Справа № 819/1720/14-a
"16" вересня 2014 р. м. Тернопіль
Тернопільський окружний адміністративний суд, в складі:
головуючого судді Баб'юка П.М., при секретарі судового засідання Сердюку А.Г.,
за участю представників: позивача Мички С.В., відповідача Гути О.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Тернополі адміністративну справу за адміністративним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Золота Нива» до реєстраційної служби Заліщицького районного управління юстиції Тернопільської області, третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача - ОСОБА_3 про визнання дій неправомірними та скасування рішення, -
Товариство з обмеженою відповідальністю «Золота Нива» (надалі - позивач, ТзОВ «Золота Нива», товариство) звернулось до суду з адміністративним позовом до реєстраційної служби Заліщицького районного управління юстиції Тернопільської області (надалі - відповідач, РС Заліщицького РУЮ), третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача - ОСОБА_3 про визнання дій неправомірними та скасування рішення.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 22.05.2007 року між позивачем та гр. ОСОБА_4 було укладено договір оренди землі №104, за умовами якого позивач прийняв в строкове (на 20 років) платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 0,97 га, яка розташована в межах Блищанської сільської ради (кадастровий номер 6122080700:01:001:0344). Договір оренди був зареєстрований в органах державного земельного кадастру у встановленому порядку. В подальшому такий договір розірваний на підставі угоди про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.10.2011 року. 08.10.2013 року відповідачем було проведено державну реєстрацію припинення речового права. Угоду про дострокове розірвання договору оренди підписав колишній директор ТзОВ «Золота Нива», який не мав повноважень на вчинення таких дій, оскільки це є виключною компетенцією Загальних зборів учасників товариства.
Враховуючи наведене, позивач вважає прийняте державним реєстратором РС Заліщицького РУЮ про проведення державної реєстрації припинення речового права неправомірним, оскільки угода про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.10.2011 не була зареєстрована у порядку встановленому діючим на той час законодавством, а відтак, вважається неукладеною. На підставі чого, у державного реєстратора були відсутні законні підстави для проведення державної реєстрації припинення права оренди.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити з мотивів наведених у позовній заяві та додаткових поясненнях. Зазначив, що державний реєстратор з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку також зобов'язаний був перевірити наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди по вказаній земельній ділянці. Вказаних дій реєстратором не вчинено, що додатково свідчить про протиправність дій реєстратора по державній реєстрації припинення права оренди ТзОВ «Золота Нива» на вказану земельну ділянку. Враховуючи наведене, просить оскаржене рішення скасувати.
Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнала, надавши письмові заперечення на позов, у яких вказує на те, що державний реєстратор діяв в межах та у спосіб, що передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Вказала, що реєстратор не наділений повноваженнями перевіряти дійсність укладених угод, які подаються для державної реєстрації відповідних речових прав. Припинення права оренди земельної ділянки зареєстровано на підставі законодавства, яке чинне на момент подання заяви про державну реєстрацію права припинення оренди, і не передбачає державну реєстрацію таких правочинів, а лише реєстрацію прав, які виникають на їх підставі.
Також зауважила, що законодавство України не передбачає конкретного строку для подачі договорів для державної реєстрації речових прав, встановлено лише обов'язкову державну реєстрацію таких прав, з моменту якої вони й виникають. Враховуючи наведене, підстав для відмови у державній реєстрації речових прав та їх припинення, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державного реєстратора не було. Просила у задоволенні позовних вимог відмовити.
Третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача - ОСОБА_3 в судове засідання не з'явився, надіславши на адресу суду заяву про розгляд справи без її участі, в якій зазначила, що 20.10.2011 ним дійсно була укладена угода про дострокове розірвання договору оренди землі з ТзОВ «Золота Нива» від 22.05.2007. Дана угода 08.10.2013 особисто подана ним в РС Заліщицького РУЮ для реєстрації припинення права оренди, і жодних правовідносин з позивачем третя особа мати не бажає.
Суд, заслухавши пояснення представників сторін, з'ясувавши усі обставини справи та перевіривши їх доказами приходить до переконання, що позовні вимоги не підлягають до задоволення, виходячи із наступних підстав.
22 травня 2007 року між ТзОВ «Золота Нива» (орендарем) та гр. ОСОБА_3 (орендодавцем) було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передає, а позивач приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 0,97 га, яка розташована в межах Блищанської сільської ради (кадастровий номер 6122080700:01:001:0344). (а.с.5-6)
Вказаний договір зареєстровано в Заліщицькому реєстраційному відділі Тернопільської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 03.10.2007.
Зземельна ділянка належить ОСОБА_3 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ТР №054866, виданого Заліщицькою районною державною адміністрацією 01.10.2004 року. (а.с.41)
20 жовтня 2011 року ТзОВ «Золота Нива», в особі директора ОСОБА_5, та ОСОБА_3 підписали угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 22 травня 2007 року №104. Тоді ж, 20 жовтня 2011 року, вказаними особами був складений та підписаний акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки.
В пункті 5 даної угоди зазначено, що Договір вважається розірваним, а взаємні зобов'язання за Договором припиненими з моменту набрання чинності даної Угоди. Угода набуває чинності з моменту її державної реєстрації в державному органі про реєстрацію майнових прав. Як встановлено судом та не заперечувалось сторонами в судовому засіданні, державна реєстрація Угоди про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки так і не відбулась.
08 жовтня 2013 року ОСОБА_3 на підставі вказаної угоди про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки звернувся до державного реєстратора реєстраційної служби Заліщицького РУЮ із заявою про державну реєстрацію іншого речового права - припинення права оренди ТзОВ «Золота Нива» на земельну ділянку.
Оскільки право власності на вказану земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване не було, то враховуючи вимоги п.4 та п.97 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 р. N868, за заявою ОСОБА_3 державним реєстратором прийнято рішення від 08.10.2013 індексний №6517928 про реєстрацію права власності на земельну ділянку та внесено відповідний запис до Державного реєстру. (а.с.35)
Судом встановлено, що під час розгляду заяви про реєстрацію припинення права оренди ТзОВ «Золота Нива» на земельну ділянку, державним реєстратором отримано Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, відповідно до якої, у вказаних реєстрах, крім запису про реєстрацію права власності на вказану земельну ділянку за ОСОБА_3 на підставі рішення реєстратора від 08.10.2013 індексний №6517928, відсутні інші відомості (обмеження) про вказаний об'єкт (інші зареєстровані права).
Враховуючи наведене, суд не погоджується з твердженням представника позивача, що державний реєстратор з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку не перевірив наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди по вказаній земельній ділянці.
Крім цього, в матеріалах реєстраційної справи міститься витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, відповідно до якого, ОСОБА_5 (який був керівником ТзОВ «Золота Нива» як під час підписання Угоди про розірвання договору оренди землі так і під час вчинення оскаржених реєстраційних дій) мав право вчиняти юридичні дії від імені юридичної особи без довіреності, у тому числі підписувати договори, і будь-які обмеження щодо представництва від імені товариства у Єдиному реєстрі відсутні. (а.с.44)
Таким чином, у державного реєстратора не було підстав вважати, що угоду про розірвання договору оренди землі підписано не уповноваженою особою.
08 жовтня 2013 року за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію іншого речового права - припинення права оренди земельної ділянки, державним реєстратором реєстраційної служби Заліщицького РУЮ було прийнято оскаржене рішення індексний номер 6518755 про проведення державної реєстрації іншого речового права, права оренди ТзОВ «Золота Нива» на земельну ділянку кадастровий номер 6122080700:01:001:0344, що розташована за адресою: Тернопільська область, Заліщицький район, Блищанська сільська рада. (а.с.46)
08 жовтня 2013 року державним реєстратором реєстраційної служби Заліщицького РУЮ було внесено записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, а саме: права оренди земельної ділянки та реєстрацію припинення іншого речового права на підставі угоди про дострокове розірвання договору оренди від 20.10.2011 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер 10455226 (а.с.47).
Визначаючись щодо позовних вимог, суд виходить з наступного.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952-IV (з змінами і доповненнями) (далі - Закон № 1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Статтею 4 даного Закону визначено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, в тому числі: право власності на нерухоме майно; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; інші речові права та обтяження відповідно до закону.
Речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтею 4-1 цього Закону.
Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав приймає державний реєстратор, який також встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав (пункти 1, 2 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV).
Як встановлено судом державним реєстратором реєстраційної служби Заліщицького РУЮ 08.10.2013 року проведено державну реєстрацію припинення права оренди землі на підставі угоди від 20.10.2011 року про дострокове розірвання договору оренди від 22.05.2007 року №104.
Позивач вважає такі дії і рішення реєстратора неправомірними, оскільки вказана угода про дострокове розірвання договору оренди не пройшла процедури державної реєстрації після її підписання.
З даного приводу слід зазначити наступне.
Пунктом 1 частини другої етапі 9 Закону № 1952-IV, який зазначений вище, чітко регламентовано дії державного реєстратора, зокрема, щодо встановлення відповідності обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом). У спірному випадку угода від 20.10.2011 року про дострокове розірвання договору оренди була укладена в письмовій формі, нотаріальне посвідчення такого правочину чинне законодавство не передбачало.
Щодо необхідності державної реєстрації договору, суд враховує наступне.
Положення Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», чинні до 01.01.2013 року, передбачали, що моментом укладення договору оренди землі (набуття договором чинності) є його державна реєстрація, зокрема, стаття 640 Цивільного кодексу України визначала, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його державної реєстрації, статті 18, 20 Закону України «Про оренду землі» вказували на набуття чинності договором оренди землі після його державної реєстрації.
Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Проте, поняття «форма договору» не охоплює поняття «державна реєстрація», державна реєстрація не є різновидом форми договору.
З 01.01.2013 року внесено ряд змін до законодавства, які стосуються визначення моменту укладення договорів, права в яких підлягають державній реєстрації, у тому числі договорів оренди землі. За цими змінами з частини третьої статті 640 Цивільного кодексу України виключені положення, які передбачають набуття чинності договором з моменту його державної реєстрації, та виключені статті 18 і 20 Закону України «Про оренду землі», які передбачали набуття договорами оренди чинності з моменту їхньої реєстрації.
Разом з тим, змінами в статтю 125 Земельного кодексу України та статтю 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що обов'язковій державній реєстрації підлягає право оренди земельної ділянки, яке виникає з моменту його реєстрації.
Отже, з 01.01.2013 року чинне законодавство визначало, що державній реєстрації підлягає не договір як матеріальна форма домовленості сторін, а саме право оренди (речове право). Таким чином, чинні на час проведення реєстраційних дій положення законодавства України визначали, що договір оренди земельної ділянки набуває чинності (вважається укладеним) з моменту досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання сторонами, а право володіння та користування цією земельною ділянкою (право оренди) в орендаря виникає з моменту державної реєстрації цього права.
За нормами Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав і обов'язків, які виникли з моменту вступу його в силу (статгя 5 Цивільного кодексу України).
Таким чином, з 01.01.2013 та станом на час проведення спірних реєстраційних дій, угода про розірвання договору оренди землі від 20.10.2011 року відповідала вимогам чинного законодавства і у державного реєстратора були відсутні підстави вважати її не укладеною.
Також слід зазначити, що законодавством не передбачено строку для проведення реєстрації іншого речового права, в тому числі права оренди, чи його припинення, лише встановлено, що таке право виникає з моменту його реєстрації, а відтак, дата складання угоди не є визначальною в даному випадку.
Крім цього, суд враховує положення статті 24 Закону № 1952-ІV, яка визначає випадки у яких у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень. Відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена.
Вказаний перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень є вичерпним. У спірному випадку у державного реєстратора були відсутні підстави, визначенні статтею 24 Закону № 1952-1V для прийняття рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень.
З вказаного слідує, що реєстрація речового права (припинення оренди) на підставі угоди від 20.10.2011 року про дострокове розірвання договору оренди землі №104 від 22.05.2013, вчинена державним реєстратором Заліщицького РУЮ правомірно та відповідає вимогам законодавства, яке діяло на час її проведення, у зв'язку з чим, у задоволенні позовних вимог про визнання протиправними дій державного реєстратора та скасування рішення слід відмовити.
Керуючись ст.ст. 94, 158-167 КАС України, суд -
В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Золота Нива» до реєстраційної служби Заліщицького районного управління юстиції Тернопільської області, третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача - ОСОБА_3 про визнання дій неправомірними та скасування рішення - відмовити в повному обсязі.
Постанова суду може бути оскаржена до Львівського апеляційного адміністративного суду через Тернопільський окружний адміністративний суд в порядку і строки, передбачені ст. 186 Кодексу адміністративного судочинства України та набирає законної сили в порядку, визначеному ст. 254 Кодексу адміністративного судочинства України.
Головуючий суддя Баб'юк П.М.
копія вірна:
Суддя Баб'юк П.М.