Іменем України
23.12.08 Справа №28/294д/08
Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського суду у складі:
, Шевченко Т. М.
при секретарі: Шерник О.В.
за участю:
представників позивача-1: Чайка О.В. довіреність № 15-01/1303 від 04.12.2008 року;
представників позивача-2: Чайка О.В. довіреність № 01-10/522 від 13.03.2008 року;
представників відповідача: Кошліченко В.С. довіреність № 01/08-08 від 18.08.2008 року;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 3», м.Запоріжжя
на рішення господарського суду Запорізької області від 24.09.2008р. у справі №28/294д/08
за позовом:
позивач-1: Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м. Запоріжжя
позивач-2: Комунальне підприємство «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 3», м. Запоріжжя
до відповідача: Приватного підприємства «Виробнича фірма «Водолій», м. Запоріжжя
про розірвання договору оренди № 546/03 від 01.08.2003р. нежитлового приміщення площею 97кв.м. в житловому будинку № 159 по вул. Чарівній, м. Запоріжжя та зобов'язання ПП «Виробнича фірма «Водолій», м. Запоріжжя звільнити орендоване приміщення, згідно акту приймання-передачі
Розпорядженням голови Запорізького апеляційного господарського суду № 2448 від 23.12.2008 року справа № 28/294д/08 передана для розгляду колегії суддів у складі: головуючий - Яценко О.М., суддів - Колодій Н.А., Шевченко Т.М..
Колегія суддів прийняла справу до провадження.
За згодою представників сторін у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Рішенням господарського суду Запорізької області від 24.09.2008р. (суддя Яцун О.В.) в задоволенні позовних вимог відмовлено. Рішення господарського суду мотивоване положеннями статей 651, 782, 783 Цивільного Кодексу України, статті 188 Господарського Кодексу України, суд врахував положення статті 18, 26 Закону України “Про оренду державного і комунального майна” та умовами укладеного договору оренди.
Не погоджуючись з рішенням господарського суду Комунальне підприємство «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 3», м. Запоріжжя, (позивач-2) звернулось з апеляційною скаргою в якій зазначає, що при прийнятті спірного рішення судом не враховано право позивачів, у разі невиконання умов договору розірвати договір в судовому порядку. Застосувавши положення статті 651 ЦК України, суд не прийняв до уваги, що підставою для розірвання договору зазначено також інші випадки передбачені договором або законом, зокрема Законом України «Про оренду державного та комунального майна». Відповідач грубо та систематично допускає чисельних порушень умов договору, крім того, чинить перешкоди орендарям для відвідування з перевіркою орендованого приміщення. Суд не надав оцінки доводам позивачів щодо невиконання відповідачем умов договору. При прийнятті рішення судом порушено статті 33, ч.3 статті 84 ГПК України. Просить рішення господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Повноважний представник у судовому засіданні пояснив, що у зв'язку з реформою ЖКГ, позивачі мають намір, з огляду на невикористання відповідачем спірного приміщення, використовувати його у власній господарський діяльності. Наполягає на задоволенні апеляційної скарги.
Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м. Запоріжжя у відзиві на апеляційну скаргу та повноважний представник у судовому засіданні підтримали доводи апеляційної скарги з тих самих підстав. Рішення господарського суду підлягає скасуванню, позовні вимоги задоволенню.
ПП «Виробнича фірма «Водолій», м. Запоріжжя у відзиві на апеляційну скаргу та повноважний представник у судовому засіданні підтримує рішення господарського суду. Зазначає, що ним не порушувались умови договору оренди, тому судом першої інстанції цілком правомірно відмовлено в задоволені позовних вимог. Просить рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Згідно ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.
Згідно зі ст. 101 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого суду у повному обсязі.
Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду, вивчивши матеріали справи та апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників сторін, суд
01.08.2003 року між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (надалі - позивач 1), КП ВРЕЖО №3 (надалі - позивач 2) та Приватним підприємством “Виробнича фірма “Водолій” (надалі - відповідач) укладено договір №546/03 оренди нежитлового приміщення з додатковими угодами. Договір укладено на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 29 липня 2003 року за №244/73 строком до 01.08.2006 року із наступною пролонгацією строком до 01.08.2009 року, з огляду на такі обставини: Рішенням №358/54 від 28.09.2006р. Виконком Запорізької міської Ради відмовив ПП “ВФ Водолій” в продовжені строку дії договору оренди від 01.08.2003р. №546/03 нежитлового приміщення в будинку №159 по вул. Чарівній. Разом з тим, колегія суддів наголошує, що зазначене рішення №358/54 прийнято з порушенням встановлених чинним законодавством строків, що в свою чергу є підставою вважати спірний договір дійсним. Цей факт не заперечується сторонами. Розірвання вищезазначеного договору та позовні вимоги про зобов'язання орендаря повернути орендоване майно були предметом розгляду у суді першої інстанції.
Колегія суддів, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при винесенні оскаржуваної постанови, знаходить апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню на підставі наступного:
Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
За правилами спеціального закону, що регулює спірні правовідносини - Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (ч. 3 ст. 26).
Тобто правовою підставою для розірвання договору в судовому порядку є встановлення факту порушення стороною своїх зобов'язань, обов'язкове дотримання яких вимагається договором або законом.
Як пояснив повноважний представник позивачів, і ці відомості підтверджені матеріалами справи, під час дії договору оренди нежитлового приміщення, відповідачем були порушені умови та невиконані обов'язки, передбачені п.п. 3.4, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.9, 5.10, 5.13 та розділом X договору, а саме:
- орендна плата вноситься з порушенням строків та розмірів її внесення (п. 3.4, 5.2), що підтверджується інформацією фінансового управління Шевченківської райадміністрації вих. № 659 від 13.06.2008 року, та ухиляється від підписання актів звірок, що направляються на його адресу поштою кожні півроку, а саме акти звірок взаємних розрахунків від 12.01.2007 р., 03.07.2006 р., 15.07.2007 р., 10.01.2008 р., 26.06.2008 р.. Представник відповідача у судовому засіданні зазначив, що прострочення оплати відбувались не часто та з простроченням у незначну кількість днів. Колегія суддів зазначає, що орендна плата є бюджетними грошовими коштами від своєчасного надходження яких, залежить нормальне функціонування територіальної громади м.Запоріжжя. Крім того, у разі якщо оплата проводилась би несвоєчасно, не в повному обсязі відповідачем систематично, питання про розірвання договору оренди було б поставлено орендодавцями раніше. Несплата орендної плати, несвоєчасна її оплата є не єдиною підставою, а складовою частиною підстав для розірвання договору оренди.
- нежитлове приміщення відповідачем не використовується (п. 5.1). Відповідно до актів перевірки технічного стану нежитлового приміщення, яке знаходиться в оренді ПП ВФ "Водолій" від 31.10.2006 р.. 31.01.2008 р.. 07.04.2008 р.. 27.06.2008 р. вказане нежитлове приміщення відповідачем не використовується зовсім, про що свідчать запущений зовнішній вигляд приміщення, замок на його вхідних дверях в будній день та денний час. Повноважний представник відповідача не заперечив проти цих доводів, послався на світову фінансову кризу, зазначив, що приміщення використовується підприємством рідко, з огляду на відсутність замовлень, і переважно в денний час. Цими обставинами пояснив також і не укладення, всупереч пункту 5.13 договору оренди, договорів з комунальними підприємствами щодо обслуговування орендованого приміщення.
- не здійснюється поточний ремонт орендованого приміщення в порушення (п. 5.4). Відповідач зазначив, що він неодноразово звертався до орендодавців за погодженням кошторису для проведення ремонту. Колегія суддів зазначає, що таке погодження необхідне для проведення капітального ремонту. Обов'язок виконувати поточний ремонт орендованого приміщення за власні кошти, передбачений пунктом 5.4., але цього обов'язку відповідачем не виконано, і цей факт ним не заперечується. Представник позивачів у судовому засіданні зазначив, що з огляду на обмежене фінансування, вони змушені підтримувати ввірений ним фонд нежитлового майна в належному стані, в тому числі, шляхом передачі нежитлових приміщень в оренду, з обов'язковим включенням до умов договору оренди обов'язок орендаря здійснювати поточний ремонт.
- приміщення утримується в незадовільному санітарному та протипожежному стані (п.5.5), що підтверджено актами від 31.10.2006 р.. 31.01.2008 р.. 07.04.2008 р., 27.06.2008 р. орендоване нежитлове приміщення, зовні, знаходиться в незадовільному санітарно-технічному стані. Внаслідок невиконання відповідачем своєчасного поточного ремонту, приміщення (зовні) зазнало пошкоджень: металевий дах над сходами до приміщення місцями має великі дірки, які утворилися через іржу, відмостка по всій довжині орендованого приміщення вкрита тріщинами, металеві вхідні двері, решітка на вікні та огорожа вздовж периметру приміщення вкриті іржою та потребують пофарбування.
- невиконані протипожежні заходи передбачені п. 5.6 спірного договору. Листом від 16.04.2008 р. № 463 ДПН Шевченківського РВ м.Запоріжжя ГУ МНС України в Запорізькій області повідомив, що МПП ВФ "Водолій", розташований за адресою м. Запоріжжя, вул. Чарівна. 159, в період з 01.08.2003 року і до теперішнього часу до органу Державного пожежного нагляду Шевченківського району м. Запоріжжя із заявою на проведення експертизи протипожежного стану орендованого ним приміщення та заявою на отримання Дозволу на початок роботи не зверталось, на обліку в Шевченківському районному відділі ГУ МНС України в Запорізькій області даний об'єкт не значиться.
- не забезпечується безперешкодний доступ в орендоване приміщення представників позивачів (п. 5.10), що підтверджено актами складеними представниками позивачів.
- договір страхування укладено несвоєчасно, не на весь термін дії договору оренди без зазначення всіх можливих ризиків (п. 5.13). Цей факт не заперечується представником відповідача, при обґрунтуванні такої позиції, останній послався на принципи ведення власної господарської діяльності, неукладення договору страхування має на меті запобігання подвійної оплати, у разі відшкодування можливих збитків, сплата яких передбачена пунктом 5.14 договору оренди. Колегія суддів звертає увагу, на той факт, що укладення договору страхування, є істотною умовою договору оренди, що передбачено статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Крім того, в порушення умов розділу X Договору оренди до теперішнього часу відповідачем не виконані обов'язкові роботи з благоустрою території, прилеглої до нежитлового приміщення (строк виконання яких був передбачений Договором до 01.10.2004 року), а саме: не відремонтовано цоколь і відмостку по всій довжині орендованого приміщення, не відремонтовано залізобетонні сходи до приміщення; до теперішнього часу відповідачем не встановлено вивіску. У судовому засіданні представник відповідача, повідомив, що вказані роботі виконані ним ще у 2003 році, але належних доказів в підтвердження цього факту, всупереч положенням статті 33 ГПК України не надав.
Колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції стосовно того, що невикористання приміщення та нецільове використання приміщення, як підстави для розірвання договору є різними поняттями. У даному випадку невикористання орендарем приміщення, є другорядним, та хвилює позивачів з тих підстав, що орендоване приміщення відноситься до нежитлових приміщень, а відтак потребує додаткових заходів по утриманню. Відповідач не заперечує, що постійно його не використовує, і , як наслідок в нього відсутня потреба у обігріві, освітленні, приміщення, надання його зовнішньому виду достойного вигляду, не забезпечується протипожежна безпека, тощо. У разі постійного використання відповідачем орендованого приміщення, для нормального функціонування приміщення, останній був би змушений виконати всі обов'язки по утриманню приміщення передбачені договором.
Позивачі, як особи, які розпоряджуються майном, що орендується на підставі спірного договору, зацікавлені не лише в своєчасному надходженні орендної плати, а і в збереженні майна в належному стані, вжиття заходів для запобігання його подальшій руйнації.
Не є обґрунтованим також посилання суду першої інстанції на укладення 01 серпня 2008 року між відповідачем та позивачем 2, договору про участь у витратах, пов'язаних з управлінням і утриманням житлового фонду та прибудинкової території, відповідно до умов якого, саме позивач 2 прийняв на себе зобов'язання по утримання при будинкової території, а відповідач зобов'язання по оплаті даних витрат. Зазначений договір укладено вже після звернення позивачів до суду (а.с.4).
Згідно статті 32 закону України “Про оренду державного і комунального майна” від 10.04.1992р. з подальшими змінами, контроль за використанням майна, переданого в оренду, покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди, у даному випадку це Управління житлового господарства Запорізької міської ради, м. Запоріжжя
Позивач-2 при зверненні із позовними вимогами та в апеляційній скарзі обґрунтовано послався на положення Закону України “Про оренду державного і комунального майна” від 10.04.1992р. з подальшими змінами. Стаття 26 вказаного Закону передбачає підстави дострокового розірвання договору оренди, в тому числі, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.
В абзаці другому пункту 13 роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 року N 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначено, що підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 названого Закону.
За викладених вище обставин, суд апеляційної інстанції приходить до висновку про задоволення позовних вимог стосовно розірвання договору оренди.
Повернення орендованого майна у разі розірвання договору оренди передбачена статтею 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 року № 2269 та пунктом 2.4 договору оренди, відтак підлягають задоволенню вимоги і про повернення орендованого майна. Рішення господарського суду підлягає скасуванню.
Згідно статті 49 ГПК України, судові витрати покласти на відповідача.
Керуючись ст. 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу Комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 3», м.Запоріжжя на рішення господарського суду Запорізької області від 24.09.2008р. у справі №28/294д/08 задовольнити.
Рішення господарського суду Запорізької області від 24.09.2008р. у справі №28/294д/08 скасувати та прийняти нове рішення наступного змісту:
«Позовні вимоги задовольнити.
Розірвати договір оренди № 546/03 від 01.08.2003р. нежитлового приміщення площею 97кв.м. в житловому будинку № 159 по вул. Чарівній, м. Запоріжжя укладений між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, КП ВРЕЖО №3 та Приватним підприємством “Виробнича фірма “Водолій”.
Зобов'язати ПП «Виробнича фірма «Водолій», м. Запоріжжя звільнити орендоване приміщення, згідно акту приймання-передачі.
Стягнути з ПП «Виробнича фірма «Водолій», м. Запоріжжя на користь КП «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 3», м.Запоріжжя 85 грн. за розгляд справи у господарському суді Запорізької області та 118 грн. ІТЗ судового процесу.
Видати наказ».
Стягнути з ПП «Виробнича фірма «Водолій», м. Запоріжжя на користь КП «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 3», м.Запоріжжя 42,50 грн. за розгляд справи у суді апеляційної інстанції.
Видати наказ.
Видачу відповідних наказів доручити господарському суду Запорізької області.
Шевченко Т. М.