ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34
Справа № 51/177
29.04.09
За позовом Комунального підприємства «Оренда»
до Приватного центра «Медіа-центр «Профі»
про дострокове розірвання договору та виселення
Суддя Пригунова А.Б.
Представники сторін:
від позивача: Загарук В.Є.
від відповідача: Кулик В.Б.
Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з вимогою розірвати договір оренди приміщення по вулиці Андріївській, 9 літ. А № 214 від 09.09.02 р.; виселити відповідача із зайнятого ним нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Андріївська, 9 літ. А, загальною площею 89, 9 кв. м. Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем п.п. 2.6., 3.5., 3.12. вказаного договору, а саме: недопущенням в орендоване приміщення представників позивача, неукладенням договору страхування вказаного вище приміщення, а також тим, що до 04.12.08 р. заборгованість відповідача зі сплати комунальних послуг склала майже п'ять місяців, чим порушено абз. 4 п. 7.5. договору.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.02.09 р. порушено провадження у даній справі, призначено її до розгляду у судовому засіданні на 16.03.09 р. за участю представників сторін, яких зобов'язано надати суду певні документи.
Від відповідача через канцелярію суду надійшов відзив на позов, в якому він зазначає, що 27.11.08 р. уклав з АТ «Українська пожежно-страхова компанія»договір страхування майна № 80290, 23.11.07 р. -попередній договір страхування; не обмежував права позивача на перевірку стану спірного приміщення; сплата комунальних платежів згідно з п. 2.8. договору оренди здійснюється на підставі виставленої позивачем платіжної вимоги-доручення, яка йому позивачем не направлялася.
Розгляд справи відкладався через неявку у судове засідання повноважного представника відповідача та неналежне виконання ним вимог суду, необхідність витребування нових доказів у справі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.04.09 р. розгляд справи відкладено на 29.04.09 р., зобов'язано позивача надати суду докази виставлення відповідачу платіжних вимог-доручень, передбачених п. 2.8. договору № 214 від 09.09.2002 р. за період з 08.08.2008 р. до 27.11.2008 р.; документальне підтвердження того, що відповідач порушив п. 2.6. договору, а саме -чинив перешкоди в доступі до орендованого приміщення представників позивача.
У даному судовому засіданні представник позивача надав суду додаткові пояснення по справі, у яких зазначає, що відповідачем було порушено п. 3.3. договору № 214 від 09.09.2002 р. щодо страхування орендованого приміщення, а також п. 2.8. договору щодо сплати комунальних платежів. Зазначені обставини на думку позивача є підставою для дострокового розірвання зазначеного договору.
Представник відповідача проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позов.
Відповідно до статті 85 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні 29.04.09 р. за згодою представників сторін судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва, -
09.09.2002 р. між Комунальним підприємством «Оренда»та Приватним підприємством «Медіа-центр «Профі»укладено договір оренди приміщення № 214, за умовами якого позивач на підставі розпорядження Подільської районної у місті Києві державної адміністрації від 06.09.2002 р. № 1085 та ордеру № 217 від 09.09.2002 р. зобов'язався передати, а відповідач -прийняти в орендне користування приміщення в будинку по вул. Андріївській, 9 літ. А на першому поверсі загальною площею 89, 9 кв. м. для розміщення медичного центру «Гемокод»для надання діагностично-лікувальних послуг населенню.
Відповідно до п. 1.4. договору розмір орендної плати за місяць на початку дії договору становить 1 142, 93 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.
Згідно з п. 2.6. договору відповідач зобов'язаний забезпечувати доступ в орендоване приміщення представників позивача для перевірки дотримання відповідачем договору.
Пунктом 2.8. договору передбачено, що відповідач зобов'язаний з першого дня дії договору оренди протягом місяця укласти договори з відповідними постачальниками комунальних послуг та на протязі цього ж терміну встановити в орендованому приміщенні за свій рахунок лічильники на комунальні послуги, про що повідомити позивача. В іншому разі орендар сплачує за комунальні послуги, крім того ПДВ на ці послуги на розрахунковий рахунок позивача на підставі виставлених йому позивачем платіжної вимоги-доручення. В разі несплати за комунальні послуги протягом двох місяців цей договір може бути розірвано достроково.
Згідно п. 4.1. договору позивач має право проводити необхідний огляд та перевірку дотримання відповідачем умов договору. У випадку неможливості проведення огляду та перевірки за згодою відповідача, позивач має право самостійно здійснювати доступ в орендоване приміщення.
Пунктом 7.5. договору визначено випадки, коли дію даного договору може бути припинено достроково на вимогу позивача: використання відповідачем орендованого майна не у відповідності з цим договором чи призначенням; навмисно чи по необережності погіршення стану орендованих приміщень, будинків та майна; непроведення капітального ремонту в тому випадку, коли по закону або договору капітальний ремонт зобов'язаний провести відповідач; несплата орендної плати або плати за комунальні послуги протягом трьох місяців, а також в інших випадках, передбачених договором.
Пунктом 7.2. договору сторони встановили, що договір діє з 09.09.2002 р. до 09.09.2011 р.
Відповідно до акту прийому-передачі приміщення від 09.09.2002 р. згідно ордеру № 217 від 09.09.2002 р. позивач передав, а відповідач прийняв приміщення по вул. Андріївській, 9 літ. А на першому поверсі загальною площею 89, 9 кв. м.
Додатковою угодою від 01.09.2006 р. сторони внесли зміни в п. 1.4. договору оренди приміщення № 214 від 09.09.2002 р., визначивши, що відповідач сплачує позивачу щомісячну орендну плату у розмірі 2 736, 74 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.
Крім того, додатковою угодою від 01.09.2006 р. сторони встановили, що відповідач зобов'язаний сплачувати вартість комунальних послуг відповідно до платіжних вимог-доручень позивача не пізніше 30-го числа поточного місяця.
Листом № 275 від 27.11.2008 р. позивач повідомив відповідача, що розриває договір оренди приміщення № 214 від 09.09.2002 р. і наполягав повернути орендоване приміщення по акту приймання-передачі.
В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на порушення відповідачем п. 3.1. договору № 214 від 09.09.2002 р. щодо страхування орендованого приміщення та зазначає, що договір страхування нежилого приміщення по вул. Андріївській, 9 літ. А закінчився 21.11.2007 р. та копія договору страхування на новий термін до позивача не надходила, порушення п.п. 2.6., 4.1. договору № 214 від 09.09.2002 р. щодо надання позивачеві вільного доступу до орендованого приміщення для проведення огляду та перевірки дотримання відповідачем умов даного договору, несплату відповідачем комунальних платежів, що передбачено п. 2.8. договору.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню виходячи з наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Частинами 1, 3, 5 ст. 626 Цивільного кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.
Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Аналогічні положення містяться і в Господарському кодексі України. Так, відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договорів, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання -відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Відповідно до ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, викупу (приватизації) об'єкта оренди, ліквідації суб'єкта господарювання -орендаря, загибелі (знищення) об'єкта оренди. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Зазначене також кореспондується з ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якою встановлено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря), банкрутства орендаря, загибелі об'єкта оренди, ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Положеннями ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»встановлено істотні умови договору, до яких відноситься, зокрема, страхування орендарем взятого ним в оренду майна.
Аналогічне положення міститься в Цивільному кодексі України, ч. 2 ст. 771 якого передбачено, що договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.
Пунктом 3.1. договору № 214 від 09.09.2002 р. встановлено обов'язок позивача застрахувати орендоване нежиле приміщення, згідно ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»протягом одного тижня після підписання даного договору на термін його дії.
Відповідно до п. 3.12. договору відповідач надає відповідачу документ, що підтверджує факт укладання договору страхування об'єкту оренди та набуття чинності цього договору не пізніше 10 днів з дати підписання цього договору, а на наступні роки -не пізніше 5 днів з дати закінчення дії договору страхування.
Судом встановлено, що 23.11.2007 р. між відповідачем та Акціонерним товариством «Українська пожежно-страхова компанія»укладено договір страхування майна № 70491, яким застраховано нежиле приміщення по вул. Андріївській, 9 літ. А загальною площею 89, 9 кв. м., яке передано відповідачу в оренду за договором № 214 від 09.09.2002 р.
Пунктом 4.1. договору страхування майна № 70491 від 23.11.2007 р. визначено, що даний договір діє протягом одного року, тобто до 23.11.2008 р.
27.11.2008 р. між відповідачем та Акціонерним товариством «Українська пожежно-страхова компанія»укладено договір страхування майна № 80290 зі строком дії до 23.11.2009 р.
Судом встановлено, що відповідачем повністю сплачено страхові платежі за договорами страхування, що підтверджується платіжними дорученнями № 149 від 08.12.2008 р. та № 667 від 28.11.2007 р. (копії у матеріалах справи).
Тож наведене свідчить, що відповідачем було виконано п. 3.1. договору № 214 від 09.09.2002 р. а також вимоги ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»та ст. 771 Цивільного кодексу України щодо страхування орендованого приміщення по вул. Андріївській, 9 літ. А.
Згідно з п. 3.14. договору якщо відповідач не виконує умов п.п. 3.1. -3.13. цього договору позивач має право в судовому порядку вимагати дострокового розірвання дії договору оренди на підставі невиконання істотних умов договору оренди.
При цьому, суд відзначає, що п. 3.14. договору має диспозитивний характер, а також встановлює право позивача вимагати розірвання договору в судовому порядку.
Крім того, пунктом 3.13. договору у разі порушення строку початку страхування, або порушення строку поновлення договору страхування передбачено санкцію у вигляді сплати штрафу у розмірі 5 000, 00 грн., а не розірвання договору.
Тож умовами договору не передбачено такої санкції, як розірвання договору за невиконання відповідачем п. 3.12. договору.
Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач також зазначає про порушення відповідачем п.п. 2.6., 4.1. договору № 214 від 09.09.2002 р. щодо надання позивачеві вільного доступу до орендованого приміщення для проведення огляду та перевірки дотримання відповідачем умов даного договору.
Крім того, як на одну з підстав розірвання договору позивач посилається на наявність у відповідача заборгованості по сплаті орендних та комунальних платежів, що виникла з 01.07.2008 р. та була сплачена відповідачем після отримання претензії -04.12.2008 р., тобто, термін заборгованості становить більше 5-ти місяців.
Проте такі твердження позивача вважаються судом безпідставними та необґрунтованими з огляду на наступне.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.04.09 р. позивача було зобов'язано надати суду докази виставлення відповідачу платіжних вимог-доручень, передбачених п. 2.8. договору № 214 від 09.09.2002 р. за період з 08.08.2008 р. до 27.11.2008 р., а також документальне підтвердження того, що відповідач порушив п. 2.6. договору, а саме -чинив перешкоди в доступі до орендованого приміщення представників позивача.
Пунктом 2.8. договору сторони встановили, що у разі невстановлення в орендованому приміщенні лічильника, відповідач сплачує за комунальні послуги на підставі виставленої йому позивачем платіжної вимоги-доручення.
З наведеного випливає, що обов'язок виставлення платіжних вимог-доручень на сплату комунальних послуг було покладено на позивача.
Відповідно до ч. 2 ст. 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Проте позивач вимог зазначеної ухвали не виконав, доказів на підтвердження виставлення відповідачу платіжних вимог-доручень, передбачених п. 2.8. договору № 214 від 09.09.2002 р. не надав.
При цьому, згідно з листом Відкритого акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк»відділення № 1 першої Київської філії від 06.04.2009 р. № 12/1-03/100 Комунальним підприємством «Оренда»платіжні вимоги на оплату комунальних платежів на користь Приватного підприємства «Медіа-центр «Профі»за період з вересня 2002 р. по березень 2009 р. не виставлялись.
Відповідно до п. 2 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений, або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.
Згідно з ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Таким чином, суд приходить до висновку, що ненадання позивачем платіжних вимог-доручень фактично позбавило відповідача можливості здійснювати оплату комунальних послуг у відповідності до п. 2.8. договору.
Що ж до тверджень позивача про те, що відповідач в порушення п. 2.6. договору не забезпечив позивачу доступ в орендоване приміщення для проведення огляду та перевірки дотримання відповідачем умов даного договору, суд не приймає їх до уваги з наступних підстав.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідно до ч. 2 ст. 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
У якості доказів перешкоджання відповідачем доступу позивача в орендоване приміщення, позивачем долучено до матеріалів справи акти обстеження орендованого нежитлового приміщення від 20.11.2008 р. та від 27.11.2008 р., відповідно до яких представники відповідача категорично відмовились впустити в орендоване приміщення представників Комунального підприємства «Оренда».
Однак зазначені акти не містять підпису представників відповідача, тобто, складені в односторонньому порядку, а тому не можуть вважатись належним доказом на підтвердження позиції позивача.
При цьому п. 4.1. договору № 214 від 09.09.2002 р. передбачено право позивача самостійно здійснювати доступ в орендоване приміщення, у разі неможливості проведення огляду та перевірки приміщення за згодою позивача.
Таким чином, посилання позивача на порушення відповідачем умов договору № 214 від 09.09.2002 р. щодо страхування орендованого приміщення, надання позивачеві вільного доступу до орендованого приміщення та своєчасності сплати орендних та комунальних платежів спростовуються матеріалами справи.
Оскільки позивачем не надано суду належних та беззаперечних доказів порушення відповідачем умов договору оренди приміщення № 214 від 09.09.2002 р. а тому вимоги про розірвання договору та виселення відповідача з орендованого приміщення задоволенню не підлягають.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.
Враховуючи вищевикладене та керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -
У задоволенні позову відмовити.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до вимог ст. 84 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржене в порядку, передбаченому чинним законодавством України.
Суддя Пригунова А.Б.
Дата підписання: 01.06.2009 р.