Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,
тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"13" березня 2014 р.Справа № 922/5324/13
Господарський суд Харківської області у складі:
судді Погорелової О.В
при секретарі судового засідання Кролівець М.О.
розглянувши справу
за позовом Управління освіти адміністрації Фрунзенського району Харківської міської ради, м. Харкова (перший позивач) та Комунального закладу освіти дитячо-юнацька спортивна школа № 16, м. Харків (другий позивач) 3-я особа , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Харківська об'єднана державна фінансова інспекція, м. Харків
до Харківського міського спортивного клубу "Олімпік", м. Харків
про стягнення 44579,61 грн.
за участю представників сторін:
першого позивача - не з"явився
другого позивача - не з"явився
відповідача - Зольнікова В.О.
третьої особи - Вовченко К.О.,
Позивачі звернулись до господарського суду з позовом, в якому просять суд стягнути з відповідача 44579,61 грн. заборгованості з орендної плати та витратам, пов'язаним з з поточною експлуатацією орендованого приміщення за договором оренди № 3806 від 24.03.2009 року. Витрати по оплаті судового збору позивачі просять суд покласти на відповідача.
Представники першого та другого позивачів правом на участь у судовому засіданні не скористалися, причину неявки не повідомили. Про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, про що свідчить особистий підпис представника на повідомленні про дату, час та місце наступного засідання суду.
Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечував та просив суд відмовити в його задоволенні.
Присутній в судовому засіданні представник третьої особи вважав позов обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.
З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову, виходячи з наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 33 Господарського процесуального кодексу України передбачено обов'язок доказування кожною стороною тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень .
Відповідно ч. 1 ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Як встановлено судом, 01.01.2012 р. між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ХМСК "Олімпік" було укладено додаткову угоду до договору оренди нежитлового приміщення № 3806/2009 від 24.03.2009 р., в якій було сторонами погоджено нову редакцію договору оренди, який діє до 24.03.2014 р. на підставі підписаних додаткових угод.
Згідно розділу 1 вказаного договору оренди ХМСК "Олімпік" передано в оренду нерухоме майно загальною площею 253,40 кв.м., що належить до комунальної власності, знаходиться на балансі КЗО ДЮСШ № 16 м. Харкова та розташоване у м. Харкові по вул. Корчагінців, 23-а, для розміщення громадської організації з використанням приміщень за графіком - всього 40 годин на місяць. Розмір орендної плати встановлений п. 3.2 договору оренди № 3806/2009 та додатковою угодою від 24.03.2012 р.
Відповідно до п. 3.6 договору оренди, розмір орендної плати коригується щомісячно у зв'язку з інфляцією.
Згідно п. 3.8 договору оренди № 3806/2009 розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї із сторін у випадку зміни Методики її розрахунку, централізованих цін та тарифів, затверджених у встановленому порядку, які безпосередньо впливають на розрахунок орендної плати.
Тож розділом 3 договору оренди передбачено, що орендар сплачує фіксований розмір орендної плати за користування нежитловими приміщеннями, інших платежів договором не передбачено.
Пунктом 4.11 договору оренди передбачено, що орендар зобов'язаний приймати часткову участь у загальних для всієї будівлі витратах, в тому числі у ремонті покрівлі і фасаду окремо розташованих нежитлових будівель, а також в утриманні прибудинкової території в належному стані. Однак, даним пунктом договору не встановлено в який спосіб та яким чином орендар зобов'язаний приймати часткову участь у загальних для всієї будівлі витратах.
Орендар сплачує за спожиту електроенергію згідно виставленого рахунку своєчасно і у повному обсязі. Додатково, згідно домовленості, відповідач зобов'язався сплачувати витрачену електроенергію за роботу кондиціонера, який споживає при охолодженні 2,7 квт/год.
У 1999 році відповідачем було проведено капітальний ремонт покрівлі площею 310 кв.м. У 2005 році та у 2008-2009 роках відповідач придбав необхідні будівельні матеріали та провів капітальний ремонт покрівлі площею 250 кв.м., про що є акти передання-приймання виконаних робіт. В 2011 році не було необхідності проводити знову капітальний ремонт покрівлі даху, так як за два роки покрівля не зіпсувалась і знаходиться у належному технічному стані і забезпечує нормальну експлуатацію нежитлової будівлі.
Як встановлено судом, утримання прилеглої території до приміщення здійснюється власними силами відповідача, так як у штаті клубу є і охоронець і прибиральниця, які охороняють і прибирають територію як спортивного клубу так і за його межами, виконують покладені на них обов'язки належним чином і отримують заробітну плату.
Також суд зазначає, що в суму орендної плати включені всі витрати, які здійснює орендодавець по утриманню свого майна, окрім комунальних послуг, а тому заробітна плата двірників та сторожів, які працюють у орендодавця не може додатково нараховуватись та стягуватись з орендаря, так як це не передбачено умовами договору оренди та Законом.
Відповідно до п. 10.2 договору оренди, зміни та доповнення до договору що вносяться, розглядаються сторонами протягом 20 днів і оформлюються додатковими угодами, які є невід'ємними частинами даного договору оренди.
Таким чином, між сторонами повинна бути укладена додаткова угода до договору оренди, положення якої регулюватимуть відносини сторін щодо відшкодування витрат, пов'язаних з капітальним будівництвом, щодо оплати праці сторожів, двірників тощо. Договору про відшкодування витрат на утримання орендованого майна позивачем не надано.
Згідно положень ст. 322 ЦК України власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. ст. 759, 762, 776, 797 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.
Згідно положень ст. 180 ГК України, зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.
Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Ціна у господарському договорі визначається в порядку, встановленому цим Кодексом, іншими законами, актами Кабінету Міністрів України. За згодою сторін у господарському договорі може бути передбачено доплати до встановленої ціни за продукцію (роботи, послуги) вищої якості або виконання робіт у скорочені строки порівняно з нормативними.
Згідно ст. 509 Цивільного кодексу України, ст. 173 Господарського кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Статтею 188 ГК України визначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Положеннями ст. ст. 2, 10, 18, 18-1, 19, 21 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" встановлено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Істотними умовами договору оренди крім інших є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.
П. 3, п. 11 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її поділу, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 встановлено, що до плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно. Витрати на утримання нерухомого майна, зданого в оренду одночасно кільком підприємствам, організаціям, і прибудинкової території, розподіляються між ними залежно від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів, систем тепло- і водопостачання, каналізації за спеціальними рахунками, а в неподільній частині - пропорційно розміру займаної підприємствами, організаціями загальної площі.
Виходячи з аналізу діючого законодавства України, зміни стосовно складу та розміру орендної плати, а також встановлення додаткових витрат орендаря, пов'язаних з використанням об'єкту оренди, вносяться у договір за погодженням сторін або укладається окремий договір з балансоутримувачем. Позивачами до суду не подано доказів направлення на адресу відповідача пропозицій стосовно змін умов діючого договору оренди нежитлових приміщень.
Зі змісту позовних вимог вбачається фактичне намагання позивачів змінити в односторонньому порядку умови договору оренди № 3806/2009 щодо складу та розміру орендної плати та певних обов'язків орендаря, на що вони не мають права, так як не наділені певними функціями та не уповноважені вносити пропозиції щодо зміни договору оренди та на підписання додаткових угод, що є грубим порушенням законодавства України та прав орендаря.
Суд звертає увагу, що в матеріалах справи відсутні будь які докази звернення позивача до відповідача з пропозицією укладання відповідного договору про відшкодування витрат на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю. Витрати на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг оплачувались відповідачем на підставі наданих позивачем рахунків-фактур.
Якщо рахунок-фактура містить усі істотні умови договору, то можна вважати, що між сторонами укладено договір у спрощеній формі. Така позиція викладена у постанові ВГСУ від 28.02.2006 р. №20-11/274.
У відповідності до ст. ст. 626, 638 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Таким чином, рахунки-фактури, на підставі яких відповідачем оплачувались витрати на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю містять всі істотні умови, щодо яких сторони дійшли згоди, і, відповідно підтверджують факт укладення сторонами договору в спрощеній формі.
Посилання позивачів на неналежне виконання умов договору оренди ХМСК "Олімпік" не відповідає дійсності, так як відповідач належним чином виконує свої обов'язки визначені договором оренди, жодних претензій з боку орендодавця за весь період оренди нежитлових приміщень до орендаря не надходило.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по оплаті судового збору покладаються на позивачів.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. ст. 1, 4, 12, 33, 43, 44-49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В задоволенні позову відмовити повністю.
Повне рішення складено 14 березня 2014 року.
Суддя О.В. Погорелова