04116 м.Київ, вул. Шолуденка, 1 (044) 230-06-58
"20" січня 2015 р. Справа№ 910/17443/14
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Іоннікової І.А.
суддів: Тарасенко К.В.
Тищенко О.В.
секретар Бурдейна Н.В.
за участю представників:
від позивача: Книш М.Б. (представник за довіреністю)
від відповідача: Кириченко А.Б. (представник за довіреністю)
від третьої особи: Апалько О.С. (представник за довіреністю)
розглянувши у відкритому
судовому засіданні
апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд"
на рішення господарського суду міста Києва
від 09.10.2014р.
у справі №910/17443/14 (суддя Борисенко І.І.)
за позовом Публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд"
до Київської міської ради
третя особа, без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про розірвання договору
Публічне акціонерне товариство "Холдингова компанія "Київміськбуд" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.11.2009р., укладений між Київською міською радою та ПАТ "Київміськбуд", який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 07.12.2009р. за №63-6-00563 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що внаслідок завершення будівництва та передачі будинку у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки по вул. Урлівській, 36-А, житловий будинок 4-В у Дарницькому районі м. Києва на баланс експлуатуючій організації, позивач, як добросовісний орендар земельної ділянки, має право на припинення (розірвання) договору оренди землі.
Рішенням господарського суду міста Києва від 09.10.2014р. у справі №910/17443/14 в позові Публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" до Київської міської ради про розірвання договору відмовлено повністю.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду, Публічне акціонерне товариство "Холдингова компанія "Київміськбуд" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 09.10.2014р. у справі №910/17443/14 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
Підставою для скасування рішення суду скаржник зазначив неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, а також порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 24.11.2014 р. прийнято апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" на рішення господарського суду міста Києва від 09.10.2014р. у справі №910/17443/14 до провадження; розгляд апеляційної скарги призначено на 16.12.2014 року.
В судовому засіданні апеляційної інстанції 16.12.2014 р., відповідно до ст. 77 ГПК України, оголошено перерву на 20.01.2015 р.
В судовому засіданні апеляційної інстанції представник позивача підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив її задовольнити, скасувати рішення господарського суду міста Києва від 09.10.2014р. у справі №910/17443/14 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
В судовому засіданні апеляційної інстанції представник відповідача заперечував проти доводів, викладених в апеляційній скарзі, просив залишити її без задоволення, припинити провадження у справі №910/17443/14.
В судовому засіданні апеляційної інстанції представник третьої особи заперечував проти доводів, викладених в апеляційній скарзі, просив залишити її без задоволення, рішення господарського суду міста Києва від 09.10.2014р. у справі №910/17443/14 - без змін, вважаючи оскаржуване рішення законним та обґрунтованим.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, третьої особи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Київський апеляційний господарський суд встановив наступне.
09.07.2009 р. Київською міською радою було прийнято рішення №946/2002 "Про передачу акціонерному товариству холдинговій компанії "Київміськбуд" земельних ділянок для будівництва житлових будинків та об'єктів соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва". Вказаним рішенням вирішено передати позивачу у короткострокову оренду строком на 5 років земельну ділянку, загальною площею 3,864.
На підставі зазначеного рішення, 25.11.2009 року між Київською міською радою, як орендодавцем, та Акціонерним товариством холдинговою компанією "Київміськбуд" (нова назва - ПАТ "ХК "Київміськбуд"), орендарем, був укладений договір оренди земельної ділянки у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва" та згідно з ч. 1 ст. 20 Закону України "Про оренду землі", зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 7 грудня 2009 року за №63-6-00563 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Відповідно до п. 2.2. Договору оренди, об'єктом оренди є земельна ділянка, яка розташована - 2-й мікрорайон житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва, площею 0,7406 га з цільовим призначенням для будівництва житлових будинків та об'єктів соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб, кадастровий №8000000000:90:146:0094.
Пунктом 4.2 Договору оренди передбачено, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється в розмірі 3 відсотків від її нормативної грошової оцінки.
Підстави розірвання договору передбачено в п. 11.4 Договору оренди, якими є: взаємна згода сторін; рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця.
Колегією суддів встановлено, що будівництво житлових будинків у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва (житловий будинок №4-В на вулиці Урлівській, 36-А) завершено, що підтверджується сертифікатом відповідності від 21.12.2012 року (КВ 16412244619), який виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві.
24.12.2013 р. ПАТ "ХК "Київміськбуд" звернулося до Київської міської ради з листом від 24.12.2013 року №07571/0/2-13 про дострокове розірвання Договору оренди, посилаючись на закінчення будівництва і введення в експлуатацію житлових будинків, передачу житлових будинків на баланс експлуатуючій організації, а також переходу права власності до мешканців будинків.
Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) листом від 16.01.2014р. №0570223-389 відмовило у задоволені заяви про дострокове розірвання договору оренди.
Позивач звернувся до суду з даним позовом, оскільки вважає, що спірний договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у зв'язку із закінченням будівництва на земельній ділянці, яку він орендує, оскільки, житловий будинок 4-В по вул. Урлівській, 36-А у Дарницькому районі м. Києва було передано на баланс експлуатуючій організації ТОВ "Перший український експертний центр", а право власності на будинок, на думку позивача, перейшло до мешканців будинку як і право користування на земельну ділянку.
Згідно з ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України "Про оренду землі").
Пунктом 5 статті 93 Земельного кодексу України передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Зокрема, договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендарю у володіння і користування земельну ділянку для використання на обумовлений договором строк.
Згідно зі ст. 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України власникам квартир у багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Згідно зі ст. 384 Цивільного кодексу України, будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю, а згідно зі ст. 385 Цивільного кодексу України, власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла).
Отже, особою, до якої може перейти право власності на житловий багатоквартирний будинок може бути відповідний житлово-будівельний кооператив або об'єднання співвласників.
Факт передачі будинку для обслуговування іншій юридичній особі свідчить про припинення права користування ним, однак доказів того, що право власності на будинок перейшло іншій особі або передано будинок на баланс Товариству з обмеженою відповідальністю «Перший український експертний центр» (як про це зазначає позивач) ані суду першої інстанції, ані суду апеляційної інстанції не надано, отже посилання позивача на ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України як підставу для розірвання договору оренди є необґрунтованими.
Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Відповідно до п. 3.1 Договору, договір укладено на 5 років. Вказаний договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 07.12.2009р. за №63-6-00563 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Отже, строк дії договору оренди земельної ділянки від 07.12.2009 р. №63-6-00563 закінчився 07.12.2014р.
Відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
Порядок припинення договору оренди землі шляхом його розірвання встановлений статтею 32 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом 11.5 Договору оренди земельної ділянки передбачено можливість дострокового розірвання цього договору у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у п. 5.1, 8.4 цього договору.
Відповідно до п. 11.6 Договору розірвання цього Договору не потребує укладення додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.
Виходячи зі змісту ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Пунктом 8.4 Договору передбачено, що у випадку, якщо орендар має право припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), цей договір розривається за згодою сторін, або до цього договору вносяться відповідні зміни з моменту укладення договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, що відчужені
Згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Позивачем не доведено підстав для розірвання Договору оренди внаслідок його істотного порушення Київською міською радою.
Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Наявність вищевказаних обставин позивачем також не доведена.
Як вбачається із змісту позовної заяви, в якості підстав позову позивач не посилається на обставини, які виходячи із викладених вище норм законодавства України, є підставами розірвання (в тому числі достроково) укладеного з відповідачем договору оренди земельної ділянки, зокрема, на порушення умов цього договору відповідачем, положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" або на істотну зміну обставин, якими позивач керувався при укладенні договору.
Завершення будівництва та введення житлового будинку 4-В по вул. Урлівській, 36-А в експлуатацію, відповідно до вищенаведених норм Закону України "Про оренду землі" та Цивільного кодексу України не є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.
Також, суд звертає увагу на те, що відповідно до договору оренди земельної ділянки земельна ділянка передавалась позивачу не тільки для будівництва житлових будинків, а й для будівництва об'єктів соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб.
Таким чином, в даному випадку відсутні як передбачені законом, так і Договором оренди земельної ділянки підстави для його дострокового розірвання.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що позовні вимоги публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.11.2009 р. є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. ст. 32-34 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Доводи, викладені в апеляційній скарзі, висновків місцевого господарського суду не спростовують.
За таких обставин, Київський апеляційний господарський суд приходить до висновку, що суд першої інстанції прийняв рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому підстав для задоволення апеляційної скарги, скасування чи зміни оскаржуваного рішення суду не вбачається.
У зв'язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 49, 99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" залишити без задоволення, рішення господарського суду міста Києва від 09.10.2014р. у справі №910/17443/14 - без змін.
2. Матеріали справи №910/17443/14 повернути до господарського суду міста Києва.
3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у встановлені законом порядку та строки.
Головуючий суддя І.А. Іоннікова
Судді К.В. Тарасенко
О.В. Тищенко