступником Голови Господарського суду міста Києва Шевченко Е.О. відмовлено в прийнятті апеляційної скарги на ухвалу Господарського суду міста Києва №05-5-35/15445-35/262 від 04.06.2009 про залишення без задоволення заяви позивача про відвід судді Літвінової М.Є., а справу №05-5-35/15445-35/262 передано для подальшого розгляду судді Літвіновій М.Є.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.06.2009 №05-5-35/15445-35/262 призначено до розгляду 22.07.2009.
В судовому засіданні 22.07.2009 представником позивача були подані письмові пояснення та довідка про рахунки.
В судовому засіданні представник відповідача надав відзив на позов з доданими до нього документами.
В судовому засіданні представник позивача у зв»язку з описками, наявними в позовні й заяві від 11.12.2008 №160/ОС, уточнив позовні вимоги, та зазначив, що предметом розгляду є Договір оренди №20-03/06 від 20.03.2006, позов просив задовольнити в повному обсязі.
Представник відповідача проти позовних вимог заперечував у зв»язку з їх безпідставністю та необґрунтованістю та просить суд відмовити в позові.
В судовому засіданні представниками сторін було подане суду клопотання про продовження строку вирішення спору на підставі ч.4 ст.69 ГПК України.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.07.2009 №05-5-35/15445-35/262 продовжений строк вирішення спору у справі №05-5-35/15445-35/262.
В судовому засіданні 22.07.2009, на підставі ст.77 Господарського процесуального кодексу України, оголошено перерву до 05.08.2009 для дослідження доказів та прийняття рішення у справі.
В судовому засіданні 05.08.2009, за згодою сторін, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва, -
20.03.2006 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ВСП Техногаз»та Об»єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Надія», в особі голови правління Левченко М.В. було укладено договір оренди нежилих підвальних приміщень загальною площею 68,00 кв.м., розташованих в підвалі будинку за адресою м. Київ, проспект Павла Тичини, 2 за № 20-03/06 (надалі-Договір).
Відповідно до п. 4 Договору строк оренди становить одинадцять місяців.
Згідно Акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 20.04.2005 зазначене приміщення було передане позивачем відповідачу в орендне користування.
20.02.2007 сторонами було укладено Додаток №1 до Договору, яким у зв»язку з ефективним співробітництвом Сторін Договору з приводу оренди нежитлових приміщень по Договору, Сторони вирішити на підставі п.20 Договору внести наступні зміни в Договір оренди від 20.03.2006, виклавши п.5 Договору в наступній редакції: «Строк оренди предмету оренди становить 5 років (60 календарних місяців). Строк оренди починається з моменту, який визначений у п.17 Договору».
Рішенням Загальних зборів Об»єднання співвласників багатоквартирного будинку «Надя», оформленого Протоколом Загальних зборів позивача за №2 від 20.02.2008, вирішено підготувати нові договори оренди нежитлових приміщень по новим прийнятим орендним ставкам та надіслати орендарям, в т.ч., відповідачу, листи-повідомлення для укладення нових договорів оренди.
Позивач звернувся до суду з позовними вимогами про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, вираженого Договором оренди №20-03/06 від 20.03.2006 складських приміщень, а саме: зобов»язання відповідача повернути позивачу в натурі та у відповідному технічному стані все те нерухоме майно, що відповідач одержав на виконання даного нікчемного правочину, а саме -незаконно-використовувані відповідачем складські приміщення, загальною площею 68,0 кв.м., що знаходяться у підвалі житлового будинку №2, розташованого на проспекті Павла Тичини у Дніпровському районі міста Києва; стягнення з відповідача на користь позивача відшкодування вартості за неправомірне користування складськими приміщеннями, загальною площею 68,0 кв.м., що знаходяться у підвалі житлового будинку №2, розташованого на пр-ті Павла Тичини у Дніпровському районі міста Києва, за період з 20.04.2005 по 30.11.2008 в сумі 128 795,91 грн. за цінами (орендними ставками, згідно Рішення Загальних зборів членів ОСББ «Надія»від 20.02.2008, затвердженого Протоколом №2), які існують на момент відшкодування та судових витрат.
У зв'язку із нікчемністю даного договору оренди, та через викладені в позовній заяві підстави, позивач керуючись нормою ст. 216 ЦК України просить суд застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, у вигляді повернення займаного відповідачем складського приміщення та відшкодування вартості оренди за новими тарифами з моменту вчинення такого правочину.
Відповідач проти позовних вимог заперечував повністю, та вважає їх безпідставними, необґрунтованими.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Згідно ч.1 ст.32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Позивач просить суд застосувати наслідки недійсності саме нікчемного правочину, які встановлені нормою ст. 216 ЦК України.
Такі наслідки, що до нікчемного правочину, можуть бути застосовані у випадках коли, відповідно до норми ст. 215 ЦК України недійсність правочину встановлена законом (нікчемний правочин).
Із зазначених позивачем підстав позову та норм законодавства, якими позивач обґрунтував позов, тільки дві підстави є підставою нікчемності правочину -відсутність нотаріального посвідчення договору оренди ст. 220 ЦК України та порушення публічного порядку ст. 228 ЦК України, що на думку позивача було спричинено укладенням договору головою правління без належної компетенції.
Суд не погоджується з даними висновками позивача виходячи з наступного.
Договір оренди було укладено під час дії Цивільного кодексу України, в редакції від 16 січня 2003 року N435-IV, який відповідно до п.1 Перехідних положень, набрав чинності з 1 січня 2004 року.
Відповідно до ст.202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно зі ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України).
Відповідно до ст. 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до п. 4 ст. 203 ЦК України правочин має вчинятись у формі встановленій законом.
Відповідно до ст. 653 Цивільного Кодексу України, у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.
Відповідно до ст. 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчинюється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Відповідно до п. 2 ст. 793 Цивільного Кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Як вбачається з матеріалів справи, Предметом Договору є нежилі приміщення, а не будівля або капітальна споруда, загальною площею 68,00 кв.м. Крім того, даний Договір був укладений сторонами на одинадцять місяців, та до кінця строку його дії, сторонами були внесені зміни, щодо строку дії Договору (Додаток №1 до Договору від 20.02.2007). Дані зміни внесені в простій письмовій формі, як і сам Договір.
Цивільний кодекс України не містить заборон, що до змін, які продовжують строк дії договору більше ніж на рік.
Судом також не приймаються до уваги посилання позивача на той факт, що спірний Договір був спрямований на порушення публічного порядку, оскільки був укладений з боку ОСББ «Надія»головою правління Левченко М.В., без достатніх на те повноважень, виходячи з наступного.
Відповідно до ст.228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.
Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Відповідно до ст. 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»N 2866-III від 29.1101. (надалі-Закон), органами управління об'єднання є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об'єднання.
Відповідно до ст.19 Закону, об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб. Відповідно до ст.26 Закону, у порядку, передбаченому статутом, правління об'єднання за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності членів об'єднання.
Відповідно до п.4.1. Статуту ОСББ «Надія», в редакції яка діяла в момент укладання договору оренди, до частин та елементів будинку, які перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, належать, в тому числі і приміщення підвалів.
Відповідно до п.3.4. Статуту, об'єкти, що перебувають у спільній власності членів об'єднання, передаються ними в управління правлінню об'єднання. Правління об'єднання має право використовувати об'єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, а саме здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому статутом.
Отже, вирішення питань оренди передано за рішенням Загальних зборів, які приймали статут, до компетенції Правління.
Відповідно до п.9.14. Статуту, до компетенції правління об'єднання віднесено:
П. 9.14.7. Використання об'єктів, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, а саме здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому статутом.
Відповідно до норм Статуту правління ОСББ, останнє має право самостійно передавати в оренду об'єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, а саме здавати в оренду, без додаткового узгодження зі зборами, оскільки таке право передано зборами правлінню і закріплено в статуті.
Відповідно до п. 9.16. Статуту, на виконання рішень зборів і правління від імені об'єднання діє голова правління, обраний правлінням, до компетенції якого статутом віднесено укладання угод.
Під час укладання оспорюваного договору Головою правління був Левченко М.В.
Крім того, слід зазначити, що відповідно до ст.241 Цивільного кодексу України правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов»язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання.
Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов»язки з моменту вчинення цього правочину.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем було передане спірне приміщення відповідачу згідно Акту, а відповідачем сплачувались відповідні платежі за оренду приміщення, що не заперечується позивачем, тобто даний Договір був схвалений як з боку відповідача, так і з боку позивача.
Твердження позивача про недодержання сторонами в момент вчинення оспорюваного правочину норм ст.794 Цивільного кодексу України (щодо обов'язкової державної реєстрації), також не можуть бути прийняті судом до уваги, оскільки відсутність державної реєстрації не є підставою нікчемності правочину.
Відповідно до ст.210 Цивільного кодекс України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.
Законом не передбачено обов»язку реєстрації даних видів договорів.
Відносно тверджень позивача щодо розміру орендних ставок, визначених в спірному договору, слід зазначити наступне.
Відповідно до ст.632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.
У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно ст.762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.
Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Згідно ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі недодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
В матеріалах справи відсутні докази що підтверджують внесення сторонами відповідних змін до умов Договору, або прийняття з цього приводу відповідного рішення суду.
А тому, вимога позивача про стягнення з відповідача 128 795,91 грн. суми орендних платежів розрахованих за ставками, встановленими рішенням Загальних зборів членів ОСББ «Надія»від 20.02.2008 є безпідставною, та такою що не підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Позивачем не були надані суду докази на підтвердження викладеного в позові.
Враховуючи вищевикладене, суд вважає вимоги позивача про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, вираженого Договором оренди №20-03/06 від 20.03.2006 складських приміщень, а саме: зобов»язання відповідача повернути позивачу в натурі та у відповідному технічному стані все те нерухоме майно, що відповідач одержав на виконання даного нікчемного правочину, а саме -незаконно-використовувані відповідачем складські приміщення, загальною площею 68,0 кв.м., що знаходяться у підвалі житлового будинку №2, розташованого на проспекті Павла Тичини у Дніпровському районі міста Києва; стягнення з відповідача на користь позивача відшкодування вартості за неправомірне користування складськими приміщеннями, загальною площею 68,0 кв.м., що знаходяться у підвалі житлового будинку №2, розташованого на пр-ті Павла Тичини у Дніпровському районі міста Києва, за період з 20.04.2005 по 30.11.2008 в сумі 128 795,91 грн. за цінами (орендними ставками, згідно Рішення Загальних зборів членів ОСББ «Надія»від 20.02.2008, затвердженого Протоколом №2), які існують на момент відшкодування є безпідставними та необґрунтованими, документально не доведеними, та такими, що задоволенню не підлягають
Судові витрати, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
1. В позові відмовити повністю.
2. Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України.
Суддя М.Є. Літвінова
Дата підписання
повного тексту рішення: 11.08.2009.