ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98
Справа № 910/14660/14 02.10.14
За позовом Публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд"
До Київської міської ради
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет позову на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
Про розірвання договору оренди
Суддя Ващенко Т.М.
Представники сторін:
Від позивача: Книш М.Б. - представник за довіреністю № 00187/0/14-13 від 24.12.13.
Від відповідача: Безносик А.О. - представник за довіреністю № 225-КР-1127 від 01.10.14.
Від третьої особи: не з'явився
На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні Публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" (далі - позивач) до Київської міської ради (далі - відповідач) третя особа Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про розірвання договору оренди.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач вказує на те, що відповідачем безпідставно не надано згоди на розірвання договору оренди земельної ділянки будівництво на якій завершено.
Відповідач у відзиві на позов від 17.09.14. № 08/230-1066 та в усних поясненнях проти позову заперечує з підстав зазначених у відзиві на позов, зокрема, зазначає, що закінчення будівництва не є підставою для розірвання договору.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.07.14. порушено провадження у справі № 910/14660/14 та призначено її до розгляду на 02.09.14., та на підставі ст. 27 ГПК України було залучено до участі у розгляді справи третю особу без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.
10.09.14. через відділ діловодства третя особа подала письмові пояснення від 09.09.14. № 185/14-юр, в яких проти позову заперечує, та просить суд в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.09.14 розгляд справи на підставі ст.77 ГПК України було відкладено на 18.09.14.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.09.14 р. на підставі ст. 69 ГПК України продовжено строк вирішення спору у справі № 910/15335/14 на п'ятнадцять днів та на підставі ст.77 ГПК України було оголошено в судовому засіданні перерву до 02.10.14.
В судовому засіданні 02.10.14. позивачем подані додаткові письмові пояснення та підтримані позовні вимоги в повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засіданні 02.10.14. проти позову заперечував.
Представник третьої особи в судове засідання 02.10.14. не з»явився, заяв, клопотань не подав та не надіслав.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.10.14. у справі № 910/14660/14 виправлено описку в частині найменування третьої особи з Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
В судовому засіданні 02.10.14. відповідно до ст. 85 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників Публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд", Київської міської ради, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -
Згідно з п. 1.1. Статуту Позивача, Публічне акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" є правонаступником Акціонерного товариства Холдингова компанія "Київміськбуд".
Відповідно до рішення Київської міської ради від 29.05.03.. № 486-8/646 29.05.03. № 486-8/646 «Про надання та вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» було вирішено передати у короткострокову оренду строком на 4 роки земельну ділянку площею 1,55 га для будівництва житлового будинку з об'єктами громадсько- торговельного центру на просп. Володимира Маяковського, 89-95 у Деснянському районі м. Києва.
На підставі даного рішення 11.05.04. між Київською міською радою та Акціонерним товариством Холдингова компанія "Київміськбуд" було укладено договір оренди земельної ділянки на просп. Володимира Маяковського, 89-95 у Деснянському районі м. Києва який з ч. 1. ст. 20 Закону України «Про оренду землі», зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 13 травня 2004 року за № 62-6-00141 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Рішенням Київської міської ради від 18.09.08. № 279/279 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки акціонерному товариству холдинговій компанії "Київміськбуд" для будівництва громадсько-торговельного центру на просп. Володимира Маяковського, 89-95 у Деснянському районі м. Києва", рішенням Київської міської ради від 15.03.12. № 364/7701 та рішенням Київської міської ради від 20.09.12. № 184/8468 було внесено зміни до договору оренди земельної ділянки та продовжено строк його дії до 18.12.14.
У зв'язку із закінченням будівництва і введенням в експлуатацію житлового будинку з об'єктами громадсько-торгівельного центру на просп. Володимира Маяковського, 89-95 у Деснянському районі м.Києва, ПАТ "ХК "Київміськбуд" (далі - Компанія) направило лист до Київської міської ради від 24.12.13. № 07562/0/2-13 про дострокове розірвання зазначеного договору.
Лист позивача за дорученням заступника міського голови - секретаря Київської міської ради був направлений і належним чином розглянутий Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації). Департаментом земельних ресурсів листом від 14.01.14. № 057023-271 повідомлено Компанію, про необхідність надати документи щодо правового статусу майна, розташованого на зазначеній земельній ділянці.
Позивач просить розірвати Договір земельної ділянки від 11.05.04. укладений між Київською міською радою і Акціонерним товариством Холдингова компанія "Київміськбуд", зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 13 травня 2004 року за № 62-6-00141 у книзі записів державної реєстрації договорів, який продовжено угодою від 09.06.09. (запис від 19 червня 2009 року за № 62-6-00521 у книзі записів державної реєстрації договорі) та угодою від 18.12.12. (25 грудня 2012 року за № 62-6-00611 у книзі записів державної реєстрації договорів) (далі-Договір).
Відповідно до умов Договору Київська міська рада передала позивачу в тимчасове користування на умовах оренди строком до 18.12.14. земельну ділянку для будівництва громадсько-торговельного центру на просп. Володимира Маяковського, 89-95 у Деснянському районі м. Києва.
На сьогоднішній день будівництво завершено і відповідно до Акту приймання-передачі від 31 жовтня 2013 житловий будинок з об'єктами громадсько-торгівельного центру на просп. Володимира Маяковського, 89-95 у Деснянському районі м. Києва було передано на баланс експлуатуючій організації ТОВ "Перший український експертний центр".
Спір виник внаслідок того, що позивач вважає, що спірний договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню, у зв'язку із закінченням будівництва на земельній ділянці, яку він орендує. Оскільки, житловий будинок з об'єктами громадсько-торгівельного центру на просп. Володимира Маяковського, 89-95 у Деснянському районі м. Києва було передано на баланс експлуатуючій організації ТОВ "Перший український експертний центр", а право власності на будинок, на думку позивача, перейшло до мешканців будинку, як і право користування на земельну ділянку, Позивач вважає, що має право на припинення договору оренди земельної ділянки на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду землі".
Оцінюючи наявні в матеріалах справи документи та досліджуючи в судовому засіданні докази, господарський суд вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню виходячи з наступного:
Згідно зі ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч. 3 ст. 31, ч. 3 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
Частино 1 статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов та вимог Цивільного кодексу України.
Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин мають виконувати господарські зобов'язання належним чином та відповідно до закону, інших правових актів, договору.
Згідно зі статтею 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Таким чином, законодавство пов'язує припинення дії договору оренди землі шляхом розірвання після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію з належністю (добросовісністю) виконання орендарем всіх умов договору оренди земельної ділянки. А відсутність заборгованості у орендаря по орендній платі, є лише одним із аспектів добросовісності виконання умов договору оренди земельної ділянки.
Зокрема, за умовами договору оренди п. 11.4 визначено випадки у разі настання яких може бути розірвано даний договір. Так, даний договір не містить положення, щодо можливості розірвати його за таких підстав, як закінчення будівництва.
Відповідно до ст. 32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Натомість Позивачем не надано суду належного доказу на підтвердження порушення Відповідачем умов спірного договору, а також не наведено, яку з норм ст. 24, ст. 25 Закону України "Про оренду землі" було порушено Відповідачем.
Згідно зі ст. 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.
Так, проаналізувавши положення ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, суд відзначає, що в чинному законодавстві не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування ділянкою на підставі договору придбання нерухомості у фізичної або юридичної особи, оскільки повноваження щодо наділення правом на земельну ділянку має виключно власник земельної ділянки, яким в даному випадку є Відповідач, а не орендар ділянки.
Крім того, загальний порядок отримання у користування земельних ділянок передбачений ст. 123 Земельного кодексу України. Ця норма не містить імперативного обов'язку прийняти рішення про укладення договору оренди землі з особою, яка придбала право власності на об'єкт нерухомості на цій ділянці поза межами встановленої у цій нормі процедури.
Таким чином, для того щоб Київська міська рада надала згоду на розірвання договору, у зв'язку з набуттям іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду на підставі ст. 120 Земельного кодексу України, необхідно, щоб ця особа набула права на земельну ділянку у встановленому порядку.
Відповідно до ст. 382 Цивільного кодексу України, квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
З вище наведених норм слідує, що власникам квартир належать на праві сумісної власності певні елементи будинку, що забезпечують його функціонування. Водночас жодним чином не доведено, що власникам квартир належить на праві спільної сумісної власності будинок в цілому, оскільки вони є лише власниками окремо ізольованих приміщень.
Крім того, відповідно до ст. 384 Цивільного кодексу України, будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю, а згідно зі ст. 385 Цивільного кодексу України, власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла).
Таким чином, особою, до якої може перейти право власності на житловий багатоквартирний будинок може бути відповідний житлово-будівельний кооператив або об'єднання співвласників.
Будь-якого доказу про те, що право власності на завершені будівництвом будинки перейшли у власність житлово-будівельного кооперативу або об'єднання співвласників Позивачем не надано, а отже посилання Позивача на ч. 2 ст. 382 та ст. 120 Земельного кодексу України як підставу для розірвання договору оренди є безпідставними.
Всупереч ст. 331 Цивільного кодексу України та ст. 182 Цивільного кодексу України, матеріали справи не містять жодного доказу реєстрації права власності за новим власником будинку.
Так, відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно зі ст. 182 Цивільного кодексу України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
У відповідності до ст. 19 Закону України "Про оренду землі", після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
Крім того, ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що «у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань».
При цьому, судом також взято до уваги посилання позивача, що спірний договір оренди земельної ділянки для будівництва житлового будинку з об'єктами громадсько-торгівельного центру на просп. Володимира Маяковського, 89-95 у Деснянському районі м. Києва (враховуючи внесення змін та поновлення договору) було укладено строком до 18.12.2014 року, таким чином, орендодавець Київська міська рада передбачила відповідні надходження орендної плати до міського бюджету, розірвання договору оренди потягне за собою припинення запланованих надходжень, а відтак нанесе збитки бюджету міста.
Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.
Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
В порушення ст. 33 Господарського процесуального кодексу України позивачем не доведено у спосіб встановлений ст. 34 цього ж Кодексу законних підстав для задоволення позовних вимог. Доводи, викладені у його позовній заяві та додаткових поясненнях спростовані у відзиві на позовну заяву та поясненнями третьої особи, а тому суд не знаходить підстав для задоволення позову.
Витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 32, 33, 44, 49, 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
В задоволенні позовних вимог Публічного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повне рішення складено 07.10.14.
Суддя Т.М. Ващенко