Справа № 2-274/ 2009
06 травня 2009 року Шаргородський районний суд Вінницької області
в складі головуючого судді Трофімчука М.Ю.
при секретарі Палій М.Д.
з участю прокурора Волошина С.В.
представника позивачів: ОСОБА_7
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Шаргороді в залі суду справу за позовом прокурора Шаргородського району в інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , жителів АДРЕСА_1 Шаргородського району Вінницької області до ПП «Агрофірма «Відродження» с.Чернявка Оратівського району Вінницької області про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними,
02.04.2009 року прокурор Шаргородського району звернувся до суду з позовами в інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , жителів АДРЕСА_1 Шаргородського району Вінницької області до ПП «Агрофірма «Відродження» с.Чернявка Оратівського району Вінницької області про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними.
Ухвалою суду від 08.04.2009 року цивільні справи за позовами прокурора Шаргородського району в інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , жителів АДРЕСА_1 Шаргородського району Вінницької області до ПП «Агрофірма «Відродження» с.Чернявка Оратівського району Вінницької області про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними об'єднані в одне провадження.
В позовах прокурор вказав на те, що в березні та в червні 2007 року між ПП «Агрофірма «Відродження» з одного боку та позивачами з другого боку було укладено договори оренди землі. Вважає, що договори оренди земельних ділянок є недійсними з наступних підстав.
В договорах зазначено, що між позивачами та ПП «Агрофірма «Відродження» в особі директора Шаргородської філії Босецького Сергія Федоровича, який діє на підставі довіреності від 01.02.2007 року, було укладено договори земельних ділянок, розташованих на території Голинчинецької сільської ради Шаргородського району. Зазначені договори суперечать вимогам господарського, цивільного та земельного законодавства та укладені з порушенням Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом, що регулює орендні відносини, оскільки договори від імені орендаря підписані не Босецьким Сергієм Федоровичем, а ОСОБА_8, який повноважень на підписання договорів не мав, тобто договори від імені юридичної особи підписаний не уповноваженою на це особою. Крім того, примірник договорів стороні-орендодавцю не вручався, зі змістом договору позивачі не ознайомлені і через їх відсутність не мали можливості захистити свої права в судовому порядку.
Відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» та п.8 Постанови Кабінету Міністрів України №2073 «Про затвердження порядку державної реєстрації договорів оренди землі», у договорі оренди землі обов'язково мають бути присутні істотні умови договору оренди, передбачені ст.15 ЗУ «Про оренду землі». В спірних договорах відсутні істотні умови договору.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст.15 ЗУ «Про оренду землі» є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також визнання договору недійсним відповідно до закону.
Невід'мною частиною договору оренди землі, відповідно до ст.15 ЗУ «Про оренду землі» є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання - передачі об'єкта оренди. Дані вимоги закону відповідачем не виконані.
При укладанні та виконанні Договору Орендар зобов'язався виконувати як умови Договору, так і вимоги законодавства щодо оренди землі. Однак Орендар допустив цілий ряд порушень законодавства, які унеможливлюють перебування Орендодавця з Орендарем в договірних відносинах, а саме:
Згідно п.9 Договору Орендар повинен був сплачувати орендну плату у натуральній формі з урахуванням індексів інфляції, як того вимагає п.10 Договору та ч.3 ст.21 ЗУ «Про оренду землі», однак свої зобов'язання перед Орендодавцем та зазначені вимоги законодавства в повному обсязі не виконував.
В 2007-2008 р.р. Орендар не обробляв орендовані земельні ділянки, чим порушив вимоги п.п. 17, 31 Договору та вимоги ст.ст. 6, 10 ЗУ «Про державний контроль за використанням та охороною земель», що спричинило забур'янення земельних ділянок Орендодавців.
Акт приймання - передачі об'єкта оренди після державної реєстрації Договорів Орендодавці не підписували, що стверджується їх відсутністю, тобто не було волевиявлення Орендодавців.
Прокурор просив спірні договори визнати недійсними та зобов'язати ПП «Агрофірма «Відродження» повернути Орендодавцям належні їм земельні ділянки.
В судовому засіданні прокурор Волошин С.В. та представник позивачів ОСОБА_7 підтримали позовні вимоги, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві.
Представник відповідача - ПП «Агрофірма «Відродження» в судове засідання не з'явився, але від нього надійшла заява про розгляд справи у його відсутності на підставі наявних у справі документів та матеріалів, з урахуванням письмових заперечень відповідача.
Вирішуючи спір, суд встановив, що відповідач ПП «Агрофірма «Відродження» с.Чернявка Оратівського району Вінницької області в особі директора Шаргородської філії Босецького С.Ф., який діє на підставі довіреності від 01.02.2007 року, уклав договори оренди земельних ділянок, які розташовані в адміністративних межах Голинчинецької сільської ради Шаргородського району Вінницької області з позивачами: ІНФОРМАЦІЯ_1 - з ОСОБА_1 ; ІНФОРМАЦІЯ_1 - з ОСОБА_2 ; ІНФОРМАЦІЯ_2 - з ОСОБА_3 ; ІНФОРМАЦІЯ_3 - з ОСОБА_4 ; ІНФОРМАЦІЯ_4 - з ОСОБА_5 ; ІНФОРМАЦІЯ_5 - з ОСОБА_6
Згідно умов даних договорів позивачі передали відповідачу ПП «Агрофірма «Відродження» у строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільського господарства з цільовим призначенням - вирощування сільськогосподарської продукції на території Голинчинецької сільської ради Шаргородського району Вінницької області. Вказані Договори зареєстровані в Шаргородському районному відділі Вінницької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України».
Відносини щодо найму (оренди) землі регулюються Цивільним, Земельним кодексами України, Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до ст.1 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Згідно зі ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Встановленим судом фактам відповідають земельні правовідносини, які регулюються ст.ст. 1- 6, 13-22, 24, 25, 35 ЗУ «Про оренду землі», ст.ст. 93, 124- 126 ЗК України, ст.ст. 207, 319, 792 ЦК України, Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 2073 від 25.12.1998 року, ЗУ «Про державний контроль за використання та охороною земель».
Відповідно до ст.ст.124,125,126 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.
Згідно зі ст.13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Ст.14 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі укладається в письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
На підставі ч. ч. 1, 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах , у листах, телеграмах, якими обмінялись сторони і якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.
Відповідачем зазначені вимоги закону не дотримані, зокрема договори оренди від імені юридичної особи підписаний не уповноваженою на це особою. Уповноваженою особою в договорах вказаний Босецький С.Ф., а договори підписані ОСОБА_8, який в судовому засіданні пояснив, що він повноважень на підписання договорів не мав. Крім того, примірник договорів стороні-орендодавцю не вручався, зі змістом договору позивачі не ознайомлені і через їх відсутність не мали можливості захистити свої права в судовому порядку.
Представник позивачів ОСОБА_7 суду пояснив, що позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 Босецького С.Ф. не знають і ніколи з ним не спілкувались. Крім того, примірники договорів жодному з позивачів не вручались, зі змістом договору вони не ознайомлювались і взагалі, вони навіть не знають, де знаходяться їх земельні ділянки. В підтвердження цих свідчень, ОСОБА_8 також суду пояснив, що дійсно зі змістом договорів позивачів не ознайомлював, примірники їх договорів він сам отримав у державного реєстратора, проте не віддав позивачам за вказівкою керівництва з центрального офісу, а залишив їх в своєму робочому столі, яким чином і по якій причині вони в подальшому зникли - не знає.
В доданих до справи запереченнях представник відповідача Якушевський С.В. стверджує, що ОСОБА_8 підписував спірні договори як представник ПП «Агрофірма «Відродження» за довіреністю від 01.02.2007 року. Проте суд не приймає до уваги ці ствердження, оскільки вони спростовуються в судовому засіданні свідченнями ОСОБА_8, який суду пояснив, що про існування ПП «Агрофірма «Відродження» він не знав до квітня 2007 року і ніяких доручень цього підприємства не виконував. Зазначені обставини також підтверджуються копією трудової книжки ОСОБА_8 та копією рішення №5 Єдиного засновника ПП «Агрофірма «Відродження» Босецького С.Ф. і прийняття на роботу на цю посаду ОСОБА_8 (а.с. ).
Таким чином, загальні вимоги до письмової форми правочинів, встановлені в ч.ч.1, 2 ст.207 ЦК України, відповідачем не додержані, що є підставою їх недійсності. (ст.215 ЦК України).
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» та п.п.8, 9 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 2073 від 25.12.1998 року - істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки ; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Суд визнав, що представлені прокурором Волошиним С.В. в судовому засіданні примірники договорів оренди земельних ділянок, витребувані у реєстратора Шаргородського відділу Вінницької філії ДП «Центр державного Земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», відповідають Типовій формі договору оренди землі, затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004 року, проте вимоги щодо змісту договорів оренди землі, встановлені ст.15 ЗУ «Про оренду землі», які є істотними умовами цього виду договорів не розкриті належним чином.
Зокрема, в розділах «Предмет договору і об'єкт оренди» зазначено місце розташування земельної ділянки. Хоча в п.1 Договорів вказано, що земельні ділянки знаходяться в адмінмежах Голинчинецької сільської ради Шаргородського району Вінницької області , проте відсутнє позначення за місцем їх розташування і дані про встановлення меж земельних ділянок відповідно до затвердженого проекту їх відведення у порядку землеустрою.
Крім того, в 2007 -2008 р.р. Орендар не обробляв орендовані земельні ділянки, чим порушив вимоги п.п. 17, 31 Договорів та вимог ст.ст. 6, 10 ЗУ «Про державний контроль за використанням та охороною земель», внаслідок чого було спричинено забур'янення земельних ділянок Орендодавців. Зазначені обставини підтверджуються довідкою Голинчинецької сільської ради Шаргородського району Вінницької області №02-12-236 від 24.09.2008 року (а.с. ), довідкою про моніторинг використання земельних паїв, що розташовані на території Голинчинецької сільської ради станом на 01.09.2008 року (а.с. ), листом Головного управління Держкомзему у Вінницькій області № 26-Ко147-2-05 від 12.12.2008 року (а.с. ). Орендна плата за користування земельними ділянками позивачам сплачувалась частково, а деяким, на зразок ОСОБА_9, орендна плата взагалі не виплачувалась.
Зрештою, в Договорах не визначена така істотна умова договору як існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. З цього приводу, хоча в договорах і зазначено, що на орендовані земельні ділянки не встановлено обмежень (обтяжень), проте як це перевірено і що є підставою для такого висновку - не зазначено, і в підтвердження наявності обмежень чи їх відсутності належних документів не приєднано.
З точки зору дотримання вимог закону, при укладанні спірних договорів також порушено вимоги ст.19 ЗУ «Про оренду землі», відповідно до якої при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договорів оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. Дана вимога закону не виконана: договори укладені на 10 та 20 років без урахування обмежень.
Відповідно до ч.4 ст.15 ЗУ «Про оренду землі» невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання - передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у у разі його розроблення згідно із законом. Зазначені вимоги закону відповідачем не виконані, зокрема, не розроблені кадастрові плани земельних ділянок, відсутні акти визначення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та акти приймання - передачі об'єктів оренди.
Згідно ст.17 ЗУ «Про оренду землі» передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем в строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання - передачі. Пункт 20 Договорів визначає, що передача земельних ділянок орендарю здійснюється у 5 - денний термін після державної реєстрації цього договору за актом приймання - передачі. Вказані умови ЗУ «Про оренду землі» також не виконані: передача земельних ділянок у визначені договором строки не відбулась.
Ст.ст. 18, 20 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом.
В судовому засіданні встановлено, що державна реєстрація спірних договорів проведена з порушенням Правил державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №2073 від 25.12.1998 року.
Таким чином, проаналізувавши та оцінивши зібрані по справі докази, суд прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню, оскільки ПП «Агрофірма «Відродження» не дотримало вимог земельного законодавства при оформленні прав на оренду землі, в результаті чого порушило вимоги ст.6 Закону України «Про оренду землі».
Керуючись ст. ст. 10, 11, 60,79, 88, 209, 212- 215 ЦПК України, на підставі ст.ст. 14, 15, 17, 24, 25, 32 ЗУ «Про оренду землі», ст.ст. 203, 207, 205, 215, 319, 321 ЦК України, ст. 203 ЗК України, суд,
Позов задовольнити повністю.
Визнати договори оренди земельної ділянки, укладені між ПП «Агрофірма «Відродження» с.Чернявка Оратівського району Вінницької області та ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_4 ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_6 ІНФОРМАЦІЯ_5 недійсними.
Зобов'язати ПП «Агрофірма «Відродження» с.Чернявка Оратівського району Вінницької області повернути земельні ділянки ОСОБА_1 , згідно державного акту серії НОМЕР_1 , площею 1,3216 га; ОСОБА_2 , згідно державного акту серії НОМЕР_2 , площею 1,3242 га; ОСОБА_3 , згідно державного акту серії НОМЕР_3 , площею 1,3240 га; ОСОБА_4 , згідно державного акту серії НОМЕР_4 , площею 1,6523 га; ОСОБА_5 , згідно державного акту серії НОМЕР_5 , площею 0,8930 га; ОСОБА_6 , згідно державного акту серії НОМЕР_6 , площею 1,3217 га, які знаходяться на території Голинчинецької сільської ради Шаргородського району Вінницької області.
Стягнути з ПП «Агрофірма «Відродження» с.Чернявка Оратівського району Вінницької області державне мито в сумі 8,50 гривень та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в сумі 7,50 гривень.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Вінницької області через Шаргородський районний суд шляхом подачі в 10-денний строк з дня дня проголошення резолютивної частини рішення заяви про апеляційне оскарження і поданням після цього протягом 20 днів апеляційної скарги.
Рішення набирає чинності через 10 днів після його проголошення, якщо заяву про апеляційне оскарження не було подано. У разі подання заяви про апеляційне оскарження, але неподання у 20 денний строк апеляційної скарги, рішення суду набирає чинності після закінчення цього строку.